Бизнесът ви се нуждае от място, където да проведе годишния си стратегически уикенд, тримесечните си заседания на борда и понякога целодневни стратегически сесии. Заседателна зала в хотел в другия край на града би струвала 1500 долара на ден и компанията ви щеше да приспадне всеки долар без колебание. Но какво, ако тези срещи се провеждат на вашата трапеза — и наемът, който бизнесът ви плаща, попада в джоба ви напълно освободен от данък върху доходите, докато бизнесът все пак получава приспадането?
Точно това позволява член 280A(g) от данъчния кодекс и е наречен правилото Augusta на името на градчето в Джорджия, където всичко започва. Направете механиката правилно и това е една от малкото истински печеливши ситуации в данъчния кодекс: бизнес приспадане в една декларация и освободен от данъци доход в другата. Направете ги грешно и сте си създали корекция от одит със собствените си фактури. Това ръководство разглежда как работи правилото, кой отговаря на условията, как да ценообразувате наема и документалната следа, която държи цялата конструкция стабилна.
Какво всъщност казва правилото Augusta
Член 280A(g) е кратък и изненадващо ясен. Ако отдавате под наем жилищна единица, която използвате като residence за 14 дни или по-малко през данъчната година, изключвате наемния доход от брутния си доход — и не претендирате за никакви приспадания, отнасящи се до този наем. IRS обяснява механиката в Публикация 527, ръководството за жилищна наемна собственост.
Прякорът идва от Augusta, Джорджия, домът на голф турнира Masters. През 1970-те години местни собственици на жилища, които отдаваха къщите си на посетители на турнира за една lucrative седмица годишно, лобираха за облекчение от отчитането на този кратък прилив на наемен доход, и Конгресът отстъпи с 14-дневното изключение. Разпоредбата днес се прилага в цялата страна, за всеки собственик на жилище, независимо дали наемателят е голф фен, гост на ваканция — или собствената ви компания.
Две характеристики на правилото са по-важни, отколкото повечето обобщения признават. Първо, 14-дневният лимит е пропаст, а не постепенно намаляване: наем за 14 дни или по-малко и целият е изключен; наем за 15 дни и целият е отчетлив, не само от ден 15 нататък. Второ, изключването идва в комплект със забрана за приспадания, така че не можете да удвоите ползата, като изключите дохода и след това отпишете дял от лихвите по ипотека или комуналните услуги срещу него.
Как собствениците на бизнес го използват: Двойната полза
Ето стратегията в най-простата ѝ форма. Компанията ви провежда легитимни бизнес събития в дома ви — заседания на борда, годишни стратегически сесии, екипни уикенди, дни за обучение, видео или фото заснемания. Компанията ви плаща справедлив пазарен наем за всеки ден, приспада тези плащания като обикновени и необходими бизнес разходи, а вие изключвате всичко, което получавате по член 280A(g), защото наемът е продължил 14 дни или по-малко.
Направете изчисленията и привлекателността е очевидна. Да предположим, че компанията ви наема дома ви за 12 дни срещи в годината при документирана справедлива пазарна ставка от 1500 долара на ден. Компанията приспада 18 000 долара наем. Ако бизнес доходът иначе би бил обложен при комбинирана федерална и щатска ставка от 30 процента, това приспадане е на стойност около 5400 долара данъчни спестявания — докато вие прибирате пълните 18 000 долара с нулев данък върху дохода. Сравнете това с изплащането на бонус от 18 000 долара на себе си, който щеше да дойде с данък върху дохода (и вероятно данък върху заплатите), приспаднат от двата края.
Това сравнение е и онова, което прави IRS скептичен към небрежни претенции по правилото Augusta. Данъчната полза е реална, но принадлежи само на уговорки, които изглеждат, документират се и се ценообразуват като истински наеми. Всичко по-долу е за преминаването на тази летва.
Кои субекти отговарят на условията — и кои не
Това е първото място, където собствениците на бизнес грешат: стратегията с правилото Augusta изисква бизнесът ви да е данъкоплатец, отделен от вас. Работи, когато наемателят е S corporation, C corporation, partnership или multi-member LLC, обложено като partnership. Във всеки от тези случаи бизнесът претендира за приспадането на наема в собствената си декларация, докато вие изключвате дохода в своята.
Не работи за sole proprietors, single-member LLCs, обложени като disregarded entities, или всеки друг, който приспада бизнес разходи в Schedule C. Не можете смислено да наемате собственост на себе си — доходът и приспадането щяха да попаднат в една и съща декларация и да се компенсират до нула, а IRS изобщо не признава наем между вас и вашето disregarded entity. Ако работите като sole proprietor и искате да използвате тази стратегия, разговорът започва с избора на субект, а не с наемно споразумение.
| Структура на бизнеса ви | Може ли да наеме дома ви по правилото Augusta? |
|---|---|
| S corporation | Да |
| C corporation | Да |
| Partnership / multi-member LLC, обложено като partnership | Да |
| Sole proprietorship / подаващ Schedule C | Не |
| Single-member LLC, обложено като disregarded entity | Не |
Още една граница: собствеността трябва да е residence, което притежавате в Съединените щати — основен дом, ваканционен дом или втора резиденция всички отговарят на условията. Не можете да използвате правилото за собственост, която наемате от някой друг, и не можете да го използвате за собственост, която е чисто наемна без лична употреба като residence.
Петте изисквания на разбираем език
Всеки валиден наем по правилото Augusta удовлетворява същите пет условия. Пропуснете някое от тях и или изключването, или приспадането се проваля.
1. Вие притежавате собствеността. Собственикът на жилището, който претендира изключването, трябва да е собственик. Ако съпругът ви е единствен собственик на дома, наемната икономика и изключването следват собственика, така че погрижете се имената в документите да са правилни.
2. Това е вашият residence. Жилището трябва да е място, което използвате като residence през годината. Това обикновено е най-лесният тест за основен дом и този, който най-често се оспорва за собственост, която посещавате рядко.
3. Общите наемни дни са 14 или по-малко — броят се всички наематели. Това е капанът. 14-дневният лимит покрива цялото наемно използване на жилището през годината, не само дните, в които бизнесът ви го наема. Ако обявите същия дом на платформа за ваканционни наеми за 10 нощувки и компанията ви го наеме за 6 дни срещи, вие сте на 16 наемни дни и изключването е изгубено за цялата година. Проследявайте всеки наемен ден от всеки източник в едно броене.
4. Наемът е справедлива пазарна стойност. Бизнесът ви трябва да плаща това, което несвързана страна би платила за сравнимо пространство. Това изискване има собствен раздел по-долу, защото завишеният наем е единствената най-честа причина приспаданията по правилото Augusta да бъдат отхвърлени.
5. Бизнес употребата е легитимна. Всеки наемен ден се нуждае от истинска бизнес цел — среща с дневен ред, уикенд с програма, заснемане с call sheet. Разходът трябва да е обикновен и необходим за бизнеса, същият стандарт като всяко друго приспадане. „Среща" без присъстващи, без дневен ред и без работен продукт е подарък за себе си с допълнителни стъпки.
Как да зададете справедлив пазарен наем, който издържа на проверка
Нищо в правилото Augusta не привлича вниманието на IRS по-бързо от дневна ставка, откъсната от реалността. Тристаен дом в предградие не може да командва 5000 долара на ден само защото фактурата така твърди. Стандартът е какво таксуват сравнимите места във вашия район за сравнимо използване, а тежестта да го докажете е ваша.
Изградете ставката си така, както би го направил оценител. Съберете писмени оферти от поне три сравними местни места — хотелски заседателни зали, конферентни центрове, coworking пространства за събития, facilities за уикенди — за целодневен наем, обслужващ подобен брой хора. Разпечатайте или запазете офертите с дати; екранни снимки на страници със ставки с видим URL и дата също вършат работа. Коригирайте честно за истинските различия: частен дом с басейн, земя, кухня на шеф-готвач и стаи за нощувка може легитимно да надвиши заседателна зала в хотел без прозорци, но премията се нуждае от причина, която можете да изразите, не само от число, което предпочитате.
Поддържайте ставката последователна през годината, освен ако нещо наистина не се е променило. Да таксувате бизнеса си 800 долара на ден през март и 2500 долара на ден през декември за същата стая и същия вид среща приканва точно въпроса, на който не можете да отговорите. И се противопоставете на кръглите театралности: ставка от 1475 долара, подкрепена от три оферти от места, побеждава кръгла 2000 долара, подкрепена от нищо.
Накрая, помнете, че щатските и местните правила за краткосрочен наем може да се прилагат към вашата уговорка независимо от федералното данъчно третиране. Някои градове изискват регистрация или разрешителни за краткосрочни наеми и тези задължения не изчезват, защото наемателят е собствената ви компания. Проверете местните правила преди първия си наемен ден.
Документалната следа: Документирайте всеки наемен ден
При проверка въпросът на одитора никога не е „съществува ли член 280A(g)" — а „докажете, че е имало истински наем на всеки от тези дни, при тази ставка, за тази бизнес причина". Победителите отговарят с папка с документи. Изградете своята едновременно, не в седмицата, в която пристигне писмото за одит.
За всеки наемен ден пазете:
- Писмено наемно споразумение между вас и бизнеса, подписано преди или в началото на наемния период, посочващо собствеността, датите, дневната ставка и условията за плащане.
- Дневен ред на срещата, показващ какъв бизнес е покрил денят, с часове и теми.
- Протоколи или бележки, записващи какво действително е решено или произведено.
- Списък на присъстващите с имена и роли — кой е бил там и защо е трябвало да бъде.
- Фактура от вас към бизнеса за наемния ден, съответстваща на ставката в споразумението.
- Доказателство за плащане — осребрен бизнес чек или банков превод, не в брой, не счетоводна операция без движение на пари.
- Съответстващо счетоводно записване от страна на бизнеса, отчитащо разход за наем, с прикачена фактура.
- Текущ дневник на наемните дни за жилището от всички наематели, за да можете да докажете 14-дневното броене в края на годината.
- Подкрепящи доказателства като снимки на обстановката, презентационни материали или файлове от заснемане.
От страна на отчитането, ако бизнесът ви плаща 600 долара или повече наем за годината, той обикновено трябва да ви издаде Form 1099-MISC, отчитащ плащанията като наеми. Много практикуващи след това отчитат сумата от 1099 в Schedule E и я изключват в същия schedule с бележка, позоваваща се на изключването по член 280A(g), така че декларацията да се съгласува с информационната декларация, която IRS вече е получил. Вашият CPA може да го направи по различен начин, но „бизнесът никога не е издал 1099 и доходът не се появява никъде" е версията, която генерира известия за несъответствие и неудобни въпроси.
Седем грешки, които провалят стратегията
Преминаване на 14 дни. Пропастта е абсолютна. Ден 15 прави целия наемен доход за годината отчетлив и въвлича жилището в пълните правила за разпределение на ваканционен дом. Най-болезнената версия: собственици, които внимателно броят 12 бизнес наемни дни и забравят 5-те нощувки, които същият дом е прекарал на ваканционна платформа.
Броене само на бизнес дни. Свързано с горното — лимитът е общите наемни дни от всички източници. Едно жилище, едно броене, един дневник.
Таксуване над пазарния наем. IRS може да преквалифицира излишния наем като неразрешимо разпределение или да отхвърли приспадането направо. Ако сравнимите ви места подкрепят 1200 долара на ден, фактурирайте 1200 долара на ден.
Наем без бизнес цел. Лични вечери, преименувани на заседания на борда, „стратегически сесии", на които никой не е присъствал, наеми в дни, в които бизнесът не е имал дейност — тези се провалят на стандарта обикновен-и-необходим и събарят приспадането със себе си.
Без движение на пари. Счетоводна операция, дебитираща разход за наем и кредитираща заем на акционер, без действително плащане, изглежда като това, което е. Платете фактурата от бизнес сметката към личната си сметка и запазете записа за превода.
Претендиране на наемни приспадания от лична страна. Изключването го забранява. Не разпределяйте лихви по ипотека, застраховка или комунални услуги срещу изключения наем. (Лихвите по ипотека и данъкът върху собствеността остават приспадаеми в Schedule A до степента, в която законът иначе позволява — просто не като наемни разходи.)
Третиране като несериозно, защото сумите изглеждат малки. Изключване от 9000 долара без споразумение, без дневен ред и без сравними оферти е по-трудно за защита от изключване от 20 000 долара с пълна папка. Качеството на документацията, а не размерът в долари, решава тези случаи.
Поддържайте записите си за наемни дни готови за одит
Забележете колко от тази стратегия всъщност е дисциплина за водене на записи: дневник за броене на дни, който никога не се отклонява, фактури, които съответстват на споразумения, плащания, които съответстват на фактури, и оферти от места, съхранени там, където можете да ги намерите след три години. Това е счетоводството да прави това, за което е предназначено — да превръща купчина събития в сметка, която можете да докажете.
Ledger в чист текст е естествено подходящ за такъв вид доказателства. Всеки наемен ден става датирана, четима от човек транзакция с прикачени по референция фактура и списък на присъстващите, и цялата история живее в контрол на версиите, където нищо не може тихо да бъде пренаписано след факта. Ако искате да видите как изглежда това на практика, документацията разглежда записването на ежедневни бизнес транзакции по същия начин.
Поддържайте данъчната си стратегия организирана от първия ден
Правилото Augusta възнаграждава собствениците на бизнес, които третират наемите на дома си със същата сериозност като всеки друг корпоративен разход — писмени споразумения, ценообразуване по пазарни ставки и пълна документална следа. Beancount.io предоставя счетоводство в чист текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни, така че всеки наемен ден, фактура и плащане е записан в книги, които наистина можете да защитите. Започнете безплатно и поддържайте следващата си данъчна стратегия организирана от първото записване.
