Продавате имот в САЩ като чуждестранен собственик? Как да намалите 15% удръжка по FIRPTA и да си върнете излишъка

Три дни ви делят от приключването на сделката за кондоминиума във Флорида, който купихте преди десетилетие. Продажната цена е $500 000, печалбата ви след десет години поскъпване е може би $120 000 — и тогава фирмата за титли ви казва, че купувачът е законово задължен да изпрати $75 000 от постъпленията ви направо към IRS, преди да видите и цент от тях. Не 15% от печалбата ви. Петнадесет процента от цялата продажна цена.

Това е Законът за данъчно облагане на чуждестранни инвестиции в недвижими имоти (FIRPTA) в действие. Добрата новина: удръжката не е вашият данък. Тя е депозит срещу него и като чуждестранен продавач имате два законни начина да задържите по-голямата част от тези пари: да намалите удръжката преди приключването на сделката с удостоверение за удръжка от IRS, или да поискате излишъка обратно след това чрез данъчна декларация в САЩ. Това ръководство разглежда и двата подхода от гледна точка на продавача на масата за приключване на сделката.

Защо 15% от продажната ви цена никога не стигат до вас​

Съгласно Раздел 1445 от Вътрешния кодекс за приходите, когато чуждестранно лице се разпорежда с интерес в недвижим имот в САЩ, купувачът („получателят") трябва да удържи 15% от общата реализирана сума — брутната продажна цена, не печалбата — и да я внесе в IRS. Купувачът носи лична отговорност за тази удръжка, плюс глоби и лихви, ако сгреши, поради което нито един компетентен агент по приключване на сделки няма да му позволи да я пропусне по ваше настояване.

Три неща за това правило изненадват чуждестранните продавачи:

• То се прилага към брутната цена. Продайте за $500 000 с данъчна основа от $480 000 и печалба от $20 000, и удръжката пак е $75 000 — близо четири пъти повече от действителната ви печалба.
• „Разпореждане" е по-широко понятие от продажба. Дарения, замени, ликвидации и дори прехвърляне на договора ви за покупка на имот в САЩ на някой друг преди приключване на сделката могат да задействат удръжка върху реализираната от вас сума.
• Притежаването чрез дружество не го заобикаля. Американска корпорация или партньорство, което продава недвижим имот в САЩ, удържа като сам данъчен агент по удръжката, а дяловете в дружества, притежаващи недвижим имот в САЩ, обикновено също са интереси в недвижим имот в САЩ. Чуждестранна корпорация, разпределяща недвижим имот в САЩ към чуждестранни акционери, трябва да удържи 21% от признатата печалба.

Логиката е категорична: Конгресът се притесняваше, че продавач, живеещ в чужбина, ще събере постъпленията и никога няма да подаде декларация в САЩ. Удръжката принуждава парите първо да попаднат на американска земя и ви кара да дойдете да ги поискате.

Математиката, която прави удръжката по-голяма от действителния ви данък​

Ето защо 15% почти винаги надхвърлят. Удръжката се изчислява върху брутната реализирана сума, но действителният ви данък в САЩ се изчислява върху нетната ви печалба — продажна цена минус коригираната ви база (това, което сте платили, плюс подобрения, минус амортизация) — а печалбата от недвижим имот в САЩ, притежаван от нерезидентно физическо лице, обикновено се облага със същите прогресивни ставки за капиталови печалби, които плащат и американските граждани.

Разгледайте типичен случай:

• Продажна цена: $600 000 → FIRPTA удръжка: $90 000
• Коригирана база: $420 000 → облагаема печалба: $180 000
• Притежаван повече от година, така че се прилагат ставките за дългосрочни капиталови печалби. При ставка от 15% за капиталови печалби федералният данък е приблизително $27 000 (плюс евентуално възстановяване на амортизация, облагано до 25%).

IRS държи $90 000 срещу задължение от около $30 000. Тази разлика от $60 000 са вашите пари за възстановяване — или предварително, или по време на данъчната декларация. Останалата част от това ръководство е точно за това.

Изключения, които могат напълно да елиминират удръжката​

Преди да кандидатствате за каквото и да било, проверете дали удръжка изобщо се изисква. Основните законови изключения, относими към продавачите:

Изключението за жилище на купувача ($300 000 или по-малко)​

Не се изисква удръжка, когато продажната цена е $300 000 или по-малко и купувачът (който трябва да е физическо лице) придобива имота като жилище — което означава, че купувачът или член на семейството има определени планове да живее там поне 50% от дните, в които имотът се използва през всеки от първите два 12-месечни периода след прехвърлянето. Празните дни не се броят.

Ако цената е между $300 000 и $1 милион и купувачът ще използва имота като жилище, ставката пада до 10% вместо 15%.

Като продавач не можете да претендирате това изключение сами — то зависи от плановете на купувача. Но можете да се уверите, че купувачът и агентът по приключване на сделката знаят за него: купувач, който отговаря на условията, но никога не казва на служителя по сетълмента за плановете си, просто ще удържи пълните 15%.

Други изключения, които си струва да знаете​

• Прехвърляния без признаване на печалба. Ако не трябва да се признае печалба или загуба поради разпоредба за непризнаване в Кодекса или облекчение по договор, продавачът може да даде на купувача писмено уведомление, отговарящо на пет конкретни регулаторни изисквания, и купувачът подава копие в IRS в рамките на 20 дни след приключване на сделката.
• Нулева реализирана сума. Ако не реализирате нищо от прехвърлянето (например при определени конфискации и изоставяния), няма от какво да се удържа.
• Публично търгувани интереси. Разпорежданията с редовно търгувани акции в американска корпорация или интереси в публично търгувани партньорства и тръстове обикновено са изключени — макар че съществени интереси, които не са публично търгувани, все още могат да бъдат обхванати.

Ако нито едно от тези не пасва, основният ви инструмент е удостоверението за удръжка.

Форма 8288-B: Кандидатствайте рано, за да намалите удръжката преди приключване на сделката​

Удостоверението за удръжка е предварителното разрешение на IRS купувачът да удържи по-малко от 15% — или нищо. Вие (или купувачът, или агентът на всяка от страните) го искате, като подавате Форма 8288-B, Заявление за удостоверение за удръжка при разпореждания от чуждестранни лица с интереси в недвижим имот в САЩ.

IRS издава удостоверения в три основни ситуации:

1. Максималният ви данък е по-малък от удръжката. Най-честият случай за продавач: показвате изчислението от предишния раздел — очаквана печалба, период на притежаване, приложима ставка — и IRS разрешава удръжка в намаления размер, отговарящ на действителното ви задължение.
2. Вие сте освободени. Например прехвърляне, което отговаря на условията за третиране без признаване.
3. Съгласявате се да платите данъка по друг начин. Споразумения за продажба на вноски, обезпечени с адекватна гаранция, така че данъкът да се плаща при получаване на плащанията, вместо да се удържа предварително.

Времето е всичко​

IRS обикновено разполага с 90 дни, за да действа по заявлението, а на практика прегледът често отнема целия период или повече. Това има две последици:

• Подайте Форма 8288-B възможно най-рано — в идеалния случай в деня, в който имотът бъде обявен за продажба, а не в седмицата на приключване на сделката. Удостоверение, което пристигне след приключването на сделката, не помага на никого на масата за сетълмент.
• Чакащото заявление спира внасянето от купувача, но не и удръжката. Ако заявлението все още е в процес на разглеждане при приключване на сделката, купувачът все още удържа пълната сума, но я задържа (обикновено агентът по приключване я депозира в ескроу сметка), вместо да я изпрати в IRS. След това купувачът подава Форма 8288 в рамките на 20 дни, след като IRS издаде или откаже удостоверението, внася само одобрената намалена сума и освобождава остатъка към вас.

Практически съвети от самите указания на IRS: ако живеете в чужбина, поставете информацията за ескроу или фирмата за приключване на сделката в Клетка 5 на Форма 8288-B, така че решението да стигне бързо до масата за сетълмент. И имайте предвид, че IRS променя „датата на прехвърляне" във Форми 8288 и 8288-A на датата на решението си — но вие все още отчитате продажбата в данъчната си декларация за годината, в която разпореждането действително е извършено.

Нуждаете се от ITIN, преди да можете да си върнете и долар​

Всичко надолу по веригата — удостоверението за удръжка, извлечението за удръжка, възстановяването — работи с американски идентификационен номер на данъкоплатец. Ако нямате номер за социална сигурност, имате нужда от Индивидуален идентификационен номер на данъкоплатец (ITIN), за който се кандидатства с Форма W-7.

Направете това рано, по механична причина: IRS издава завереното с дата Копие B на Форма 8288-A (вашето доказателство за удръжката), обвързано с вашия TIN, и прилагате това Копие B към данъчната си декларация, за да поискате кредита. Без TIN, без заверено 8288-A, без кредит. Обработката на ITIN отнема седмици при добри условия, а сертифициран приемащ агент във вашата страна може да провери документите ви за самоличност, така че да не се налага да изпращате паспорта си по пощата до IRS.

Кандидатствайте за ITIN успоредно със заявлението по Форма 8288-B — и двете отнемат повече време, отколкото позволява всеки график за приключване на сделка, и и двете са най-евтини за получаване преди да съществува договор.

Подаване на Форма 1040-NR, за да поискате възстановяване​

Ако бяха удържани пълните 15% — защото не е било потърсено удостоверение, заявлението е било отказано или приключването на сделката просто е дошло първо — възстановявате излишъка, като подадете данъчна декларация в САЩ:

• Физическите лица подават Форма 1040-NR, Декларация за данък върху доходите на чуждестранни лица-нерезиденти в САЩ, отчитайки продажбата, изчислявайки действителния данък върху печалбата и претендирайки FIRPTA удръжката като кредит. Приложете завереното с дата Копие B на Форма 8288-A като доказателство.
• Чуждестранните корпорации и други образувания обикновено подават Форма 1120-F вместо това.

Три подробности, които объркват подаващите за първи път:

1. Отчитайте в годината на действителното разпореждане. Дори ако датата на Копие B на Форма 8288-A показва следващата година (което се случва всеки път, когато искане за удостоверение за удръжка е отложило решението на IRS след края на годината), продажбата принадлежи в декларацията за годината, в която действително е приключила.
2. Отчетете възстановяването на амортизация. Ако сте отдавали имота под наем и сте поискали амортизация — или сте имали право да я поискате — възстановената сума се облага с по-високи ставки (до 25% за невъзстановена печалба по Раздел 1250). Извадете амортизационните си графици преди изчисляването на очакваното възстановяване, за да не ви изненада числото.
3. Проверете дали изключението по Раздел 121 помага. Нерезидент, който е използвал имота като основно жилище и отговаря на останалите условия, понякога може да изключи печалбата по Раздел 121 — и точно това по-ниско задължение е онзи вид доказателство, което подкрепя намалено удостоверение за удръжка на първо място.

Подайте дори ако не очаквате възстановяване: декларацията е това, което съгласува удръжката с действителното ви задължение, а при продажба на загуба документира, че не се дължи нищо.

Не забравяйте държавния слой​

Федералната FIRPTA е само половината от извлечението за приключване на сделката в много щати. Няколко щата имат свои собствени режими за удръжки при продажби на недвижими имоти от нерезиденти — а „нерезидент" за целите на щата често включва и американски граждани, които просто живеят в друг щат.

Калифорния е най-големият пример: купувачите на недвижим имот в Калифорния обикновено трябва да удържат 3,33% от продажната цена за Съвета по франчайз данъци (отчита се с Форма 593), върху федералните 15%. При онази продажба за $600 000 това са още $19 980 задържани — изтласквайки общата удръжка над $100 000 срещу федерално задължение от ~$30 000. Калифорния предлага свои собствени механизми за намалена удръжка и избор (включително удръжка върху печалбата вместо върху цената в някои случаи), плюс отделна държавна декларация за възстановяване на излишъка.

Други щати със собствени удръжки при прехвърляне от нерезиденти включват Хавай, Мериленд, Вирджиния и растящ списък от други, всеки със свои формуляри, ставки и процес на възстановяване. Преди приключване на сделката задайте на агента по сетълмента два въпроса: коя държавна удръжка се прилага за тази продажба и какъв е еквивалентът в този щат на процеса за удостоверение за удръжка? Федералното удостоверение не покрива щата, а държавният избор не покрива федералното.

Грешки, които правят чуждестранните продавачи (и как да ги избегнете)​

• Започване на процеса по 8288-B след подписване на договор. С ~90 дни преглед от IRS, късно заявление ви купува задържане в ескроу, не намалена удръжка при приключване на сделката. Започнете при обявяването за продажба.
• Приключване на сделката без ITIN. Все още можете да продадете, но всяка стъпка по възстановяването чака зад W-7. Кандидатствайте месеци предварително.
• Отчитане на продажбата в грешната година. Датата на 8288-A следва решението на IRS; декларацията ви следва действителната дата на приключване. Несъответствието им води до уведомление.
• Пренебрегване на щата. Продавачи, които планират внимателно федералните 15% и забравят калифорнийските 3,33% (или тези на Хавай, или на Мериленд), излизат от сделката с недостиг два пъти.
• Предполагане, че LLC решава проблема. Притежаването на недвижим имот в САЩ чрез местна LLC или корпорация променя кой е данъчният агент по удръжката, не дали FIRPTA се прилага. Дяловете в дружества, притежаващи недвижим имот в САЩ, обикновено сами по себе си са интереси в недвижим имот в САЩ.
• Предполагане, че договор ви освобождава. Повечето американски данъчни договори запазват правото да се облагат печалби от недвижим имот там, където се намира имотът. Договорите рядко елиминират FIRPTA удръжката — проверете конкретния член, преди да разчитате на такъв.

Поддържайте записите за трансграничната си продажба готови за одит​

Продажбата по FIRPTA генерира документация, обхващаща години и граници: първоначалното извлечение за покупката, фактури за подобрения, амортизационни графици, заявлението 8288-B, завереното Копие B на 8288-A, 1040-NR, плюс държавни формуляри. IRS съпоставя кредита за удръжка с подадената от купувача Форма 8288, така че липсващ или несъответстващ документ спира възстановяването ви с месеци.

Проследявайте движещите се части, както бихте направили всеки многоетапен проект за съответствие: един регистър за корекциите в базата на имота през целия му жизнен цикъл, една папка за всяко подаване и контролен списък, свързващ всеки формуляр с крайния му срок. Ако притежавате имот в САЩ наред с други инвестиции, поддържането на счетоводството на имота в прозрачен, контролиран с версии формат се отплаща два пъти — веднъж, когато 8288-B иска от вас да обосновете очакваната си печалба, и отново, когато 1040-NR иска от вас да я докажете. Ръководствата в /docs/ и Fava таблото могат да ви помогнат да визуализирате многогодишни сметки за имота, без да губите основните транзакции.

Опростете счетоводството на трансграничния си имот​

Продажбата на недвижим имот в САЩ от чужбина означава съгласуване на записи за покупка, амортизация, удостоверения за удръжка и искания за възстановяване в две данъчни системи и няколко години. Beancount.io предоставя счетоводство в обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство в обикновен текст.