Обміни подібним майном за Секцією 1031 залишаються одним із небагатьох способів відстрочити податок на зростання вартості комерційної або інвестиційної нерухомості. Податкова порада IRS — яка досі актуальна у 2026 році — проста: обміняйте нерухоме майно, що утримується для бізнесу або інвестицій, виключно на інше комерційне або інвестиційне нерухоме майно того самого типу або «подібного характеру», і ви зазвичай не визнаєте прибуток або збиток під час обміну. Майно особистого користування не підходить.
Що підпадає під кваліфікацію
- Лише нерухоме майно. Після Закону про скорочення податків і робочі місця режим подібного обміну застосовується лише до нерухомого майна. Обмін обладнання, транспортних засобів або творів мистецтва більше не кваліфікується.
- Використання для бізнесу або інвестицій з обох сторін. Ви повинні були утримувати відчужене майно для бізнесу/інвестицій і придбати замінне майно для бізнесу/інвестицій. Обмін орендної будівлі на торговий центр із потрійною чистою орендою (NNN) кваліфікується; обмін основного місця проживання — ні.
- Подібний характер є широким для нерухомості. Покращене або непокращене, право власності або оренда (зазвичай 30+ років) — IRS розглядає більшість обмінів нерухомість-на-нерухомість як подібні. У вказівках 2025 року IRS підтвердило, що використання коштів від відчуженого майна для будівництва покращень на замінному майні може кваліфікуватися згідно з принципами Rev. Proc. 2004-51, якщо ознаки права власності своєчасно оформлені.
Часові рамки, яких ви повинні дотримуватися
Відстрочений обмін використовує кваліфікованого посередника та два жорсткі дедлайни:
- 45 днів на ідентифікацію. З дати передачі відчуженого майна у вас є 45 календарних днів, щоб письмово ідентифікувати потенційні замінні об'єкти посереднику (застосовуються правила 3 об'єктів або 200%).
- 180 днів на завершення. Ви повинні отримати замінне майно протягом 180 календарних днів після передачі (або до дати подання податкової декларації за рік передачі, залежно від того, що настане раніше, з продовженням, якщо декларація подається з відстрочкою).
Якщо пропустите будь-який дедлайн — обмін провалюється, прибуток визнається. IRS суворе щодо календарних днів, а не робочих, а продовження через надзвичайні ситуації обмежені.
База та математика відстрочки прибутку
Прибуток відстрочується, а не усувається, шляхом перенесення бази на замінне майно. Boot — гроші, погашення боргу або отримане майно, що не є подібним — оподатковується в межах реалізованого прибутку. Досвідчені інвестори поєднують відстрочку за 1031 зі стратегіями кваліфікованих зон можливостей (QOZ): 1031 відстрочує податок на існуючі прибутки від нерухомості, тоді як QOZ відстрочує та потенційно виключає податок на прибутки від інших активів до 2026 року — але вікно відстрочки QOZ закривається 31 грудня 2026 року, тоді як 1031 продовжує діяти.
