Намирате къща за $500,000 близо до Орландо, правите сметките и предвиждате бюджет за първоначалната вноска, инспекцията и застраховката на собствеността. После пристига декларацията за приключване на сделката с хиляди долари трансферни данъци във Флорида, които никога не сте включили в модела си: данък върху документите за нотариалния акт, данък върху документите за дълговия документ и нещо, наречено нематериален данък. Нито един от тях не подлежи на преговори с щата, всички се дължат в брой на масата и неразбирането кой какво плаща е една от най-честите изненади в деня на приключване на сделката в бизнеса с недвижими имоти във Флорида.
Ето пълната картина: три отделни данъка, двама различни платеца, един окръг, който нарушава всички правила, и капанът при рефинансирането, който облага салдото по кредита ви втори път.
Трите данъка, скрити във всяко приключване на сделка във Флорида
Флорида няма данък върху доходите, но компенсира част от този приход всеки път, когато недвижим имот сменя собственика си или бъде ипотекиран. Финансирана покупка задейства три отделни държавни данъка:
| Данък | Ставка | База | Обичаен платец |
|---|---|---|---|
| Данък върху документите за нотариалния акт | $0.70 на всеки $100 от възнаграждението | Продажна цена (или салдо по ипотека при актове за $10) | Продавач |
| Данък върху документите за дълговия документ | $0.35 на всеки $100 от задлъжнялостта | Размер на кредита | Купувач |
| Еднократен нематериален данък | $0.20 на всеки $100 (2 промила) от задлъжнялостта | Размер на кредита | Купувач |
Две неща за отбелязване. Първо, данъкът върху акта и данъците върху кредита са напълно независими: данъкът върху документите за акта, платен от продавача, не намалява данъците върху кредита на купувача и обратно. Второ, купувачът с пари в брой пропуска долните два реда изцяло — няма дългов документ, няма ипотека, няма данъци върху кредита. Само това може да спести хиляди и е част от причината офертите в брой да приключват по-евтино във Флорида, а не само по-бързо.
Данък 1: Данък върху документите за нотариалния акт (обикновено сметката на продавача)
Глава 201 от Законите на Флорида налага данък върху документите върху всеки нотариален акт или инструмент, прехвърлящ интерес в недвижим имот във Флорида. Ставката е $0.70 на всеки $100 от възнаграждението, или част от него — изразът „или част от него“ означава, че винаги закръгляте нагоре до следващите $100. Продажба за $500,050 плаща данък върху $500,100 от възнаграждението.
При стандартна продажба на пазарни начала „възнаграждение“ е покупната цена. При продажба за $500,000 данъкът върху документите за акта е $3,500. Но възнаграждението не винаги е цената в договора:
- Обременен имот се облага върху дълга. Ако прехвърлите имот, обременен с ипотека от $300,000 — дори с куитклейм акт на член от семейството, в който се посочва „$10 и любов и обич“ — данък върху документите обикновено се дължи върху неизплатеното салдо от $300,000. Посочените $10 са без значение, когато дългът следва имота.
- Размени и смесено възнаграждение се броят. Допълнителни плащания, поет дълг и друга стойност, дадена за имота, са все възнаграждение.
- Договорът решава кой плаща. По обичай и съгласно стандартния договор на Florida Realtors/Florida Bar продавачът плаща данъка върху документите за акта. Но това е клауза в договора, не закон — страните могат да я прехвърлят. На пазар на купувача продавачите понякога предлагат да покрият и данъците върху кредита на купувача; при наддаване купувачите понякога поемат данъка върху акта. Каквото и да казва договорът, служителят събира пълната сума при регистрацията.
Още една подробност за инвеститорите: не можете да избегнете данъка върху документите за акта, като прехвърлите имот на LLC без възнаграждение и после продадете дяловете в LLC вместо това. Член 201.02 обхваща тази сделка — ако продадете собствени дялове в дружеството срещу възнаграждение в рамките на три години от прехвърлянето без данък, данък върху документите се дължи върху продажната цена, точно както ако бяхте прехвърлили имота с акт. Даренията остават освободени, но продажба в рамките на тригодишния прозорец се облага.
Данък 2: Данък върху документите за дълговия документ (първият данък върху кредита на купувача)
Отделен данък върху документите се прилага към дълговия документ и ипотеката при $0.35 на всеки $100 от задлъжнялостта, отново закръглено нагоре до следващите $100. При кредит от $400,000 това е $1,400. Купувачът-кредитополучател обичайно го плаща.
Има таван, който е от значение при големи кредити: данъкът върху документите за дълговия документ е ограничен до $2,450 на документ. Суми на задлъжнялост над $700,000 не добавят допълнителен данък върху дълговия документ. Кредит от $1.2 милиона плаща същите $2,450 данък върху дълговия документ, както кредит от $700,000. Запомнете, че таванът се прилага само към този данък — нематериалният данък по-долу няма таван и продължава да расте с размера на кредита.
Купувачи от други щати понякога предполагат, че кредит, сключен в друг щат, избягва данъка във Флорида. Това не е така: ако дълговият документ е обезпечен с недвижим имот във Флорида, данъкът следва обезпечението, а не мястото на приключване на сделката.
Данък 3: Еднократният нематериален данък (вторият данък върху кредита на купувача)
Член 199.133 налага еднократен „неповтарящ се“ нематериален данък от 2 промила — $0.002 на долар, или $2 на всеки $1,000 — върху задължения, обезпечени с ипотека върху недвижим имот във Флорида. При кредит от $400,000 това е $800. За разлика от данъка върху дълговия документ, тук няма таван: ипотека от $2 милиона дължи $4,000 нематериален данък.
Две особености, които си струва да знаете:
- Технически, кредиторът го дължи. Законът прави кредитора юридически отговорен за нематериалния данък. На практика почти всяко приключване на жилищна сделка го прехвърля на кредитополучателя като разход по сетълмента, а федералните правила за оповестяване при приключване на сделката очакват да го видят на страната на купувача. Не разчитайте банката ви доброволно да предложи да го плати.
- Прилага се веднъж на ипотека, не веднъж на усвояване. При кредитна линия, обезпечена с жилище, нематериалният данък (и данъкът върху дълговия документ) се плащат предварително върху пълния кредитен лимит. По-късните усвоявания по тази линия не се облагат отново. Определете линията съзнателно: кредитна линия от $200,000, от която използвате само половината, пак плаща данък върху пълните $200,000.
Окръг Маями-Дейд нарушава правилата
Всяка ставка по-горе е щатска — с изключение на ставката за нотариални актове в окръг Маями-Дейд, който има собствена структура:
- Еднофамилни жилища: $0.60 на всеки $100 от възнаграждението (по-евтино от останалата част на щата).
- Всичко останало: $0.60 плюс местна допълнителна такса от $0.45, за обща ставка $1.05 на всеки $100 — 50 процента повече от стандартната ставка.
Дуплекс, апартамент в кондо-хотел, търговска сграда или незастроен терен: всички плащат общата ставка от $1.05 в Маями-Дейд. При продажба за $400,000 това е $4,200 данък върху документите за акта срещу $2,800 навсякъде другаде във Флорида. Ставките за данъка върху дълговия документ и нематериалния данък не се различават по окръзи, така че се променя само страната на акта при приключването на сделката — но при търговски сделки само допълнителната такса може да е петцифрена позиция. Проверете класификацията на имота, преди да изчислявате; допускането на ставката от $0.60 за неквалифициран имот е класическа грешка в бюджетирането.
Сглобяване на всичко: два изчислени примера
Пример 1: покупка за $500,000 с кредит от $400,000, окръг Ориндж. Продавачът плаща данък върху документите за акта от $3,500 ($500,000, разделено на $100, умножено по $0.70). Купувачът плаща данък върху дълговия документ от $1,400 ($400,000, разделено на $100, умножено по $0.35) плюс нематериален данък от $800 ($400,000 по 0.002), за общо $2,200 данъци върху кредита за купувача. Комбинирани държавни трансферни данъци по сделката: $5,700.
Пример 2: еднофамилна къща за $600,000 с кредит от $480,000, окръг Маями-Дейд. Продавачът плаща $3,600 данък върху документите за акта при ставката от $0.60 за еднофамилно жилище. Купувачът плаща $1,680 данък върху дълговия документ плюс $960 нематериален данък, за общо $2,640 за купувача. Комбинирано: $6,240. Ако същият имот в Маями-Дейд беше дуплекс, само данъкът върху документите за акта на продавача ще скочи до $6,300 при ставката от $1.05.
Рефинансиране: когато плащате тези данъци втори път
Тук е капанът. Когато рефинансирате, като изплатите стария кредит и подпишете чисто нов дългов документ и ипотека — стандартното рефинансиране — данък върху документите и нематериален данък се дължат върху целия нов размер на кредита, не само върху парите в брой, които изтегляте. Платили сте данъци върху кредита при покупката; плащате ги отново върху пълното салдо при рефинансирането. Рефинансиране от $380,000 струва $1,330 данък върху дълговия документ плюс $760 нематериален данък: $2,090 триене, преди дори един долар спестен от лихвата.
Има законен начин да платите по-малко, но той трябва да бъде структуриран преди приключването на сделката. Ако сделката е документирана като подновяване, изменение или консолидация на съществуващото задължение — обикновено чрез прехвърляне на съществуващата ипотека на новия кредитор и изменението ѝ — данък се дължи само върху новите пари, увеличението над неизплатеното главно салдо. Рефинансиране на салдо от $380,000 в кредит от $400,000 чрез структура на прехвърляне и изменение облага само увеличението от $20,000: $70 данък върху дълговия документ плюс $40 нематериален данък.
Уловката е, че кредиторът трябва да се съгласи, а много жилищни кредитори няма да си направят труда със структури на прехвърляне при обикновени рефинансирания — документите им струват повече, отколкото ви спестяват при малки салда. При големи търговски кредити това е рутинно и спестяванията са значителни. Задайте въпроса рано: щом старата ипотека бъде погасена по регистър и бъде регистрирана нова, резултатът с пълен данък е заключен и не може да бъде отменен.
Сумите, изтеглени в брой, винаги се броят като нови пари, а съкращаването на срока или намаляването на лихвата без промяна на салдото пак задейства пълен данък върху нов дългов документ. Когато моделирате точката на изравняване на рефинансиране във Флорида, поставете данъците върху кредита в месец нула — при кредит от $400,000 те добавят приблизително два до четири месеца към повечето изчисления за изравняване.
Прехвърляния, които законно избягват данъка
Не всеки нотариален акт дължи данък върху документите. Основните освобождавания в Глава 201 включват:
- Съпрузи и основно жилище. Прехвърлянията на основно жилище между съпрузи са освободени, когато единственото възнаграждение е съществуващата ипотека — добавянето на съпруга ви към титлата на ипотекирания семеен дом не струва нищо в данък върху документите за акта. Прехвърлянията на семейния дом във връзка с развод също са освободени.
- Вашият собствен revocable trust. Прехвърлянето на имот в revocable living trust, в който оставате бенефициент — стандартно финансиране на имуществено планиране — е освободено, защото не настъпва реална промяна в бенефициарната собственост.
- Коригиращи актове. Акт, който поправя техническа грешка без промяна на собствеността, не дължи допълнителен данък.
- Държавни прехвърляния. Прехвърлянията към или от държавни органи са освободени.
Всяко освобождаване трябва да бъде надлежно заявено — обикновено чрез отбелязване на основанието в акта при регистрацията — и служителят може да отхвърли недокументирано искане. И помнете асиметрията: освобождаването за основно жилище между съпрузи е тясно. Прехвърлянето на обременен неосновен имот на съпруга ви или прехвърлянето на основно жилище на когото и да е другиго пак се облага върху салдото по ипотеката.
Федералният данъчен аспект: база, печалба и амортизация
Трансферните данъци на Флорида също преминават към федералната ви декларация, а третирането зависи от това от коя страна на масата сте седели:
- Продавачите третират данъка върху документите за акта като разход по продажбата, който намалява реализираната сума — същата категория като комисионите на брокерите. При онази продажба за $500,000 $3,500 данък върху документите за акта директно намалява облагаемата печалба.
- Купувачите обикновено добавят платените от тях трансферни данъци към данъчната база на имота, вместо да ги приспадат. Те намаляват печалбата ви години по-късно, когато продадете, вместо да намалят дохода ви тази година.
- Наемодателите и бизнесите получават по-добро третиране на данъците върху кредита: данъкът върху документите и нематериалният данък, платени по ипотека за наемен или бизнес имот, са разходи по кредита, амортизирани за срока на кредита. При рефинансиране неамортизираното салдо на разходите по стария кредит обикновено се отписва, докато разходите по новия кредит започват нов график — още една причина да съхранявате документите от всяко приключване на сделката отделно по кредит.
Нито една от тези позиции не изисква екзотично планиране, но всички те изискват документация. Десет години по-късно възстановяването кои долари от декларацията за приключване на сделката са били база, кои са били амортизируеми разходи по кредита и кои са били неотменими лични разходи е мъчителна работа, ако не сте ги категоризирали при приключването на сделката.
Проследявайте всеки долар от приключването на сделката по категория, не по обща сума
Тази точка за документацията заслужава акцент, защото смесването на разходите по приключване на сделката е счетоводната грешка зад повечето данъчни грешки при недвижими имоти. Един-единствен превод при приключване на сделката може да съдържа пет различни данъчни третирания: предплатена лихва (приспада се сега), възстановяване на данък върху имота (приспада се сега), застраховка на собствеността и такси за регистрация (добавят се към базата), данък върху дълговия документ и нематериален данък (амортизират се за срока на кредита при инвестиционен имот) и резерви, паркирани в ескроу (изобщо не са разход, докато не бъдат изплатени). Осчетоводяването на целия превод по една сметка гарантира, че поне едно от тези третирания е грешно.
Решението е прост график на разходите по приключване на сделката, изготвен в седмицата, в която приключвате: всеки ред от декларацията за сетълмент, съпоставен с данъчния си дом — текущо приспадане, амортизируема база, амортизируем разход по кредита или ескроу актив — с прикачен PDF. За потребителите на plain-text счетоводство това означава отделни осчетоводявания по категория, вместо едно общо записване, така че бъдеща продажба, рефинансиране или одит извличат правилните числа автоматично. Вашата документация може да покаже как да структурирате многокомпонентни транзакции като тези, а таблото Fava улеснява проверката, че всяка категория е попаднала там, където ѝ е мястото.
Поддържайте разходите си за имота организирани от деня на приключване на сделката
Независимо дали купувате първия си дом във Флорида, рефинансирате инвестиционен дуплекс или приключвате сделка за търговско помещение в Маями-Дейд, данъкът върху документите и нематериалният данък заслужават същото внимателно проследяване като самата цена — те влияят на базата ви, на точката на изравняване и на приспаданията ви с години. Beancount.io предоставя plain-text счетоводство, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите специалисти преминават към plain-text счетоводство.
