Когато родител в Калифорния купи дом за 200 000 долара през 1985 г. и почине, притежавайки го през 2026 г. с пазарна стойност от 2,4 милиона долара, сметката за имотен данък, която децата наследяват, може да варира в порядъци в зависимост от няколко решения, взети преди и след датата на смъртта. Преди 16 февруари 2021 г. отговорът беше лесен: децата запазваха ниската стойност за базовата година по Предложение 13 на родителя, плащаха приблизително 2800 долара годишно данъци върху имота и отдаваха мястото под наем или го продаваха, когато пожелаеха. След влизането в сила на Предложение 19 същият този имот — ако не се третира правилно — се преоценява по пълна пазарна стойност в момента на прехвърляне на правото на собственост и годишната данъчна сметка скача от под 3000 долара на повече от 27 000 долара.
Ако съветвате семейство с недвижими имоти в Калифорния, планирате собственото си наследство или наследявате дом или ферма от родител в Калифорния, трябва да разберете новите правила. Прозорецът за правилното им прилагане е кратък, документацията е безпощадна и няколко общи структури за планиране на имоти, които са работили според стария закон, вече не защитават базата за имотни данъци. Ето какво се промени, какво все още работи и какво да направите преди смъртта и в рамките на годината след това.
Старият закон: Предложение 58 и Раздел 63.1
В продължение на почти три десетилетия изключението за преоценка при прехвърляне между родител и дете в Калифорния съгласно Раздел 63.1 от Кодекса за приходите и данъчното облагане (прието с Предложение 58 през 1986 г. и разширено до баби и дядовци през 1996 г. с Предложение 193) беше едно от най-щедрите данъчни облекчения между поколенията в страната. То позволяваше на родителите да прехвърлят:
- Основно жилище с неограничена стойност на децата без задействане на преоценка, и
- До 1 милион долара на всеки (като факторирана стойност за базовата година) на други недвижими имоти — ваканционни домове, къщи под наем, търговски сгради, необработена земя — на децата без преоценка.
Децата не трябваше да живеят в наследения имот. Те можеха да го отдават под наем, да го оставят празен, да го държат като инвестиция или да се преместят по-късно, ако пожелаят. Стойността за базовата година по Предложение 13, която родителите са натрупвали в продължение на десетилетия, просто преминаваше към следващото поколение. Много семейства в Калифорния използваха това правило, за да превърнат основното жилище на родителя в дългосрочен имот под наем, който генерира доход при ниската данъчна база на родителя — данъчно ефективен трансфер на богатство, който зависи изцяло от ниската сметка за имотен данък.
Този свят приключи на 16 февруари 2021 г.
Какво промени Предложение 19
Предложение 19 — прието от гласоподавателите в Калифорния през ноември 2020 г. — замени Раздел 63.1 за прехвърляния, извършени на или след 16 февруари 2021 г. Новите правила са по-ограничени в три важни аспекта.
1. Само семейното жилище или семейната ферма отговарят на условията
Според стария закон всеки недвижим имот — в рамките на лимита от 1 милион долара — можеше да бъде прехвърлен без преоценка. Съгласно Предложение 19 само две категории отговарят на условията:
- Семейно жилище, дефинирано като основно жилище на прехвърлителя (родителя или бабата/дядото), което става основно жилище на приобретателя (детето или внука).
- Семейна ферма, дефинирана като недвижим имот в процес на обработка или използван за пасище, паша или за производство на всякакви селскостопански стоки, дефинирани в Раздел 51201 от Държавния кодекс на Калифорния.
Втори дом, имот под наем, търговска сграда, необработена земя или ваканционна вила вече не отговарят на условията за изключение при прехвърляне между родител и дете. Тези имоти се преоценяват по текуща пазарна стойност при прехвърлянето и точка. Изключението за „други имоти“ от 1 милион долара вече не съществува.
2. Приобретателят трябва действително да живее там
За изключението за семейно жилище наследникът трябва да обитава имота като свое основно жилище и да подаде молба за Освобождаване на собственици на жилища (BOE-266) или Освобождаване на ветерани с увреждания (BOE-261-G) в рамките на една година от датата на прехвърляне. Това е твърдо правило, а не меко предпочитание. Пропускането на едногодишния прозорец означава, че изключението или изобщо не се прилага, или се прилага само занапред от датата, на която наследникът най-накрая подаде документите — което обикновено означава, че имотът вече е преоценен и спестяванията са загубени.
„Живее там непрекъснато“ е оперативната фраза от регламентите за прилагане. Ако наследникът се нанесе, за да отговори на условията, подаде документите и след това се изнесе две години по-късно, за да отдава имота под наем на наематели, изключението приключва и оценителят преоценява дома по текущата му пазарна стойност към този момент.
Изключението за семейна ферма е различно — няма изискване наследникът да живее на земята. Фермата просто трябва да продължи да бъде обработвана.
3. Ограничение на стойността
Дори когато имотът отговаря на условията и наследникът се нанесе навреме, изключението е ограничено. Защитената стойност е факторираната стойност за базовата година на родителя към датата на прехвърляне плюс коригиран спрямо инфлацията праг от 1 милион долара. За прехвърляния, извършващи се от 16 февруари 2025 г. до 15 февруари 2027 г., коригираният праг е 1 044 586 долара.
Ето как работи ограничението на практика. Да кажем, че домът на родителя има факторирана стойност за базовата година от 300 000 долара и текуща пазарна стойност от 2 400 000 долара:
- Изключена сума: 300 000 долара + 1 044 586 долара = 1 344 586 долара
- Превишение над ограничението: 2 400 000 долара − 1 344 586 долара = 1 055 414 долара
- Нова стойност за базовата година за наследника: 300 000 долара + 1 055 414 долара = 1 355 414 долара
Наследникът успява да запази базата на родителя от 300 000 долара — частично. Излишъкът от пазарната стойност над ограничението се добавя отгоре, създавайки нова „частична преоценка“. Съгласно стария закон същото прехвърляне би запазило базата на 300 000 долара с нулева корекция. Съгласно Предложение 19 новият годишен данък е приблизително 13 600 долара вместо 3000 долара — частично запазване, а не пълно. За скъпи крайбрежни имоти дори квалифицирано прехвърляне между родител и дете оставя наследника със значително увеличение на имотния данък.
Подаване на иска: BOE-19-P, BOE-266 и тригодишният прозорец
Трябва да се направят две отделни подавания, а крайните срокове не са еднакви.
BOE-19-P (родител-дете) или BOE-19-G (прародител-внук) е самият иск за изключване при прехвърляне между поколения. Този формуляр трябва да бъде подаден пред окръжния оценител в рамките на три години от датата на смъртта или прехвърлянето, или преди имотът да бъде продаден или прехвърлен на трета страна — което от двете се случи първо.
BOE-266 (Освобождаване за собственици на жилища) или BOE-261-G (Освобождаване за ветерани с увреждания) е доказателството, че приемателят действително обитава имота. Това трябва да бъде подадено в рамките на една година от датата на прехвърляне, за да се приложи ретроактивно изключването за семейно жилище.
Двата формуляра работят заедно. Ако наследникът подаде BOE-266 в рамките на една година и BOE-19-P в рамките на три години, изключването се прилага от датата на прехвърляне и базовата годишна стойност на родителя се пренася (съгласно ограничението). Ако наследникът подаде BOE-266 със закъснение, дори и в рамките на тригодишния прозорец за BOE-19-P, изключването се прилага само занапред — което означава, че имотът се преоценява по пълна пазарна стойност за месеците между датата на прехвърляне и късното подаване, и наследникът не може да възстанови тези по-високи данъчни сметки.
За прехвърляния от прародител на внук има допълнително изискване: и двамата родители на внука (които са деца на прародителя) трябва да са починали към датата на прехвърляне. Това правило не се е променило спрямо предходната рамка на Предложение 193.
Какво се случва, когато имотът не е семейно жилище или ферма
Това е новата реалност, която заварва повечето семейства неподготвени. Съгласно Предложение 19, всяка друга категория недвижими имоти — жилища под наем, ваканционни имоти, втори жилища, търговски сгради, земя, сгради със смесено предназначение, където родителят не е живял като основен жител — се преоценява изцяло при прехвърляне на деца.
Рагледайте три често срещани ситуации:
- Плажната къща на родителя в Кармел. Използвана като жилище за уикенда, никога не е била основно местожителство. Преоценява се при прехвърляне.
- Триплексът в Сан Франциско, където родителят е притежавал имота, но е живял в отделен апартамент наблизо. Триплексът е имот под наем за родителя и се преоценява при прехвърляне. Апартаментът може да се класира, ако дете се нанесе в рамките на една година.
- Фермата на пенсионирания родител, където той е живял във фермерската къща и е отглеждал бадеми на 40 акра. Фермерската къща се класира според изключването за семейно жилище (ако дете се нанесе), а 40-те акра се класират според изключването за семейна ферма (не се изисква обитаване, а само продължаваща селскостопанска употреба). Едно добре управлявано прехвърляне може да запази и двете.
Урокът е, че действителното използване на имота от родителя към момента на смъртта е от огромно значение. Имот, който технически е основно жилище, но е предимно празен — например родител, прекарал по-голямата част от годината в друг щат или в дом за възрастни хора — може да не премине теста за основно жилище при одит. Документацията за регистрация за гласуване на родителя, адресът в шофьорската книжка, пренасочването на пощата и времето, прекарано в имота, стават критични доказателства след смъртта.
Живеещи тръстове: Полезни, но вече не са заобиколно решение
Повечето планове за наследство в Калифорния прехвърлят собственост чрез отменяем живеещ тръст (revocable living trust), за да се избегне завещателно производство (probate). Тръстовете все още помагат за избягване на пробация, поверителност и планиране при неработоспособност, но те вече не помагат за избягване на преоценката по Предложение 19. Тръстът е прозрачен за целите на данъка върху имотите — оценителят гледа през тръста, за да види кой в крайна сметка получава имота и дали отговаря на изискванията за обитаване и срокове.
Няколко правила, свързани с тръстовете, които трябва да знаете:
- Отменяемият тръст не задейства преоценка, когато родителят прехвърля имот в него приживе. Преоценката се отлага, а не се избягва.
- Когато доверителят умре и тръстът стане неотменяем, оценителят третира имота като прехвърлен на този, когото тръстът посочва като наследник. Ако този бенефициент е дете, което планира да се нанесе, изключването родител-дете може да се приложи — но само при същите изисквания за едногодишно обитаване и тригодишно подаване, както при директно прехвърляне на нотариален акт.
- Притежаването на имот в LLC (дружество с ограничена отговорност) също не работи. Калифорния гледа през собствеността на субекта, за да идентифицира промени в действителната собственост. Прехвърлянето на дялове в LLC може да задейства преоценка, когато всеки отделен собственик премине 50 процента собственост или когато повече от 50 процента от първоначалната собственост е прехвърлена кумулативно през периода на съществуване на субекта.
- Оценките с отстъпка от структури на FLP или LLC не намаляват преоценката по Предложение 19. Оценителят използва справедливата пазарна стойност на недвижимия имот, а не стойността на дяловия интерес на субекта с отстъпка, при изчисляване на всяка преоценка, която се случи.
Има един тесен ход за планиране, който някои семейства все още използват: даряване на имота (или частичен интерес) на децата приживе на родителя, като децата се нанасят веднага и подават молба за освобождаване за собственици на жилища. Това фиксира изключването в момент, когато родителят е все още жив, за да помогне с документите, и избягва неяснотата относно местожителството към датата на смъртта. Но даряването приживе има свои собствени федерални данъчни последици — предимно загубата на повишаването на данъчната основа при смърт (step-up in basis) съгласно Раздел 1014 от Кодекса за вътрешните приходи, което може да заличи много повече в данък върху капиталовата печалба, отколкото струват спестяванията от данък върху имота. Това е компромис, който изисква пресмятане на числата, а не универсален отговор.
Компромисът със стъпковото увеличение на данъчната основа, който повечето наследници не предвиждат
Когато собствеността преминава при смърт, федералният закон за подоходното облагане (Раздел 1014) пренастройва данъчната основа на наследника до справедливата пазарна стойност на имота към датата на смъртта. Ако родителят е платил $200,000 през 1985 г. и домът струва $2,400,000 към момента на смъртта, основата на наследника става $2,400,000 — и ако наследникът продаде имота на следващия ден за $2,400,000, не се дължи федерален данък върху капиталовата печалба.
Ако вместо това родителят подари имота приживе, наследникът поема пренесената данъчна основа на родителя от $200,000 (Раздел 1015). При продажба за $2,400,000 наследникът дължи федерален данък върху капиталовата печалба върху печалба от $2,200,000 плюс Данък върху нетния доход от инвестиции — приблизително $530,000 само във федерални данъци, плюс щатски данък на Калифорния от около $300,000 отгоре.
Сравнете този удар от $830,000 за федерален и щатски данък върху капиталовата печалба със спестяванията от данък върху недвижимите имоти чрез запазване на базата на Пропозиция 13 на родителя. Дори спестяване от $20,000 на година от данък върху имота би отнело 40 години, за да се достигне точката на рентабилност — а наследникът, който планира да продаде в рамките на пет или десет години, почти винаги излиза далеч напред с прехвърляне при смърт, дори след частичната преоценка по Пропозиция 19. Подаряването приживе с цел запазване на базата за данък върху имотите има смисъл най-вече когато семейството възнамерява да запази дома в дългосрочен план, а не да го продава.
Планиране на стъпки преди смъртта
Ако родителят е все още жив и има време за планиране, няколко решения влияят върху резултатите:
- Потвърдете, че основното жилище на родителя е добре документирано. Шофьорска книжка, регистрация на гласоподавател, данъчни декларации, сметки за комунални услуги и поща — всичко трябва да сочи имота като основен адрес на родителя.
- Решете кое дете ще се нанесе. Само един отговарящ на условията правоприемник трябва да се квалифицира и да обитава имота, но семейството трябва да се съгласи предварително, за да избегне принудителна продажба след смъртта, защото никой не е искал действително да живее там.
- За семейства с множество имоти помислете кои имоти да продадете приживе на родителя. Имотите под наем и ваканционните къщи ще бъдат преоценени по пълна пазарна стойност при наследяване, така че обмислена стратегия за продажба и реинвестиране може да спести на наследниците внезапни данъчни сметки, които не могат да си позволят.
- Обсъдете въпроса за семейната ферма. Ако имотът включва земеделска земя, уверете се, че обработването или използването за паша е документирано и продължава. „Ферма“, която е пустеела с години, може да не се класира.
- Прегледайте текста на тръста. Тръстове, съставени преди 2021 г., могат да насочват имота към децата, без да предвиждат новото изискване за обитаване. Изменение на тръста може да осигури гъвкавост — например, позволявайки на довереника (trustee) да разпредели дома на онзи бенефициер, който действително ще живее там.
Какво да правите през първата година след смъртта
Когато родител в Калифорния почине, притежавайки недвижим имот, наследниците имат кратък и много специфичен списък с приоритети:
- Определете кой имот е обитавал родителят като основно жилище към момента на смъртта. Вземете смъртния акт, тръста, нотариалния акт и данъчните сметки за имота за последните няколко години, както и подадените документи за освобождаване на собственици на жилища (homeowners' exemption).
- Идентифицирайте кой наследник (ако има такъв) желае и може да се премести в семейния дом в рамките на една година. Този човек трябва физически да се премести, да смени шофьорската си книжка и регистрацията си като гласоподавател и да започне да получава поща на адреса на имота.
- Подайте иск BOE-19-P до окръжния оценител в рамките на три години. Повечето окръзи препоръчват подаването веднага след като наследникът е заел имота и освобождаването за собственици е в процес на обработка.
- Подайте формуляр BOE-266 за освобождаване на собственици на жилища (Homeowners' Exemption) в рамките на една година. Това е най-критичният по отношение на времето формуляр. Окръзите имат различни адреси за кореспонденция и време за обработка — потвърдете получаването.
- Получете писмено изчислението на тавана на стойността от оценителя. Коригираната стойност за базовата година плюс инфлационния под определя частичната преоценка, а оценителите правят математически грешки, за чието улавяне е отговорен наследникът.
- Планирайте новата данъчна сметка. Дори с изключението, имотите над тавана ще претърпят увеличение. Наследниците трябва да знаят новите годишни разходи за поддръжка, преди да решат дали да запазят дома или да го продадат.
Водене на записи, които ще издържат на одит
Одитите по Пропозиция 19 — когато оценителят преразглежда искането за изключване две или три години след факта — стават все по-чести в окръзи с имоти с висока стойност. Работата на наследника е да поддържа документация, че имотът е и продължава да бъде негово основно жилище:
- Сметки за комунални услуги на името на наследника на адреса на имота
- Застрахователна полица, показваща имота като основно жилище
- Щатски и федерални данъчни декларации, подадени от адреса на имота
- Шофьорска книжка, регистрация на гласоподавател, регистрация на превозно средство на адреса на имота
- Банкови извлечения и извлечения от кредитни карти, изпращани по пощата до имота
Ако наследникът по-късно се изнесе — заради работа, брак или за да се грижи за застаряващ съпруг — семейството трябва да разбере, че изключението приключва в този момент и имотът се преоценява до текущата му пазарна стойност, а не със задна дата от датата на смъртта. Продажбата, рефинансирането или прехвърлянето на трета страна също прекратява изключението. Нарастването на базовата стойност във времето се превръща в движеща се мишена и наследникът, който планира да препродаде имота след няколко години, трябва да прецени дали изключението изобщо си заслужава времето и разходите по нанасянето.
Поддържайте вашите записи за недвижими имоти и наследство организирани от първия ден
Независимо дали сте родителят, който прави планирането, или наследникът, който трябва да подреди нещата, Предложение 19 (Proposition 19) прави точните, датирани, текстови записи за собственост върху имоти, обитаване и промени в стойността по-важни от всякога. Записите за данъци върху имоти, информацията за цената на придобиване (basis), документацията за дарения и историята на тръстовете трябва да бъдат проследявани в продължение на десетилетия — достатъчно дълго, че първоначалните съветници може вече да не са на разположение, когато пристигне писмото за одит. Beancount.io предлага счетоводство в обикновен текстов формат, което ви осигурява прозрачни, контролирани по версии записи на всяка трансакция — идеално за проследяване на цената на придобиване на недвижими имоти, амортизацията и трансферите между поколенията във формат, който надживява хората, които са го създали. Започнете безплатно и вижте защо семействата и финансовите специалисти се доверяват на счетоводството в обикновен текстов формат за дългосрочно водене на записи.