Cada mes, potser estàs pagant uns quants centenars de dòlars per una pòlissa d'assegurança que protegeix una altra persona. L'assegurança hipotecària privada (PMI, per les seves sigles en anglès) cobreix el teu prestador —no a tu— contra el risc que incompleixis el pagament, i en un préstec convencional amb menys del 20 per cent d'entrada, normalment costa entre el 0,46 i l'1,50 per cent de l'import del préstec a l'any, segons el Housing Finance Policy Center de l'Urban Institute. En un préstec de 400.000 dòlars, això són aproximadament entre 150 i 500 dòlars al mes —per una cobertura de la qual mai no et beneficiaràs personalment. La bona notícia: la llei federal et dona no una, sinó dues sortides, i molts propietaris passen per davant de la primera durant anys sense adonar-se'n.
Aquesta guia explica exactament quan pots cancel·lar el PMI, quan el teu gestor de préstecs (servicer) l'ha de retirar automàticament, les condicions que t'ho poden impedir, i per què els prestataris FHA s'enfronten a un conjunt de regles completament diferent.
El PMI en 60 segons: per què estàs pagant
Quan dones menys del 20 per cent d'entrada en una hipoteca convencional, el teu prestador normalment exigeix PMI. El contracta el prestador, el proporciona una asseguradora privada i te'l facturen a tu —molt sovint com una línia dins del teu pagament mensual de la hipoteca. El teu cost depèn principalment de la teva puntuació de crèdit i de la teva ràtio préstec-valor (LTV, per les seves sigles en anglès): com més baixa sigui la teva puntuació i com més petita sigui l'entrada, més alta serà la prima.
Dues coses que el PMI no és:
- No és assegurança de la llar. Aquesta protegeix la teva propietat contra incendis, tempestes i reclamacions de responsabilitat. El PMI només protegeix la posició del prestador en el teu préstec.
- No és permanent —en un préstec convencional. A diferència d'alguns programes amb garantia governamental, el PMI convencional té una data de finalització legalment obligatòria. Conèixer les regles és la diferència entre pagar-lo durant tres anys i pagar-lo durant deu.
Els teus dos drets federals segons la Homeowners Protection Act
Abans de 1998, els prestadors no tenien cap obligació d'informar-te quan el teu PMI podia desaparèixer, i molts prestataris seguien pagant molt després d'haver superat el 20 per cent de capital. El Congrés va respondre amb la Homeowners Protection Act de 1998 (HPA), que cobreix la majoria d'hipoteques convencionals i conformes sobre un habitatge principal formalitzades el 29 de juliol de 1999 o després. Et dona dos drets diferents.
Una definició és important per a tots dos: "valor original" significa el menor entre el preu de compra del teu contracte i el valor de taxació en el moment del tancament —no el que val la teva llar avui. Tots els percentatges següents es calculen sobre aquesta xifra congelada, tret que demanis específicament al teu servicer que consideri el valor de mercat actual, que és un procés diferent amb regles més estrictes (en parlem més avall).
Dret 1: cancel·lació sol·licitada pel prestador al 80 per cent
Tens el dret de demanar al teu servicer, per escrit, que cancel·li el PMI en la data en què està previst que el teu saldo principal arribi per primera vegada al 80 per cent del valor original —el punt en què tens el 20 per cent de capital. El teu formulari de divulgació del PMI del tancament hauria d'indicar aquesta data, i el teu servicer ha de recordar-te els teus drets de cancel·lació cada any.
Per aconseguir la cancel·lació, generalment has de demostrar tot el següent:
- Estàs al dia amb la hipoteca. Cap pagament endarrerit 30 dies o més en els 12 mesos previs, i cap endarrerit 60 dies o més en els 24 mesos previs.
- Sense gravàmens subordinats. Un préstec sobre el capital de l'habitatge o una línia de crèdit (HELOC) sobre la propietat pot bloquejar la cancel·lació fins que es pagui o fins que la ràtio combinada préstec-valor compleixi el llindar del servicer.
- El valor de la propietat no ha disminuït. El servicer pot exigir proves —sovint una opinió de preu de corredor o una taxació a càrrec teu— que la llar encara val almenys el seu valor original.
- Una sol·licitud per escrit. La cancel·lació mai no és automàtica al 80 per cent. Si no la demanes mai, segueixes pagant fins al següent llindar.
Dret 2: terminació automàtica al 78 per cent
Si no fas res, el teu servicer ha de cancel·lar automàticament el PMI en la data en què està previst que el teu saldo arribi per primera vegada al 78 per cent del valor original segons el teu calendari d'amortització original —sempre que estiguis al dia en aquesta data. Sense sol·licitud, sense taxació, sense cap acció per part teva.
Dos matisos importants:
- La paraula "prevista" fa feina de debò. La data del 78 per cent es calcula a partir del teu calendari de pagaments original, no del teu saldo real. Els pagaments addicionals de principal t'acosten al 78 per cent del saldo abans en la vida real, però la terminació automàtica encara es produeix en la data prevista —per la qual cosa sol·licitar la cancel·lació anticipada al 80 per cent, en lloc d'esperar, normalment estalvia més.
- Els préstecs d'alt risc estan exempts de la terminació automàtica del 78 per cent. Per als préstecs que la HPA classifica com a d'alt risc, el servicer no està obligat a cancel·lar al 78 per cent —però encara s'aplica el darrer salvaguarda que expliquem a continuació, i encara pots sol·licitar la cancel·lació al 80 per cent.
El salvaguarda: terminació al punt mitjà del préstec
Si el PMI encara està vigent d'alguna manera al punt mitjà del teu període d'amortització —l'any 15 d'un préstec a 30 anys, per exemple— el servicer l'ha de cancel·lar en aquell moment, sempre que estiguis al dia. Això cobreix casos límit: préstecs d'alt risc, prestataris que es van endarrerir i es van regularitzar, i préstecs anteriors a altres proteccions de la llei.
Què no cobreix la HPA
- Préstecs FHA i VA. Aquests tenen els seus propis règims d'assegurança hipotecària (vegeu la secció sobre l'FHA més avall). Els préstecs VA no tenen cap assegurança hipotecària mensual —només una comissió inicial de finançament.
- Assegurança hipotecària pagada pel prestador (LPMI). Si el teu prestador va pagar la prima a canvi d'un tipus d'interès lleugerament més alt, no hi ha res a cancel·lar: el teu "PMI" està incorporat en el propi tipus. Refinançar és l'única sortida.
- Préstecs formalitzats abans del 29 de juliol de 1999. Els drets de cancel·lació i terminació de la llei no s'apliquen, tot i que el teu contracte de préstec o la llei estatal poden concedir drets similars —el teu servicer està obligat a informar-te'n. En cas contrari, elimines el PMI a la manera tradicional: demana-ho i documenta el 20 per cent de capital.
Com sol·licitar la cancel·lació: un manual pas a pas
Conèixer la regla del 80 per cent és el pas zero. Aquí tens com executar-la realment.
1. Troba la teva data desencadenant i les teves xifres. Recupera la teva divulgació original del PMI del paquet de tancament (hi apareix la data prevista del 80 per cent) o truca al teu servicer i demana-la —els servicers han de mantenir un número de telèfon específicament per a preguntes sobre el PMI. Divideix el teu saldo principal actual pel valor original de la teva llar. Si és 0,80 o menys, pots demanar-ho.
2. Comprova primer el teu historial de pagaments. Recupera 12 mesos d'extractes. Un sol pagament endarrerit 30 dies en l'últim any és la raó més comuna per la qual els servicers deneguen la cancel·lació, i també és la més fàcil de solucionar amb paciència: espera que el pagament endarrerit caduqui, i torna a sol·licitar-ho.
3. Pregunta sobre les capes addicionals de l'inversor abans de pagar per una taxació. El teu servicer respon davant l'inversor que posseeix el teu préstec (sovint Fannie Mae o Freddie Mac), i els inversors afegeixen regles de maduració quan la cancel·lació es basa en el valor de taxació actual de la teva llar en lloc de l'amortització prevista. Una capa típica exigeix un 75 per cent de LTV si has posseït la llar entre dos i cinc anys, relaxant-se fins al 80 per cent després de cinc anys, a més de dos anys de propietat abans que es consideri fins i tot una sol·licitud basada en el valor. Si sol·licites la cancel·lació sobre la base del saldo previst al 80 per cent del valor original, s'aplica la prova estàndard de la HPA —però confirma per quina via vas, perquè una taxació de 300 a 600 dòlars demanada per la via equivocada és diners llançats.
4. Posa la sol·licitud per escrit. Truca per conèixer el procés exacte del servicer, i després segueix-lo al peu de la lletra —la majoria exigeixen una sol·licitud per escrit més proves de valor (una taxació o una opinió de preu de corredor que ells encarreguen, normalment a càrrec teu) i una certificació que no tens gravàmens subordinats. Guarda còpies de tot amb dates.
5. Verifica la retirada al teu proper extracte. El PMI hauria de desaparèixer del desglossament del pagament el mes següent a l'aprovació. Els servicers han estat sancionats per dilatació en cancel·lacions vàlides, així que si passen mesos sense cap canvi, escala-ho per escrit —i sàpigues que el Consumer Financial Protection Bureau accepta reclamacions sobre fallades en la cancel·lació del PMI.
Quatre vies més ràpides per sortir-ne
Esperar el calendari d'amortització és el camí més lent. Aquestes avancen la data:
Fes pagaments addicionals de principal. Cada dòlar addicional de principal acosta el teu saldo real al 80 per cent més de pressa —moment en què sol·licites la cancel·lació en lloc d'esperar la terminació automàtica del 78 per cent. Consulta la teva taula d'amortització per veure com un modest afegit mensual desplaça la data; els estalvis del PMI se sumen als estalvis d'interessos.
Sol·licita una cancel·lació basada en el valor després de la revalorització o les millores. Si el teu mercat ha pujat o una reforma ha afegit valor real, una nova taxació que mostri un 80 per cent de LTV sobre el valor actual pot acabar amb el PMI anys abans. Tingues en compte les capes de maduració esmentades abans, i sigues realista amb els càlculs de taxació: en una compra de 400.000 dòlars amb un 10 per cent d'entrada, necessites que la llar es taxi en 450.000 dòlars per assolir el 80 per cent sobre un saldo de 360.000 dòlars.
Refinancia cap a un nou préstec amb un 80 per cent de LTV o menys. Un refinançament substitueix el teu préstec completament, així que el PMI simplement no existeix en el nou si tens el 20 per cent de capital. Aquest és el moviment correcte quan els tipus d'interès han baixat des que vas comprar o quan la revalorització sola t'ha portat més enllà de la línia —però compara els costos totals, no només el pagament mensual: entre un 2 i un 5 per cent en costos de tancament pot trigar anys a recuperar-se només amb els estalvis del PMI.
Elimina un segon gravamen que bloqueja. Si una HELOC o un préstec sobre el capital de l'habitatge és l'única cosa que t'impedeix la cancel·lació, pagar-lo o tancar-lo pot ser la "eliminació del PMI" més barata disponible.
Una cosa que no elimina el PMI per si sola: una recastificació del préstec (re-amortització). La recastificació rebaixa el teu pagament després d'un pagament global, però la majoria de servicers mantenen el PMI —encara has de sol·licitar la cancel·lació segons les regles estàndard.
Per què els préstecs FHA es regeixen per regles diferents
Si tens un préstec FHA, gairebé res del que hem dit abans no s'aplica. L'assegurança hipotecària de l'FHA s'anomena MIP (prima d'assegurança hipotecària), es regeix per les regles del HUD en lloc de la HPA, i les portes de sortida són més estretes:
- Préstecs avalats el 3 de juny de 2013 o després, amb menys del 10 per cent d'entrada: el MIP dura tota la vida del préstec. No hi ha dret de sol·licitud al 80 per cent ni retirada automàtica al 78 per cent. Les úniques sortides són pagar el préstec o refinançar cap a un préstec no-FHA.
- Préstecs de la mateixa època amb un 10 per cent o més d'entrada: el MIP es cancel·la després d'11 anys. No en un llindar de saldo —sinó per rellotge.
- Préstecs avalats abans del 3 de juny de 2013: el MIP es cancel·la al 78 per cent de LTV, similar en esperit a la terminació automàtica convencional.
L'assegurança de l'FHA també té dues parts: una prima inicial de l'1,75 per cent del préstec (normalment incorporada al saldo) més una prima anual —entre el 0,15 i el 0,75 per cent depenent de la mida i el termini del préstec, amb la majoria de prestataris pagant el 0,55 per cent— facturada mensualment. Aquest cost acumulat és la raó per la qual refinançar per sortir de l'FHA cap a un préstec convencional és un dels moviments de més rendiment que pot fer un prestador FHA amb el 20 per cent de capital: t'Alliberes completament del MIP mensual, i si el teu crèdit ha millorat des de la compra, també pots aconseguir un tipus millor. Només cal confirmar que el tipus i els costos de tancament del nou préstec justifiquen el canvi, i recorda que refinançar reinicia el teu rellotge d'amortització tret que triïs un termini més curt.
Errors que mantenen el PMI viu més del que hauria
- Assumir que desapareix automàticament al 80 per cent. No ho fa. El 80 per cent és un dret que has d'exercir per escrit; només el 78 per cent és automàtic.
- Ignorar la divulgació anual del PMI. El teu servicer ha de recordar-te anualment els teus drets de cancel·lació. Tracta aquest avís com un senyal per recalcular el teu LTV.
- Deixar que un petit pagament endarrerit es quedi a la finestra. Un sol endarreriment de 30 dies en 12 mesos pot enfonsar una sol·licitud. Configura el pagament automàtic per almenys el mínim si la teva història per la resta és neta.
- Demanar una taxació abans de preguntar per quina via compleixes els requisits. La cancel·lació per saldo previst i la cancel·lació per valor actual tenen regles de proves diferents i llindars de LTV diferents sota les capes de l'inversor.
- Oblidar els gravàmens subordinats. Obre una HELOC després de la compra i pot bloquejar la cancel·lació fins que el LTV combinat satisfaci el teu servicer.
- Quedar-se quiet amb un préstec FHA posterior a 2013 amb el 20 per cent de capital. Cada mes que esperes és un mes de MIP que cap llei et retornarà mai. Valora ara un refinançament convencional.
Fes el seguiment del PMI com la línia que és
El PMI s'amaga dins del teu pagament de la hipoteca, que és exactament per què allarga la seva estada benvinguda —fora de la vista, fora de la ment, però encara facturant. Separa'l com una línia pròpia en els teus llibres tal com faries amb qualsevol subscripció: import al mes, el saldo o la data en què s'acaba, i el total acumulat que hauràs pagat quan arribi aquell moment. Aquest sol hàbit fa tres coses alhora: quantifica quant val la cancel·lació anticipada, et dona un desencadenant programat per tornar a comprovar el teu LTV cada pocs mesos, i et permet verificar —extracte a extracte— que el servicer realment va retirar el càrrec quan tocava. Si fas el seguiment de les despeses amb comptabilitat de text pla, un assentament mensual a un compte de despeses com Expenses:Housing:MortgageInsurance fa que el total acumulat sigui trivialment visible, i el teu tauler de control mostra el mes en què la línia finalment arriba a zero.
Mantén organitzats els costos d'habitatge des del primer dia
Mentre avances cap a eliminar el PMI —fent el seguiment del teu saldo contra el desencadenant del 80 per cent, documentant el valor de la teva llar i verificant cada extracte— mantenir registres financers clars converteix un objectiu vague en un pla programat. Beancount.io ofereix comptabilitat de text pla que et dona transparència i control totals sobre les teves dades financeres —sense caixes negres, sense dependència de proveïdor. Comença gratis i descobreix per què els desenvolupadors i els professionals de les finances estan canviant a la comptabilitat de text pla.
