L'enquesta de Freddie Mac de setembre de 2026 situa el tipus mitjà d'una hipoteca a 30 anys en el 6,76%, el més alt en més d'un any. Mentrestant, milions de venedors disposen de préstecs de l'era pandèmica al 3% — i si el seu préstec està avalat per la FHA, la VA o la USDA, potser podeu accedir a aquest tipus en lloc de demanar prestat als preus actuals. Amb un saldo de 400.000 dòlars, la diferència entre el 3% i el 6,76% és d'aproximadament 910 dòlars cada mes.
Aquesta operació s'anomena assumpció hipotecària i és una de les gangues menys aprofitades del sector immobiliari. Aquesta guia explica quins préstecs són elegibles, què requereix cada programa de préstecs de vós, on encaixa la clàusula de venda per venciment i les matemàtiques de la bretxa que determinen si l'acord surt a compte.
Què és realment una assumpció hipotecària
En una assumpció, vós assumiu la hipoteca existent del venedor en lloc de contractar-ne una de nova. Hereteu el saldo pendent, el tipus d'interès, el termini restant i el pagament mensual. El prestador (tècnicament el gestor del servei) us ha d'aprovar abans: per a qualsevol préstec modern, això és una qualificació creditícia completa, gairebé tan rigorosa com sol·licitar una hipoteca nova.
El que no heu hereda és el capital del venedor. Si la casa es ven per 450.000 dòlars i el saldo del préstec és de 330.000 dòlars, heu de portar la diferència de 120.000 dòlars al tancament en efectiu o cobrir-la amb finançament secundari. Aquesta bretxa — no el tipus d'interès — és el que mata la majoria d'acords d'assumpció, i té la seva pròpia secció més avall.
Una assumpció també és diferent de comprar "subjecte a" la hipoteca existent, on l'escriptura es transfereix però el préstec queda a nom del venedor. Els acords subject-to eviten el prestador completament, que és exactament per què poden activar la clàusula de venda per venciment. Una assumpció formal manté el prestador implicat i, si es fa bé, allibera el venedor de responsabilitat.
Quins préstecs podeu assumir
La versió curta: els préstecs avalats pel govern són assumibles, els préstecs convencionals gairebé mai.
| Tipus de préstec | Assumible? | Com és l'aprovació |
|---|---|---|
| FHA | Sí, tots els préstecs FHA | Els préstecs originats el 15 de desembre de 1989 o després requereixen qualificació creditícia del prestador |
| VA | Sí, tots els préstecs VA | Els préstecs amb compromisos a partir de l'1 de març de 1988 requereixen aprovació de la VA/prestador |
| USDA (Secció 502) | Sí | Requereix aprovació tant del prestador com de l'Agència de Desenvolupament Rural de la USDA |
| Convencional (Fannie Mae / Freddie Mac) | Gairebé mai | Normalment només en cas de divorci o mort del titular |
Els préstecs FHA anteriors a 1989 i VA anteriors a 1988 que eren lliurement assumibles sense qualificació tenen quatre dècades i són pràcticament extingits del mercat. Suposeu que tots els acords que trobeu requeriran que us qualifiqueu completament.
Assumpcions FHA: el camí més comú
Les assumpcions FHA són el cavall de batalla d'aquest mercat perquè els préstecs FHA són a tot arreu, especialment en els rangs de preus de primera vivenda. Això és el que us demana el programa:
- Crèdit i ingressos. Heu de complir els criteris estàndard de préstec FHA — generalment una puntuació creditícia mínima de 580 i una ràtio deute-ingressos que el prestador accepti, normalment fins al voltant del 50%. El préstec existent ha d'estar al dia; no podeu assumir una hipoteca en mora.
- Ocupació del propietari. Com a mínim un titular obligat a la hipoteca ha d'ocupar la propietat com a residència principal, normalment dins dels 60 dies. Els préstecs FHA no són préstecs per a inversors en l'origen, i aquesta regla es manté en les assumpcions. Planificar llogar la casa des del primer dia mentre certifiqueu que hi viureu és un frau d'ocupació — tracteu la certificació seriosament.
- Comissions. La FHA limita la comissió de processament de l'assumpció del prestador, i el 2024 va duplicar el sostre de 900 a 1.800 dòlars per reflectir els costos reals dels gestors. Espereu pagar una quantitat en aquest rang més els costos de tancament estàndard.
- L'assegurança hipotecària continua. La prima d'assegurança hipotecària (MIP) de la FHA sobre el préstec sobreviu a l'assumpció. Incloeu la MIP mensual en la vostra comparació de pagaments — el tipus anunciat no és el pagament complet.
Un angle d'inversió genuí sobreviu a la regla d'ocupació: els préstecs FHA cobreixen propietats d'una a quatre unitats, així que comprar un dúplex o un quàdruplex, viure en una unitat i llogar la resta — el clàssic house hack — funciona amb un préstec FHA assumit. Planifiqueu viure-hi almenys un any abans de convertir la propietat en un lloguer complet.
Assumpcions VA: obertes a no veterans, amb condicions
Els préstecs VA tenen la característica que sorprèn a tothom: no cal ser veterà per assumir-ne un. Qualsevol comprador amb solvència creditícia — veterà o civil — pot sol·licitar-ho. Els requisits:
- Qualificació completa. Els préstecs posteriors a març de 1988 requereixen que el comprador compleixi els estàndards de crèdit i ingressos de la VA a través del gestor o la VA.
- Una comissió de finançament del 0,5%. El comprador que assumeix paga una comissió de finançament VA igual a la meitat de l'u per cent del saldo del préstec a la data de la transferència, remesa a la VA dins dels 15 dies. Amb un saldo de 330.000 dòlars, això són 1.650 dòlars — molt per sota de la comissió de finançament d'un préstec de compra VA nou.
- La elegibilitat del venedor queda bloquejada. Aquesta és la condició. Quan un no veterà assumeix el préstec, la elegibilitat VA del veterà venedor queda lligada a aquesta hipoteca fins que es pagui, cosa que redueix el que el veterà pot demanar prestat amb un 0% d'entrada en la seva propera compra. Si el comprador és un veterà elegible, pot substituir la seva pròpia elegibilitat per la del venedor — però això requereix certificar la intenció d'ocupar la casa.
Si sou el venedor en una assumpció VA, protegiu-vos per escrit: exigiu que el comprador cooperi en una alliberació formal de responsabilitat (Formulari VA 26-6381) abans del tancament. Sense això, un futur impagament o execució hipotecària per part del comprador pot recaure sobre vós — i en el pitjor dels casos, la elegibilitat consumida pel préstec executat es perd efectivament tret que la VA sigui reemborsada. No lliureu mai les claus amb una promesa de mà de "fer-me càrrec dels pagaments".
Assumpcions USDA: l'opció rural
Els préstecs USDA Secció 502 — tant garantits com directes — són assumibles, però el control d'accés del programa segueix el préstec fins al nou titular:
- Aprovació dual. El prestador us ha de subscriure i enviar l'anàlisi de crèdit, elegibilitat d'ingressos i subscripció a l'Agència USDA per a l'aprovació de la transferència. Les assumpcions es revisen manualment, no es signen automàticament.
- Heu de ser elegible per al programa. Això significa que els ingressos de la llar estiguin dins dels límits d'ingressos moderats del comtat, una propietat en una àrea rural qualificada i ocupació del propietari. Una persona amb ingressos alts no pot assumir un préstec USDA en una propietat no elegible només per capturar el tipus.
- Els termes depenen de l'acord. L'Agència estableix els tipus i termes de l'assumpció basant-se en el perfil d'elegibilitat del nou titular, i el préstec es pot reamortitzar per posar el compte al dia en la transferència.
Les assumpcions USDA tenen més sentit per a compradors que haurien qualificat per a un préstec USDA de totes maneres i casualment troben un venedor amb un tipus per sota del mercat. Si no compliu els tests d'ingressos o ubicació, descarteu aquesta opció i centreu-vos en cases FHA o VA.
La clàusula de venda per venciment i les excepcions Garn-St Germain
Tota hipoteca moderna conté una clàusula de venda per venciment: transfereu la propietat sense el consentiment del prestador, i el prestador pot declarar el saldo complet immediatament exigible. El Congrés va fer aquestes clàusules federalment exigibles en la Llei d'Institucions Dipositàries Garn-St Germain de 1982 (12 U.S.C. § 1701j-3) — però va establir nou transferències on el prestador no pot reclamar el préstec, per a propietats residencials de menys de cinc unitats:
- Crear un gravamen júnior (com una segona hipoteca o HELOC) que no transfereixi drets d'ocupació
- Crear un interès de seguretat per diners de compra per electrodomèstics
- Transferències per mort d'un cotitular o titular per la totalitat
- Concedir un arrendament de tres anys o menys sense opció de compra
- Transferències a un familiar com a resultat de la mort del titular
- Transferències que posen el cònjuge o fills del titular al títol
- Transferències al cònjuge sota una sentència de divorci, separació o acord de propietat
- Transferències a un fideïcomís vivent (entre vius) on el titular roman beneficiari i els drets d'ocupació no canvien
- Qualsevol altra transferència especificada en les regulacions de la Junta Federal de Préstecs per a la Llibreria
Dues conclusions pràctiques. Primer, moure la vostra pròpia propietat hipotecada al vostre fideïcomís vivent revocable per a planificació patrimonial està protegit federalment — el vostre prestador no pot reclamar el préstec per això. Segon, vendre a un comprador no és a la llista. És precisament per això que les assumpcions passen pel gestor: l'aprovació formal és el consentiment del prestador que requereix la clàusula de venda per venciment. Els acords informals de "fes-te càrrec dels meus pagaments" en préstecs amb clàusules de venda per venciment deixen ambdues parts exposades — el prestador pot accelerar el préstec, i el venedor segueix responsable del deute en una casa que ja no posseeix.
La bretxa d'assumpció: les matemàtiques que decideixen l'acord
Aquí teniu la fórmula que tothom hauria de calcular abans d'enamorar-se d'un tipus del 3%:
Preu de compra − saldo del préstec existent = capital que heu de cobrir Capital − el vostre pagament inicial planificat = la bretxa d'assumpció
Exemple: una compra de 450.000 dòlars amb un saldo assumible de 330.000 dòlars deixa 120.000 dòlars de capital. Si planifiqueu un pagament inicial del 10% (45.000 dòlars), la vostra bretxa és de 75.000 dòlars — degut al tancament, a més dels costos de tancament.
Teniu tres maneres de cobrir-la:
- Efectiu. La més simple i barata. Els compradors d'assumpció habitualment aporten molt més efectiu que un pagament inicial estàndard.
- Una segona hipoteca. El finançament secundari està explícitament permès per cobrir la bretxa d'assumpció FHA. Valoreu-ho honestament: un segon gravamen als tipus actuals sobre 75.000 dòlars comporta un pagament molt més alt que els mateixos dòlars al 3%.
- Finançament del venedor per a la bretxa. Alguns venedors mantenen un pagaré per part del seu capital. Tot s'ha de revelar i aprovar pel prestador que assumeix.
Executeu les matemàtiques combinades abans de comprometre-us. En l'exemple anterior, 330.000 dòlars al 3% més 75.000 dòlars al 9% en un segon gravamen encara supera 405.000 dòlars al 6,76% — però el marge és molt més prim del que suggereix el diferencial de tipus anunciat, i segueix aprimant-se a mesura que la bretxa creix. Construïu un petit full de càlcul que compareu la despesa mensual total i l'interès total durant el vostre període de tinença esperat, no només el tipus del primer gravamen.
Cronologia: més lenta que una compra normal
Establiu expectatives aviat: les assumpcions es mouen a la velocitat del gestor, no a la del comprador. Molts gestors citen de 45 a 90 dies des d'una sol·licitud completa, i alguns s'estiren fins a 90–120 dies quan les seves taules d'assumpció tenen endarreriments. La seqüència típica:
- Confirmeu l'assumibilitat. El venedor demana al seu gestor el paquet d'assumpció i els requisits abans que escriviu l'oferta.
- Sol·liciteu com un titular. Dos anys de W-2s o 1099s, 30 dies de rebuts de nòmina, documentació d'actius — l'expedient complet.
- Subscripció del gestor. Crèdit, ingressos i, de vegades, una taxació — o, depenent del programa, revisió de l'Agència.
- Aprovació i tancament. Signeu l'acord d'assumpció, pagueu les comissions d'assumpció i de finançament, financieu la bretxa i registreu la transferència.
Redacteu el contracte de compra amb un termini de tancament realista i feu que ambdós agents persegueixin la documentació setmanalment. Els acords moren a les cues dels gestors quan ningú fa seguiment.
Comptabilitat per a una hipoteca assumida
Una assumpció crea llibres lleugerament inusuals, així que registreu-ho acuradament des del primer dia:
- Registreu el saldo assumit com a passiu hipotecari a la data de la transferència — no l'import original del préstec, ni el preu de compra.
- Seguiu el segon gravamen o el pagaré del venedor com un passiu separat amb el seu propi tipus, termini i pagament.
- Si la propietat és o esdevé un lloguer, l'interès hipotecari en ambdós gravàmens i qualsevol MIP continuada són despeses de lloguer deduïbles, mentre que la comissió de finançament VA del 0,5% i les comissions d'assumpció generalment es capitalitzen o amortitzen en lloc de despesar-se immediatament — confirmeu el tractament amb el vostre preparador d'impostos.
- Conserveu l'acord d'assumpció, els documents d'alliberament i els estats d'escrow amb l'expedient permanent de la propietat; els gestors manejen malament les transferències d'escrow prou sovint com perquè vulgueu el vostre propi rastre documental.
Si gestioneu les vostres finances amb comptabilitat de text pla, cada gravamen és només un altre compte de passiu amb el seu propi calendari d'amortització — vegeu la documentació per modelar hipoteques i escrow, i els panells de control de Fava per observar com ambdós saldos disminueixen amb el temps.
Errors que converteixen una ganga en una càrrega
- Venedors que ometen l'alliberament de responsabilitat. Sense això, heu venut la casa però heu mantingut el deute. Obteniu l'alliberament per escrit abans del tancament, sempre.
- Veterans que obliden la elegibilitat. Vendre a un no veterà sense substitució redueix el vostre proper poder d'endeutament amb un 0% d'entrada. Incloeu aquest cost en la vostra decisió.
- Compradors que ignoren la bretxa. Un tipus del 3% en un préstec que només podeu permetre-us drenant els estalvis d'emergència — o apilant un segon gravamen al 11% — pot perdre davant una hipoteca nova normal. Executeu els números combinats.
- Declaració falsa d'ocupació. Certificar ocupació del propietari per assumir un préstec FHA, VA o USDA i després llogar la propietat immediatament és frau hipotecari, no una escletxa.
- Oblidar MIP i escrow. Compareu pagaments complets — principal, interès, MIP, impostos, assegurança — contra el pagament complet d'un préstec nou, no tipus contra tipus.
Mantingueu el vostre finançament (i els vostres llibres) organitzats
Capturar una hipoteca al 3% en un mercat al 6,76% us pot estalviar desenes de milers de dòlars — però només si les matemàtiques de la bretxa funcionen, les regles d'ocupació s'ajusten als vostres plans i el papeleo és a prova de filtracions. Mentre compareu assumpcions amb finançament nou, mantenir registres financers clars és essencial. Beancount.io ofereix comptabilitat de text pla que us dona transparència completa i control sobre les vostres dades financeres — sense caixes negres, sense bloqueig de proveïdor. Comença gratuïtament i vegeu per què desenvolupadors i professionals de les finances estan canviant a la comptabilitat de text pla.
