Ипотечното ви плащане е на път да скочи с няколкостотин долара на месец, а датата е отпечатана направо в документите по кредита ви. Това е сделката, която стои зад всяко временно намаляване на лихвата по ипотечен кредит: две или три години намалени плащания сега, след което пълното плащане за остатъка от срока на кредита. Използван съзнателно, buydown може да изглади най-скъпите години от едно преместване. Използван небрежно, той е планиран шок в плащането, облечен в костюм на отстъпка.
Това ръководство разглежда как всъщност работят 2-1 и 1-0 buydowns, къде се намират парите за субсидията, кой плаща за нея, как кредиторите ви одобряват и математиката, която решава дали buydown е по-добър от еквивалентно намаление на цената.
Как работи 2-1 buydown, година по година
2-1 buydown временно намалява лихвения процент, който плащате, докато процентът, записан в кредита ви — процентът по договора — никога не се променя. Името описва графика на отстъпката:
- Година 1: плащате процента по договора минус 2 процентни пункта.
- Година 2: плащате процента по договора минус 1 процентен пункт.
- Година 3 и след това: плащате пълния процент по договора за остатъка от срока.
Това не е ипотека с регулируем лихвен процент. ARM се преоценява според пазара при всяко преизчисляване; buydown следва фиксирана стълбица обратно към процент, който вече знаете. Амортизацията все още се изчислява по процента по договора, което означава, че част от всяко ранно плащане се покрива от средствата за субсидията, докато салдото по кредита ви намалява по нормалния график.
Един разработен пример прави доларите конкретни. Вземете кредит от $400,000 при процент по договора 7 процента за 30-годишен фиксиран срок. Пълното плащане по главница и лихва е около $2,661 на месец.
- Година 1 при 5 процента: плащането ви пада до около $2,147 — приблизително $514 по-малко на месец, или около $6,168 за годината.
- Година 2 при 6 процента: плащането ви е около $2,398 — приблизително $263 по-малко на месец, или около $3,156 за годината.
- Година 3 при 7 процента: плащате пълните $2,661 и продължавате да ги плащате.
Общата субсидия следователно е около $9,324 — сборът от месечните недостиги за двете години. Това число е фиксирано и изчислимо преди сключването, което прави buydowns договороспособни: всички на масата знаят точно колко струва отстъпката.
Къде се намират парите за субсидията: Ескроу сметката
Субсидията не е обещание; това са пари, депозирани при сключването в ескроу сметка за buydown, държана от кредитора. Всеки месец през периода на отстъпката кредиторът тегли от тази сметка, за да покрие разликата между това, което плащате, и това, което изисква процентът по договора. Вие пишете по-малкия чек, ескроу покрива разликата, а кредитът се амортизира, сякаш сте платили в пълен размер.
Три свойства на тази сметка имат значение:
- Парите принадлежат на купувача, след като бъдат внесени. Отстъпка от продавача, която отива в ескроу за buydown, е ваша, не на продавача, от деня на сключването.
- Неизползваните средства не се конфискуват. Ако рефинансирате или продадете преди края на периода на buydown, остатъчното салдо по ескроу обикновено се кредитира към погасяването на кредита ви съгласно споразумението за buydown — субсидията следва кредита, не календара. Потвърдете точното третиране в споразумението си за buydown, защото документът е определящ.
- Вие носите отговорност за пълното плащане независимо от всичко. Ако нещо се обърка с изплащането от ескроу, кредиторът все още очаква пълното плащане по процента по договора от вас. Buydown е споразумение за субсидия, насложено върху задължението ви, а не негово намаление.
Тъй като механиката на сметката е стандартизирана, споразуменията за buydown от агенционни кредитори изглеждат еднакво: еднократен депозит, график за месечно теглене и клауза за разпореждане при предсрочно погасяване. Прочетете клаузата за разпореждане, преди да подпишете — тя отговаря точно на въпроса "какво ако рефинансирам след 18 месеца".
Кой плаща за buydown
Всеки, който има интерес в сделката, може да финансира ескроу сметката, и всеки финансиращ има различна мотивация:
- Продавачът, като отстъпка при сключването. Това е най-често срещаното arrangement: вместо да намали цената, продавачът депозира цената на buydown в ескроу. Това запазва обявената продажна цена — и сравнимите продажби в квартала, които тази цена създава — като същевременно предоставя на купувача повече месечно облекчение, отколкото равностоен по долари спад на цената.
- Строителят на жилища, при ново строителство. Строителите използват buydowns така, както автомобилните производители използват субсидирани лизингови проценти: видима месечна вноска, която движи инвентара без преоценка на целия комплекс.
- Кредиторът, като ценова промоция. Съществуват buydowns, платени от кредитора, но са по-редки, а цената обикновено е вградена в процента по договора или таксите — сравнете цялата оферта, не плащането през първата година.
- Купувачът, от собствения си джоб. Можете да финансирате собствения си buydown, но първо направете изчисленията: временните buydowns, платени от купувача, се конкурират с постоянни точки за отстъпка и по-голяма първоначална вноска и често губят това сравнение.
Финансирането от продавача се брои срещу лимитите за отстъпки от продавача, които ограничават колко от цената продавачът може да допринесе. Лимитите зависят от кредитната програма и, за конвенционалните кредити, от първоначалната вноска: приблизително 3 процента от цената при по-малко от 10 процента първоначална вноска, 6 процента при 10 до 25 процента и 9 процента над това, като FHA обикновено е 6 процента. 2-1 buydown, струващ около 2.3 процента от цената, се побира в повечето от тези лимити — но изразходва място, което иначе би могло да покрие разходите по сключването, така че бюджетирайте отстъпката като един пул, вместо да натрупвате кредити, докато оценителят възрази.
Как се одобряват купувачите: Правилото за процента по договора
Ето най-неразбраният факт за временните buydowns: трябва да се одобрите за ипотеката при пълния процент по договора, не при намаления процент. Съотношението ви дълг към доход, резервите и одобрението ви се изчисляват спрямо плащането от $2,661 в примера по-горе, въпреки че всъщност ще плащате $2,147 през първата година.
Fannie Mae, Freddie Mac и FHA всички изискват одобрение при процента по договора, а ръководствата на агенциите добавят структурни предпазители: временните buydowns обикновено продължават не повече от три години, като процентът се покачва с не повече от около един процентен пункт годишно. Правилата съществуват точно за сценария, който си представяте — купувач, който може да си позволи намаленото плащане, но не и реалното, е неизпълнение, насрочено за третата година.
Практическата последица е категорична: buydown подобрява паричния ви поток, не покупателната ви способност. Той не може да разтегне одобрението ви до по-скъпа къща. Ако в обява се подсказва, че buydown ви помага да "се одобрите за повече жилище", това в най-добрия случай е недоразумение за програмата. Това, което buydown купува, е глътка въздух в годините, когато преместването, обзавеждането и установяването се конкурират за всеки свободен долар.
Другите структури: 1-0, 1-1-1 и 3-2-1
2-1 е работният кон, но кредиторите предлагат малко семейство вариации:
- 1-0 buydown: една година при 1 пункт под процента по договора, след което пълен процент. Приблизително половината от цената на 2-1 и често е всичко, от което купувачът се нуждае, когато целта е просто да преживее първата година от разходите за собственост.
- 1-1-1 buydown: три години при 1 пункт под процента по договора, след което пълен процент. По-равна, по-дълга субсидия — по-ниски максимални спестявания, повече общи долари от 1-0.
- 3-2-1 buydown: три години, стъпващи надолу от 3 пункта под до 1 пункт под процента по договора, след което пълен процент. Драматично облекчение през първата година при приблизително двойна цена на 2-1, а стъпките са стръмни: планирайте три последователни увеличения на плащането.
По-дългите и по-дълбоки структури струват повече ескроу долари и изяждат повече от лимита за отстъпка от продавача. Строителите, предлагащи 3-2-1 buydowns при ново строителство, обикновено харчат еквивалента на значително намаление на цената, за да задържат обявените цени — което ви казва нещо за това колко договороспособна може да е самата цена.
Постоянните buydowns — точки за отстъпка, които намаляват процента за целия срок на кредита — са напълно различен продукт. Една точка обикновено струва 1 процент от кредита и намалява процента с около четвърт пункт, за постоянно. Точките печелят за купувачи, които ще задържат кредита дълго време; временните buydowns печелят за купувачи, които очакват да рефинансират или които ценят ранния паричен поток пред лихвата за целия срок.
Buydown срещу намаление на цената: Кога кой печели
Да предположим, че продавачът ще ви даде $9,324 или като 2-1 buydown, или като намаление на цената. Кое да вземете? Същите долари се държат много различно:
- Като buydown: около $514 на месец обратно през първата година и $263 на месец през втората, след което нищо. Общо облекчение: $9,324, изнесено напред точно когато разходите за преместване са на пика си.
- Като намаление на цената: кредитът се свива с $9,324, спестявайки приблизително $62 на месец всеки месец в продължение на 30 години — около $22,000 общо плащания за целия срок — плюс леко по-ниски данъци върху имота, застраховки и първоначална вноска.
Точката на пресичане е приблизително след десетилетие: ако рефинансирате или продадете в рамките на около 10 до 12 години, концентрираните ранни спестявания на buydown побеждават тънките постоянни спестявания на намалението на цената. Ако ще задържите точно този кредит 15 или 30 години, намалението на цената печели по общи долари и носи странични ползи — по-ниски данъчни оценки и по-малко салдо, ако цените паднат.
Това прави решението зависимо от три въпроса:
- Ще рефинансирате ли? Купувачите, които вземат buydowns в години на високи проценти, често изрично залагат, че процентите ще паднат достатъчно в рамките на две години, за да рефинансират. Ако този залог се изплати, buydown е доставил максимална стойност и никога непостигнатото плащане през третата година е без значение. Ако процентите останат непроменени, трябва да сте в състояние да носите пълното плащане за неопределено време — което правилото за одобрение при процента по договора вече е потвърдило, но бюджетът ви също трябва да потвърди.
- Колко дълго ще задържите кредита? Честите местения, военните семейства и всеки, който вероятно ще се премести в рамките на няколко години, получават малко от 30-годишната опашка на намалението на цената и много от две години по-ниски плащания.
- Какво покрива остатъкът от отстъпката? Buydown, който изразходва цялата допустима отстъпка от продавача, може да остави разходите по сключването непокрити. Оценете цялото сключване — buydown плюс нотариални такси, такси за отпускане, предплатени позиции — спрямо лимита, преди да изберете.
Още едно съображение облагодетелства намалението на цената на меки пазари: оценката. Buydown запазва по-висока договорна цена, която все още трябва да премине оценка. Ако сравнимите продажби се плъзгат надолу, по-ниската цена преминава оценката безпрепятствено, докато цена, натоварена с buydown, може да забави сделката.
Рисковете, които никой не слага в брошурата
Buydowns са ясни продукти, но четири риска заслужават изрично внимание:
- Шокът в плащането е планиран, не хипотетичен. Плащането ви се покачва два пъти — след първата година и след втората — с по няколкостотин долара всеки път. Бюджетирайте плащането за третата година от първия ден; третирайте намалените години като неочакван бонус за спестяване или за разходи по преместването, не като вашия разход за жилище.
- Рефинансирането може да не дойде. "Ожени се за къщата, излизай с процента" работи само ако процентът в крайна сметка си съдейства. Подсигурете собствения си живот при предположението, че носите процента по договора с години, и гледайте на всяко рефинансиране като на бонус.
- Залогът за дохода работи в двете посоки. Buydowns подхождат на купувачи, чиито доходи вероятно ще нараснат до пълното плащане — специализант, ставащ лекуващ лекар, млад служител по стръмна крива. Ако доходът ви е постоянен, buydown просто отлага пълното плащане, без да го прави по-лесно.
- Данъчното третиране изисква професионалист. Платените от продавача средства за buydown могат да имат последици за приспадаемата лихва за купувача, обикновено със съответно намаление на данъчната основа на дома — но детайлите зависят от структурата на buydown и текущите указания на IRS. Това е кратък разговор с вашия данъчен съветник, не проект за самостоятелно проучване по време на подаването.
Никое от тези не е причина да отхвърляте buydowns категорично. Това са причини да влезете в един с плащането за третата година вече в бюджета ви и с рефинансирането, третирано като надежда, не като план.
Проследяване на buydown в собствените ви книги
Buydown усложнява простата картина "плащам $X на месец за жилище", а небрежното проследяване скрива реалната цена на дома. Дръжте три числа видими:
- Плащането по процента по договора — истинският ви разход за жилище и цифрата, която се връща през третата година. Сверявайте извлеченията по ипотеката си с амортизационния график при процента по договора, не с по-малките чекове, които пишете.
- Месечната субсидия — тегленето от ескроу, покриващо недостига за всеки месец. Записвайте го отделно, за да виждате общото получено облекчение и да проверявате дали салдото по ескроу намалява по график.
- Датите на стъпките — двете годишнини, когато плащането се покачва. Отбележете ги в календара с 60-дневно предупреждение, за да не идва увеличението като изненада в разплащателна сметка, бюджетирана за старата цифра.
Ако поддържате финансите си в счетоводство с обикновен текст, моделирайте buydown като това, което е: предплатен актив за субсидия, изчерпван месечно срещу разхода за лихва. Записването на пълната лихва по процента по договора всеки месец с компенсиращ ред за субсидията поддържа математиката за лихвата за целия срок честна — книгите ви тогава се съгласуват с амортизационния график на кредитора до стотинка, а остатъчното салдо по ескроу винаги е на една заявка за баланс разстояние. Документацията разглежда модели за проследяване на ипотека и ескроу, а таблото Fava превръща получения регистър в изгледи за баланс и паричен поток, които правят датите на стъпките визуално очевидни.
Дръжте разходите си за жилище видими от първия ден
Buydown прекроява кога плащате за дома си, не дали плащате — а купувачите, които печелят най-много, са тези, които проследяват реалните числа под отстъпката. Beancount.io предоставя счетоводство с обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни, от тегленията от ескроу до амортизационните графици, без черни кутии и без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство с обикновен текст.
