Promenez-vous aujourd'hui sur Divisadero Street ou Taraval Street à San Francisco et vous remarquerez quelque chose qui aurait semblé impossible il y a cinq ans : des magasins occupés. À North Beach, le taux de vacance est passé de 10 % en 2020 à environ 5 % aujourd'hui. À Haight-Ashbury, le nombre d'espaces vides est passé de 32 sur 150 à moins de 14. Ce changement n'est pas dû au hasard : il s'est produit parce que la ville a commencé à taxer les propriétaires qui laissent des espaces commerciaux inoccupés.
Si vous possédez, louez ou gérez un magasin dans l'un des corridors commerciaux de quartier de San Francisco, la taxe sur les locaux commerciaux vacants (CVT) de la ville n'est pas un débat politique théorique. C'est une obligation de déclaration annuelle, et dans certains cas une facture réelle, qui prend les propriétaires au dépourvu chaque année. Voici ce qu'elle exige réellement, comment le calcul fonctionne et comment vous assurer de ne pas faire partie des entreprises pénalisées simplement pour ne pas avoir connu l'existence de cette règle.
Qu'est-ce que la taxe sur les locaux commerciaux vacants exactement ?
Les électeurs de San Francisco ont approuvé la Proposition D en mars 2020 par une large majorité (70,09 %, bien au-dessus du seuil des deux tiers requis), créant une taxe annuelle progressive sur les espaces commerciaux au rez-de-chaussée qui restent vacants pendant de longues périodes. La taxe a pris effet en 2021, a été suspendue pendant la pandémie, et a repris sa collecte en 2022. Depuis sa reprise, elle a généré environ 5 millions de dollars, qui sont versés dans un fonds d'aide aux petites entreprises.
Le mécanisme de base est simple : si un magasin admissible est inoccupé, inhabité ou inutilisé pendant plus de 182 jours dans une année civile — un peu plus de six mois — le propriétaire doit une taxe par pied linéaire basée sur la largeur de la façade du magasin.
La taxe augmente plus un espace reste vide :
| Années consécutives de vacance | Taux d'imposition |
|---|---|
| Année 1 | 250 $ par pied linéaire de façade |
| Année 2 | 500 $ par pied linéaire de façade |
| Année 3 et au-delà | 1 000 $ par pied linéaire de façade |
La façade est arrondie au pied près. Un magasin modeste de 25 pieds de large qui reste vide pour une troisième année consécutive générerait une facture fiscale de 25 000 dollars — assez pour changer la donne pour les propriétaires qui pourraient autrement attendre indéfiniment un locataire « parfait » à un loyer premium plutôt que de remplir l'espace à un prix de marché.
Où la taxe s'applique (et où elle ne s'applique pas)
La CVT est délibérément restreinte. Elle s'applique uniquement aux :
- Espaces non résidentiels au rez-de-chaussée
- Adjacents à une voie publique (c'est-à-dire donnant sur la rue)
- Situés dans un quartier commercial de quartier désigné ou quartier commercial de transit de quartier désigné, tel que défini au 3 mars 2020
Ce dernier point est important : Le centre-ville et Union Square sont explicitement exclus. La taxe a été conçue pour cibler les corridors commerciaux de quartier — les Divisaderos, Taravals et 24th Streets de la ville — pas les tours de bureaux du quartier financier ou les cœurs de la grande distribution, qui ont leur propre problème de vacance (bien plus important) que cette loi ne touche pas.
Le délai de 182 jours : ce qui compte et ce qui ne compte pas
Tous les jours où un espace reste vide ne sont pas comptabilisés contre le propriétaire. La loi prévoit plusieurs catégories de vacance « excusée » qui suspendent le délai :
- Demandes de permis de construire actives — jusqu'à un an
- Travaux de construction actifs sur l'espace
- Demandes de permis d'utilisation conditionnelle en cours
- Rétablissement après sinistre — jusqu'à deux ans suite à des dommages catastrophiques (incendie, tremblement de terre, etc.)
Cela signifie qu'un propriétaire qui rénove ou reconstruit véritablement, et peut le documenter, n'est pas puni de la même manière que celui qui attend simplement un loyer plus élevé. La distinction est intentionnelle — les auteurs de la Proposition D l'ont conçue comme un outil visant les propriétaires qui stockent intentionnellement des espaces en attendant un locataire plus important, et non les propriétaires effectuant des améliorations légitimes.
Exonérations clés
Même dans les districts couverts, plusieurs situations sont exonérées de la taxe elle-même :
- Baux actifs : un locataire exploitant une entreprise pendant 182 jours consécutifs ou plus dans le cadre d'un bail d'au moins deux ans
- Organismes à but non lucratif 501(c)(3)
- Sites de développement de logements abordables sous une servitude restrictive enregistrée (rétroactive au 1er janvier 2022)
- Districts en cours de grands projets d'infrastructure, ajoutés comme catégorie d'exonération en 2025
Deux obligations distinctes à suivre
C'est là que beaucoup de propriétaires sont pris au dépourvu : la taxe sur les locaux commerciaux vacants et l'exigence d'enregistrement des magasins vacants de la ville sont deux choses différentes, administrées par deux départements différents, avec deux règles différentes.
1. La taxe sur les locaux commerciaux vacants (Bureau du trésorier et du percepteur) S'applique uniquement aux espaces au rez-de-chaussée donnant sur la rue dans les quartiers commerciaux de quartier désignés. Chaque propriétaire, locataire et sous-locataire d'un espace couvert doit déposer une déclaration annuelle — même si l'espace a été entièrement occupé toute l'année, ou est autrement exonéré. La déclaration est obligatoire, que la taxe soit finalement due ou non. Pour l'année fiscale 2025, la date limite de déclaration et de paiement était le 2 mars 2026. Si vous manquez cette date, vous devez des pénalités et des frais en plus de toute taxe due.
2. Enregistrement des magasins vacants (Département de l'inspection des bâtiments, Ordonnance 52-19) Il s'agit d'une exigence distincte à l'échelle de la ville — elle s'applique à tout magasin vacant à San Francisco, pas seulement à ceux des districts désignés par la CVT. Les propriétaires doivent enregistrer un magasin vacant auprès du DBI dans les 30 jours suivant sa vacance, et le réenregistrer annuellement. Les frais d'enregistrement actuels sont de 1 850 .
Une propriété peut déclencher les deux obligations à la fois, ou une seule, selon son emplacement et si elle est réellement vacante ou simplement sous-utilisée. Si vous possédez un bien immobilier commercial à San Francisco, la décision la plus sûre est de vérifier séparément les règles d'enregistrement du DBI et l'obligation de déclaration CVT du Trésorier, plutôt que de supposer qu'une déclaration vous couvre pour les deux.
Pourquoi la tenue de livres est plus importante qu'il n'y paraît
Pour un petit propriétaire ou une entreprise gérant une poignée d'unités commerciales, la taxe sur les locaux commerciaux vacants n'est pas seulement un casse-tête de conformité — c'est une décision de trésorerie. Une propriété vacante pendant une troisième année consécutive à 1 000 $ par pied linéaire peut transformer ce qui ressemblait à de la patience en une obligation annuelle à cinq chiffres, en plus du loyer perdu lui-même. Ce calcul ne devient visible que si vous suivez réellement :
- La date exacte à laquelle un espace est devenu vacant (pour calculer correctement le seuil de 182 jours)
- Toute période de vacance excusée (permis, construction, rétablissement après sinistre) avec les documents justificatifs
- Les dates limites de déclaration pour l'enregistrement DBI et la déclaration CVT, suivies séparément
- L'obligation fiscale elle-même en tant que charge à payer dès que le seuil de 182 jours est franchi, et pas seulement lorsque la facture arrive
Les propriétaires et petits bailleurs qui tiennent des registres propres et vérifiables des dates de début/fin de bail, des dépôts de permis et des périodes de vacance sont bien mieux placés pour déceler une obligation CVT inattendue avant qu'elle ne devienne une surprise de mars — et pour étayer une demande d'exonération si la ville demande jamais des documents.
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