Si vous êtes un citoyen américain qui possède un condo à Vancouver, un chalet à Muskoka ou une propriété de vacances au Canada, vous avez probablement entendu la bonne nouvelle : la taxe fédérale sur les logements sous-utilisés (UHT) a disparu. Le 26 mars 2026, la Loi d'exécution du budget de 2025 n° 1 a reçu la sanction royale, et avec elle, la taxe annuelle de 1 % sur les logements canadiens « sous-utilisés » — ainsi que la déclaration qui l'accompagnait — a été abrogée pour 2025 et toutes les années suivantes.
C'est une véritable victoire. La UHT a été un casse-tête de conformité pour des milliers de propriétaires américains qui n'en avaient jamais entendu parler jusqu'à ce que leur comptable canadien (ou une lettre très sévère de l'ARC) leur dise qu'ils devaient produire une déclaration. Mais voici ce qu'il est facile de manquer dans la célébration : l'abrogation n'est pas rétroactive. Si vous possédiez une propriété résidentielle canadienne en 2022, 2023 ou 2024, vous devez peut-être encore des déclarations, des impôts, des pénalités et des intérêts pour ces années — et l'ARC n'a rien annulé.
Ce guide explique ce qui a réellement changé, quelles obligations survivent à l'abrogation et comment organiser la comptabilité de votre propriété canadienne pour qu'une telle surprise ne se reproduise plus — qu'il s'agisse d'une taxe fédérale ou de l'une des taxes sur les logements vacants provinciales et municipales qui sont toujours bien en vigueur.
Ce qu'était réellement la taxe sur les logements sous-utilisés
La UHT est entrée en vigueur pour l'année civile 2022 dans le cadre d'un effort plus large du gouvernement canadien visant à décourager la spéculation étrangère sur le marché immobilier. Elle imposait une taxe annuelle de 1 % sur la valeur des propriétés résidentielles vacantes ou sous-utilisées détenues, directement ou indirectement, par certains propriétaires non-résidents et non-canadiens.
Le piège qui a fait trébucher tant de propriétaires américains n'était pas la taxe elle-même, mais l'obligation de déclaration. La déclaration UHT (formulaire UHT-2900) était due par tout « propriétaire concerné » qui n'était pas spécifiquement classé comme « propriétaire exclu », même si ce propriétaire bénéficiait finalement d'une exemption et ne devait aucun impôt. Les propriétaires exclus étaient généralement les citoyens canadiens et les résidents permanents qui détenaient le titre directement en leur nom. Tous les autres — y compris les citoyens américains possédant directement une propriété et les Canadiens détenant une propriété par l'intermédiaire d'une société, d'une fiducie ou d'une société de personnes — devaient produire une déclaration annuelle pour demander une exemption (comme l'exemption pour propriété de vacances disponible dans les zones rurales ou récréatives admissibles), ou payer la taxe.
Étant donné que les exemptions étaient généreuses mais que l'obligation de déclaration était universelle, de nombreux propriétaires américains qui n'avaient jamais dû un centime d'impôt réel devaient quand même une déclaration — et son omission déclenchait une pénalité minimale de 1 000 pour les sociétés), indépendamment du fait qu'un impôt était effectivement dû ou non.
Ce qui a changé en mars 2026
Le budget 2025 a éliminé la UHT pour l'avenir, à compter de l'année civile 2025. Concrètement, cela signifie :
- Aucune déclaration UHT n'est requise pour 2025 ni pour aucune année future. Si votre seule raison de produire une déclaration était la UHT, cette obligation annuelle a disparu.
- Aucune UHT n'est payable à compter de 2025, même si vous auriez dû la payer selon les anciennes règles.
- Les obligations pour 2022, 2023 et 2024 n'ont pas été annulées. L'obligation de déclarer — et de payer, le cas échéant — pour ces trois années reste en vigueur, y compris les pénalités et intérêts pour les déclarations tardives ou jamais produites.
Ce dernier point mérite qu'on s'y attarde. Si vous avez acheté une propriété canadienne en 2023, par exemple, et que vous n'avez jamais su que la UHT existait, vous pourriez avoir actuellement deux ou trois années de déclarations non produites dans les livres de l'ARC, chacune avec sa propre exposition à des pénalités minimales. L'abrogation supprime le fardeau futur de la taxe ; elle n'efface pas l'exposition passée. Si vous n'êtes pas sûr d'avoir produit ces déclarations, il vaut la peine de le confirmer avec un préparateur fiscal transfrontalier avant que l'ARC n'envoie une lettre à la place.
L'abrogation fédérale ne touche pas aux taxes provinciales et municipales sur les logements vacants
C'est la partie qui surprend le plus les gens : supprimer la UHT fédérale n'a rien changé à l'ensemble disparate de taxes provinciales et municipales sur les logements vacants que plusieurs juridictions canadiennes ont superposées. Si votre propriété se trouve dans l'une de ces zones, vous avez probablement encore des obligations actives de déclaration et de paiement, totalement distinctes de tout ce qui a changé en mars 2026.
- Taxe sur la spéculation et les logements vacants de la Colombie-Britannique (SVT) — une taxe provinciale qui, pour l'année d'imposition 2026, impose aux propriétaires étrangers et aux propriétaires qui déclarent la majeure partie de leurs revenus en dehors du Canada un taux de 3 % de la valeur estimée (contre 1 % pour les citoyens canadiens et les résidents permanents). La déclaration SVT est due au plus tard le 31 mars de chaque année et s'applique indépendamment de la désormais défunte UHT fédérale.
- Taxe sur les logements vides de Vancouver (EHT) — une taxe municipale en plus de la SVT provinciale. Pour l'année de référence 2025, le taux sur les propriétés considérées ou déclarées vides était de 3 % de la valeur imposable estimée, avec des déclarations dues début février.
- Taxe sur les logements vacants de Toronto (VHT) — Toronto gère cela entièrement au niveau municipal, sans couche provinciale. Le taux de 2025 était de 3 % de l'évaluation de la valeur actuelle, la déclaration étant due le 30 avril et le paiement réparti en trois versements plus tard dans l'année.
En d'autres termes, un citoyen américain qui possède un condo dans le centre-ville de Vancouver pourrait avoir affaire à jusqu'à trois déclarations distinctes de type logement vacant au cours d'une année donnée — provinciale, municipale et (jusqu'en 2024) fédérale — chacune avec son propre formulaire, sa date limite et sa définition de ce qui constitue un logement « vacant » ou « sous-utilisé ». L'abrogation fédérale ne simplifie qu'une seule de ces couches.
Ce que les propriétaires américains devraient réellement faire maintenant
- Confirmez votre situation de déclaration UHT pour 2022-2024. Si vous possédiez une propriété admissible au cours de l'une de ces années et que vous n'êtes pas certain qu'une déclaration a été produite, ne supposez pas que l'abrogation la couvre — ce n'est pas le cas. Les déclarations tardives pour ces années comportent toujours une exposition à des pénalités et intérêts, et le délai de recouvrement ne s'arrête pas simplement parce que le programme a pris fin.
- Vérifiez si votre propriété se trouve dans une zone de taxe sur les logements vacants provinciale ou municipale. Posséder un bien à Vancouver, dans le reste des régions désignées de la Colombie-Britannique, ou à Toronto signifie que vous avez probablement une déclaration annuelle active à faire, indépendamment de ce qui s'est passé au niveau fédéral.
- Conservez les registres d'occupation tout au long de l'année, pas seulement au moment des déclarations. Les taxes sur les logements vacants et les exemptions dépendent généralement du nombre de jours où une propriété a été occupée par un locataire ou un propriétaire admissible. Le nombre de nuits passées, les baux et la consommation de services publics sont le type de preuves qui transforment un audit stressant en une confirmation de cinq minutes.
- Ne confondez pas la résidence fiscale transfrontalière avec la taxe sur les logements vacants. Ce sont des régimes différents avec des règles différentes — être résident fiscal américain n'excuse ni ne déclenche automatiquement l'une ou l'autre, et chaque juridiction définit le « propriétaire étranger » selon ses propres termes.
Pourquoi c'est un problème de comptabilité, pas seulement un problème fiscal
La raison pour laquelle les déclarations UHT et les taxes sur les logements vacants prennent les gens au dépourvu n'est généralement pas que la taxe est compliquée — c'est que les documents nécessaires pour prouver une exemption n'ont jamais été conservés en premier lieu. Connaître le nombre de jours pendant lesquels une propriété a été occupée, quelles dépenses ont été payées pour elle et quelle entité détient techniquement le titre nécessite la même discipline que toute autre partie de la gestion de vos finances : des dossiers cohérents, datés et catégorisés que vous pouvez remettre à un comptable (ou à l'ARC) sans avoir à reconstituer une année de souvenirs.
C'est exactement le genre de complexité transfrontalière qui bénéficie du traitement de votre propriété comme n'importe quel autre ensemble de livres — un compte ou un grand livre distinct pour la propriété, des notes d'occupation liées aux dates, et des catégories de dépenses qui correspondent clairement à l'exemption ou à la déclaration que vous devrez éventuellement appuyer.
Conservez des registres immobiliers transfrontaliers que vous pouvez réellement défendre
Qu'il s'agisse d'une taxe fédérale qui n'existe plus, d'une taxe provinciale sur la spéculation ou d'une déclaration municipale de logement vacant, le fil conducteur est le même : vous avez besoin de registres clairs et datés d'occupation et de propriété pour étayer ce que vous déclarez. Beancount.io vous offre une comptabilité en texte brut, transparente et versionnée, de sorte que les notes d'occupation, les dépenses et l'historique des déclarations d'une propriété résident dans le même grand livre vérifiable que le reste de vos finances — pas de course pour reconstituer trois ans d'historique lorsqu'une juridiction le demande. Commencez gratuitement et voyez à quel point la saison des impôts devient plus facile lorsque vos registres n'ont jamais été mis en doute.