Ви продали свою орендну нерухомість за $600 000, вклали виручені кошти в більшу будівлю в іншому кінці міста й не торкнулися жодного долара готівки. Уся суть полягала в тому, щоб відстрочити податок за статтею 1031. І тут дзвонить ваш бухгалтер: ви все одно винні податок із $70 000 прибутку.
Те, що сталося, має назву, що прийшла ще з часів торгів на фронтирі: бут (boot). Будь-що у вашому обміні, що не є like-kind майном — залишена вами готівка, скинутий борг, техніка, включена в угоду — це бут, і IRS оподатковує ваш прибуток у межах суми отриманого буту. Ось як працює бут, правило заліку, яке більшість учасників обміну розуміють навпаки, і як не дати частковому податковому рахунку застати вас зненацька.
Що означає «бут» у like-kind обміні
Like-kind обмін дозволяє вам обміняти нерухоме майно, утримуване для бізнесу чи інвестицій, на інше бізнесове чи інвестиційне нерухоме майно без визнання прибутку чи збитку. Ключове слово — виключно: закон відстрочує податок, коли like-kind майно обмінюється виключно на like-kind майно.
У момент, коли ви отримуєте щось інше разом із заміщувальним майном, стаття 1031(b) вимагає від вас визнати прибуток — але ніколи більше за вартість цього чогось іншого. Це щось інше і є бут. Ним керують три правила:
- Визнаний прибуток обмежений розміром отриманого буту. Якщо ви реалізували $200 000 прибутку, але отримали $30 000 буту, ви визнаєте $30 000 і відстрочуєте решту $170 000.
- Збитки ніколи не визнаються. Якщо обмін є збитковою операцією, стаття 1031(c) не дає вам жодного відрахування на збиток, незалежно від наявності буту. Натомість збиток ховається в базисі заміщувального майна.
- Відстрочка — це не прощення. Відстрочений прибуток зменшує базис вашого заміщувального майна, тож податок стане до сплати, коли ви зрештою продасте за готівку (якщо тільки не обміняєте знову або не утримаєте до підвищення базису у спадок).
Бут буває трьох форм, і кожна просочується в обмін по-своєму.
Три види буту
1. Готівковий бут
Найпростіший вид: гроші, що залишилися у ваших руках наприкінці обміну. Продаєте за $600 000, купуєте заміщувальне майно за $560 000 і залишаєте $40 000 на ремонт — ці $40 000 є готівковим бутом і оподатковуваним прибутком у межах вашого прибутку.
Готівковий бут не вимагає навмисного зняття коштів. Пропорційні розрахунки, зараховані на вашу користь під час закриття угоди, кредит продавця, який ви виторгували на заміщувальному майні, або кошти обміну, вивільнені вам, бо заміщувальне майно коштувало менше, ніж очікувалося — усе це рахується. IRS не цікавить, чому готівка залишилася у вас; його цікавить, що like-kind майно її не поглинуло.
2. Іпотечний бут (прощення боргу)
Це той, що застає людей зненацька, бо жодні гроші ніколи не потрапляють на ваш рахунок. Якщо іпотека на майні, яке ви передали, була більшою за іпотеку на майні, яке ви отримали, різниця є прощенням боргу — а прощення боргу розглядається точно так само, як отримана готівка.
Скажімо, ваша передана орендна нерухомість несла іпотеку в $350 000, а ваше заміщувальне майно несе лише позику в $320 000. Ці $30 000 скинутого боргу — це $30 000 буту, оподатковуваного, навіть якщо ви ніколи не побачили чека. Учасники обміну, які навмисно знижують свій леверидж — наприклад, погашаючи борг у міру наближення до пенсії — регулярно спричиняють іпотечний бут, самі того не усвідомлюючи.
3. Бут у вигляді не like-kind майна
Будь-що, отримане вами, що не є like-kind нерухомим майном, рахується як бут за його справедливою ринковою вартістю. Оскільки Tax Cuts and Jobs Act обмежив статтю 1031 нерухомим майном (чинний з 1 січня 2018 року), ця категорія більша, ніж багато учасників обміну очікують:
- Особисте майно, включене в угоду — побутова техніка, меблі, обладнання чи транспортні засоби, передані разом із нерухомістю — це бут, бо особисте майно більше взагалі не кваліфікується для like-kind режиму.
- Іноземна нерухомість, отримана в обмін на американську нерухомість, не є like-kind, і навпаки.
- Частки в партнерствах, акції, облігації та векселі виключені з like-kind режиму законом.
Контракт, який оцінює будівлю та її вміст як одну загальну суму, — класична пастка: IRS може перерозподілити частину вашої виручки на особисте майно й оподаткувати її як бут.
Правило заліку, яке більшість учасників обміну розуміють навпаки
Ось правило, яке рятує — або топить — більшість часткових обмінів: готівка, яку ви вкладаєте в угоду, зменшує іпотечний бут, який ви отримуєте, але новий борг ніколи не зменшує готівковий бут, який ви отримуєте. Це працює лише в одному напрямку.
- Готівка зменшує прощення боргу. Якщо у вас $50 000 іпотечного буту (скинутий борг), але ви приносите $50 000 свіжої готівки на закриття заміщувальної угоди, ці дві суми взаємно зараховуються до нуля. Оподатковуваного буту немає.
- Борг ніколи не зменшує залишену готівку. Якщо ви кладете в кишеню $50 000 виручки, але берете на себе $80 000 додаткового боргу на заміщувальному майні, у вас усе одно є $50 000 оподатковуваного готівкового буту. Додаткове запозичення вам нічого не дає.
Практичний висновок: щоб відстрочити 100% прибутку, ви повинні купити заміщувальне майно вартістю щонайменше такою ж, як те, що продали (обмінювати з рівною або більшою вартістю), реінвестувати увесь свій капітал і замінити весь свій борг — покриваючи будь-який дефіцит готівкою з власної кишені. Пропустіть хоч одне з трьох — і дефіцит стає бутом.
Розрахунковий приклад
Пройдімо реалістичний обмін, щоб побачити, як складаються частини:
- Передане майно: продане за $600 000; скоригований базис $400 000; іпотека $350 000.
- Реалізований прибуток: $600 000 − $400 000 = $200 000.
- Заміщувальне майно: придбане за $560 000 з іпотекою $320 000; ви залишаєте собі $40 000 виручки.
Тепер обчисліть бут:
- Готівковий бут: $40 000 залишених собі.
- Іпотечний бут: $350 000 − $320 000 = $30 000 прощення боргу.
- Загальний отриманий бут: $70 000.
Оскільки ваш реалізований прибуток у $200 000 перевищує $70 000 буту, ви визнаєте $70 000 оподатковуваного прибутку цього року й відстрочуєте решту $130 000. Якби ви натомість принесли $30 000 готівки на закриття (усунувши іпотечний бут) і реінвестували всю виручку, усі $200 000 були б відстрочені.
Зверніть увагу, що визначає податковий характер цього визнаного прибутку: він зберігає характер, який мав би за прямого продажу — включно з будь-яким поверненням амортизації, яке оподатковується першим із визнаного прибутку. Бут не просто створює якийсь податковий рахунок; він може створити рахунок, оподатковуваний за вищими ставками повернення амортизації.
П'ять способів, якими бут просочується в обмін
Більшість буту є випадковим. Стежте за цими п'ятьма:
- Обмін на меншу вартість. Купівля дешевшого заміщувального майна, ніж ви продали, гарантує залишок виручки — готівковий бут — якщо тільки ви не придбаєте додаткове заміщувальне майно, щоб його поглинути.
- Зменшення вашої іпотеки. Рефінансування заміщувального майна меншою позикою або купівля вільної від боргів нерухомості лише за частину виручки створює іпотечний бут за кожен долар незаміщеного боргу.
- Загальні угоди з особистим майном. Продажі ферм, ресторанів і короткострокової оренди регулярно включають обладнання, обстановку чи транспорт у ціну. Кожен долар, віднесений до не-нерухомого майна, є бутом. Отримайте письмовий розподіл у договорі купівлі.
- Рефінансування не в той час. Витяг готівки з переданого майна незадовго до обміну або із заміщувального невдовзі після запрошує IRS перекваліфікувати позикові кошти як бут. Витримайте час рефінансування подалі від вікна обміну.
- Незначне недотягування до мети повного реінвестування готівки. Іноді учасники обміну залишають кілька тисяч доларів невитраченими, бо заміщувальне майно коштувало трохи менше за ціну продажу. Жодного винятку de minimis не існує — навіть малий залишок є повністю оподатковуваним бутом (хоча лише в межах вашого загального прибутку).
Дедлайни та механіка, які ви не можете пропустити
Бут має значення лише якщо сам обмін кваліфікується, а кваліфікація є нещадною:
- Правило ідентифікації за 45 днів. Ви повинні письмово ідентифікувати потенційне заміщувальне майно протягом 45 днів після продажу переданого майна.
- Правило закриття за 180 днів. Ви повинні отримати заміщувальне майно до ранішого з двох: 180 днів після продажу або дата подання вашої податкової декларації (з продовженнями) за рік продажу.
- Не торкайтеся грошей. Ви не можете мати фактичного чи конструктивного отримання виручки від продажу — навіть ненадовго, навіть в ескроу. Кваліфікований посередник повинен утримувати кошти між закриттями. Торкніться готівки — і обмін завалиться в оподатковуваний продаж.
- Лише бізнесове чи інвестиційне використання. Майно, утримуване насамперед для продажу (запаси фліпера), і особисті резиденції не кваліфікуються. Обмін американського майна на іноземне також ні.
Пропустіть дедлайн або отримайте кошти — і жодного часткового заліку не буде: весь продаж стає оподатковуваним, включно з розрахунками буту.
Звітність про бут: Form 8824 і ваш новий базис
Кожен like-kind обмін — з бутом чи без — звітується IRS у Form 8824, Like-Kind Exchanges, що подається з вашою декларацією за рік, у якому ви передали передане майно. Форма проходить через справедливі ринкові вартості, іпотеки, отриманий і сплачений бут, реалізований прибуток і визнаний прибуток, а також обчислює базис отриманого вами майна.
Цей базис заміщувального майна важливіший, ніж більшість учасників обміну усвідомлюють. Загалом ваш новий базис дорівнює вашому старому базису плюс будь-який визнаний прибуток і будь-яка сплачена готівка мінус будь-який отриманий бут і готівка. Кожен долар буту, з якого ви оподатковуєтесь, додається до базису заміщувального майна (ви вже сплатили з нього податок), тоді як кожен відстрочений долар віднімається від нього (податок усе ще вбудований). Неохайне відстеження базису тут накопичується через послідовні обміни — інвестори, які багаторазово роблять 1031 без чистих записів, зрештою взагалі не можуть довести свій базис.
Тримайте розрахункові документи з обох сторін, угоду про обмін, повідомлення про ідентифікацію та робочі папери Form 8824 разом стільки, скільки володієте заміщувальним майном, плюс строк позовної давності після його продажу. IRS може попросити вас підтвердити базис, який пройшов через три обміни десять років тому.
Відстежуйте кожну сторону, ніби ваша відстрочка від цього залежить — бо вона залежить
Обмін за статтею 1031 — це насправді три бухгалтерські задачі, скріплені разом: скоригований базис того, що ви продали, арифметика буту з обох боків закриття та перенесений базис того, що ви купили. Кожна з них потребує власного паперового сліду — записи про купівлю та поліпшення для старого базису, розрахункові відомості та кредитні документи для заліку буту, і чистий вступний запис для заміщувального майна, який ваше майбутнє «я» (і ваш бухгалтер) зможе простежити без археології.
Це проблема бухгалтерської дисципліни не меншою мірою, ніж податкова. Якщо ваші записи про майно живуть у коробці з PDF-файлами й таблиці, востаннє оновленій два рефінансування тому, зараз саме час це виправити: реконструюйте скоригований базис переданого майна до того, як виставите його на продаж, звірте кожен долар буту під час закриття та відкрийте книги заміщувального майна з обчисленим перенесеним базисом у перший же день. Документація Beancount показує, як бухгалтерія у простому тексті робить такі багатосторонні транзакції явними й такими, що піддаються аудиту, а панель Fava робить підсумкові баланси легкими для перегляду до того, як це зробить ваш бухгалтер.
Тримайте свій обмін — і свої книги — чистими з першого дня
Бут перетворює податково-відстрочений обмін на частково оподатковуваний щоразу, коли готівка, прощення боргу чи не like-kind майно витікають з угоди — тож виявлення його до закриття, а не після, відрізняє чисту відстрочку від квітневого сюрпризу. Beancount.io забезпечує бухгалтерію у простому тексті, яка дає вам повну прозорість і контроль над вашими фінансовими даними, тож кожна сторона обміну залишається простежуваною роками потому. Почніть безкоштовно і привнесіть ту саму строгість у свої книги, якої правила 1031 вимагають від вашого обміну.
