В кварталите, където работите, изпращате децата си на училище и вече плащате наем, къщата, която бихте могли да си позволите, често стои върху земя, която не можете. На много скъпи пазари земята под скромен дом представлява една трета или повече от цената му — и точно тази цена на земята прави месечната вноска недостъпна. Общностният земеделски тръст (CLT) решава това, като разделя сделката на две: вие купувате къщата, организация с нестопанска цел задържа земята и 99-годишен договор за наем на земя свързва двете. Вашата покупна цена намалява със стойността на земята, ипотеката ви се свива заедно с нея, а домът остава достъпен за следващия купувач след вас.
Днес над 250 общностни земеделски тръста работят в почти всеки щат, управлявайки десетки хиляди домове. Ако домакинството ви има среден доход на скъп пазар, CLT жилището може да е най-реалистичният ви път към собственост вместо наем. Този наръчник разглежда как работи моделът, кой отговаря на условията, какво всъщност гласи договорът за наем на земя, как расте капиталовото ви участие по формула за препродажба и компромисите, които трябва да претеглите, преди да подпишете.
Как всъщност работи общностният земеделски тръст
Механиката е по-проста, отколкото подсказва името. CLT е общностна корпорация с нестопанска цел, която придобива земя — чрез покупка, дарение или прехвърляне от местната власт — и я задържа завинаги, изваждайки я от спекулативния пазар. Когато дом на тази земя стане достъпен, квалифициран купувач закупува къщата и всички нейни подобрения, но не и земята под нея. Купувачът и CLT подписват дългосрочен договор за наем на земя, обикновено 99 години и подновяем, който дава на собственика изключително право на ползване на земята срещу номинална месечна такса, често между $25 и $100.
В ежедневието собствеността на CLT жилище изглежда и се усеща като обикновена собственост. Вие държите нотариален акт за къщата. Поддържате имота, плащате застраховка на жилището и плащате данъци върху имота — обикновено върху къщата и земята, пряко или включени в таксата за наем в зависимост от условията на договора. Можете да построите ограда, да засадите градина и да предадете дома на наследниците си. Разликите се появяват в два момента: когато финансирате покупката и когато продавате.
Моделът има дълбоки корени. Първата организация, широко описвана като общностен земеделски тръст, New Communities Inc., е основана през 1969 г. близо до Олбани, Джорджия, от организатори за граждански права, търсещи сигурна собственост върху земя за чернокожи фермери, изключени от конвенционалната собственост и кредит. Идеята се премества от селскостопанска земя към градове и предградия през следващите десетилетия, а най-големият CLT днес — Champlain Housing Trust във Върмонт, обслужващ район от три окръга — управлява хиляди домове и апартаменти. През 2016 г. националните мрежи се обединиха в Grounded Solutions Network, която остава водещият технически ресурс на движението.
CLT се управляват и по различен начин от типичен предприемач или наемодател. Класическата структура е тристранен съвет: една трета наематели, живеещи на земя на CLT, една трета жители на околната общност и една трета представители на обществения интерес. Като собственик на жилище вие не просто живеете в програмата — имате право на глас при управлението ѝ.
Кой отговаря на условията за CLT жилище
CLT обслужват купувачи, които конвенционалният пазар оставя назад, затова всяка програма определя правила за допустимост. Конкретиката варира според тръста, но очаквайте комбинация от следното:
- Ограничения на дохода. Повечето CLT се насочват към домакинства с доход около 50 до 80 процента от средния доход за района (AMI), макар някои програми да се простират по-високо на изключително скъпи пазари, а други обслужват по-ниски нива. Ограниченията се публикуват за всеки размер на домакинството и се актуализират ежегодно, затова проверете текущите цифри на тръста, вместо да предполагате.
- Статус на купувач за първи път или първо поколение. Много програми дават приоритет на купувачи за първи път, а някои добавят предпочитания за купувачи, които никога не са притежавали жилище, работят на местно ниво или в момента наемат в квартала.
- Собствено обитаване. CLT домовете са за живеене, не за отдаване под наем. Договорите за наем на земя обикновено изискват домът да е основното ви жилище и ограничават или забраняват отдаването му под наем на други.
- Обучение за купувачи на жилища. Повечето тръстове изискват курс за купувачи на жилища, одобрен от HUD, преди покупка. Това е наистина полезно — договорът за наем на земя и формулата за препродажба заслужават изучаване — и някои програми го съчетават с индивидуално консултиране.
- Готовност за ипотека. Все още трябва да отговаряте на условията за кредит (повече за CLT-приятелското кредитиране по-долу), включително приемлив кредитен профил и първоначална вноска. Добрата новина е, че първоначалната вноска се изчислява спрямо намалената цена без земята.
Тъй като всеки тръст определя свои собствени правила в рамките на тези модели, практическата първа стъпка е да намерите CLT, който обслужва вашия район, и да прочетете неговите указания за купувачи. Списъците на чакащи са често срещани там, където търсенето надвишава шепата домове, които се освобождават всяка година, затова кандидатствайте рано, дори ако в момента няма обявена единица.
99-годишният договор за наем на земя, клауза по клауза
Договорът за наем на земя е документът, който прави целия модел работещ, и трябва да прочетете всяка страница от своя преди сключването. Докато всеки тръст адаптира стандартните моделни договори, основните разпоредби са последователни:
Какво притежавате и какво наемате. Притежавате сградата и нейните подобрения в пълна собственост — истински нотариален акт, вписан в поземлените регистри. Държите наемателски интерес върху земята: изключително владение и ползване за срока на наема, подновяем за още 99 години. Собствеността на CLT върху самата земя никога не се ипотекира и никога не се продава.
Таксата за наем. Очаквайте скромно месечно плащане — $35 на месец е типично при няколко дългогодишни тръста, а повечето са под $100. Договорът посочва как и кога таксата може да се повиши; обичайно ограничение обвързва увеличенията с инфлацията и позволява не повече от веднъж на няколко години. Някои тръстове добавят малка такса за резерв за ремонти, която се натрупва в сметка, от която можете да черпите за бъдеща поддръжка.
Поддръжка и подобрения. Къщата е ваша за поддръжка и договорът го заявява изрично. Подобренията са мястото, където купувачите трябва да внимават: много договори за наем на земя разграничават обикновената поддръжка от квалифицираните капиталови подобрения и само документирани, предварително одобрени подобрения добавят към цената ви за препродажба по-късно. Нов покрив с фактури и предварително писмено одобрение се брои; боядисване през уикенда обикновено не. Пазете всяка фактура.
Данъци и застраховка. В повечето програми плащате данъци върху имота за къщата и земята, или чрез сметки, изпратени директно до вас, или събирани месечно чрез тръста. Все повече щати признават, че жилище с ограничение за препродажба не трябва да се облага, сякаш може да се продаде на пълна пазарна стойност — Флорида например насочва оценителите да оценяват CLT домовете на тяхната ограничена стойност — но практиките варират според окръга, затова потвърдете как вашият оценител третира CLT парцелите.
Ограничения за ползване. Освен собственото обитаване, договорите обикновено изискват да поддържате дома в добро състояние, да имате застраховка, посочваща тръста по подходящ начин, и да получите съгласие преди големи преустройства, рефинансиране или поемане на допълнителни тежести. Тези условия изглеждат като строги клаузи на HOA с мисия зад тях: защита на субсидията, инвестирана в дома.
Наследници и затруднения. Можете да оставите CLT дом на наследниците си, които могат да живеят в него, ако отговарят на условията по договора, или да го продадат по същата формула за препродажба. Ако изостанете с ипотечните плащания, повечето тръстове имат право да се намесят — да изчистят неизпълнението, да купят кредита или да намерят квалифициран купувач — преди принудителното изпълнение да заличи ограниченията за достъпност. Това право на намеса е една от причините кредиторите да се съгласяват да участват.
Формулата за препродажба: Как расте капиталовото ви участие
Ето клаузата, която изненадва купувачите най-много, затова нека бъдем точни. Когато продавате CLT дом, не можете да го обявите на каквато цена пазарът понесе. Договорът за наем на земя посочва максимална цена за препродажба, изчислена по формула, и купувачът трябва да е друго домакинство с допустим доход (като тръстът обикновено държи преимуществено право — право на първи отказ — да купи дома сам или да определи купувач).
Повечето тръстове използват формула, базирана на оценка: вашата цена за препродажба е равна на това, което сте платили, плюс дял от нарастването на пазарната стойност, плюс кредит за квалифицирани подобрения. Делът от нарастването най-често е около 25 процента. Един разработен пример прави компромиса конкретен:
- Купувате CLT дом за $180 000. Идентичен неограничен дом на съседната улица се продава за $300 000 — разликата от $120 000 е стойността на земята, която не трябваше да финансирате.
- Десет години по-късно оценките показват, че неограничената пазарна стойност се е повишила с $100 000.
- Вашата цена за препродажба е равна на покупната ви цена от $180 000, плюс 25 процента от печалбата от $100 000 ($25 000), плюс документирани квалифицирани подобрения — да речем $15 000 за покрива, който сменихте. Общо: $220 000.
- Задържате и всеки долар от главницата по ипотеката, която сте изплатили през десетилетието, което е мястото, където се случва голяма част от истинското изграждане на богатство.
Следващият купувач плаща $220 000 вместо $400 000, домът остава достъпен без нова субсидия, а вие си тръгвате с изплатеното плюс справедлива — не пазарна — възвращаемост. Съществуват два по-рядко срещани типа формули: формули с фиксиран процент, които добавят зададен годишен процент независимо от пазарното движение, и формули, базирани на индекс, които обвързват цената с външен измерител като средния доход за района или инфлацията. Фиксираните и индексните формули са по-предвидими, но могат да се отклонят от местната реалност на бързо движещи се пазари.
Честната рамка: CLT домът изгражда ограничено капиталово участие, а ограниченото капиталово участие все още е по-добро от наем. Проучвания на дългогодишни програми последователно установяват, че повечето продавачи на CLT си тръгват с достатъчно — изплащане плюс нарастване по формулата — за да преминат към конвенционална покупка. Третирайте CLT като рампа за изграждане на богатство, не като печеливш билет.
Получаване на ипотека за CLT дом
"Но ще кредитира ли банка къща без земята?" Да — с правилния кредитор и документи. И двата основни купувача на вторичния пазар са публикували правила за споделено капиталово участие. Изискванията на Fannie Mae са представителни: договорът за наем на земя трябва да следва одобрен модел (моделът на Grounded Solutions Network или неговия предшественик), допълнение към договора за наем на земя на CLT се вписва с ипотеката, договорът трябва да продължи поне пет години след датата на падежа на кредита, а ограниченията за препродажба трябва да се прекратят автоматично при принудително изпълнение, така че кредиторът никога да не остане с непродаваем актив. Кредити, осигурени от FHA, също се използват широко за CLT покупки.
На практика три съвета правят финансирането по-гладко:
- Започнете със списъка с кредитори на тръста. CLT поддържат отношения с банки и кредитни съюзи, които вече са отпускали техни кредити. Кредитен служител, който вижда договор за наем на земя за първи път, може да добави седмици объркване; такъв, който е направил двадесет, работи бързо.
- Очаквайте портфейлно кредитиране. Дори с наличните насоки на агенциите, много CLT кредити се държат в собствения баланс на кредитора, вместо да се продават. Местните банки и кредитни съюзи с мисия за общностно кредитиране често са най-надеждните партньори.
- Вземете правилата за подобрения и рефинансиране писмено. Повечето договори изискват съгласие на тръста, преди да рефинансирате или вземете заем срещу дома. Потвърдете процеса, преди да ви е необходим, а не по време на обратното броене за фиксиране на лихвата.
Тъй като покупната цена изключва стойността на земята, размерът на кредита, първоначалната вноска и месечната вноска се свиват заедно — което е точно причината купувачи, които не могат да се квалифицират конвенционално, често да се квалифицират за CLT дом в същия квартал.
Честните компромиси
Нито един модел на жилище не е само от полза. Претеглете следното с ясни очи:
Какво печелите: покупна цена много под пазарната; стабилна месечна вноска вместо растящ наем; изплащане на ипотека, което изгражда спестявания автоматично; глас в организацията, която управлява земята ви; и правото да предадете възможността на децата си.
На какво се отказвате: по-голямата част от пазарното нарастване, което съседите ви улавят; свободен избор на купувач при препродажба; известна свобода да ремонтирате, рефинансирате или вземате заем без съгласие; и на слаби пазари, потенциално по-дълго чакане за продажба, тъй като кръгът от купувачи е ограничен до квалифицирани домакинства.
Често срещани грешки, които да избегнете:
- Преглеждане на договора за наем на земя повърхностно. Формулата за препродажба, правилата за кредит за подобрения и процесът за съгласие за рефинансиране управляват най-големия ви актив. Прочетете ги преди офертата си, не на масата за сключване.
- Ремонт без одобрение. Неодобрените или недокументирани подобрения добавят нула към цената ви за препродажба. Получете писмено предварително одобрение и пазете всяка фактура.
- Използване на непознат кредитор. Конвенционален кредитен служител, който никога не е виждал CLT допълнение, може да забави или провали сключването. Използвайте кредитор, препоръчан от тръста.
- Игнориране на математиката за следващия купувач. Преди покупка, помолете тръста да моделира вероятната ви цена за препродажба при няколко сценария на нарастване. Ако числата не финансират следващия ви ход, друга програма може да пасне по-добре.
Поддържайте CLT документите си организирани от първия ден
CLT домът възнаграждава организираните собственици повече, отколкото конвенционалният. Крайната ви цена за препродажба зависи от документи, разпръснати през годините: първоначалната оценка, декларацията за сключване, всяка фактура за подобрение с писмото за предварително одобрение, разписките за наем на земя и данъчните записи за имота. Купувачи, които поддържат един файл — физически или цифров — с разходите за всяка година, категоризирани отделно, могат да обосноват всеки долар кредит за подобрение, когато продават. Купувачи, които хвърлят разписките в чекмедже, рутинно оставят хиляди долари законна стойност за препродажба неполучена, защото не могат да докажат какво са похарчили.
Този навик се натрупва. Проследяването на таксата за наем, данъците, застраховката и поддръжката като отделни категории също ви показва истинската месечна цена на дома, което е числото, което има значение, когато сравнявате собственост срещу наем или моделирате следващата си покупка.
Опростете финансовото си управление
Докато планирате покупка на дом върху наета земя, поддържането на ясни записи за всеки разход за жилище — и всяка разписка за подобрение — е това, което обръща формулата за препродажба във ваша полза. Beancount.io предоставя счетоводство с обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни, така че плащанията ви по договора за наем на земя, данъчните сметки и разходите за ремонт остават организирани с години, без да зависят от никое конкретно приложение. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство с обикновен текст.
