Si el teu prestador et condona part de la teva hipoteca el 2026 — mitjançant una venda curta, una execució hipotecària o una renegociació del préstec — l'IRS generalment tractarà cada dòlar condonat com a ingrés tributable. L'escut federal que permetia als propietaris excloure fins a 750.000 dòlars de deute hipotecari cancel·lat va expirar el 31 de desembre de 2025, i el Congrés no el va renovar. Un dèficit de 60.000 dòlars en una venda curta que l'any passat hauria estat lliure d'impostos ara pot arribar com un Formulari 1099-C i una factura fiscal de cinc xifres.
Aquesta guia explica què ha expirat, com es tributa ara cada tipus de cancel·lació hipotecària i quines excepcions — insolvència, fallida i unes quantes més — encara et poden protegir.
Què va expirar el 31 de desembre de 2025
Des del 2007, la Secció 108(a)(1)(E) del codi tributari permetia als contribuents excloure el "deute qualificat de l'habitatge habitual" condonat en el seu habitatge principal. Al llarg dels anys, el Congrés el va prorrogar repetidament, cobrint més recentment les condonacions completades abans de l'1 de gener de 2026, més les condonacions completades més endavant si es van fer sota un acord subscrit i documentat per escrit abans d'aquesta data.
Aquesta és tota la regla de drets adquirits, i és estreta:
- Condonat abans de l'1 de gener de 2026: encara excloïble, fins a 750.000 dòlars (375.000 dòlars si es presenta declaració conjunta per separat).
- Condonat el 2026 o més endavant sota un acord escrit signat abans de l'1 de gener de 2026: encara excloïble. Una carta d'aprovació de venda curta o un acord vinculant de renegociació datat el 2025 compten; una promesa verbal no.
- Qualsevol altre cas condonat el 2026: generalment ingrés per cancel·lació de deute (COD) tributable.
Fixeu-vos en què ha significat sempre "qualificat", perquè encara importa per als casos amb drets adquirits: només el deute d'adquisició — deute utilitzat per comprar, construir o millorar substancialment el teu habitatge principal, garantit per aquest habitatge. Els diners d'una refinanciació amb efectiu gastats en cotxes, targetes de crèdit o estudis mai van ser qualificats, i les línies de crèdit sobre l'habitatge utilitzades per a qualsevol cosa que no fossin millores substancials de l'habitatge tampoc mai van ser qualificades.
Com el deute hipotecari cancel·lat es converteix en ingrés tributable
La mecànica és directa i implacable. Quan un prestador cancel·la 600 dòlars o més de deute, presenta el Formulari 1099-C a l'IRS i t'envia una còpia. L'import cancel·lat a la Casella 2 és ingrés ordinari, que es declara a la teva declaració i es tributa al teu tipus marginal — no als tipus preferents de guanys de capital.
Un propietari en el tram del 22% a qui es cancel·len 50.000 dòlars de deute hipotecari el 2026 sense cap exclusió deu aproximadament 11.000 dòlars addicionals d'impost federal, més l'impost estatal que correspongui. No hi ha retenció sobre un 1099-C, així que la factura arriba tota de cop a l'hora de presentar la declaració.
No ignoreu el 1099-C
Cada temporada de declaracions, els contribuents llencen el sobre del 1099-C assumint que el deute condonat no pot ser un ingrés. L'IRS rep la seva pròpia còpia i el seu programa de contrastació detectarà l'omissió, enviant un avís que proposa impost, sancions i interessos. Si reps un 1099-C — o un 1099-A després d'una execució hipotecària — assumeix que l'IRS en té coneixement i gestiona-ho a la teva declaració, ja sigui declarant l'ingrés o reclamant una exclusió al Formulari 982.
Vendes curtes: dos fets tributables, no un
Una venda curta produeix dues conseqüències fiscals separades, i l'exclusió expirada només n'ha cobert mai una.
Fet 1: guany o pèrdua en la venda. Vas vendre el teu habitatge, així que calcules el guany com el preu de venda menys la teva base ajustada (preu de compra més millores, menys depreciació si mai n'has pres). Per a un habitatge habitual, l'exclusió de la Secció 121 — fins a 250.000 dòlars de guany (500.000 en declaració conjunta) si has posseït i utilitzat l'habitatge durant dos dels últims cinc anys — encara està plenament vigent i normalment elimina aquest guany.
Fet 2: ingrés per cancel·lació de deute sobre el dèficit. Si devies 320.000 dòlars i el prestador va acceptar 260.000 dòlars en satisfacció total, la diferència de 60.000 dòlars és ingrés COD. Fins al 2025, l'exclusió per a l'habitatge habitual l'esborrava. El 2026, és tributable tret que s'apliqui una altra excepció.
Un exemple de venda curta el 2026
Vas comprar el teu habitatge per 280.000 dòlars, no vas fer millores i el vens en curt per 260.000 dòlars contra un saldo hipotecari de 320.000 dòlars:
- Guany de la venda: 260.000 − 280.000 = 20.000 dòlars de pèrdua. Les pèrdues de l'habitatge personal no són deduïbles, així que aquest fet és fiscalment neutre.
- Ingrés COD: 320.000 − 260.000 = 60.000 dòlars d'ingrés ordinari.
A un tipus marginal del 22%, això són uns 13.200 dòlars d'impost federal en una transacció en què no te'n vas endur res. Aquest és el resultat que l'exclusió expirada solia evitar, i és per això que comprovar l'excepció per insolvència que expliquem a continuació ara és essencial per a qualsevol venedor en curt.
Execucions hipotecàries: amb recurs vs. sense recurs ho canvia tot
El tractament fiscal de l'execució hipotecària depèn d'una pregunta: podia el prestador anar darrere teu personalment pel dèficit?
Deute amb recurs: possible ingrés COD
Amb deute amb recurs, l'execució hipotecària es bifurca. L'import realitzat en la venda presumpta equival al valor de mercat de la propietat (Formulari 1099-A, Casella 4), i qualsevol saldo pendent restant que el prestador condoni després és ingrés COD (Formulari 1099-C, possiblement en un any posterior).
Exemple: hipoteca amb recurs de 300.000 dòlars, habitatge valorat en 240.000 dòlars en el moment de l'execució, el prestador condona el dèficit de 60.000 dòlars. Declares guany o pèrdua mesurat contra 240.000 dòlars d'import realitzat, més 60.000 dòlars d'ingrés COD quan es cancel·la el deute. Abans del 2026, els 60.000 dòlars es podien excloure com a deute qualificat de l'habitatge habitual; ara necessiten una altra excepció.
Vigila la trampa temporal: el 1099-A (execució hipotecària) i el 1099-C (cancel·lació de deute) poden arribar en anys fiscals diferents. Declara la venda a l'any del 1099-A i l'ingrés COD — o la seva exclusió — a l'any del 1099-C. No compteu el dèficit dues vegades com a import de venda i com a deute cancel·lat.
Deute sense recurs: cap ingrés COD, però possible guany
Amb deute sense recurs, l'únic recurs del prestador és la pròpia propietat. El saldo total pendent del préstec compta com el teu import realitzat — no hi ha cap ingrés COD, així que l'exclusió expirada és irrellevant.
Això no vol dir que estigui lliure d'impostos. Si el saldo sense recurs de 300.000 dòlars supera la teva base ajustada de 220.000 dòlars, tens un guany de 80.000 dòlars. En un habitatge habitual, l'exclusió de la Secció 121 sovint l'absorbeix, però en un segon habitatge, un de lloguer o un habitatge en què no has viscut prou temps, aquest "guany fantasma" és tributable sense diners en mà per pagar-lo.
Com saber quin tipus tens
Consulta el Formulari 1099-A, Casella 5: el prestador indica si eres personalment responsable. La llei estatal també importa — diversos estats prohibeixen o limiten les sentències de dèficit en préstecs hipotecaris d'adquisició, cosa que efectivament els converteix en sense recurs. En cas de dubte, consulta un professional fiscal local abans de presentar, perquè equivocar-te desvirtua tant el caràcter com l'import de l'ingrés.
Renegociacions i modificacions de préstecs: el desencadenant silenciós
No cal perdre l'habitatge per enfrontar-se a un ingrés COD el 2026. Els prestadors redueixen habitualment el principal, baixen els tipus d'interès o amplien els terminis per mantenir els prestataris pagant — i una reducció de principal fora de la fallida o la insolvència és ingrés COD quan es concedeix.
Els desencadenants habituals el 2026 inclouen:
- Reduccions de principal en una modificació permanent del préstec. Una reducció de saldo de 25.000 dòlars són 25.000 dòlars d'ingrés.
- Renegociacions de tipus i termini que les normes fiscals tracten com una "modificació significativa" que es considera un intercanvi del préstec antic per un de nou, cosa que pot generar ingrés COD sobre el diferencial.
- Cessió en lloc d'execució hipotecària, tributada com una venda pel que fa a l'alleujament del deute més l'ingrés COD sobre qualsevol dèficit condonat, igual que una venda curta.
Si el teu gestor de préstecs t'ofereix una modificació, demana la informació fiscal per escrit abans de signar: presentaran un 1099-C, per quin import i en quin any? Una renegociació que salva el teu habitatge però crea una factura fiscal sorpresa normalment encara val la pena acceptar-la — però vols que la factura estigui anticipada, amb una exclusió preparada o pagaments a compte planificats.
Les excepcions que encara et protegeixen
L'exclusió per a l'habitatge habitual ha desaparegut per a les noves condonacions, però el Congrés va deixar la resta de la Secció 108 intacta. Ara aquestes són les teves primeres línies de defensa.
1. Insolvència: l'exclusió restant més important
Si els teus passius totals superaven el valor de mercat dels teus actius immediatament abans de la condonació, pots excloure l'ingrés COD fins a l'import d'aquesta insolvència. Ara és el principal escut per als propietaris amb hipoteques submergides, i s'aplica a qualsevol tipus de deute cancel·lat, no només hipoteques.
Mecànica clau:
- Mesura en el moment just abans de la cancel·lació. Llista tots els passius (saldos hipotecaris, préstecs de cotxe, targetes de crèdit, factures mèdiques, préstecs estudiantils, impostos deguts) i tots els actius a valor de mercat (comptes bancaris, comptes de jubilació, vehicles, béns de la llar, la pròpia propietat). L'excés de passius sobre actius és el teu import d'insolvència.
- Exclou fins a l'import de la insolvència. Insolvent per 80.000 dòlars amb 60.000 dòlars de deute hipotecari cancel·lat? Els 60.000 dòlars complets són excluïbles. Insolvent per només 20.000 dòlars? Exclous 20.000 dòlars i declareu els 40.000 dòlars restants com a ingrés.
- Reclama-ho al Formulari 982. Marca la casella d'insolvència, introduïu l'import exclòs i adjunteu el formulari a la vostra declaració. No es presenta el full de treball d'insolvència en si, però completeu-lo — la Publicació 4681 n'inclou un de detallat — i guardeu-lo amb els vostres registres. L'IRS el demana sovint.
- Redueix els atributs fiscals. L'ingrés COD exclòs no és del tot gratuït: has de reduir les pèrdues netes d'explotació, els arrossegaments de crèdits i, finalment, la base de la propietat per l'import exclòs. Per a la majoria de propietaris sense arrossegaments, això significa reduir la base de la propietat retinguda, cosa que augmenta lleugerament el guany en una venda futura.
Documenta els valors dels actius de manera contemporània — impressions de Kelley Blue Book, extractes de corretatge, una estimació escrita dels béns de la llar — perquè reconstruir "immediatament abans de la condonació" un any després sota auditoria és dolorós.
2. Fallida: l'exclusió més forta
El deute condonat en un cas de fallida del Títol 11 és totalment excluïble, sense límit en dòlars i sense necessitat de mesurar la insolvència. Les exclusions per fallida tenen prioritat: si un deute qualifica tant per fallida com per insolvència, es reclama la fallida. Com la insolvència, l'exclusió comporta una reducció d'atributs fiscals al Formulari 982.
El moment importa. Només el deute condonat dins del cas de fallida qualifica. El deute hipotecari perdonat en una venda curta sis mesos abans de presentar la sol·licitud es prova sota insolvència, no fallida.
3. Excepcions que val la pena comprovar ràpidament
- Deute qualificat d'explotació agrària i de béns immobles d'empresa qualificat encara es pot excloure sota les seves pròpies normes — rellevant si la propietat garanteix deute agrari o d'empresa en lloc d'un habitatge personal.
- Deute sense recurs, com s'ha explicat abans, no genera cap ingrés COD en una execució hipotecària per definició.
- La Secció 121 encara exclou fins a 250.000/500.000 dòlars de guany en la venda d'un habitatge habitual. Mai va cobrir l'ingrés COD i encara no ho fa — però normalment neutralitza la meitat de venda d'una venda curta o execució hipotecària.
- Deutes cancel·lats com a regal, llegat o pagament deduïble (per exemple, un pagaré finançat pel venedor que aquest condona per generositat) no són ingrés COD en absolut.
- Les condonacions de préstecs estudiantils tenen les seves pròpies normes en evolució i queden fora de l'abast d'aquest article — no assumeixis que la lògica hipotecària s'hi trasllada.
Ordre d'aplicació de les exclusions
Quan més d'una exclusió podria aplicar-se, la Secció 108 imposa un ordre: primer la fallida, després la insolvència (en la mesura no coberta per la fallida), després l'explotació agrària qualificada i després el deute qualificat de béns immobles d'empresa. Només una exclusió per dòlar de deute cancel·lat — no es poden acumular insolvència i fallida sobre el mateix import.
Impostos estatals: una segona factura que has de comprovar
Els estats no segueixen automàticament l'expiració federal. Alguns es conformen al Codi d'Impostos Interns a una data fixa i poden mantenir encara una versió anterior de l'exclusió; d'altres es van desvincular fa anys; uns quants mai no n'han tingut cap. Això talla en tots dos sentits: podries deure impost estatal sobre deute hipotecari que federalment estava exclòs en un cas amb drets adquirits per un acord del 2025, o podries obtenir una exclusió estatal que la declaració federal ja no ofereix.
Abans de presentar, comprova la data de conformitat del teu estat i el seu tractament específic de l'ingrés COD i de les exclusions del Formulari 982. Si et vas traslladar entre la condonació i la presentació, comprova les normes de tots dos estats.
Protegeix-te: una llista de verificació per al 2026
Si tens una venda curta, una execució hipotecària o una renegociació en curs o al darrere aquest any:
- Determina la data de condonació i la documentació. Es va completar alguna cosa o es va formalitzar en un acord escrit signat abans de l'1 de gener de 2026? Troba les cartes d'aprovació i els acords — són la teva única via a l'exclusió amb drets adquirits.
- Executa el full de treball d'insolvència immediatament. Els valors dels actius i els saldos dels passius han de reflectir el moment just abans de la cancel·lació. Reconstruir-los a l'hora de presentar convida a errors i problemes amb l'auditoria.
- Contrasta cada declaració informativa. Reconciliï els Formularis 1099-A i 1099-C amb els extractes del teu préstec. Els prestadors codifiquen malament les caselles — valor de mercat equivocat, data de condonació equivocada, recurs etiquetat com a sense recurs. Disputa els errors amb el prestador per escrit i guarda còpies.
- Segueix la teva base ajustada. Els estats de liquidació, els rebuts de millores i la depreciació anterior alimenten el càlcul del guany en la meitat de venda de la transacció.
- Planifica els diners. Si cap exclusió cobreix l'ingrés COD, ajusta la retenció o fes pagaments a compte. L'impost sobre el guany fantasma és molt real, i les sancions per pagament insuficient s'hi acumulen.
- Busca ajuda professional aviat. Els casos de COD combinen la contrastació de declaracions informatives, la reducció d'atributs, la conformitat estatal i, de vegades, la llei de sentències de dèficit. Una revisió abans de presentar costa molt menys que respondre a un avís després.
Segueix cada dòlar de la renegociació
Els casos de deute cancel·lat es guanyen o es perden amb els registres: la base del teu habitatge, l'historial de saldos del préstec, la instantània d'actius i passius que demostra la insolvència, i les reduccions d'atributs que arrossegues al Formulari 982. Els fulls de càlcul escampats per fils de correu són la manera com es recorden malament les dates de condonació i es perden les exclusions. Mantenir un llibre net i cronològic del préstec, la base de la propietat i cada avís que envia el gestor de préstecs converteix un expedient llest per a l'auditoria d'un projecte de cap de setmana en una impressió. Si vols un avantatge en registres organitzats, la documentació de Beancount explica la comptabilitat de partida doble en text pla que pots adoptar exactament per a aquest tipus de rastre documental.
Mantén les teves finances organitzades durant la renegociació
Una venda curta, una execució hipotecària o una modificació ja són prou estressants sense sorpreses fiscals que ho empitjorin. Mantenir registres financers clars — saldos de préstecs, ajustos de base, fulls de treball d'insolvència i cada 1099 — és el que et permet reclamar cada exclusió a què tens dret. Beancount.io ofereix comptabilitat en text pla que et dona transparència i control totals sobre les teves dades financeres — sense caixes negres, sense dependència de proveïdor. Comença gratuïtament i descobreix per què els desenvolupadors i els professionals de les finances es passen a la comptabilitat en text pla.
