Ако кредиторът ви опрости част от ипотеката ви през 2026 г. — чрез продажба под стойността, принудително изпълнение или преструктуриране на кредита — IRS по принцип ще третира всеки опростен долар като облагаем доход. Федералната защита, която позволяваше на собствениците на жилища да изключат до 750 000 долара от отменен ипотечен дълг, изтече на 31 декември 2025 г. и Конгресът не я поднови. Недостиг от 60 000 долара при продажба под стойността, който миналата година би бил необлагаем, сега може да пристигне като формуляр 1099-C и данъчна сметка от пет цифри.
Това ръководство обяснява какво изтече, как се облага всеки вид отмяна на ипотека сега и кои изключения — несъстоятелност, банкрут и няколко други — все още могат да ви защитят.
Какво изтече на 31 декември 2025 г.
От 2007 г. член 108(a)(1)(E) от данъчния кодекс позволяваше на данъкоплатците да изключат „квалифицирана задлъжнялост по основно жилище“, опростена по основния им дом. През годините Конгресът го удължаваше многократно, като най-скорошното удължаване покриваше опрощавания, завършени преди 1 януари 2026 г., плюс опрощавания, завършени по-късно, ако са извършени съгласно договореност, сключена и удостоверена писмено преди тази дата.
Това е цялото правило за запазени права и то е тясно:
- Опрощаване преди 1 януари 2026 г.: все още подлежи на изключване, до 750 000 долара (375 000 долара при брак с отделно деклариране).
- Опрощаване през 2026 г. или по-късно съгласно писмено споразумение, подписано преди 1 януари 2026 г.: все още подлежи на изключване. Писмо за одобрение на продажба под стойността или обвързващо споразумение за преструктуриране с дата от 2025 г. се брои; устно обещание не се брои.
- Всичко останало, опростено през 2026 г.: по принцип облагаем доход от отмяна на дълг (COD).
Обърнете внимание какво винаги е означавало „квалифициран“, защото това все още е от значение за случаите със запазени права: само дълг за придобиване — дълг, използван за покупка, строеж или съществено подобряване на основното ви жилище, обезпечен с това жилище. Средства от рефинансиране с изтегляне на пари, похарчени за коли, кредитни карти или образование, никога не са били квалифицирани, а кредитни линии, обезпечени с жилище, използвани за нещо друго освен съществени подобрения на дома, също никога не са били квалифицирани.
Как отмененият ипотечен дълг се превръща в облагаем доход
Механиката е проста и безпощадна. Когато кредиторът отмени 600 долара или повече дълг, той подава формуляр 1099-C до IRS и ви изпраща копие. Отменената сума в поле 2 е обикновен доход, деклариран в декларацията ви и обложен с пределната ви ставка — не с преференциалните ставки за капиталови печалби.
Собственик на жилище в 22% данъчна група, на когото са отменени 50 000 долара ипотечен дълг през 2026 г. без изключение, дължи приблизително 11 000 долара допълнителен федерален данък, плюс всеки щатски данък. Няма удържане при източника върху формуляр 1099-C, така че сметката пристига наведнъж при подаването.
Не игнорирайте формуляр 1099-C
Всеки данъчен сезон данъкоплатците изхвърлят плика с формуляр 1099-C, предполагайки, че опростеният дълг не може да бъде доход. IRS получава свое копие и програмата му за съпоставяне ще маркира пропуска, изпращайки уведомление с предложение за данък, санкции и лихви. Ако получите формуляр 1099-C — или 1099-A след принудително изпълнение — приемете, че IRS знае за него и се справете с него в декларацията си, или като декларирате дохода, или като претендирате изключение във формуляр 982.
Продажби под стойността: две данъчни събития, не едно
Продажбата под стойността поражда две отделни данъчни последици и изтеклото изключение винаги е покривало само една от тях.
Събитие 1: печалба или загуба от продажбата. Продали сте дома си, така че изчислявате печалбата като продажна цена минус коригираната ви данъчна основа (цена на покупка плюс подобрения, минус амортизация, ако някога сте прилагали такава). За основно жилище изключението по член 121 — до 250 000 долара печалба (500 000 долара при съвместно деклариране), ако сте притежавали и използвали дома две от последните пет години — все още е напълно в сила и обикновено елиминира тази печалба.
Събитие 2: доход от отмяна на дълг върху недостига. Ако сте дължали 320 000 долара и кредиторът е приел 260 000 долара като пълно удовлетворение, разликата от 60 000 долара е доход от COD. До 2025 г. изключението за основно жилище го заличаваше. През 2026 г. той е облагаем, освен ако не е приложимо друго изключение.
Пример за продажба под стойността през 2026 г.
Купили сте дома си за 280 000 долара, не сте правили подобрения и продавате под стойността за 260 000 долара срещу ипотечен баланс от 320 000 долара:
- Печалба от продажбата: 260 000 − 280 000 = 20 000 долара загуба. Загубите от лично жилище не се приспадат, така че това събитие е данъчно неутрално.
- Доход от COD: 320 000 − 260 000 = 60 000 долара обикновен доход.
При пределна ставка от 22% това е около 13 200 долара федерален данък върху сделка, от която не сте излезли с нищо. Това е резултатът, който изтеклото изключение предотвратяваше, и затова проверката на изключението за несъстоятелност по-долу сега е от съществено значение за всеки продавач под стойността.
Принудителни изпълнения: с право на регрес срещу без право на регрес променя всичко
Данъчното третиране на принудителното изпълнение зависи от един въпрос: може ли кредиторът да предяви иск срещу вас лично за недостига?
Дълг с право на регрес: възможен доход от COD
При дълг с право на регрес принудителното изпълнение се разделя на две. Реализираната сума при счетената продажба е равна на справедливата пазарна стойност на имота (формуляр 1099-A, поле 4), а всеки остатък от неизплатен баланс, който кредиторът по-късно опрости, е доход от COD (формуляр 1099-C, евентуално в по-късна година).
Пример: ипотека с право на регрес от 300 000 долара, дом на стойност 240 000 долара при принудително изпълнение, кредиторът опрощава недостига от 60 000 долара. Декларирате печалба или загуба, измерена спрямо 240 000 долара реализирана сума, плюс 60 000 долара доход от COD, когато дългът бъде отменен. Преди 2026 г. 60 000 долара можеха да бъдат изключени като квалифицирана задлъжнялост по основно жилище; сега се нуждаят от друго изключение.
Внимавайте с капана на времето: формуляр 1099-A (принудително изпълнение) и формуляр 1099-C (отмяна на дълг) могат да пристигнат в различни данъчни години. Декларирайте продажбата в годината на 1099-A и дохода от COD — или неговото изключение — в годината на 1099-C. Не отчитайте двойно недостига едновременно като постъпление от продажба и като отменен дълг.
Дълг без право на регрес: без доход от COD, но възможна печалба
При дълг без право на регрес единственото средство за защита на кредитора е самият имот. Пълният неизплатен баланс по кредита се брои като реализираната ви сума — изобщо няма доход от COD, така че изтеклото изключение е без значение.
Това не е същото като необлагаемо. Ако балансът без право на регрес от 300 000 долара надвишава коригираната ви основа от 220 000 долара, имате печалба от 80 000 долара. За основно жилище изключението по член 121 често я поглъща, но за втори дом, наем или дом, в който не сте живели достатъчно дълго, тази „фантомна печалба“ е облагаема без налични пари за плащане.
Как да определите кой вид имате
Проверете формуляр 1099-A, поле 5: кредиторът посочва дали сте били лично отговорни. Щатското право също има значение — няколко щата забраняват или ограничават исковете за недостиг по жилищни кредити за покупка, което на практика ги прави без право на регрес. При съмнение се консултирайте с местен данъчен специалист преди подаване, защото грешното предположение изопачава както характера, така и размера на дохода.
Преструктуриране и модификации на кредити: тихият спусък
Не е нужно да загубите дома си, за да се сблъскате с доход от COD през 2026 г. Кредиторите рутинно намаляват главницата, намаляват лихвените проценти или удължават сроковете, за да задържат кредитополучателите да плащат — а намаляването на главницата извън банкрут или несъстоятелност е доход от COD, когато бъде предоставено.
Чести спусъци през 2026 г. включват:
- Намаляване на главницата при постоянна модификация на кредита. Намаление на баланса с 25 000 долара е доход от 25 000 долара.
- Преструктурирания на лихва и срок, които данъчните правила третират като „съществена модификация“, считана за замяна на стария кредит с нов, което може да генерира доход от COD върху разликата.
- Прехвърляне на имота вместо принудително изпълнение, облагано като продажба за облекчаването на дълга плюс доход от COD върху всеки опростен недостиг, точно като продажба под стойността.
Ако обслужващият кредита ви предложи модификация, поискайте данъчното отчитане писмено преди да подпишете: ще подадат ли формуляр 1099-C, за каква сума и в коя година? Преструктуриране, което спасява дома ви, но създава изненадваща данъчна сметка, обикновено все още си заслужава — но искате сметката да е предвидена, с подготвено изключение или планирани авансови плащания.
Изключенията, които все още ви защитават
Изключението за основно жилище е премахнато за нови опрощавания, но Конгресът остави останалата част от член 108 непокътната. Това сега са първите ви линии на защита.
1. Несъстоятелност: най-важното останало изключение
Ако общите ви задължения надвишават справедливата пазарна стойност на активите ви непосредствено преди опрощаването, можете да изключите доход от COD до размера на тази несъстоятелност. Това сега е основната защита за собственици на жилища с отрицателна стойност и се прилага за всякакъв вид отменен дълг, не само ипотеки.
Ключова механика:
- Измервайте в момента преди отмяната. Избройте всяко задължение (ипотечни баланси, автомобилни кредити, кредитни карти, медицински сметки, студентски заеми, дължими данъци) и всеки актив по справедлива пазарна стойност (банкови сметки, пенсионни сметки, превозни средства, домакински вещи, самият имот). Превишението на задълженията над активите е вашият размер на несъстоятелност.
- Изключете до размера на несъстоятелността. Несъстоятелност от 80 000 долара с 60 000 долара отменен ипотечен дълг? Пълните 60 000 долара подлежат на изключване. Несъстоятелност само от 20 000 долара? Изключвате 20 000 долара и декларирате останалите 40 000 долара като доход.
- Претендирайте го във формуляр 982. Отметнете полето за несъстоятелност, въведете изключената сума и приложете формуляра към декларацията си. Не подавате самия работен лист за несъстоятелност, но го попълнете — Публикация 4681 включва подробен такъв — и го пазете с документите си. IRS често го иска.
- Намалете данъчните атрибути. Изключеният доход от COD не е напълно безплатен: трябва да намалите нетните оперативни загуби, преносимите кредити и в крайна сметка данъчната основа на имуществото с изключената сума. За повечето собственици на жилища без преносими кредити това означава намаляване на основата на задържания имот, което леко увеличава печалбата при бъдеща продажба.
Документирайте стойностите на активите едновременно — разпечатки от Kelley Blue Book, извлечения от брокерски сметки, писмена оценка на домакински вещи — защото реконструирането на „непосредствено преди опрощаването“ година по-късно при одит е мъчително.
2. Банкрут: най-силното изключение
Дълг, опростен в дело по банкрут по глава 11, подлежи на пълно изключване, без таван в долари и без необходимост от измерване на несъстоятелност. Изключенията за банкрут имат предимство: ако дълг отговаря на условията както за банкрут, така и за несъстоятелност, претендирате банкрут. Подобно на несъстоятелността, изключението идва с намаляване на данъчните атрибути във формуляр 982.
Времето има значение. Само дълг, опростен в делото по банкрут, отговаря на условията. Ипотечен дълг, опростен при продажба под стойността шест месеца преди подаването, се проверява по несъстоятелност, не по банкрут.
3. Изключения, които си заслужава бърза проверка
- Квалифицирана земеделска и квалифицирана задлъжнялост за бизнес с недвижимо имущество все още могат да бъдат изключени по собствените си правила — от значение, ако имотът обезпечава земеделски или бизнес дълг, а не лично жилище.
- Дълг без право на регрес, както е обяснено по-горе, не генерира доход от COD при принудително изпълнение по определение.
- Член 121 все още изключва до 250 000/500 000 долара печалба от продажбата на основно жилище. Той никога не е покривал доход от COD и все още не го прави — но обикновено неутрализира половината от продажбата при продажба под стойността или принудително изпълнение.
- Дългове, отменени като дар, завещание или приспадащо се плащане (например продавачско финансиран запис, който продавачът опрощава от великодушие), изобщо не са доход от COD.
- Опрощаването на студентски заеми има свои собствени развиващи се правила и е извън обхвата на тази статия — не предполагайте, че логиката за ипотеки се пренася.
Ред на изключенията
Когато повече от едно изключение може да се приложи, член 108 налага ред: първо банкрут, после несъстоятелност (до размера, непокрит от банкрута), после квалифициран земеделски, после квалифицирана задлъжнялост за бизнес с недвижимо имущество. Само едно изключение на долар отменен дълг — не можете да комбинирате несъстоятелност и банкрут върху една и съща сума.
Щатски данъци: втора сметка, която трябва да проверите
Щатите не следват автоматично федералното изтичане. Някои се съобразяват с Вътрешния данъчен кодекс към фиксирана дата и може все още да носят по-стара версия на изключението; други се отделиха преди години; няколко никога не са имали такова. Това работи в двете посоки: може да дължите щатски данък върху ипотечен дълг, който е бил федерално изключен в случай със запазени права от споразумение от 2025 г., или може да получите щатско изключение, което федералната декларация вече не предлага.
Преди подаване проверете датата на съответствие на щата ви и специфичното му третиране на дохода от COD и изключенията по формуляр 982. Ако сте се преместили между опрощаването и подаването, проверете правилата и на двата щата.
Защитете се: контролен списък за 2026 г.
Ако продажба под стойността, принудително изпълнение или преструктуриране е в ход или зад гърба ви тази година:
- Установете точната дата на опрощаване и документите. Завършено ли е нещо или сключено в подписано писмено споразумение преди 1 януари 2026 г.? Намерете писмата за одобрение и споразуменията — те са единственият ви път към изключението със запазени права.
- Изгответе работния лист за несъстоятелност незабавно. Стойностите на активите и балансите на задълженията трябва да отразяват момента преди отмяната. Реконструирането им при подаване кани грешка и проблеми при одит.
- Съпоставете всяка информационна декларация. Сверте формуляри 1099-A и 1099-C с извлеченията по кредита си. Кредиторите грешно кодират полета — грешна справедлива пазарна стойност, грешна дата на опрощаване, дълг с право на регрес, обозначен като без такова. Оспорвайте грешките пред кредитора писмено и пазете копия.
- Проследявайте коригираната си данъчна основа. Извлеченията от сетълмента, разписките за подобрения и предишната амортизация всички захранват изчислението на печалбата в половината от сделката, свързана с продажбата.
- Планирайте паричните средства. Ако никое изключение не покрива дохода от COD, коригирайте удържането или направете авансови плащания. Данъкът върху фантомния доход е много реален и санкциите за недостатъчно плащане се натрупват отгоре.
- Потърсете професионална помощ рано. Случаите с COD съчетават съпоставяне на информационни декларации, намаляване на атрибути, щатско съответствие и понякога право относно искове за недостиг. Преглед преди подаване струва много по-малко от отговор на уведомление след това.
Проследявайте всеки долар от преструктурирането
Случаите с отменен дълг се печелят или губят въз основа на записи: данъчната основа на дома ви, историята на баланса по кредита, моментната снимка на активите и задълженията, която доказва несъстоятелност, и намаленията на атрибути, които пренасяте напред във формуляр 982. Електронни таблици, разпръснати из имейл нишки, са начинът, по който датите на опрощаване се запомнят грешно и изключенията се губят. Поддържането на чист, хронологичен регистър на кредита, данъчната основа на имота и всяко уведомление, което обслужващият кредита изпраща, превръща готовото за одит досие от проект за уикенда в разпечатка. Ако искате преднина с организирани записи, документацията на Beancount представя двойно счетоводство на обикновен текст, което можете да възприемете точно за такъв вид документална следа.
Поддържайте финансите си организирани през преструктурирането
Продажба под стойността, принудително изпълнение или модификация е достатъчно стресираща и без данъчни изненади, които я утежняват. Поддържането на ясни финансови записи — баланси по кредити, корекции на данъчната основа, работни листове за несъстоятелност и всеки формуляр 1099 — е това, което ви позволява да претендирате всяко изключение, на което имате право. Beancount.io предоставя счетоводство на обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство на обикновен текст.
