Вашата вила на езерото е удвоила стойността си, откакто сте я купили, и предпочитате да я замените с по-голям имот за отдаване под наем, вместо да предадете една трета от печалбата на IRS. 1031 like-kind обменът може да отложи този данък — но само ако имотът се брои като инвестиционен, а ваканционният дом, който също използвате всяко лято, се намира в най-сивата зона на това правило. Класифицирайте го погрешно и цялата печалба става облагаема в годината на продажбата, плюс лихви. Ето как безопасното пристанище на IRS прокарва границата и какво трябва да направите от двете страни на обмена, за да останете в него.
Защо ваканционните домове обикновено се провалят на 1031 теста
Раздел 1031 ви позволява да отложите капиталовите печалби, когато обменяте недвижим имот, държан за продуктивно използване в търговия или бизнес или за инвестиция, срещу друг имот от същия характер. Личната резиденция е изключена направо, а втори дом, който използвате само за семейни почивки, е имот за лично ползване в очите на IRS — обмен не е позволен.
Проблемът е голямата средна зона: апартамент, който отдавате под наем част от годината и използвате сами през останалата. IRS преценява дали имотът отговаря на условията по вашето намерение и действително ползване към момента на обмена, а интензивното лично ползване сочи към резиденция, не към инвестиция. Преди 2008 г. нямаше ясна граница, така че обменящите със смесено ползване имоти се сблъскваха с борба по факти и обстоятелства на принципа „всичко или нищо“. Revenue Procedure 2008-16 отговори с безопасно пристанище: изпълнете броя дни и периодите на държане и IRS няма да оспорва дали вашата жилищна единица отговаря на условията. Пропуснете ги и се връщате към спор за намерение без никаква защита.
Забележете, че безопасното пристанище е щит, а не единственият път. Имот извън него все още може да отговаря на условията, ако можете да докажете инвестиционно намерение — но тежестта е върху вас, а тестовете за брой дни по-долу почти сигурно ще бъдат начинът, по който проверяващият ще формулира въпроса.
Безопасното пристанище, стъпка по стъпка
Revenue Procedure прилага един и същ тристранен тест два пъти: веднъж към имота, който предавате (предавания имот), и веднъж към имота, който получавате (заместващия имот). И двете половини трябва да бъдат изпълнени.
Имотът, който предавате
За 24-те месеца непосредствено преди обмена (периодът на квалифицирано ползване):
- Притежавали сте го през цялото време. 24-месечният период се брои назад от датата на обмена, разделен на два 12-месечни периода.
- Отдавали сте го под наем на справедлив наем за 14 или повече дни във всеки 12-месечен период. Четиринадесет отдадени дни годишно е минимумът, а наемът трябва да е пазарен — символична сума от приятел не се брои.
- Личното ви ползване е останало в рамките на тавана във всеки 12-месечен период. Личното ползване не трябва да надвишава по-голямото от 14 дни или 10 процента от дните, в които домът е бил отдаван под наем на справедлив наем.
Математиката с „по-голямото от“ е по-важна, отколкото изглежда. Ако сте отдавали вилата 100 дни в годината, 10 процента са 10 дни, така че таванът ви е 14 дни. Но ако сте я отдавали 200 дни, 10 процента са 20 дни — таванът ви се вдига на 20. Интензивното отдаване под наем ви купува повече лични дни, което е точно стимулът, който правилото цели.
Имотът, който получавате
Ето половината, която повечето обменящи подценяват: заместващият имот трябва да отговаря на идентичния тест за 24-те месеца непосредствено след обмена. Трябва да го притежавате две пълни години, да го отдавате под наем на справедлив наем поне 14 дни във всеки 12-месечен период и да държите личното ползване в рамките на същия таван от по-голямото от 14 дни или 10 процента.
Това изискване със задна дата е това, което дисквалифицира популярния план „обмен срещу дома на мечтите ми за пенсиониране“. Ако истинското ви намерение е да се нанесете в заместващия имот веднага, той никога не е бил държан за инвестиция — и Данъчният съд е отхвърлял обмени, при които собствениците са се нанесли в новия имот месеци след сделката. Безопасното пристанище изисква две години истинско наемно поведение след обмена, не само преди него.
Какво се брои за лично ползване (повече, отколкото мислите)
Личното ползване следва определението за ваканционен дом по Раздел 280A, което е по-широко от дните, които сами прекарвате там. То включва:
- Дни, в които вие използвате дома, включително кратки престои.
- Дни, в които членове на семейството ви го използват — съпруг, деца, внуци, родители и братя и сестри — дори когато вие не сте там.
- Дни, в които някой го използва, плащайки по-малко от справедлив наем. Намалена седмица за приятел или служител се брои за ваше лично ползване, не за наемен ден.
- Дни, свързани с определени съвместни собствености и обменни договорки, като ползване по споразумение, което ви позволява да използвате друго жилище.
Има едно съществено изключение: дните, които прекарвате в имота, извършвайки по същество пълноценна ремонтна или поддържаща работа, не се броят за лично ползване, дори ако семейството ви е с вас и се наслаждава на плажа, докато вие пребоядисвате терасата. Но работата трябва да е реална и документирана — пазете касови бележки, фактури от изпълнители, снимки преди и след и дневник какво сте правили всеки ден. Проверяващият ще третира недокументирана „ремонтна седмица“ като почивка.
Още един капан: отдаването под наем на член на семейството дава квалифицирани наемни дни само ако членът на семейството плаща пазарен наем и използва дома като основно жилище. Детето ви в колежанска възраст, което плаща пазарен наем, докато живее там през цялата година, може да проработи; намалената ски седмица на брат ви — никога.
Изискването за справедлив наем заслужава собствено предупреждение
Всеки отдаден ден в безопасното пристанище трябва да е на справедлива пазарна наемна стойност, а подпазарният наем отравя деня двойно: той не се брои към вашите 14 отдадени дни и може да се брои срещу вас като лично ползване. „Справедлив“ означава това, което би платил непознат — сравними обяви на платформи за ваканционен наем за подобни домове в същия сезон са вашето доказателство.
Това хапе най-силно при ценообразуване извън сезона и тарифи за приятели и семейство. Ако нощната ви ставка в пик сезон е 400 долара и оставите познати да отседнат за 100 долара на нощ през юли, това не са наемни дни. Пазете ценоразпис или файл със сравними обяви за всеки наемен период, за да можете да покажете, че наемите ви са следвали пазара.
Пет грешки, които провалят обмена
1. Прекалено ранно нанасяне в заместващия имот. Най-съдената единствена причина за провал. Собственици, които обменят срещу имот и го превръщат в резиденция в рамките на 24-месечния прозорец, губят отлагането — Данъчният съд третира ранното нанасяне като доказателство, че имотът никога не е бил държан за инвестиция. Ако в крайна сметка искате да живеете в заместващия дом, изчакайте пълните две години квалифицирано наемно ползване първо и вземете съвет преди преобразуването.
2. Броене на намалени семейни престои като наемни дни. Както е описано по-горе, подпазарен наем на когото и да било е лично ползване. Един намален месец може да ви тласне над тавана за лично ползване за целия 12-месечен период.
3. Пропускане на стандартните срокове за 1031. Безопасното пристанище добавя изисквания; не премахва нито едно. Все още трябва да идентифицирате заместващ имот в рамките на 45 дни от продажбата, да приключите в рамките на 180 дни, да използвате квалифициран посредник и да не пипате приходите от продажбата. Правилата за ваканционен дом стоят върху нормалния обменен механизъм.
4. Да предполагате, че минимумът от 14 наемни дни е за обмен. Той е за 12-месечен период, от всяка страна. Имот, отдаван 30 дни през първата година и нула дни през втората, се проваля. Календарната дисциплина е важна във всичките четири 12-месечни прозореца — два преди, два след.
5. Забравяне на щатския данък. Някои щати не се съобразяват напълно с федералното третиране по 1031 или налагат свои собствени правила за удържане и връщане при обмени. Калифорния, например, изисква годишно отчитане, когато обменяте калифорнийски имот срещу имот извън щата. Моделирайте щатската сметка, преди да се ангажирате.
Счетоводството, което доказва, че отговаряте на условията
Ако безопасното пристанище някога бъде оспорено, записите ви са вашият аргумент. Обменящ, който разчита на Rev. Proc. 2008-16, трябва да поддържа за всеки 12-месечен прозорец:
- Дневник на ползването ден по ден за всеки имот: наемни дни, лични дни, дни на семейно ползване и дни за поддръжка, с имена на гости и касови бележки зад всеки наемен запис.
- Доказателство за справедлив наем: отчети за изплащания от платформи, договори за наем и извадка от сравними обяви, подкрепящи ставките ви.
- Документация за поддръжка: фактури, касови бележки за материали и работен дневник за всеки ден, заявен като ремонтен ден.
- Чисто разделяне на наемните приходи и разходи от личните средства — смесването подкопава историята за инвестиционно намерение, върху която почива целият обмен.
Има и по-дълга опашка за проследяване. 1031 обменът отлага печалбата; не я заличава. Първоначалната ви база (коригирана за амортизация) се пренася върху заместващия имот, а възстановяването на амортизация пътува с нея. Когато в крайна сметка продадете заместващия имот в облагаема продажба, отложената печалба — включително невъзстановената печалба по Раздел 1250, облагана до 25 процента — става дължима. Пазете първоначалния нотариален акт за покупка, амортизационните графици и документите за приключване на обмена заедно за неопределено време; реконструирането на пренесена база години по-късно от банкови извлечения е скъпо и понякога невъзможно.
Ако наемните ви приходи, календарът за лично ползване и касовите бележки за разходи живеят в три различни приложения плюс кутия, точно тази реконструкция ви очаква. Един единствен регистър в обикновен текст, където всеки наемен приход, фактура за поддръжка и плащане на данък върху имота се записва веднъж — под контрол на версиите и търсим години по-късно — превръща отговора на одит в справка, вместо в разкопки. Таблата на Fava след това могат да покажат наемния приход спрямо разходите по имот с един поглед, което служи и като документалната следа за справедлив наем, описана по-горе.
Какво отлага обменът — и какво не
Квалифицираният обмен отлага федералния данък върху капиталовите печалби върху увеличението на стойността, включително печалбата, дължаща се на амортизацията, която сте заявили. Но няколко разхода остават:
- Boot е облагаем сега. Пари, които получавате, облекчение на дълг, което прибирате, или заместващ имот на по-ниска стойност от предадения водят до текущо облагаема печалба. Обменяйте наравно или нагоре и финансирайте внимателно.
- Възстановяването на амортизация се отлага, не се опрощава. То намалява заместващата ви база и изплува отново при по-късна облагаема продажба.
- 1031 покрива само недвижим имот. От 2018 г. личното имущество — превозни средства, оборудване, произведения на изкуството — вече не отговаря на условията. Мебелите в обзаведения ви имот за наем не могат да пътуват с обмена.
- Таксите все още струват. Таксите на посредника, работата по нотариални документи и режийните разходи за управление на наема, за да квалифицирате заместващия имот за две години, са реални пари срещу спестения данък.
Направете пълното сравнение: настоящата стойност на отложения данък срещу две години разходи за съответствие и ограничено лично ползване. За дълбоко поскъпнал имот в щат с високи данъци отлагането обикновено печели с голяма разлика. За умерена печалба по-простият път — продайте, платете данъка, купете каквото искате — понякога е по-добър.
Дръжте записите за обмена готови за одит от първия ден
Обменът на ваканционен дом успява или се проваля заради брой дни, наемни касови бележки и записи за база, разпръснати през четири години. Beancount.io ви дава счетоводство в обикновен текст, което пази всеки наемен приход, фактура за поддръжка и амортизационен график в един прозрачен регистър под контрол на версиите — без черни кутии, без обвързване с доставчик и нищо загубено, когато смените лаптопа си по средата на обмена. Започнете безплатно и изградете документалната следа, върху която стъпва вашето безопасно пристанище.
