Шаблоны и примеры для недвижимости

Это руководство содержит практические шаблоны Beancount и реальные примеры для распространенных сценариев инвестирования в недвижимость. Скопируйте и адаптируйте эти шаблоны для ваших собственных нужд по учету арендной недвижимости.

Ознакомьтесь с живым примером книги учета недвижимости:

Шаблон базовой настройки

Шаблон структуры счетов

; =============================================================================
; ШАБЛОН НАСТРОЙКИ СЧЕТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
; =============================================================================
 
; Счета активов недвижимости
1970-01-01 open Assets:RealEstate:Property
1970-01-01 open Assets:RealEstate:AccumDepreciation
1970-01-01 open Assets:RealEstate:CapitalImprovements
 
; Банковские счета
1970-01-01 open Assets:Bank:Checking
1970-01-01 open Assets:Bank:Savings
1970-01-01 open Assets:Bank:EscrowImpound
 
; Счета обязательств
1970-01-01 open Liabilities:Mortgage
1970-01-01 open Liabilities:SecurityDeposit
 
; Счета доходов
1970-01-01 open Income:RealEstate:Rent
1970-01-01 open Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm
1970-01-01 open Income:RealEstate:DepreciationRecapture
 
; Счета расходов
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:MortgageInterest
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:LoanOrigination
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:PropertyTax
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Insurance
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:PropertyManagement
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Repairs
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Maintenance
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Depreciation
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:ClosingCosts
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:SellingCosts
 
; Капитал
1970-01-01 open Equity:Opening
 
; Определение товара (объекта)
1970-01-01 commodity PROP123MAIN
  name: "123 Main St, Anytown, CA 90210"
  asset-class: "real-estate"
 
1970-01-01 commodity USD

Шаблоны покупки недвижимости

Первоначальный взнос + Ипотека

; Шаблон: Покупка недвижимости с ипотекой
YYYY-MM-DD * "Эскроу-агент" "Первоначальный взнос — [DOWN_PCT]% от $[PRICE]"
  Assets:RealEstate:Property           1 [COMMODITY] {[PRICE] USD, YYYY-MM-DD}
  Assets:Bank:Checking              -[DOWN_PAYMENT] USD
  Liabilities:Mortgage             -[LOAN_AMOUNT] USD
 
; Пример: Недвижимость за $400,000 с первоначальным взносом 20%
2024-03-15 * "Эскроу-агент" "Первоначальный взнос — 20% от $400,000"
  Assets:RealEstate:Property           1 PROP123MAIN {400,000.00 USD, 2024-03-15}
  Assets:Bank:Checking              -80,000.00 USD
  Liabilities:Mortgage             -320,000.00 USD

Расходы на оформление сделки

; Шаблон: Комиссия за выдачу кредита
YYYY-MM-DD * "Кредитор" "Комиссия за выдачу кредита — [PCT]% от $[LOAN]"
  Expenses:RealEstate:LoanOrigination   [FEE] USD
  Assets:Bank:Checking                 -[FEE] USD
 
; Шаблон: Расходы на титул и эскроу
YYYY-MM-DD * "Титульная компания" "Страхование титула, комиссии за эскроу, регистрация"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts      [AMOUNT] USD
  Assets:Bank:Checking                 -[AMOUNT] USD
 
; Шаблон: Оценка недвижимости
YYYY-MM-DD * "Оценщик" "Оценка недвижимости"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts      [AMOUNT] USD
  Assets:Bank:Checking                 -[AMOUNT] USD
 
; Пример: Расходы на оформление кредита в размере $320,000
2024-03-15 * "Кредитор" "Комиссия за выдачу кредита — 1% от $320,000"
  Expenses:RealEstate:LoanOrigination   3,200.00 USD
  Assets:Bank:Checking                 -3,200.00 USD
 
2024-03-15 * "Титульная компания" "Страхование титула, комиссии за эскроу, регистрация"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts      2,800.00 USD
  Assets:Bank:Checking                 -2,800.00 USD
 
2024-03-15 * "Оценщик" "Оценка недвижимости"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts        450.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -450.00 USD

Начальный эскроу-депозит

; Шаблон: Начальный депозит на эскроу-счет при закрытии сделки
YYYY-MM-DD * "Эскроу-агент" "Начальный эскроу-депозит — налог на имущество ([N] мес) + страховка (1 год)"
  Assets:Bank:EscrowImpound              [TAX_IMPOUND] USD
  Expenses:RealEstate:Insurance          [INSURANCE_PREPAID] USD
  Assets:Bank:Checking                  -[TOTAL] USD
 
; Пример: 3 месяца налога на имущество + 1 год страховки
2024-03-15 * "Эскроу-агент" "Начальный эскроу-депозит — налог на имущество (3 мес) + страховка (1 год)"
  Assets:Bank:EscrowImpound              1,250.00 USD
  Expenses:RealEstate:Insurance          1,800.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -3,050.00 USD

Шаблоны ипотечных платежей

Ежемесячный платеж (ОД и проценты) + Эскроу

; Шаблон: Ежемесячный ипотечный платеж с эскроу
; Общий платеж = Проценты + Основной долг + Эскроу
YYYY-MM-DD * "Банк" "Ипотечный платеж — [МЕСЯЦ ГОД]"
  Expenses:RealEstate:MortgageInterest    [INTEREST] USD
  Liabilities:Mortgage                    [PRINCIPAL] USD
  Assets:Bank:EscrowImpound               [ESCROW] USD
  Assets:Bank:Checking                   -[TOTAL] USD
 
; Пример: 30-летняя фиксированная ставка, $320,000 под 7.0% годовых
; Ежемесячный ОД+Проценты: $2,129.06, Эскроу: $566.67, Итого: $2,695.73
; Проценты за 1-й месяц: $320,000 × 0.07 / 12 = $1,866.67
2024-04-01 * "Банк" "Ипотечный платеж — Апрель 2024"
  Expenses:RealEstate:MortgageInterest    1,866.67 USD
  Liabilities:Mortgage                      262.39 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound                 566.67 USD
  Assets:Bank:Checking                   -2,695.73 USD
 
; Проценты за 2-й месяц: ($320,000 - $262.39) × 0.07 / 12 = $1,865.14
2024-05-01 * "Банк" "Ипотечный платеж — Май 2024"
  Expenses:RealEstate:MortgageInterest    1,865.14 USD
  Liabilities:Mortgage                      263.92 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound                 566.67 USD
  Assets:Bank:Checking                   -2,695.73 USD
 
### Выплаты с эскроу-счета
 
```bean
; Шаблон: Полугодовой платеж по налогу на имущество с эскроу-счета
YYYY-MM-DD * "Налоговый сборщик округа" "Налог на имущество — [ВЗНОС] взнос"
  Expenses:RealEstate:PropertyTax        [СУММА] USD
  Assets:Bank:EscrowImpound             -[СУММА] USD
 
; Шаблон: Ежегодный страховой платеж с эскроу-счета
YYYY-MM-DD * "Страховая компания" "Продление страховки домовладельца — год [N]"
  Expenses:RealEstate:Insurance          [СУММА] USD
  Assets:Bank:EscrowImpound             -[СУММА] USD
 
; Пример: Налог на имущество (\$5,000/год, выплачивается раз в полгода)
2024-09-15 * "Налоговый сборщик округа" "Налог на имущество — первый взнос"
  Expenses:RealEstate:PropertyTax        2,500.00 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound             -2,500.00 USD
 
; Пример: Продление страховки
2025-03-15 * "Страховая компания" "Продление страховки домовладельца — год 2"
  Expenses:RealEstate:Insurance          1,850.00 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound             -1,850.00 USD

Шаблоны доходов от аренды

Ежемесячная арендная плата с комиссией за управление

; Шаблон: Ежемесячная арендная плата с комиссией управляющего
YYYY-MM-DD * "Арендатор" "Арендная плата за [МЕСЯЦ ГОД]"
  Assets:Bank:Checking                    [ЧИСТАЯ_АРЕНДА] USD
  Expenses:RealEstate:PropertyManagement  [КОМИССИЯ_УПРАВЛЯЮЩЕГО] USD
  Income:RealEstate:Rent                 -[ПОЛНАЯ_АРЕНДА] USD
 
; Пример: Аренда \$2,400/мес с комиссией управляющего 8% (\$192)
2024-04-01 * "Арендатор" "Арендная плата за апрель 2024"
  Assets:Bank:Checking                    2,208.00 USD
  Expenses:RealEstate:PropertyManagement    192.00 USD
  Income:RealEstate:Rent                 -2,400.00 USD

Получение залогового депозита

; Шаблон: Получение залогового депозита (обязательство, НЕ доход)
YYYY-MM-DD * "Арендатор" "Залоговый депозит — аренда за [N] мес."
  Assets:Bank:Checking                    [СУММА] USD
  Liabilities:SecurityDeposit           -[СУММА] USD
 
; Пример: Залоговый депозит в размере 1 месяца аренды
2024-03-20 * "Арендатор" "Залоговый депозит — аренда за 1 мес."
  Assets:Bank:Checking                    2,400.00 USD
  Liabilities:SecurityDeposit           -2,400.00 USD

Возврат залогового депозита

; Шаблон: Возврат залогового депозита по окончании срока аренды
YYYY-MM-DD * "Арендатор" "Возврат залогового депозита — аренда завершена"
  Liabilities:SecurityDeposit            [СУММА] USD
  Assets:Bank:Checking                  -[СУММА] USD
 
; Пример: Полный возврат депозита
2025-11-01 * "Арендатор" "Возврат залогового депозита — аренда завершена"
  Liabilities:SecurityDeposit            2,400.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -2,400.00 USD

Шаблоны операционных расходов

Ремонт (текущие вычеты)

; Шаблон: Расходы на ремонт — полностью вычитаются в текущем году
YYYY-MM-DD * "[ПОСТАВЩИК]" "[ОПИСАНИЕ]"
  Expenses:RealEstate:Repairs             [СУММА] USD
  Assets:Bank:Checking                   -[СУММА] USD
 
; Пример: Ремонт системы отопления и кондиционирования
2024-05-18 * "HVAC Pro" "Ремонт кондиционера — замена конденсатора"
  Expenses:RealEstate:Repairs             285.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -285.00 USD
 
; Пример: Ремонт сантехники
2024-06-10 * "Сантехник Джо" "Устранение протечки крана на кухне"
  Expenses:RealEstate:Repairs             180.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -180.00 USD

Техническое обслуживание (текущие вычеты)

; Шаблон: Регулярные расходы на техническое обслуживание
YYYY-MM-DD * "[ПОСТАВЩИК]" "[ОПИСАНИЕ]"
  Expenses:RealEstate:Maintenance         [СУММА] USD
  Assets:Bank:Checking                   -[СУММА] USD
 
; Пример: Квартальное благоустройство территории
2024-06-15 * "Служба озеленения" "Квартальное благоустройство — 2 кв."
  Expenses:RealEstate:Maintenance         360.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -360.00 USD
 
; Пример: Ежегодная дезинсекция
2024-10-20 * "PestShield" "Ежегодная инспекция и обработка от термитов"
  Expenses:RealEstate:Maintenance         350.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -350.00 USD

Шаблоны амортизации

Ежемесячная линейная амортизация

; Шаблон: Ежемесячная амортизационная запись (полный месяц)
; Стоимость здания / 27.5 / 12 = сумма в месяц
YYYY-MM-DD * "Амортизация" "[МЕСЯЦ ГОД]"
  Expenses:RealEstate:Depreciation        [СУММА_В_МЕСЯЦ] USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation    -[СУММА_В_МЕСЯЦ] USD
 
; Пример: Здание стоимостью \$320,000, ежемесячно = \$320,000 / 27.5 / 12 = \$969.70
2024-04-30 * "Амортизация" "Апрель 2024"
  Expenses:RealEstate:Depreciation        969.70 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation    -969.70 USD

Правило середины месяца (первый месяц)

; Шаблон: Амортизация за полмесяца при вводе в эксплуатацию
; Используется в месяце ввода объекта в эксплуатацию
YYYY-MM-DD * "Амортизация" "[МЕСЯЦ ГОД] — полмесяца (ввод в эксплуатацию)"
  Expenses:RealEstate:Depreciation        [ПОЛОВИНА_МЕСЯЦА] USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation    -[ПОЛОВИНА_МЕСЯЦА] USD
 
; Пример: Ввод в эксплуатацию 15 марта
; Полмесяца = \$969.70 / 2 = \$484.85
2024-03-31 * "Амортизация" "Март 2024 — полмесяца (ввод в эксплуатацию)"
  Expenses:RealEstate:Depreciation        484.85 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation    -484.85 USD

Правило середины месяца (месяц выбытия)

; Шаблон: Амортизация за полмесяца при выбытии
; Используется в месяце продажи/выбытия объекта
YYYY-MM-DD * "Амортизация" "[МЕСЯЦ ГОД] — полмесяца (выбытие)"
  Expenses:RealEstate:Depreciation        [ПОЛОВИНА_МЕСЯЦА] USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation    -[ПОЛОВИНА_МЕСЯЦА] USD
 
; Пример: Продано 15 ноября
2025-11-15 * "Амортизация" "Ноябрь 2025 — полмесяца (выбытие)"
  Expenses:RealEstate:Depreciation        484.85 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation    -484.85 USD
 
## Шаблоны капитальных вложений
 
### Записи об увеличении стоимости (базиса)
 
```bean
; Шаблон: Капитальные вложения — увеличивают базисную стоимость
; НЕ является вычетом текущих расходов
YYYY-MM-DD * "[ПОСТАВЩИК]" "[ОПИСАНИЕ]"
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements   [СУММА] USD
  Assets:Bank:Checking                   -[СУММА] USD
 
; Пример: Замена водонагревателя (продлевает срок полезного использования)
2024-08-12 * "Home Depot" "Замена водонагревателя — газовый, 50 галлонов"
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements   1,800.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -1,800.00 USD
 
; Пример: Новая кухонная техника (увеличивает стоимость объекта)
2024-10-05 * "Lowe's" "Новая кухонная техника — плита + посудомоечная машина"
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements   4,200.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -4,200.00 USD

Шаблоны продажи недвижимости

Расходы на продажу

; Шаблон: Комиссия риелтора
YYYY-MM-DD * "Риелтор" "Комиссия за продажу — [PCT]% от $[SALE_PRICE]"
  Expenses:RealEstate:SellingCosts        [COMMISSION] USD
  Assets:Bank:Checking                   -[COMMISSION] USD
 
; Шаблон: Расходы продавца при закрытии сделки
YYYY-MM-DD * "Титульная компания" "Расходы продавца при закрытии — [PCT]% от $[SALE_PRICE]"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts        [COSTS] USD
  Assets:Bank:Checking                   -[COSTS] USD
 
; Пример: 5% комиссия + 1% расходы на закрытие при продаже за $435,000
2025-11-15 * "Риелтор" "Комиссия за продажу — 5% от $435,000"
  Expenses:RealEstate:SellingCosts       21,750.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -21,750.00 USD
 
2025-11-15 * "Титульная компания" "Расходы продавца при закрытии — 1% от $435,000"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts        4,350.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -4,350.00 USD

Погашение ипотеки

; Шаблон: Погашение ипотеки при закрытии сделки
YYYY-MM-DD * "Банк" "Погашение ипотеки при закрытии сделки"
  Liabilities:Mortgage                  [PAYOFF_AMOUNT] USD
  Assets:Bank:Checking                 -[PAYOFF_AMOUNT] USD
 
; Пример: Погашение остатка по ипотеке
2025-11-15 * "Банк" "Погашение ипотеки при закрытии сделки"
  Liabilities:Mortgage                  314,744.09 USD
  Assets:Bank:Checking                 -314,744.09 USD

Признание прибыли (Возврат амортизации + LTCG)

; Шаблон: Выбытие имущества и признание прибыли
; Общая прибыль = Чистая выручка - Скорректированная стоимость
; Скорректированная стоимость = Первоначальная стоимость + Улучшения - Накопленная амортизация
; Разделение: Возврат амортизации (§1250, макс. 25%) + LTCG (остаток)
YYYY-MM-DD * "Продажа" "Выбытие имущества — признание прибыли"
  Assets:RealEstate:Property              -1 [COMMODITY] {[COST] USD, [PURCHASE_DATE]}
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements   -[IMPROVEMENTS] USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation      [ACCUM_DEPRECIATION] USD
  Assets:Bank:Checking                    [NET_PROCEEDS] USD
  Income:RealEstate:DepreciationRecapture -[RECAPTURE] USD
  Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm -[LTCG] USD
 
; Пример: Продажа недвижимости за $435 тыс. (куплена за $400 тыс.) после амортизации $19,394 и улучшений на $6,000
; Скорректированная стоимость: $400,000 + $6,000 - $19,394 = $386,606
; Чистая выручка: $435,000 - $26,100 расходы на продажу = $408,900
; Общая прибыль: $408,900 - $386,606 = $22,294
; Возврат амортизации: $19,394 (равен накопленной амортизации)
; LTCG (Долгосрочная прибыль): $22,294 - $19,394 = $2,900
2025-11-15 * "Продажа" "Выбытие имущества — признание прибыли"
  Assets:RealEstate:Property              -1 PROP123MAIN {400,000.00 USD, 2024-03-15}
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements   -6,000.00 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation     19,394.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   408,900.00 USD
  Income:RealEstate:DepreciationRecapture -19,394.00 USD
  Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm  -2,900.00 USD

Шаблон рефинансирования

Погашение старой ипотеки, создание новой

; Шаблон: Рефинансирование — погашение существующей и открытие новой ипотеки
YYYY-MM-DD * "Рефинансирование" "Погашение старой ипотеки, новая на [TERM] лет под [RATE]%"
  Liabilities:Mortgage:OldLoan          [OLD_PAYOFF] USD
  Liabilities:Mortgage:NewLoan         -[NEW_AMOUNT] USD
  Assets:Bank:Checking                  [CASH_OUT] USD  ; Сумма наличных (если есть)
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts      [REFI_COSTS] USD
 
; Пример: Рефинансирование с 7.0% до 5.5%, выплата наличных $15 тыс.
2025-06-01 * "Рефинансирование" "Погашение старой ипотеки, новая на 30 лет под 5.5%"
  Liabilities:Mortgage:OldLoan         314,744.09 USD
  Liabilities:Mortgage:NewLoan        -330,000.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  12,255.91 USD
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts       3,000.00 USD

Шаблоны проверки баланса

Сверка на конец года

; Шаблон: Проверка остатков на конец года
YYYY-01-01 balance Assets:RealEstate:Property             1 [COMMODITY]
YYYY-01-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements  [TOTAL_IMPROVEMENTS] USD
YYYY-01-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation   -[TOTAL_DEPRECIATION] USD
YYYY-01-01 balance Liabilities:SecurityDeposit           -[DEPOSIT_AMOUNT] USD
 
; Пример: Проверка остатков на конец 2024 года
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:Property             1 PROP123MAIN
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements  6,000.00 USD
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation   -9,212.15 USD
2025-01-01 balance Liabilities:SecurityDeposit           -2,400.00 USD
 
### Проверки (Assertions) после продажи
 
```bean
; Template: Post-sale — all property accounts should be zero
YYYY-MM-DD balance Assets:RealEstate:Property             0 [COMMODITY]
YYYY-MM-DD balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements  0 USD
YYYY-MM-DD balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation    0 USD
YYYY-MM-DD balance Liabilities:Mortgage                   0 USD
YYYY-MM-DD balance Liabilities:SecurityDeposit            0 USD
YYYY-MM-DD balance Assets:Bank:EscrowImpound              0 USD
 
; Example: Post-sale verification
2025-12-01 balance Assets:RealEstate:Property             0 PROP123MAIN
2025-12-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements  0 USD
2025-12-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation    0 USD
2025-12-01 balance Liabilities:Mortgage                   0 USD
2025-12-01 balance Liabilities:SecurityDeposit            0 USD
2025-12-01 balance Assets:Bank:EscrowImpound              0 USD

Шаблоны директив цен (Price)

Квартальная оценка недвижимости

; Template: Quarterly property valuation
YYYY-MM-DD price [COMMODITY]  [VALUE] USD
 
; Example: Quarterly valuations for 123 Main St
2024-03-15 price PROP123MAIN  400,000.00 USD
2024-06-30 price PROP123MAIN  405,000.00 USD
2024-09-30 price PROP123MAIN  412,000.00 USD
2024-12-31 price PROP123MAIN  418,000.00 USD
2025-03-31 price PROP123MAIN  425,000.00 USD
2025-06-30 price PROP123MAIN  430,000.00 USD

Источники оценки: Zillow Zestimate, оценки Redfin, сравнительные продажи или профессиональные экспертные оценки.

Шаблон возврата средств со счета эскроу (Escrow Impound)

Возврат после продажи

; Template: Escrow impound refund after property sale
YYYY-MM-DD * "Bank" "Escrow impound refund — remaining balance"
  Assets:Bank:Checking                    [REFUND] USD
  Assets:Bank:EscrowImpound              -[REFUND] USD
 
; Example: Remaining escrow balance returned by lender
2025-11-30 * "Bank" "Escrow impound refund — remaining balance"
  Assets:Bank:Checking                    2,666.73 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound             -2,666.73 USD

Инструкции по использованию

Скопируйте соответствующий шаблон для вашего типа транзакции
Замените плейсхолдеры (указанные в [СКОБКАХ]) фактическими значениями
Настройте названия счетов в соответствии с вашей структурой (например, добавьте адрес объекта в путь к счету для портфелей из нескольких объектов)
Рассчитайте амортизацию: Стоимость здания / 27,5 / 12 для ежемесячной суммы
Задокументируйте разделение стоимости земли и здания в комментариях с указанием источника (оценка округа, экспертиза и т. д.)
Проверьте расчеты перед завершением проводок, особенно детализацию прибыли от продажи