Продаєте нерухомість у США як іноземний власник? Як зменшити 15% утримання за FIRPTA і повернути надлишок

До закриття угоди щодо кондомініуму у Флориді, який ви купили десять років тому, залишилося три дні. Ціна продажу — $500 000, ваш прибуток після десятиліття зростання вартості — можливо, $120 000, а потім титульна компанія повідомляє вам, що покупець за законом зобов'язаний надіслати $75 000 ваших надходжень безпосередньо до IRS, перш ніж ви побачите хоч копійку. Не 15% від вашого прибутку. П'ятнадцять відсотків від усієї ціни продажу.

Саме так працює Закон про оподаткування іноземних інвестицій у нерухомість (FIRPTA). Хороша новина: утримання — це не ваш податковий рахунок. Це депозит проти нього, і як іноземний продавець ви маєте два законні способи зберегти більшу частину цих грошей: зменшити утримання до закриття угоди за допомогою сертифіката утримання від IRS або заявити надлишок назад після цього в податковій декларації США. Цей посібник розглядає обидва підходи з точки зору продавця за столом закриття угоди.

Чому 15% вашої ціни продажу ніколи не доходить до вас​

Відповідно до Розділу 1445 Внутрішнього кодексу доходів, коли іноземна особа відчужує частку в нерухомості США, покупець (цесіонарій) зобов'язаний утримати 15% від загальної отриманої суми — валової ціни продажу, а не прибутку — і перерахувати її до IRS. Покупець особисто несе відповідальність за це утримання, а також штрафи та відсотки, якщо він помилиться, тому жоден компетентний агент із закриття угоди не дозволить йому пропустити це на вашу вимогу.

Три речі щодо цього правила дивують іноземних продавців:

• Воно застосовується до валової ціни. Продайте за $500 000 з базою витрат $480 000 і прибутком $20 000 — і утримання все одно становитиме $75 000, майже вчетверо більше за ваш фактичний прибуток.
• "Відчуження" ширше за продаж. Дарування, обміни, ліквідації і навіть передача вашого контракту на купівлю нерухомості в США комусь іншому до закриття угоди можуть спричинити утримання з отриманої вами суми.
• Володіння через юридичну особу не обходить це. Американська корпорація або партнерство, що продає нерухомість у США, сама виступає податковим агентом з утримання, а частки в юридичних особах, що володіють нерухомістю в США, зазвичай також є частками в нерухомості США. Іноземна корпорація, яка розподіляє нерухомість у США серед іноземних акціонерів, зобов'язана утримати 21% визнаного прибутку.

Логіка прямолінійна: Конгрес побоювався, що продавець, який живе за кордоном, отримає надходження і ніколи не подасть декларацію в США. Утримання спочатку змушує гроші опинитися на території США і змушує вас приїхати й забрати їх.

Математика, через яку утримання перевищує ваш фактичний податок​

Ось чому 15% майже завжди перевищує потрібну суму. Утримання обчислюється від валової отриманої суми, але ваш фактичний податок у США обчислюється від чистого прибутку — ціна продажу мінус ваша скоригована база (те, що ви заплатили, плюс поліпшення, мінус амортизація) — а прибуток від нерухомості США, що належить фізичній особі-нерезиденту, зазвичай оподатковується за тими самими прогресивними ставками на приріст капіталу, які сплачують особи США.

Розглянемо типовий випадок:

• Ціна продажу: $600 000 → утримання FIRPTA: $90 000
• Скоригована база: $420 000 → оподатковуваний прибуток: $180 000
• Володіння понад рік, тож застосовуються ставки довгострокового приросту капіталу. За ставки приросту капіталу 15% федеральний податок становить приблизно $27 000 (плюс будь-яке повернення амортизації, що оподатковується за ставкою до 25%).

IRS утримує $90 000 проти зобов'язання близько $30 000. Ця різниця в $60 000 — ваші гроші, які потрібно повернути — або заздалегідь, або під час подання декларації. Решта цього посібника саме про це.

Винятки, які можуть повністю усунути утримання​

Перш ніж подавати будь-що, перевірте, чи утримання взагалі потрібне. Основні законодавчі винятки, що стосуються продавців:

Виняток для резиденції покупця ($300 000 або менше)​

Утримання не потрібне, коли ціна продажу становить $300 000 або менше і покупець (який має бути фізичною особою) придбаває нерухомість як резиденцію — тобто покупець або член сім'ї має конкретні плани проживати там щонайменше 50% днів, коли нерухомість використовується, протягом кожного з перших двох 12-місячних періодів після передачі. Дні простою не зараховуються.

Якщо ціна становить від $300 000 до $1 мільйона і покупець використовуватиме нерухомість як резиденцію, ставка знижується до 10% замість 15%.

Як продавець, ви не можете заявити цей виняток самостійно — він залежить від планів покупця. Але ви можете переконатися, що покупець і агент із закриття угоди знають про нього: покупець, який має право на виняток, але не повідомить про свої плани розрахунковому офіцеру, просто утримає повні 15%.

Інші винятки, які варто знати​

• Передачі без визнання. Якщо жоден прибуток чи збиток не підлягає визнанню через положення Кодексу про невизнання або пільгу за договором, продавець може надати покупцеві письмове повідомлення, що відповідає п'яти конкретним нормативним вимогам, а покупець подає копію до IRS протягом 20 днів після закриття угоди.
• Нульова отримана сума. Якщо ви нічого не отримуєте від передачі (наприклад, певні звернення стягнення та залишення майна), то й утримувати нічого.
• Публічно торгувані частки. Відчуження регулярно торгуваних акцій вітчизняної корпорації або часток у публічно торгуваних партнерствах і трастах зазвичай виключається — хоча значні неторгувані частки все ще можуть підпадати під дію.

Якщо жоден із цих варіантів не підходить, ваш основний інструмент — сертифікат утримання.

Форма 8288-B: подавайте заздалегідь, щоб зменшити утримання до закриття угоди​

Сертифікат утримання — це попередній дозвіл IRS покупцеві утримати менше 15% — або зовсім нічого. Ви (або покупець, або агент будь-якої зі сторін) запитуєте його, подаючи форму 8288-B, Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests.

IRS видає сертифікати в трьох широких ситуаціях:

1. Ваш максимальний податок менший за утримання. Найпоширеніший випадок продавця: ви показуєте розрахунок із попереднього розділу — очікуваний прибуток, період володіння, застосовну ставку — і IRS дозволяє утримання у зменшеній сумі, що відповідає вашому реальному зобов'язанню.
2. Ви звільнені. Наприклад, передача, що кваліфікується для режиму невизнання.
3. Ви погоджуєтеся сплатити податок іншим способом. Угоди про продаж у розстрочку, забезпечені належною гарантією, щоб податок сплачувався в міру надходження платежів, а не утримувався наперед.

Час вирішує все​

IRS зазвичай має 90 днів на розгляд заявки, і на практиці перевірка часто триває весь цей період або довше. Це має два наслідки:

• Подавайте форму 8288-B якомога раніше — в ідеалі того ж дня, коли нерухомість виставляють на продаж, а не за тиждень до закриття угоди. Сертифікат, який надійде після закриття, нікому не допоможе за столом розрахунків.
• Заявка на розгляді зупиняє перерахування покупцем, а не утримання. Якщо заявка все ще на розгляді під час закриття угоди, покупець усе одно утримує повну суму, але тримає її (зазвичай агент із закриття угоди депонує її на ескроу-рахунок) замість відправлення до IRS. Потім покупець подає форму 8288 протягом 20 днів після того, як IRS видасть або відхилить сертифікат, перераховує лише затверджену зменшену суму і вивільняє залишок вам.

Практичні поради з власних інструкцій IRS: якщо ви живете за кордоном, вкажіть інформацію про ескроу- або клірингову компанію у полі 5 форми 8288-B, щоб лист із рішенням швидко дійшов до столу розрахунків. І зауважте, що IRS змінює "дату передачі" у формах 8288 і 8288-A на дату свого листа з рішенням — але ви все одно декларуєте продаж у податковій декларації за рік, коли відчуження фактично відбулося.

Вам потрібен ITIN, перш ніж ви зможете повернути хоч долар​

Усе подальше — сертифікат утримання, довідка про утримання, повернення — працює на ідентифікаційному номері платника податків США. Якщо у вас немає номера соціального страхування, вам потрібен індивідуальний ідентифікаційний номер платника податків (ITIN), який оформлюють за формою W-7.

Зробіть це заздалегідь, з механічної причини: IRS видає проштамповану датою Копію B форми 8288-A (ваш доказ утримання), прив'язану до вашого TIN, і ви додаєте цю Копію B до своєї податкової декларації для заяви про кредит. Немає TIN — немає проштампованої 8288-A — немає кредиту. Обробка ITIN займає тижні за сприятливих умов, а сертифікований агент із прийому у вашій країні може засвідчити ваші документи, щоб вам не довелося надсилати паспорт до IRS.

Подавайте заявку на ITIN паралельно із заявкою за формою 8288-B — обидві займають більше часу, ніж дозволяє будь-який графік закриття угоди, і обидві найдешевше отримати до укладення контракту.

Подання форми 1040-NR для повернення​

Якщо утримали повні 15% — бо сертифікат не запитували, заявку відхилили або закриття угоди просто відбулося раніше — ви повертаєте надлишок, подаючи податкову декларацію США:

• Фізичні особи подають форму 1040-NR, U.S. Nonresident Alien Income Tax Return, декларуючи продаж, обчислюючи фактичний податок на прибуток і заявляючи утримання FIRPTA як кредит. Додайте проштамповану датою Копію B форми 8288-A як доказ.
• Іноземні корпорації та інші юридичні особи зазвичай подають форму 1120-F.

Три деталі, які спантеличують тих, хто подає вперше:

1. Декларуйте за рік фактичного відчуження. Навіть якщо дата на вашій Копії B форми 8288-A показує наступний рік (що трапляється щоразу, коли запит на сертифікат утримання відсунув рішення IRS за межі року), продаж належить до декларації за рік, коли він фактично закрився.
2. Врахуйте повернення амортизації. Якщо ви здавали нерухомість в оренду і заявляли амортизацію — або мали право її заявити — повернена сума оподатковується за вищими ставками (до 25% для неповерненого прибутку за Розділом 1250). Витягніть свої графіки амортизації перед обчисленням очікуваного повернення, щоб цифра вас не застала зненацька.
3. Перевірте, чи допомагає виключення за Розділом 121. Нерезидент, який використовував нерухомість як основне житло і відповідає іншим умовам, іноді може виключити прибуток за Розділом 121 — і саме це нижче зобов'язання є якраз тим обґрунтуванням, яке підтримує зменшений сертифікат утримання.

Подавайте, навіть якщо не очікуєте повернення: декларація — це те, що узгоджує утримання з вашим реальним зобов'язанням, а у випадку продажу зі збитком вона документує, що нічого не було заборговано.

Не забувайте про рівень штату​

Федеральний FIRPTA — лише половина розрахункової відомості в багатьох штатах. Кілька штатів мають власні режими утримання для продажу нерухомості нерезидентами — а "нерезидент" для цілей штату часто включає громадян США, які просто живуть в іншому штаті.

Каліфорнія — найбільший приклад: покупці нерухомості в Каліфорнії зазвичай зобов'язані утримати 3,33% ціни продажу для Franchise Tax Board (декларується у формі 593), на додаток до федеральних 15%. При продажі за $600 000 це ще $19 980, утриманих додатково — що підвищує загальне утримання понад $100 000 проти федерального зобов'язання ~$30 000. Каліфорнія пропонує власні механізми зменшеного утримання та вибору (включаючи утримання з прибутку замість ціни в деяких випадках), а також окрему декларацію штату для повернення надлишку.

Інші штати з власним утриманням при передачі нерезидентами включають Гаваї, Меріленд, Вірджинію та дедалі більше інших, кожен зі своїми формами, ставками та процедурою повернення. Перед закриттям угоди поставте агенту із розрахунків два запитання: яке утримання штату застосовується до цього продажу і який у цього штату еквівалент процесу сертифіката утримання? Федеральний сертифікат не покриває штат, а вибір штату не покриває федеральний рівень.

Помилки іноземних продавців (і як їх уникнути)​

• Початок процесу за 8288-B після укладення контракту. З ~90 днями розгляду в IRS пізня заявка дає вам лише утримання на ескроу, а не зменшене утримання під час закриття угоди. Починайте з моменту виставлення на продаж.
• Закриття угоди без ITIN. Ви все ще можете продати, але кожен крок повернення стоїть у черзі за W-7. Подавайте заявку за місяці заздалегідь.
• Декларування продажу не в тому році. Дата 8288-A слідує за листом IRS із рішенням; ваша декларація слідує за фактичною датою закриття. Їхнє неспівпадіння накличе повідомлення.
• Ігнорування штату. Продавці, які ретельно планують федеральні 15% і забувають про 3,33% Каліфорнії (або Гаваїв, чи Меріленду), двічі зазнають втрат при виході із закриття угоди.
• Припущення, що LLC це вирішить. Володіння нерухомістю США через вітчизняну LLC або корпорацію змінює те, хто є податковим агентом з утримання, а не те, чи застосовується FIRPTA. Частки в юридичних особах, що володіють нерухомістю в США, зазвичай самі є частками в нерухомості США.
• Припущення, що договір вас звільняє. Більшість податкових договорів США зберігають право оподатковувати прибуток від нерухомості там, де вона розташована. Договори рідко усувають утримання FIRPTA — перевірте конкретну статтю, перш ніж покладатися на неї.

Тримайте записи про транскордонний продаж готовими до перевірки​

Продаж за FIRPTA породжує паперовий слід, що охоплює роки й кордони: початкова розрахункова відомість про купівлю, рахунки за поліпшення, графіки амортизації, заявка 8288-B, проштампована Копія B форми 8288-A, декларація 1040-NR, а також форми штату. IRS зіставляє кредит утримання з поданою покупцем формою 8288, тож відсутній або невідповідний документ затримує ваше повернення на місяці.

Відстежуйте ці складові так, як ви б відстежували будь-який багатокроковий проєкт із дотримання вимог: один регістр для корекцій бази протягом усього строку володіння нерухомістю, одна папка на кожне подання і контрольний список, що прив'язує кожну форму до її крайнього терміну. Якщо ви володієте нерухомістю в США поряд з іншими інвестиціями, ведення бухгалтерії нерухомості у прозорому, контрольованому версіями форматі окупається двічі — один раз, коли 8288-B вимагає обґрунтувати ваш очікуваний прибуток, і ще раз, коли 1040-NR вимагає його довести. Посібники /docs/ і панель Fava можуть допомогти вам візуалізувати багаторічні рахунки нерухомості, не втрачаючи основних транзакцій.

Спростіть свою транскордонну бухгалтерію нерухомості​

Продаж нерухомості в США з-за кордону означає узгодження записів про купівлю, амортизації, сертифікатів утримання та заяв про повернення між двома податковими системами і кількома роками. Beancount.io пропонує бухгалтерію у звичайному тексті, яка дає вам повну прозорість і контроль над вашими фінансовими даними — жодних чорних скриньок, жодної залежності від постачальника. Почніть безкоштовно і дізнайтеся, чому розробники та фінансові фахівці переходять на бухгалтерію у звичайному тексті.