Обяснение на бут при сходна размяна: Как паричните средства, опрощаването на дълг и несходната собственост пораждат данък по член 1031

Продадохте наема си за $600 000, вложихте постъпленията в по-голяма сграда в другия край на града и не докоснахте нито стотинка от парите. Целият смисъл беше да отложите данъка по член 1031. После счетоводителят ви се обажда: дължите данък върху $70 000 печалба въпреки всичко.

Това, което се случи, има име, излязло направо от времената на търговията по границите: бут (boot). Всичко във вашата размяна, което не е сходна собственост — паричните средства, които сте задържали, дългът, който сте свалили, оборудването, включено в сделката — е бут, и IRS облага печалбата ви до размера на получения бут. Ето как работи бутът, правилото за прихващане, което повечето участници в размяна разбират наопаки, и как да не позволите частичен данъчен разчет да ви изненада.

Какво означава „бут" при размяна по 1031​

Сходната размяна ви позволява да замените недвижима собственост, държана за бизнес или инвестиция, с друга недвижима собственост за бизнес или инвестиция, без да признавате печалба или загуба. Ключовата дума е единствено: законът отлага данъка, когато сходна собственост се разменя единствено срещу сходна собственост.

В момента, в който получите нещо друго заедно със заместващата собственост, член 1031(b) изисква да признаете печалба — но никога повече от стойността на това нещо друго. Това нещо друго е бутът. Три правила го управляват:

1. Признатата печалба е ограничена до получения бут. Ако сте реализирали $200 000 печалба, но сте получили $30 000 бут, признавате $30 000 и отлагате останалите $170 000.
2. Загубите никога не се признават. Ако размяната е сделка със загуба, член 1031(c) не ви дава приспадане за загубата, независимо дали има бут. Загубата се поема в базата на заместващата собственост.
3. Отлагането не е опрощаване. Печалбата, която отлагате, намалява базата на заместващата ви собственост, така че данъкът става дължим, когато в крайна сметка продадете за пари в брой (освен ако не размените отново или не задържите до увеличаването на базата при смърт).

Бутът се появява в три форми и всяка от тях се промъква в размените по свой собствен начин.

Трите вида бут​

1. Паричен бут​

Най-простият вид: пари, останали в ръцете ви в края на размяната. Продавате за $600 000, купувате заместваща собственост за $560 000 и задържате $40 000 за ремонти — тези $40 000 са паричен бут и представляват облагаема печалба до размера на печалбата ви.

Паричният бут не изисква умишлено теглене. Пропорционалните разчети, уредени в ваша полза при приключването, кредитът от продавача, който сте договорили върху заместващата собственост, или средствата от размяната, освободени към вас, защото заместващата собственост е струвала по-малко от очакваното — всичко това се брои. IRS не се интересува защо парите са останали при вас; интересува се, че сходната собственост не ги е погълнала.

2. Ипотечен бут (опрощаване на дълг)​

Това е видът, който изненадва хората, защото никакви пари никога не достигат до сметката ви. Ако ипотеката върху собствеността, която сте предали, е била по-голяма от ипотеката върху собствеността, която сте получили, разликата е опрощаване на дълг — а опрощаването на дълг се третира точно като получени пари в брой.

Да кажем, че предаденият ви наем е имал ипотека от $350 000, а заместващата ви собственост има само заем от $320 000. Тези $30 000 свален дълг са $30 000 бут, облагаеми, въпреки че никога не сте видели чек. Участниците в размяна, които умишлено намаляват ливъриджа си — например изплащайки дълг с наближаването на пенсията — редовно пораждат ипотечен бут, без да го осъзнават.

3. Бут от несходна собственост​

Всичко, което получите и което не е сходна недвижима собственост, се брои като бут по справедливата му пазарна стойност. Откакто Законът за намаляване на данъците и създаване на работни места (Tax Cuts and Jobs Act) ограничи член 1031 до недвижима собственост (в сила от 1 януари 2018 г.), тази категория е по-голяма, отколкото мнозина участници в размяна очакват:

• Лична собственост, включена в сделката — уреди, мебели, оборудване или превозни средства, прехвърлени с недвижимата собственост — е бут, защото личната собственост вече изобщо не отговаря на условията за сходно третиране.
• Чуждестранна недвижима собственост, получена срещу американска недвижима собственост, не е сходна, и обратното също.
• Дялове в партньорства, акции, облигации и записи на заповед са изключени от сходно третиране по закон.

Договор, който оценява сградата и съдържанието ѝ като една обща сума, е класически капан: IRS може да преразпредели част от постъпленията ви към личната собственост и да я обложи като бут.

Правилото за прихващане, което повечето участници в размяна разбират наопаки​

Ето правилото, което спасява — или потопява — повечето частични размени: паричните средства, които влагате в сделката, компенсират ипотечния бут, който получавате, но новият дълг никога не компенсира паричния бут, който получавате. Работи само в една посока.

• Паричните средства компенсират опрощаването на дълг. Ако имате $50 000 ипотечен бут (свален дълг), но донесете $50 000 свежи пари в брой при приключването на заместващата сделка, двете се прихващат до нула. Няма облагаем бут.
• Дългът никога не компенсира задържаните пари. Ако приберете $50 000 от постъпленията, но поемете $80 000 допълнителен дълг върху заместващата собственост, все още имате $50 000 облагаем паричен бут. Допълнителното заемане не ви помага с нищо.

Практическият извод: за да отложите 100% от печалбата си, трябва да купите заместваща собственост на стойност най-малко колкото това, което сте продали (разменете равностойно или нагоре по стойност), да реинвестирате цялата си собственост и да заместите целия си дълг — допълвайки всеки недостиг с пари от собствения си джоб. Пропуснете което и да е от трите и недостигът става бут.

Разработен пример​

Преминете през реалистична размяна, за да видите как частите се подреждат:

• Предадена собственост: продадена за $600 000; коригирана база $400 000; ипотека $350 000.
• Реализирана печалба: $600 000 − $400 000 = $200 000.
• Заместваща собственост: купена за $560 000 с ипотека от $320 000; задържате $40 000 от постъпленията.

Сега изчислете бута:

• Паричен бут: $40 000 задържани.
• Ипотечен бут: $350 000 − $320 000 = $30 000 опрощаване на дълг.
• Общо получен бут: $70 000.

Тъй като реализираната ви печалба от $200 000 надвишава бута от $70 000, признавате $70 000 облагаема печалба тази година и отлагате останалите $130 000. Ако вместо това бяхте донесли $30 000 в брой при приключването (заличавайки ипотечния бут) и бяхте реинвестирали всички постъпления, целите $200 000 щяха да бъдат отложени.

Отбележете какво определя данъчния характер на тази призната печалба: тя запазва характера, който би имала при обикновена продажба — включително всяко възстановяване на амортизация, което се облага първо от признатата печалба. Бутът не създава просто някакъв данъчен разчет; той може да създаде такъв, обложен с по-високи ставки за възстановяване.

Пет начина, по които бутът се промъква в една размяна​

Повечето бут е случаен. Внимавайте за тези пет:

1. Размяна надолу по стойност. Купуването на по-евтина заместваща собственост от продадената гарантира остатъчни постъпления — паричен бут — освен ако не придобиете допълнителна заместваща собственост, която да ги погълне.
2. Намаляване на ипотеката ви. Рефинансирането на заместващата собственост с по-малък заем или купуването свободно от тежести само с част от постъпленията създава ипотечен бут за всеки долар дълг, който не е заменен.
3. Сделки с обща сума с лична собственост. Продажбите на ферми, ресторанти и краткосрочни наеми рутинно включват оборудване, обзавеждане или превозни средства в цената. Всеки долар, разпределен към не-недвижима собственост, е бут. Договорете писмено разпределение в договора за покупка.
4. Рефинансиране в неподходящия момент. Изтеглянето на пари от предадената собственост малко преди размяната или от заместващата малко след нея кани IRS да прехарактеризира заемните постъпления като бут. Отдалечете всяко рефинансиране достатъчно от прозореца на размяната.
5. Малко пропускане на целта за реинвестиране на всички пари. Участниците в размяна понякога оставят няколко хиляди долара неизразходвани, защото заместващата собственост е струвала малко по-малко от продажната цена. Няма изключение за незначителни суми — дори малък остатък е напълно облагаем бут (макар само до общата ви печалба).

Срокове и механика, които не можете да пропуснете​

Бутът има значение само ако самата размяна отговаря на условията, а квалификацията е безпощадна:

• Правило за идентифициране в 45 дни. Трябва да идентифицирате потенциална заместваща собственост писмено в рамките на 45 дни от продажбата на предадената собственост.
• Правило за приключване в 180 дни. Трябва да получите заместващата собственост до по-ранната от 180 дни след продажбата или датата на падежа на данъчната ви декларация (с удължения) за годината на продажбата.
• Никакво докосване на парите. Не можете да имате действително или конструктивно получаване на постъпленията от продажбата — нито дори за кратко, нито дори в ескроу. Квалифициран посредник трябва да държи средствата между приключванията. Докоснете парите и размяната се срива в облагаема продажба.
• Само за бизнес или инвестиционно ползване. Собственост, държана основно за продажба (инвентарът на препродавач) и личните жилища не отговарят на условията. Нито размяната на американска собственост срещу чуждестранна.

Пропуснете срок или приемете средствата и няма частично признаване: цялата продажба става облагаема, включително изчисленията за бут.

Отчитане на бута: Формуляр 8824 и новата ви база​

Всяка сходна размяна — с или без бут — се отчита пред IRS във Формуляр 8824, Like-Kind Exchanges (Сходни размени), подаван с декларацията ви за годината, в която сте прехвърлили предадената собственост. Формулярът преминава през справедливите пазарни стойности, ипотеките, получения и платения бут, реализираната печалба и признатата печалба, и изчислява базата на собствеността, която сте получили.

Тази заместваща база е по-важна, отколкото повечето участници в размяна осъзнават. В общи линии новата ви база е равна на старата ви база, плюс всяка призната печалба и всякакви платени пари, минус всякакъв бут и получени пари. Всеки долар бут, върху който сте обложени, добавя към базата на заместващата собственост (вече сте платили данък върху него), докато всеки отложен долар изважда от нея (данъкът все още е вграден). Небрежното проследяване на базата тук се натрупва през последователни размени — инвеститорите, които правят 1031 многократно без чисти записи, в крайна сметка изобщо не могат да докажат базата си.

Съхранявайте извлеченията от приключването на двата етапа, споразумението за размяна, уведомлението за идентифициране и работните документи по Формуляр 8824 заедно, докато притежавате заместващата собственост, плюс давностния срок след продажбата ѝ. IRS може да поиска да докажете база, преминала през три размени преди десетилетие.

Проследявайте всеки етап, сякаш отлагането ви зависи от това — защото зависи​

Размяната по 1031 всъщност представлява три счетоводни проблема, скачени един за друг: коригираната база на това, което сте продали, аритметиката на бута от двете страни на приключването и пренесената база на това, което сте купили. Всеки от тях се нуждае от собствена документална следа — записи за покупка и подобрения за старата база, извлечения от сетълмента и заемни документи за прихващането на бута, и чисто начално записване за заместващата собственост, което бъдещото ви аз (и счетоводителят ви) да проследи без археология.

Това е проблем на счетоводна дисциплина толкова, колкото и данъчен проблем. Ако записите за собствеността ви живеят в кутия с PDF-и и таблица, последно обновена два рефинансирания назад, сега е моментът да го поправите: реконструирайте коригираната база на предадената собственост преди да я обявите за продажба, съгласувайте всеки долар бут при приключването и отворете книгите на заместващата собственост с изчислената пренесена база от първия ден. Документацията на Beancount показва как счетоводството на обикновен текст поддържа многоетапни транзакции като тези явни и одитируеми, а таблото Fava прави получените салда лесни за преглед, преди счетоводителят ви да го направи.

Пазете размяната си — и книгите си — чисти от първия ден​

Бутът превръща данъчно отложената размяна в частично облагаема, когато парични средства, опрощаване на дълг или несходна собственост изтекат от сделката — затова идентифицирането му преди приключването, а не след него, е това, което разделя чистото отлагане от изненада през април. Beancount.io предоставя счетоводство на обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни, така че всеки етап от размяната остава проследим години по-късно. Започнете безплатно и внесете същата строгост в книгите си, каквато правилата по 1031 изискват от размяната ви.