Щомісяця ви можете платити кілька сотень доларів за страховий поліс, який захищає когось іншого. Приватне іпотечне страхування (PMI) покриває вашого кредитора — не вас — від ризику, що ви не виконаєте зобов'язання, і на звичайному кредиті з початковим внеском менше 20 відсотків воно зазвичай коштує від 0,46 до 1,50 відсотка суми кредиту на рік, згідно з Центром політики житлового фінансування Urban Institute. На кредиті в $400 000 це приблизно від $150 до $500 на місяць — за покриття, від якого ви особисто ніколи не отримаєте вигоди. Хороша новина: федеральний закон дає вам не один, а два виходи, і багато власників житла роками проходять повз перший, навіть не усвідомлюючи цього.
Цей посібник точно пояснює, коли ви можете скасувати PMI, коли ваш обслуговувач зобов'язаний зняти його автоматично, які умови можуть вам перешкодити і чому позичальники FHA стикаються з цілком іншим набором правил.
PMI за 60 секунд: за що ви платите
Коли ви вносите менше 20 відсотків початкового внеску за звичайною іпотекою, ваш кредитор зазвичай вимагає PMI. Воно організовується кредитором, надається приватним страховиком і виставляється вам — найчастіше як окремий рядок у вашому щомісячному іпотечному платежі. Ваша вартість здебільшого залежить від вашого кредитного рейтингу та співвідношення позики до вартості (LTV): чим нижчий ваш рейтинг і чим менший початковий внесок, тим вища премія.
Дві речі, якими PMI не є:
- Це не страхування житла. Воно захищає вашу власність від пожежі, штормів і позовів про відповідальність. PMI захищає лише позицію кредитора у вашому кредиті.
- Це не назавжди — на звичайному кредиті. На відміну від деяких державних програм, звичайне PMI має законодавчо встановлену дату закінчення. Знання правил — це різниця між сплатою його протягом трьох років і сплатою протягом десяти.
Ваші два федеральні права за Законом про захист власників житла
До 1998 року кредитори не мали жодного зобов'язання повідомляти вас, коли PMI може бути знято, і багато позичальників продовжували платити задовго після досягнення 20 відсотків власного капіталу. Конгрес відповів Законом про захист власників житла 1998 року (HPA), який охоплює більшість звичайних, конформних іпотек на основне житло, закритих 29 липня 1999 року або пізніше. Він дає вам два окремі права.
Одне визначення має значення для обох: «початкова вартість» означає меншу з двох величин — вашу договірну ціну купівлі та оціночну вартість на момент закриття — а не те, скільки ваш будинок коштує сьогодні. Усі відсотки нижче розраховуються від цієї замороженої цифри, якщо ви спеціально не попросите вашого обслуговувача врахувати поточну ринкову вартість, що є окремим процесом із суворішими правилами (докладніше про це нижче).
Право 1: скасування на запит позичальника при 80 відсотках
Ви маєте право попросити вашого обслуговувача, у письмовій формі, скасувати PMI на дату, коли залишок основного боргу за графіком уперше досягне 80 відсотків початкової вартості — точки, де ви володієте 20 відсотками власного капіталу. Ваша форма розкриття інформації про PMI від закриття повинна вказувати цю дату, і ваш обслуговувач зобов'язаний нагадувати вам про ваші права на скасування щороку.
Щоб отримати скасування, ви зазвичай повинні продемонструвати все наступне:
- Ви не маєте прострочень за іпотекою. Жодного платежу, простроченого на 30 або більше днів протягом попередніх 12 місяців, і жодного, простроченого на 60 або більше днів протягом попередніх 24 місяців.
- Жодних субординованих застав. Кредит під заставу житла або HELOC на власність можуть блокувати скасування, доки він не виплачений або доки сукупне співвідношення позики до вартості не відповідає порогу вашого обслуговувача.
- Вартість власності не знизилася. Обслуговувач може вимагати доказів — часто брокерської оцінки ціни або оцінки за ваш рахунок — що будинок усе ще коштує щонайменше свою початкову вартість.
- Письмовий запит. Скасування ніколи не відбувається автоматично при 80 відсотках. Якщо ви ніколи не попросите, ви продовжуєте платити до наступного порогу.
Право 2: автоматичне припинення при 78 відсотках
Якщо ви нічого не робите, ваш обслуговувач зобов'язаний автоматично припинити PMI на дату, коли ваш залишок за графіком уперше досягне 78 відсотків початкової вартості за вашим початковим графіком амортизації — за умови, що ви не маєте прострочень на цю дату. Жодного запиту, жодної оцінки, жодних дій з вашого боку.
Два важливі уточнення:
- Слово «за графіком» робить реальну роботу. Дата 78 відсотків обчислюється за вашим початковим графіком платежів, а не за вашим фактичним залишком. Додаткові платежі в рахунок основного боргу наближають вас до 78 відсотків залишку швидше в реальному житті, але автоматичне припинення все одно відбувається на заплановану дату — ось чому запит на дострокове скасування при 80 відсотках, а не очікування, зазвичай заощаджує більше.
- Кредити з високим ризиком звільнені від автоматичного припинення при 78 відсотках. Для кредитів, які HPA класифікує як високоризикові, обслуговувач не зобов'язаний припиняти при 78 відсотках — але остаточна підстраховка нижче все одно застосовується, і ви все ще можете запросити скасування при 80 відсотках.
Підстраховка: припинення на середині строку кредиту
Якщо PMI якимось чином усе ще діє на середині вашого періоду амортизації — наприклад, на 15-й рік 30-річного кредиту — обслуговувач зобов'язаний припинити його тоді, за умови, що ви не маєте прострочень. Це охоплює крайні випадки: високоризикові кредити, позичальників, які мали прострочення і виправилися, та кредити, що передують іншим захистам закону.
Що HPA не охоплює
- Кредити FHA і VA. Вони мають власні режими іпотечного страхування (див. розділ про FHA нижче). Кредити VA взагалі не мають щомісячного іпотечного страхування — лише одноразовий збір за фінансування.
- Іпотечне страхування, сплачене кредитором (LPMI). Якщо ваш кредитор сплатив премію в обмін на трохи вищу ставку, скасовувати нічого: ваше «PMI» вбудоване в саму ставку. Рефінансування — єдиний вихід.
- Кредити, закриті до 29 липня 1999 року. Права на скасування та припинення за законом не застосовуються, хоча ваш кредитний договір або законодавство штату можуть надавати подібні права — ваш обслуговувач зобов'язаний повідомити вас про них. Інакше ви знімаєте PMI старим способом: попросіть і задокументуйте 20 відсотків власного капіталу.
Як запросити скасування: покроковий план дій
Знання правила 80 відсотків — це нульовий крок. Ось як насправді його виконати.
1. Знайдіть свою тригерну дату та свої цифри. Витягніть своє початкове розкриття інформації про PMI з пакета документів від закриття (у ньому вказана запланована дата 80 відсотків) або зателефонуйте вашому обслуговувачу і попросіть її — обслуговувачі зобов'язані підтримувати номер телефону спеціально для питань про PMI. Поділіть ваш поточний залишок основного боргу на початкову вартість вашого будинку. При 0,80 або нижче ви можете просити.
2. Спочатку перевірте свою історію платежів. Витягніть виписки за 12 місяців. Один-єдиний платіж, прострочений на 30 днів, за останній рік — найпоширеніша причина, чому обслуговувачі відмовляють у скасуванні, і це також найлегше виправити з терпінням: зачекайте, поки прострочений платіж вийде за межі вікна, потім подайте заявку знову.
3. Запитайте про накладки інвестора, перш ніж платити за оцінку. Ваш обслуговувач підзвітний інвестору, який володіє вашим кредитом (часто Fannie Mae або Freddie Mac), а інвестори додають правила витримки, коли скасування ґрунтується на поточній оціночній вартості вашого будинку, а не на запланованому погашенні. Типова накладка вимагає 75 відсотків LTV, якщо ви володієте будинком від двох до п'яти років, послаблюючись до 80 відсотків після п'яти років, плюс два роки володіння, перш ніж запит на основі вартості взагалі буде розглянуто. Якщо ви запитуєте на підставі запланованого залишку при 80 відсотках початкової вартості, застосовується стандартний тест HPA — але підтвердіть, на якому шляху ви перебуваєте, бо оцінка за $300–$600, замовлена для неправильного шляху, — це витрачені гроші.
4. Викладіть запит у письмовій формі. Зателефонуйте, щоб дізнатися точний процес обслуговувача, потім дотримуйтеся його до букви — більшість вимагають письмового запиту плюс доказ вартості (оцінку або брокерську оцінку ціни, які вони замовляють, зазвичай за ваш рахунок) і підтвердження, що ви не маєте субординованих застав. Зберігайте копії всього з датами.
5. Перевірте зниження у вашій наступній виписці. PMI повинно зникнути з розбивки платежу наступного місяця після схвалення. Обслуговувачів карали за зволікання з дійсними скасуваннями, тож якщо минають місяці без змін, звертайтеся в письмовій формі — і знайте, що Бюро фінансового захисту споживачів приймає скарги щодо невдач зі скасуванням PMI.
Чотири швидші шляхи виходу
Очікування графіка амортизації — найповільніший шлях. Ці варіанти наближають дату:
Робіть додаткові платежі в рахунок основного боргу. Кожен додатковий долар основного боргу наближає ваш реальний залишок до 80 відсотків швидше — і тоді ви запитуєте скасування, а не чекаєте автоматичного припинення при 78 відсотках. Запустіть свою таблицю амортизації, щоб побачити, як скромна щомісячна надбавка зсуває дату; заощадження на PMI додаються до заощаджень на відсотках.
Запросіть скасування на основі вартості після зростання ціни або поліпшень. Якщо ваш ринок зріс або ремонт додав реальної вартості, нова оцінка, що показує 80 відсотків LTV від поточної вартості, може припинити PMI на роки раніше. Зважайте на накладки витримки вище і будьте реалістичними щодо математики оцінки: при купівлі за $400 000 з 10 відсотками початкового внеску вам потрібно, щоб будинок оцінили у $450 000, щоб досягти 80 відсотків при залишку $360 000.
Рефінансуйте в новий кредит під 80 відсотків LTV або нижче. Рефінансування повністю замінює ваш кредит, тож PMI просто не існує на новому, якщо ви маєте 20 відсотків власного капіталу. Це правильний крок, коли ставки впали відколи ви купили або коли саме зростання ціни перевело вас через межу — але порівнюйте загальні витрати, а не лише щомісячний платіж: від 2 до 5 відсотків витрат на закриття можуть зайняти роки, щоб окупитися лише за рахунок заощаджень на PMI.
Зніміть блокуючу другу заставу. Якщо HELOC або кредит під заставу житла — єдине, що стоїть між вами і скасуванням, його погашення або закриття може бути найдешевшим доступним «зняттям PMI».
Одна річ, яка сама по собі не знімає PMI: перерахунок кредиту (реамортизація). Перерахунок знижує ваш платіж після одноразової суми, але більшість обслуговувачів залишають PMI на місці — вам усе ще потрібно запросити скасування за стандартними правилами.
Чому кредити FHA грають за іншими правилами
Якщо у вас кредит FHA, майже нічого з вищесказаного не застосовується. Іпотечне страхування FHA називається MIP (премія іпотечного страхування), воно регулюється правилами HUD, а не HPA, і вихідні двері вужчі:
- Кредити, схвалені 3 червня 2013 року або пізніше, з початковим внеском менше 10 відсотків: MIP діє протягом усього строку кредиту. Немає права на запит при 80 відсотках і немає автоматичного зниження при 78 відсотках. Єдині виходи — погасити кредит або рефінансувати в кредит, не пов'язаний з FHA.
- Кредити того ж періоду з початковим внеском 10 відсотків або більше: MIP скасовується через 11 років. Не за порогом залишку — за годинником.
- Кредити, схвалені до 3 червня 2013 року: MIP скасовується при 78 відсотках LTV, подібно за духом до звичайного автоматичного припинення.
Страхування FHA також має дві частини: одноразову премію в розмірі 1,75 відсотка від кредиту (зазвичай додається до залишку) плюс річну премію — від 0,15 до 0,75 відсотка залежно від розміру та строку кредиту, причому більшість позичальників платять 0,55 відсотка — що виставляється щомісяця. Ця сукупна вартість — причина, чому рефінансування з FHA у звичайний кредит є одним із найрентабельніших кроків, які може зробити позичальник FHA з 20 відсотками власного капіталу: ви повністю позбуваєтеся щомісячного MIP, і якщо ваш кредитний рейтинг покращився від часу купівлі, ви можете отримати й кращу ставку. Лише підтвердіть, що ставка нового кредиту та витрати на закриття виправдовують перехід, і пам'ятайте, що рефінансування перезапускає ваш графік амортизації, якщо ви не оберете коротший строк.
Помилки, які зберігають PMI довше, ніж потрібно
- Припущення, що воно знижується автоматично при 80 відсотках. Це не так. Вісімдесят відсотків — це право, яке ви повинні реалізувати в письмовій формі; автоматичними є лише 78 відсотків.
- Ігнорування щорічного розкриття інформації про PMI. Ваш обслуговувач зобов'язаний щороку нагадувати вам про ваші права на скасування. Сприймайте це повідомлення як привід перерахувати вашу математику LTV.
- Залишення невеликого простроченого платежу у вікні. Один 30-денний прострочений платіж за 12 місяців може занапастити запит. Налаштуйте автоплатіж принаймні на мінімум, якщо ваша історія в іншому чиста.
- Замовлення оцінки, перш ніж запитати, на який шлях ви маєте право. Скасування за запланованим залишком і скасування за поточною вартістю мають різні правила доказів і різні пороги LTV за накладками інвестора.
- Забування про субординовані застави. Відкрийте HELOC після купівлі — і він може блокувати скасування, доки сукупне LTV не задовольнить вашого обслуговувача.
- Зволікання з кредитом FHA після 2013 року з 20 відсотками власного капіталу. Кожен місяць очікування — це місяць MIP, який жоден закон ніколи не поверне. Оцініть звичайне рефінансування зараз.
Відслідковуйте PMI як окремий рядок, яким він і є
PMI ховається всередині вашого іпотечного платежу — саме тому воно затримується понад належне: геть з очей, геть з думок, але все ще виставляється. Виділіть його окремим рядком у своїх книгах так, як ви робили б із будь-якою підпискою: сума на місяць, залишок або дата, на якій воно закінчується, і сукупна сума, яку ви до того часу сплатите. Ця єдина звичка робить три речі одночасно: вона кількісно оцінює, скільки коштує дострокове скасування, дає вам запланований тригер для повторної перевірки вашого LTV кожні кілька місяців і дозволяє вам перевіряти — виписка за випискою — що обслуговувач справді зняв платіж, коли це було потрібно. Якщо ви відслідковуєте витрати в обліку звичайного тексту, щомісячне проведення на рахунок витрат, як-от Expenses:Housing:MortgageInsurance, робить поточний підсумок тривіально видимим, а ваш дашборд показує місяць, коли цей рядок нарешті стає нулем.
Тримайте свої витрати на житло організованими з першого дня
Просуваючись до зниження PMI — відслідковуючи ваш залишок проти того тригера 80 відсотків, документуючи вартість вашого будинку і перевіряючи кожну виписку — ведення чітких фінансових записів перетворює розпливчасту мету на запланований план. Beancount.io забезпечує облік звичайного тексту, який дає вам повну прозорість і контроль над вашими фінансовими даними — жодних чорних скриньок, жодної прив'язки до постачальника. Почніть безкоштовно і побачте, чому розробники та фінансові фахівці переходять на облік звичайного тексту.
