Вие сте закупили жилище през 2018 г. с ипотека от 900 000 долара. Вашият съсед е закупил своето през 2016 г. с ипотека от 1,1 милиона долара. И двамата плащате една и съща месечна вноска на един и същ кредитор, и двамата използвате подробно приспадане на разходите и двамата попълвате Формуляр 1098 през февруари. И все пак само единият от вас може напълно да приспадне лихвата. Другият трябва да попълни работен лист, да умножи по съотношение и да гледа как част от данъчното облекчение изчезва.
Това е Раздел 163(h) от Кодекса за вътрешните приходи (Internal Revenue Code) в реалния живот. Това е правилото, което определя дали най-големият ред във вашето Приложение А (Schedule A) е данъчно облекчение от 14 000 долара или от 8 500 долара. Това е и една от най-неправилно разбираните части на данъчния закон, с три различни лимита на дълга, две различни крайни дати, специално правило за кредитните линии (HELOC) и съвсем новото приспадане на премии за ипотечно застраховане, което се завърна през 2026 г., след като беше спряно за две години.
Това ръководство разяснява всичко — какво се промени съгласно Закона за данъчните облекчения и работните места (TCJA), какво се промени отново съгласно Закона OBBBA и как да поддържате записите си достатъчно прецизни, за да изискате всеки долар, на който имате право, без да предизвиквате въпроси при одит.
Защо това данъчно облекчение все още е важно през 2026 г.
Приспадането на лихви по ипотечни кредити е най-голямото подробно данъчно облекчение по обем в долари, което повечето собственици на жилища някога ще заявят. В най-новите данни на IRS (Службата за вътрешни приходи) 17,8 милиона декларации са го заявили, с общ данъчен разход от приблизително 52,6 милиарда долара.
Въпреки това, броят на бенефициентите е много по-малък, отколкото беше преди. Преди TCJA около 30 процента от данъкоплатците са използвали подробно приспадане (itemize). Днес, при стандартна сума за приспадане от 16 100 долара за несемейни и 32 200 долара за семейни двойки, подаващи съвместна декларация през 2026 г., само около 14 процента от декларациите използват подробно приспадане изобщо. Близо 97 процента от доларовата стойност на това облекчение отива при данъкоплатци с доходи над 100 000 долара, а 78 процента — при тези с доходи над 200 000 долара.
Така че това е облекчение, което помага предимно на собственици с по-високи доходи и значителни ипотеки — и за тези хора правилното изчисление струва хиляди долари годишно.
Трите лимита на дълга, които трябва да знаете
Раздел 163(h) и свързаните с него разпоредби създават три различни категории „задължения за придобиване на жилище“, всяка със свой собствен лимит. В коя категория попадате, зависи изцяло от датата, на която сте подписали заема.
Категория 1: Преди 14 октомври 1987 г. (Заварени случаи)
Ако сте взели ипотека за квалифицирано жилище преди 13 октомври 1987 г., няма доларов лимит за лихвата, която можете да приспаднете, и няма ограничения за това как са били използвани средствата. Тази категория е предимно историческа — много малко от тези заеми все още са активни — но е важна за по-възрастните собственици на жилища, които никога не са рефинансирали.
Категория 2: От 14 октомври 1987 г. до 15 декември 2017 г.
Ипотеките, взети в този период, отговарят на условията за общ лимит от 1 милион долара за дълг за придобиване (500 000 долара, ако сте женени и подавате декларация поотделно). Съществува и изключение за обвързващ договор: ако сте подписали писмен, обвързващ договор за покупка на жилище преди 15 декември 2017 г. и покупката е приключила преди 1 април 2018 г., можете да използвате лимита от 1 милион долара, въпреки че сделката е приключила след влизането в сила на TCJA.
Категория 3: След 15 декември 2017 г.
Това е категорията на TCJA и тази, с която работят повечето собственици на жилища. Лимитът за задължения за придобиване е 750 000 долара (375 000 долара, ако сте женени и подавате декларация поотделно). Раздел 70108 на закона OBBBA направи този лимит от 750 000 долара постоянен. Първоначално беше предвидено той да изтече на 31 декември 2025 г. и да се върне към стария лимит от 1 милион долара, но Конгресът направи по-ниския праг постоянен преди настъпването на крайния срок.
Това е важно, защото всеки анализ отпреди няколко години — включително много маркетингови материали за недвижими имоти — предполагаше, че лимитът ще се върне на 1 милион долара през 2026 г. Това не се случи. Ако планирате голяма покупка (jumbo заем), трябва да планирате около 750 000 долара подлежащ на приспадане дълг за придобиване в обозримо бъдеще.
Какво всъщност означава „Дълг за придобиване на жилище“
Лимитът се прилага за дълг за придобиване на жилище, което има точно законово значение. Това е дълг, който отговаря едновременно на три теста:
- Използван за закупуване, изграждане или съществено подобряване на квалифицирано жилище
- Обезпечен от това квалифицирано жилище
- Поет след придобиването на жилището или във връзка с покупката, строителството или подобрението
Всяка дума тук е важна. Заем, който вземате и използвате за изплащане на кредитни карти, не е дълг за придобиване на жилище, дори ако банката го нарича „втора ипотека“ и дори ако къщата ви служи за обезпечение. Заем, който вземате за финансиране на ремонт на кухня, който добавя постоянна стойност към имота, е дълг за придобиване на жилище и лихвата по него може да бъде приспадана.
Краят на общото приспадане за „заем срещу залог на жилище“ (Home Equity Loan)
Преди TCJA (Закона за данъчни облекчения и работни места) можехте да приспадате лихви върху до 100 000 долара дълг срещу залог на жилище, независимо как сте използвали парите. Тази категория вече не съществува. Точният законов език в настоящите насоки на IRS гласи:
„Независимо кога е поет дългът, вече не можете да приспадате лихвата от заем, обезпечен с вашето жилище, до степента, в която постъпленията от заема не са използвани за покупка, строеж или съществено подобрение на вашето жилище.“
Така че, ако използвате кредитна линия срещу залог на жилище (HELOC), за да платите за сватба, кола или такса за обучение, лихвата не подлежи на данъчно приспадане. Ако използвате същия HELOC, за да поставите нов покрив, лихвата е приспадаема (при спазване на комбинирания таван от 750 000 долара). Наименованието на заема няма значение – важно е за какво се използват средствата.
Какво се счита за „съществено подобрение“
IRS прави разлика между поддръжка и подобрение. Рутинните ремонти – пребоядисване, замяна на счупени уреди, закърпване на покрив – не се броят. За да се квалифицира като съществено подобрение, работата трябва да добавя постоянна стойност, да удължава полезния живот на жилището или да го адаптира за нова употреба. Често срещани примери, които отговарят на условията:
- Цялостна подмяна на покрива
- Довършване на мазе или таван
- Добавяне на спалня, баня или пристройка
- Инсталиране на нова ОВК система (отопление, вентилация и климатизация)
- Пълен ремонт на кухня или баня
- Инсталиране на соларни панели или постоянен резервен генератор
Неща, които не се квалифицират сами по себе си: почистване на улуци, пребоядисване на стая, смяна на мокет, поправка на течащ кран или закупуване на мебели.
Практическото значение е, че ви е необходима документална следа за това какво е платено с HELOC. Ако записите на вашия заемодател показват 80 000 долара изтеглени от HELOC, а фактурите на вашия изпълнител показват 80 000 долара за ремонт на кухня, вие сте на сигурна почва. Ако сте смесили парите от HELOC с лични средства и сте извършили ремонта от разплащателна сметка, проверяващият може да ви принуди да разпределите постъпленията и да откаже лихвата, свързана с употреба, различна от подобрение.
Какво се счита за „квалифицирано жилище“
Можете да приспадате ипотечна лихва върху вашето основно жилище плюс още един имот, който определите като второ жилище. И двете трябва да се квалифицират като резиденция, която IRS дефинира функционално: имотът трябва да има място за спане, съоръжения за готвене и тоалетна. Това е достатъчно широко, за да обхване:
- Еднофамилни къщи, апартаменти (кондоминиуми), кооперации
- Таунхауси
- Мобилни къщи
- Хаусбоути и кемпери (RV)
- Вили или ваканционни имоти
Ако притежавате три или повече жилища, можете да изберете кое от тях да бъде вашето определено второ жилище всяка година. Изборът се прави на годишна база.
Правилото за 14 дни или 10 процента за втори жилища
Ако отдавате под наем второто си жилище, трябва лично да го използвате повече от 14 дни през годината или повече от 10 процента от дните, в които е било отдадено под наем на пазарна цена, което от двете е по-голямо. Ако не достигнете този праг, имотът не се третира като резиденция съгласно Раздел 280A; лихвата се обработва по различни правила и приспадането за дълг за придобиване не се прилага.
Това е правилото, което засяга много потребители на Airbnb. Ако сте купили къща на плажа, отдавали сте я под наем 200 дни и сте прекарали 12 дни в нея сами, минимумът от 14 дни не е изпълнен и имотът не се квалифицира като второ жилище за целите на Раздел 163(h).
Рефинансиране: Капанът на завареното положение, който повечето собственици пропускат
Рефинансирането на заем в заварено положение (grandfathered loan) е най-честият начин по погрешка да се загуби достъпът до тавана от 1 милион долара. Правилото е механично: когато рефинансирате, новият заем запазва статуса на заварено положение само до размера на остатъка от главницата на стария заем в момента на рефинансирането. Всичко над това се третира като нов дълг за придобиване, обект на лимита от 750 000 долара.
Примерен случай: Купили сте имот през 2015 г. с ипотека от 980 000 долара. До 2024 г. сте изплатили баланса до 850 000 долара. Рефинансирате в нов заем от 1 000 000 долара, за да изтеглите пари в брой за пристройка.
- 850 000 долара от новия заем се третират като заварен дълг за придобиване при таван от 1 млн. долара.
- 150 000 долара са нов дълг за придобиване, обект на тавана от 750 хил. долара.
- Тъй като 850 000 долара вече заемат място в „заварената“ категория, новите 150 000 долара не получават свой отделен таван – те се добавят към общия ви дълг за придобиване и може да са или да не са напълно приспадаеми в зависимост от останалата част от вашия дълг.
Рефинансиранията, направени между 16 декември 2017 г. и края на 2025 г., запазиха статуса на заварено положение до стария баланс съгласно специално правило за преход. Това продължава да се прилага за тези съществуващи рефинансирания според текущите насоки на IRS, но новите придобивания се разглеждат самостоятелно.
Другото правило, поради което лихвата по рефинансиране може да бъде отказана: ако първоначалният ви заварен заем е бил балонен ипотечен кредит (balloon mortgage), рефинансираният заем запазва статуса на заварено положение за максимум 30 години от датата, на която е рефинансиран първоначалният балонен заем. След това той се превръща в заем от Категория 3.
Спецификата при имоти със смесено предназначение и домашен офис
Ако използвате част от дома си като домашен офис, единица под наем или за всяка друга нежилищна цел, трябва да разпределите ипотечния дълг и лихвата между жилищна и нежилищна употреба. Частта, свързана с жилищната употреба, остава съгласно Раздел 163(h). Частта, свързана с бизнес или отдаване под наем, се премества в Schedule C, Schedule E или където се отчитат съответните бизнес приходи.
Отдадена под наем част от дома ви остава „жилищна“ – което означава, че се счита за част от квалифицираното жилище – само ако и трите от следните условия са верни:
- Отдадената под наем част няма собствени независими съоръжения за спане, готвене и тоалетна (т.е. на практика не е отделна жилищна единица).
- Не повече от двама наематели обитават отдаденото под наем пространство.
- Отдаването под наем не е вашата основна стопанска дейност в имота.
Ако излезете извън тези рамки, вие управлявате имот с няколко единици и разпределението на лихвите става по-сложно.
Премиите за застраховка на ипотека се завръщат през 2026 г.
За периода от 2022 г. до 2025 г. дедукцията за премии за застраховка на ипотека (PMI, FHA премии, такси за финансиране на VA) не беше налична — тя бе изтекла и не бе удължена. OBBBA я възстанови, считано от 2026 г.
Механиката за 2026 г.:
- Премиите върху дълг за придобиване на квалифицирано жилище се третират като лихва върху квалифицирано пребиваване и се отчитат в Приложение А (Schedule A).
- Те не подлежат на лимита за дълг за придобиване от 750 000 долара (дедукцията на премиите е отделна от дедукцията на лихвите).
- Дедукцията отпада поетапно с 10 процента за всеки 1 000 долара (500 долара за женени, подаващи декларации отделно), с които Коригираният брутен доход (AGI) надвишава 100 000 долара (50 000 долара за MFS). При AGI от 109 000 долара цялата дедукция отпада за лицата, подаващи обща декларация; за MFS лимитът е 54 500 долара.
Така че, ако сте закупили имот с по-малко от 20 процента авансово плащане и плащате PMI, можете да ползвате допълнителна дедукция през 2026 г., но само ако вашият AGI е достатъчно умерен, за да не попадне в обхвата на поетапното отпадане.
Как да докладвате в Приложение А (Schedule A)
За данъчните декларации за 2026 г. съответните редове са:
- Ред 8a: Лихва по ипотека на жилище, отчетена във Формуляр 1098.
- Ред 8b: Лихва по ипотека на жилище, която не е отчетена във Формуляр 1098 (обикновено финансирана от продавача). Трябва също така да посочите името, адреса и ИН (TIN) на получателя.
- Ред 8c: Точки (points), които не са отчетени във Формуляр 1098 (или точки, отчетени в 1098, които подлежат на дедукция веднага, а не се амортизират).
- Ред 8d: Премии за застраховка на ипотека (отново в сила за 2026 г.).
- Ред 8e: Общо за редове от 8a до 8d.
Когато балансът по заема ви надхвърли лимита, работният лист от Таблица 1 на Публикация 936 е официалният инструмент. Той изчислява вашия квалифициран лимит на заема и генерира един десетичен „коефициент на приспадане“, който умножавате по общата лихва, платена за годината. Математиката е механична, но входните данни — среден баланс, баланс към датите на рефинансиране, разпределение между дълг за придобиване и други дългове — са местата, където собствениците на жилища често грешат.
Документация, която спасява дедукцията при одит
Има пет документа, които трябва да съхранявате в една папка, в идеалния случай за целия период на притежание на жилището плюс три години след продажбата му:
- Оригинален HUD-1 или Удостоверение за приключване (Closing Disclosure), показващи оригиналната сума на заема и как са били използвани средствата.
- Формуляр 1098 за всяка година от ипотеката. Кредиторите изпращат това през януари.
- Документи за приключване от всяко рефинансиране, показващи баланса на главницата непосредствено преди рефинансирането, новата сума на заема и разбивката на всяко теглене на пари в брой (cash-out).
- Фактури от изпълнители и доказателство за плащане за всяка работа, финансирана чрез HELOC, заем за собствено жилище или рефинансиране с теглене на пари, което третирате като дълг за придобиване.
- Проста счетоводна книга, която свързва всяко теглене от HELOC със конкретни разходи за подобрения. Ако са изтеглени 80 000 долара, трябва да имате съответстващи фактури от изпълнители за 80 000 долара.
Без тези записи проверяващият може да оспори вашето разпределение между дълг за придобиване (подлежащ на дедукция) и дълг, който не е за придобиване (неподлежащ на дедукция), и вие няма да имате начин да докажете позицията си.
Чести грешки, които струват пари на собствениците на жилища
- Приспадане на лихви по HELOC, използвани за лични разходи. Това е най-честата грешка след TCJA. Правилата се промениха през 2018 г.; навикът обаче остана.
- Третиране на рутинни ремонти като значителни подобрения. Подмяната на счупен уред е ремонт, а не подобрение.
- Забравяне на изключението за обвързващ договор при заявяване на заварен статус за приключване през 2018 г. Ако сте подписали преди 15 декември 2017 г. и сте приключили преди 1 април 2018 г., все още попадате под лимита от 1 милион долара.
- Пропускане на прага за използване на второ жилище. Отдаването под наем на ваканционен имот през по-голямата част от годината, без лично ползване за поне 14 дни, го дисквалифицира.
- Теглене на пари в брой без преизчисляване на частта от дълга за придобиване. Всяко рефинансиране с теглене на пари променя сметката; проследяването трябва да се направи наново.
- Предположение, че дедукцията си заслужава да бъде заявена. Направете изчисленията. За много собственици с ипотеки под 400 000 долара в среда с по-ниски лихви, общите детайлизирани дедукции все още не достигат стандартната дедукция, и дедукцията на ипотечната лихва е без значение на практика.
Организирайте ипотечните си записи от първия ден
Дедукцията на ипотечната лихва възнаграждава добрите записи. Дълг за придобиване спрямо дълг за собствено жилище, баланс на главницата при всяко рефинансиране, използването на всяко теглене от HELOC — това не са числа, които вашият кредитор ще изчисли вместо вас, и не са числа, които данъчният софтуер ще отгатне правилно без вашите входни данни.
Beancount.io ви предлага счетоводство в обикновен текст, което прави този вид проследяване безпроблемно. Всяко теглене на заем се превръща в трансакция, всяко плащане към изпълнител се маркира към конкретен проект за подобрение, а текущият ви баланс по дълга за придобиване е само на една заявка разстояние в Beancount. Системата е прозрачна, с контрол на версиите и готова за AI — без „черни кутии“ и без зависимост от конкретен доставчик. Започнете безплатно и внесете същата инженерна дисциплина във вашите финанси, която прилагате и в останалата част от живота си.
Източници: