Va tancar la compra d'una casa el 2018 amb una hipoteca de 900.000 . Tots dos paguen la mateixa quota mensual al mateix prestador, tots dos desglossen les deduccions i tots dos revisen el Formulari 1098 al febrer. Tanmateix, només un de vosaltres pot deduir completament els interessos. L'altre ha d'omplir un full de càlcul, multiplicar per un coeficient i veure com desapareix una part de la deducció.
Aquesta és la Secció 163(h) del Codi de Rendes Internes a la vida real. És la norma que decideix si la línia més gran del seu Annex A és una deducció de 14.000 . També és un dels racons més malentesos del codi tributari, amb tres límits de deute diferents, dues dates de tall diferents, una regla especial per a les HELOC i una nova deducció per primes d'assegurança hipotecària que acaba de tornar el 2026 després d'haver desaparegut durant dos anys.
Aquesta guia ho explica tot: què va canviar sota la Llei de Retallades d'Impostos i Llocs de Treball (TCJA), què va tornar a canviar sota la Llei "One Big Beautiful Bill" (OBBBA) i com mantenir els seus registres prou nets per reclamar cada dòlar al qual té dret sense convidar a preguntes en una auditoria.
Per què aquesta deducció continua sent important el 2026
La deducció d'interessos hipotecaris és la deducció detallada més gran per volum de dòlars que la majoria de propietaris reclamaran mai. En les dades més recents de l'IRS, 17,8 milions de declaracions la van reclamar, amb una despesa fiscal total d'aproximadament 52.600 milions de dòlars.
Dit això, la població de beneficiaris és molt més petita del que solia ser. Abans de la TCJA, aproximadament el 30 per cent dels contribuents detallaven les deduccions. Avui dia, amb la deducció estàndard en 16.100 per a matrimonis que declaren conjuntament el 2026, només el 14 per cent de les declaracions opten per la deducció detallada. Gairebé el 97 per cent del valor en dòlars de la deducció va a parar a contribuents amb ingressos superiors als 100.000 $, i el 78 per cent a aquells que superen els 200.000 $.
Per tant, aquesta és una deducció que ajuda principalment els propietaris amb ingressos elevats i hipoteques considerables; i per a aquestes persones, fer bé els càlculs val milers de dòlars a l'any.
Els tres límits de deute que ha de conèixer
La Secció 163(h) i les regulacions relacionades creen tres categories diferents de "deute d'adquisició de l'habitatge", cadascuna amb el seu propi límit. El grup en què es trobi ve determinat completament per la data en què va signar el préstec.
Categoria 1: Abans del 14 d'octubre de 1987 (Protegits)
Si va contractar una hipoteca sobre un habitatge qualificat abans del 13 d'octubre de 1987, no hi ha cap límit de dòlars per als interessos que pot deduir i no hi ha restriccions sobre com es van utilitzar els fons. Aquesta categoria és majoritàriament històrica —molt pocs d'aquests préstecs segueixen vigents—, però és important per als propietaris de més edat que mai no han refinançat.
Categoria 2: Del 14 d'octubre de 1987 al 15 de desembre de 2017
Les hipoteques concloses durant aquest període es beneficien d'un límit combinat d'1 milió de dòlars en deute d'adquisició (500.000 $ si el matrimoni declara per separat). També existeix una excepció per contracte vinculant: si va signar un contracte de compra d'habitatge per escrit i vinculant abans del 15 de desembre de 2017, i la compra es va tancar abans de l'1 d'abril de 2018, pot utilitzar el límit d'1 milió de dòlars tot i haver tancat després de l'entrada en vigor de la TCJA.
Categoria 3: Després del 15 de desembre de 2017
Aquesta és la categoria de la TCJA i en la qual es troben la majoria de propietaris. El límit del deute d'adquisició és de 750.000 si el matrimoni declara per separat). La Secció 70108 de l'OBBBA va fer permanent aquest límit de 750.000 $. Inicialment estava previst que finalitzés el 31 de desembre de 2025 i tornés a l'antic límit d'1 milió de dòlars, però el Congrés va fer permanent el llindar inferior abans que arribés la data de finalització.
Això és important perquè totes les anàlisis de fa uns anys —incloent-hi molts materials de màrqueting immobiliari— assumien que el límit tornaria a pujar a l'1 milió de dòlars el 2026. No ho va fer. Si està planejant una compra de gran quantia (jumbo), hauria de planificar sobre la base de 750.000 $ de deute d'adquisició deduïble per a un futur indefinit.
Què significa realment «Deute d'adquisició de l'habitatge»
El límit s'aplica al deute d'adquisició de l'habitatge, que té un significat legal precís. És el deute que compleix tres proves simultàniament:
- Utilitzat per comprar, construir o millorar substancialment un habitatge qualificat
- Garantit per aquest habitatge qualificat
- Contret després que s'adquirís l'habitatge o en relació amb la compra, construcció o millora
Cada paraula és important. Un préstec que contracta i utilitza per pagar targetes de crèdit no és deute d'adquisició de l'habitatge, encara que el banc l'anomeni "segona hipoteca" i encara que la seva casa en sigui la garantia. Un préstec que contracta per finançar una reforma de la cuina que afegeix valor permanent a la propietat és deute d'adquisició de l'habitatge, i els interessos poden ser deduïbles.
La fi de la deducció general pel "préstec amb garantia hipotecària"
Abans de la TCJA, es podia deduir l'interès de fins a 100.000 $ de deute amb garantia hipotecària independentment de com s'utilitzessin els diners. Aquesta categoria ha desaparegut. El llenguatge legal exacte en la guia actual de l'IRS diu:
"Independentment de quan s'hagi contret el deute, ja no es pot deduir l'interès d'un préstec garantit pel seu habitatge en la mesura que els fons del préstec no s'hagin utilitzat per comprar, construir o millorar substancialment el seu habitatge."
Així doncs, si utilitzeu una HELOC per pagar un casament, un cotxe o una matrícula universitària, l'interès no és deduïble. Si utilitzeu la mateixa HELOC per posar una teulada nova, l'interès és deduïble (subjecte al límit combinat de 750.000 $). L'etiqueta del préstec no importa; l'ús dels fons, sí.
Què es considera "millorar substancialment"
L'IRS estableix una línia entre manteniment i millora. Les reparacions rutinàries —repintar, substituir electrodomèstics trencats, pedaçar una teulada— no compten. Per qualificar com a millora substancial, l'obra ha d'afegir valor permanent, prolongar la vida útil de l'habitatge o adaptar-lo a un nou ús. Exemples comuns que qualifiquen:
- Substituir la teulada completament
- Acabar un soterrani o golfes
- Afegir un dormitori, bany o annex
- Instal·lar un nou sistema de climatització (HVAC)
- Una remodelació completa de la cuina o el bany
- Instal·lar panells solars o un generador de reserva permanent
Coses que no qualifiquen per si soles: netejar canalons, repintar una habitació, substituir la moqueta, arreglar una aixeta que goteja o comprar mobles.
La implicació pràctica és que necessiteu un rastre documental del que es va pagar amb la HELOC. Si els registres del vostre prestador mostren 80.000 de remodelació de la cuina, esteu en terreny segur. Si vau barrejar els diners de la HELOC amb efectiu personal i vau gestionar la renovació des d'un compte corrent, un inspector podria obligar-vos a assignar els fons i denegar l'interès associat a l'ús que no sigui per a millores.
Què es considera un "habitatge qualificat"
Podeu deduir l'interès hipotecari de la vostra residència principal més un altre habitatge que designeu com a segona residència. Ambdós han de qualificar com a residència, cosa que l'IRS defineix funcionalment: la propietat ha de tenir espai per dormir, instal·lacions per cuinar i un lavabo. Això és prou permissiu per cobrir:
- Cases unifamiliars, condominis, cooperatives d'habitatges
- Adossats (townhomes)
- Cases mòbils
- Cases flotants i autocaravanes
- Cabanes o propietats de vacances
Si teniu tres o més llocs, podeu triar quin és la vostra segona residència designada cada any. L'elecció es fa anualment.
La regla dels 14 dies o del 10 per cent per a segones residències
Si llogueu la vostra segona residència, l'heu d'utilitzar personalment durant més de 14 dies durant l'any, o més del 10 per cent dels dies que s'ha llogat a un preu de mercat just, el que sigui superior. Si no s'arriba a aquest mínim, la propietat no es tracta com a residència segons la Secció 280A; l'interès es gestiona sota regles diferents i la deducció per deute d'adquisició no s'aplica.
Aquesta és la regla que atrapa molts amfitrions d'Airbnb a temps parcial. Si vau comprar una casa a la platja, la vau llogar 200 dies i hi vau passar 12 dies vosaltres mateixos, no es compleix el mínim de 14 dies i la propietat no qualifica com a segona residència a efectes de la Secció 163(h).
Refinançament: El parany dels drets adquirits que la majoria de propietaris ignoren
Refinançar un préstec amb drets adquirits és la forma més comuna de perdre l'accés al límit d'1 milió de dòlars per accident. La regla és mecànica: quan refinanceu, el nou préstec manté l'estatus de dret adquirit només fins al saldo del capital de l'antic préstec en el moment del refinançament. Qualsevol quantitat per sobre d'això es tracta com a nou deute d'adquisició subjecte al límit de 750.000 $.
Un exemple pràctic. Vau comprar el 2015 amb una hipoteca de 980.000 . Refinanceu en un nou préstec d'1.000.000 $ per treure diners per a un annex.
- 850.000 .
- 150.000 .
- Com que 850.000 no reben el seu propi límit independent: s'insereixen en el vostre total de deute d'adquisició global i poden ser totalment deduïbles o no segons la resta del vostre deute.
Els refinançaments fets entre el 16 de desembre de 2017 i el final de 2025 van preservar l'estatus de drets adquirits fins a l'antic saldo sota una regla de transició especial. Això continua aplicant-se a aquells refinançaments existents segons la guia actual de l'IRS, però les noves adquisicions es regeixen per la seva pròpia base.
L'altra regla que fa que es denegui l'interès del refinançament: si el vostre préstec original amb drets adquirits era una hipoteca "balloon", el préstec refinançat manté l'estatus de dret adquirit durant un màxim de 30 anys des de la data en què es va refinançar el "balloon" original. Després d'això, es converteix en un préstec de Categoria 3.
El detall de la propietat d'ús mixt i l'oficina a casa
Si utilitzeu part de casa vostra com a oficina a casa, unitat de lloguer o qualsevol altre propòsit no residencial, heu d'assignar el deute hipotecari i l'interès entre l'ús residencial i el no residencial. La part atribuïble a l'ús residencial es manté sota la Secció 163(h). La part atribuïble a l'ús empresarial o de lloguer es trasllada a l'Annex C, l'Annex E o on es declarin els ingressos comercials pertinents.
Una part llogada de casa vostra es manté com a "residencial" —és a dir, compta com a part de l'habitatge qualificat— només si es compleixen aquestes tres condicions:
- La part llogada no té les seves pròpies instal·lacions independents per dormir, cuinar i bany (és a dir, no és efectivament un habitatge independent).
- No hi viuen més de dos llogaters a l'espai llogat.
- El lloguer no és la vostra activitat comercial principal a la propietat.
Si no es compleix això, esteu gestionant una propietat de diverses unitats i l'assignació d'interessos es torna més complicada.
Les primes de l'assegurança hipotecària tornen el 2026
Per al període compres entre el 2022 i el 2025, la deducció per les primes de l'assegurança hipotecària (PMI, primes FHA, taxes de finançament VA) no estava contemplada; havia caducat i no s'havia prorrogat. L'OBBBA la va restablir a partir del 2026.
El funcionament per al 2026:
- Les primes sobre el deute d'adquisició d'un habitatge qualificat es tracten com a interessos de residència qualificada i s'informen a l'Annex A (Schedule A).
- No estan subjectes al límit de deute d'adquisició de 750.000 $ (la deducció de la prima és independent de la deducció per interessos).
- La deducció s'elimina gradualment en un 10 per cent per cada 1.000 si el matrimoni declara per separat) d'AGI (ingressos bruts ajustats) per sobre dels 100.000 per a declaracions separades). Amb un AGI de 109.000 $, la deducció desapareix completament per als declarants conjunts; per a les declaracions separades, el límit brusc arriba als 54.500 $.
Per tant, si vau comprar amb una entrada inferior al 20 per cent i esteu pagant la PMI, podeu obtenir una deducció addicional el 2026, però només si el vostre AGI és prou moderat per no quedar exclòs per la reducció progressiva.
Com informar a l'Annex A (Schedule A)
Per a les declaracions del 2026, les línies rellevants són:
- Línia 8a: Interessos de la hipoteca de l'habitatge informats al Formulari 1098.
- Línia 8b: Interessos de la hipoteca de l'habitatge no informats en un 1098 (normalment finançats pel venedor). També heu de llistar el nom, l'adreça i el TIN del beneficiari del pagament.
- Línia 8c: Punts no informats al Formulari 1098 (o punts informats en un 1098 que són deduïbles actualment en lloc de ser amortitzats).
- Línia 8d: Primes de l'assegurança hipotecària (novament vigents per al 2026).
- Línia 8e: Total de les línies 8a a 8d.
Quan el saldo del vostre préstec supera el límit, el full de treball de la Taula 1 de la Publicació 936 és l'eina oficial. Aquest calcula el vostre límit de préstec qualificat i genera una "proporció deduïble" decimal única que multiplicareu pel total d'interessos pagats durant l'any. El càlcul és mecànic, però les dades d'entrada —saldo mitjà, saldo en les dates de refinançament, assignacions entre deute d'adquisició i altres deutes— són on els propietaris solen equivocar-se.
Documentació que salva la deducció en una auditoria
Hi ha cinc documents que convé guardar en una sola carpeta, idealment durant tota la vida de l'habitatge més tres anys després de la venda:
- HUD-1 original o Declaració de tancament (Closing Disclosure) que mostri l'import original del préstec i com es van utilitzar els fons.
- Formulari 1098 de cada any de la hipoteca. Els prestadors l'envien al gener.
- Documents de tancament de qualsevol refinançament, que mostrin el saldo del capital immediatament abans del refinançament, l'import del nou préstec i el desglossament de qualsevol retirada d'efectiu (cash-out).
- Factures de contractistes i comprovants de pagament per a qualsevol obra finançada per una HELOC, un préstec sobre el valor net de l'habitatge o un refinançament amb retirada d'efectiu que estigueu tractant com a deute d'adquisició.
- Un llibre comptable senzill que vinculi cada disposició d'una HELOC amb despeses de millora específiques. Si es van disposar 80.000 $, voldreu que coincideixin amb 80.000 $ en factures de contractistes.
Sense aquests registres, un inspector pot qüestionar la vostra assignació entre deute d'adquisició (deduïble) i deute no relacionat amb l'adquisició (no deduïble), i no tindreu cap manera de demostrar la vostra posició.
Errors comuns que costen diners als propietaris
- Deduir els interessos de la HELOC utilitzats per a despeses personals. Aquest és l'error més comú després de la TCJA. Les regles van canviar el 2018; l'hàbit no ho va fer.
- Tractar reparacions rutinàries com a millores substancials. Substituir un electrodomèstic espatllat és una reparació, no una millora.
- Oblidar l'excepció de contracte vinculant en reclamar l'estat de dret consolidat (grandfathered status) en un tancament del 2018. Si vau signar abans del 15 de desembre de 2017 i vau tancar abans de l'1 d'abril de 2018, encara esteu sota el límit d'1 milió de dòlars.
- No complir el llindar d'ús de la segona residència. Llogar una propietat de vacances durant la major part de l'any sense utilitzar-la personalment durant 14 dies la desqualifica.
- Retirar efectiu sense tornar a calcular la part del deute d'adquisició. Cada refinançament amb retirada d'efectiu canvia el càlcul; el seguiment s'ha de tornar a fer.
- Assumir que val la pena reclamar la deducció. Feu els càlculs. Per a molts propietaris amb hipoteques inferiors a 400.000 $ en entorns de tipus baixos, el total de les deduccions detallades encara és inferior a la deducció estàndard, i la deducció dels interessos hipotecaris és irrellevant a la pràctica.
Mantingueu els registres hipotecaris organitzats des del primer dia
La deducció dels interessos hipotecaris premia els bons registres. El deute d'adquisició enfront del deute sobre el valor net de l'habitatge, el saldo del capital en cada refinançament, l'ús de cada disposició de la HELOC... aquests no són números que el vostre prestador calcularà per vosaltres, ni són números que el programari d'impostos endevinarà correctament sense les vostres dades.
Beancount.io us ofereix una comptabilitat en text pla que fa que aquest tipus de seguiment sigui senzill. Cada disposició de préstec es converteix en una transacció, cada pagament a un contractista s'etiqueta a un projecte de millora específic i el vostre saldo corrent del deute d'adquisició es troba a només una consulta de Beancount de distància. És transparent, amb control de versions i preparat per a la IA; sense caixes negres ni dependència d'un sol proveïdor. Comenceu gratis i apliqueu a les vostres finances la mateixa disciplina d'enginyeria que apliqueu a la resta de la vostra vida.
Fonts: