Всеки месец милиони собственици на жилища изпращат чек на някого, който не е банка. Плащането изглежда като ипотечна вноска, защото е такава — но получателят е индивидуален инвеститор, който е купил заема с отстъпка и е заел мястото на кредитора. Никакви наематели, никакви течащи кранове, никакви обаждания на водопроводчик в 2 часа през нощта. Само главница и лихва, пристигащи по график, обезпечени с недвижим имот.
Това е инвестирането в ипотечни записи в едно изречение: купувате чужд ипотечен кредит и събирате плащанията. Кривата на обучение е реална — вие оценявате обезпечение, кредитополучатели и държавно законодателство за принудително изпълнение, вместо да избирате акции — но механиката е усвоима, а внимателната оценка възнаграждава търпението. Това ръководство ви превежда през това какво представляват записите, как се различават изпълняваните и неизпълняваните документи, числата, които имат значение преди да наддавате, надлежната проверка, която ви защитава, и как доходът се облага и проследява.
Какво всъщност е ипотечният запис
Когато купувач финансира жилище, на сключването се подписват два документа. Записът за дълг (promissory note) е личното обещание на кредитополучателя за погасяване: сумата, лихвеният процент, графикът на плащанията и какво се счита за неизпълнение. Ипотеката (или документ за доверителна собственост — deed of trust, в зависимост от щата) е инструментът за обезпечение, който обвързва това обещание с имота — той дава на кредитора правото да започне принудително изпълнение, ако кредитополучателят спре да плаща.
Като инвеститор в записи вие купувате и двете заедно: потока от плащания и обезпечението, което го гарантира. Две концепции определят почти всичко относно риска и цената:
- Ред на обезпечението. Запис с първо обезпечение (първи ред) се изплаща първи от всяка продажба при принудително изпълнение. Второ обезпечение (или подчинено обезпечение) се изплаща само след пълното удовлетворяване на първото. Начинаещите трябва да започнат с първи обезпечения; подчинените се търгуват с по-стръмни отстъпки по причина, а принудително изпълнение на по-висш ред може да ги заличи напълно.
- Непогасен остатък по главницата (UPB). Това е това, което кредитополучателят все още дължи, и е базовата линия, спрямо която се измерва всяка цена. Един запис почти никога не се търгува на 100 процента от UPB — изпълняваните първи обезпечения може да се търгуват в диапазона 80–90 като процент от UPB, докато дълбоко просрочените документи може да се търгуват много по-ниско.
Изпълнявани срещу неизпълнявани (и възстановени) документи
Записите попадат в три категории и цялата ви стратегия произтича от това коя категория купувате.
Изпълнявани записи
Кредитополучателят е в течение или почти в течение, и вие купувате поток от доход. Възвращаемостта идва от разликата между вашата намалена покупна цена и пълните плащания, които събирате, което повишава ефективната ви доходност над посочения лихвен процент по записа. Това е най-близкото нещо в света на записите до доход от пощенска кутия — затова изпълняваните първи обезпечения изискват най-високи цени и най-ниска доходност, често в горния диапазон на едноцифрените проценти.
Неизпълнявани записи
Кредитополучателят е спрял да плаща — обикновено просрочие над 90 дни, понякога години. Купувате с дълбока отстъпка спрямо UPB, често оценена по-скоро като процент от стойността на имота. Печалбата идва от уреждането: връщане на кредитополучателя към изпълнение чрез модификация, приемане на намалено погасяване или краткотрайна продажба, приемане на прехвърляне вместо принудително изпълнение, или принудително изпълнение и продажба на обезпечението. Неизпълняваните документи не са пасивни. Това е бизнес за уреждане и грешките в ценообразуването се наказват.
Възстановени записи
Средният вариант: заеми, които са били в неизпълнение, били са модифицирани и оттогава са правили навременни плащания за определен период на узряване — често 6 до 24 месеца. Те дават по-висока доходност от чистите изпълнявани документи, защото историята плаши някои купувачи, но обикновено изискват по-малко работа от чистия неизпълняван заем. Много начинаещи започват тук или с изпълнявани записи, преди някога да се докоснат до затруднен дълг.
Математиката, която има значение преди да наддавате
Изчислете тези числа за всяка сделка, в този ред:
- Стойност на обезпечението. Вземете становище за цена от брокер (BPO) или оценка, след което намалете стойността заради несигурност относно състоянието и разходите за продажба. Честа грешка на начинаещите е да се доверят на оценката на продавача без независима проверка.
- Инвестиция-към-стойност (ITV). Вашата обща цена — покупна цена плюс очаквани правни, обслужващи, данъчни и разходи за ремонт — разделена на стойността на имота. Много инвеститори ограничават ITV до 60 до 70 процента при неизпълнявани първи обезпечения, така че дори при мек пазар да остане марж.
- Съотношение заем-към-стойност (LTV). Общият UPB на записа (плюс всякакви висши обезпечения, ако купувате подчинено) разделен на стойността. LTV ви казва колко капиталова възглавница защитава дълга; ITV ви казва колко защитава вашите пари. Объркването на двете е скъпо.
- Доходност от изпълнявани документи. Ако платите $85 000 за запис с UPB $100 000 при 7 процента лихва и кредитополучателят продължава да плаща, вашата доходност надвишава 7 процента, защото всяко плащане погасява главница, която сте купили при 85 цента за долар. Моделирайте го до падежа, не само за първата година.
- Най-лошият ви случай. При неизпълнявани документи приемете принудително изпълнение: преценете срока в щата (месеци в неюрисдикционните щати, година или повече в юрисдикционните), правни такси, имуществени данъци, които трябва да авансирате, за да защитите обезпечението си, застраховка и разходи за препродажба. Ако сделката работи само когато всичко върви добре, откажете се.
Надлежна проверка: Контролният списък, който защитава капитала ви
Продавачите предоставят списък със заеми — електронна таблица с остатъци, лихви, история на плащанията и данни за имота. Проверявайте, не се доверявайте. Като минимум:
- История на плащанията. Дванадесет месеца или повече. При изпълнявани записи търсете хронични закъснения от 30 дни, които сигнализират за кредитополучател, плъзгащ се към неизпълнение. При неизпълнявани записи продължителността на просрочието определя както цената, така и стратегията.
- Проверка на обезпечението. Независимо BPO или оценка, скорошни снимки и проверка за заетост. Празен имот се влошава бързо и променя разходите ви за застраховка и поддръжка.
- Проверка на собствеността. Потвърдете реда на обезпечението и разкрийте всичко пред или редом с вас: висши ипотеки, данъчни обезпечения, обезпечения с приоритет на сдружението на собствениците, съдебни решения, обезпечения на IRS. Неплатените имуществени данъци са класическият убиец на сделки — данъчните обезпечения обикновено имат предимство дори пред първа ипотека, затова проверете дали данъците са платени или предвидете средства за плащането им.
- Верига от документи. Нуждаете се от оригиналния запис (или документиран процес за изгубен запис), регистрираната ипотека или документ за доверителна собственост, и непрекъсната верига от прехвърляния от първоначалния кредитор към продавача към вас. Пропуските във веригата забавят принудителните изпълнения.
- Качество на отпускането. Записите, финансирани от собственика, и частните заеми варират силно по документация. Потвърдете лихвения процент, срока, обработката на ескроу и дали заемът съответства на приложимите федерални и щатски правила за кредитиране — дефектите, които наследявате, стават ваш проблем при принудително изпълнение.
- История на комуникацията с кредитополучателя. Свързвал ли се е някой с кредитополучателя? Какво са казали? Кредитополучател, който иска да остане и може да докаже доход, е кандидат за модификация; кредитополучател, който е изчезнал, ви насочва към срока за принудително изпълнение от първия ден.
Какво се случва след като купите: Обслужването не е по избор
След като притежавате заема, плащанията трябва да бъдат събирани, ескорбирани, разписквани и отчетени — а кредитополучателите в затруднение имат федерално защитени права относно начина, по който обслужващият кредитор се отнася към тях, включително процедури за разрешаване на грешки, срокове за намаляване на загуби и ограничения относно принудително изпълнение по време на активна молба. Федералните правила за обслужване на ипотеки определят подробни задължения за обслужващите кредитори на повечето жилищни заеми, а няколко щата добавят изисквания за лицензиране за събиране или обслужване на ипотечен дълг.
Практическият извод за начинаещите: наемете лицензиран обслужващ кредитор на трета страна, вместо да събирате плащанията сами. Обслужващият кредитор приема заема, изпраща съобразени с изискванията уведомления, обработва ескроу и годишни данъчни формуляри, обработва молби за намаляване на загуби и поддържа записите, които съдът ще изисква, ако започнете принудително изпълнение. Обслужването обикновено струва скромен месечен минимум на заем плюс малък процент от събранията — евтина застраховка срещу грешки в съответствието, които могат да провалят действие по принудително изпълнение. Самостоятелното обслужване на изпълняван запис, който сами сте отпуснали, е едно нещо; самостоятелното събиране на заем в неизпълнение, който сте купили, е мястото, където инвеститорите се нараняват.
Принудително изпълнение срещу модификация: Вземане на решение за изход
Всеки неизпълняван запис завършва по един от няколко начина. Подредете ги по нетно възстановяване, не по надежда:
- Възстановяване или план за погасяване. Кредитополучателят изплаща просрочените суми с течение на времето. Най-добрият резултат, когато затруднението е било временно и доходът се е възстановил.
- Модификация на заема. Пренаписвате условията — лихва, срок или капитализирани просрочени суми — до плащане, което кредитополучателят може да поддържа, превръщайки актива във възстановен запис, който можете да задържите или продадете с премия спрямо това, което сте платили. Първо вземете финансовите данни на кредитополучателя; модификация, която той не може да си позволи, само отлага неизбежното.
- Намалено погасяване или краткотрайна продажба. Кредитополучателят (или купувач) урежда за по-малко от пълния остатък. Бързо, сигурно и често най-добрият резултат с коригирана спрямо риска доходност, въпреки че оставяте пари на масата спрямо UPB.
- Прехвърляне вместо принудително изпълнение. Кредитополучателят доброволно прехвърля имота. По-евтино и по-бързо от принудително изпълнение, но проблеми със собствеността и подчинени обезпечения могат да го усложнят — проверете отново собствеността преди да приемете.
- Принудително изпълнение. Резервният вариант, не планът. Разходите, срокът и дори наличността на съдебно решение за недостиг зависят изцяло от щатското законодателство: неюрисдикционните щати действат в рамките на месеци, юрисдикционните могат да отнемат година или повече, а някои щати забраняват решения за недостиг по определени заеми. Познавайте процеса в своя щат преди да наддавате, защото изчислението ви за най-лошия случай зависи от това.
Полезна дисциплина: оценявайте всеки неизпълняван запис до изхода принудително изпълнение, след което третирайте всичко по-добро като бонус. Ако математиката на принудителното изпълнение не работи при вашия ITV таван, цената е грешна, колкото и отзивчив да звучи кредитополучателят.
Как се облага доходът от записи
Три данъчни идеи покриват повечето ситуации за начинаещи — потвърдете подробностите със своя данъчен съветник, защото данъчното облагане на дългови инструменти има остри ръбове:
- Лихвата е обикновен доход. Лихвената част от всяко плащане, което получавате, се облага като обикновен лихвен доход, а не като капиталова печалба, независимо колко дълго държите записа.
- Отстъпките също обикновено стават обикновен доход. Когато купувате дълг с отстъпка на вторичния пазар, пазарната отстъпка обикновено се облага като обикновен лихвен доход, докато получавате плащания по главницата (или когато се освободите от записа), до натрупаната отстъпка — не като капиталова печалба. Това изненадва инвеститорите в акции, които очакват покупките с отстъпка да доведат до капиталови печалби. Обикновено можете да изберете да начислявате отстъпката годишно вместо при освобождаване, което изглажда данъчния удар, но го ускорява.
- Записите, които сами отпускате, са друга категория. Ако създавате записи сами чрез финансиране от продавача, правилата за продажби на вноски ви позволяват да разпределите печалбата през периода на събиране в много случаи — една от причините някои инвеститори да преминат от купуване на документи към отпускането им.
Още две бележки за планиране: запис, който стане напълно безстойностен, може да генерира приспадане за лош дълг (като третирането като бизнес спрямо небизнес променя характера на загубата), а купуването на записи, обезпечени с имоти в други щати, може да създаде задължения за подаване на декларации или лицензиране там. Проследявайте щата на всеки обезпечен имот от първия ден.
Проследявайте всеки запис като собствен малък бизнес
Тук инвеститорите в записи тихо печелят или губят: счетоводните книги. Всеки запис има собствен UPB, вашата данъчна основа, натрупана пазарна отстъпка, аванси за данъци и застраховка, такси за обслужване, правни разходи и доходност на заем — и смесването им в една разплащателна сметка без разпределение превръща данъчния сезон в археология. Поддържайте отделна книга за всеки запис, сверявайте месечните извлечения на обслужващия кредитор срещу собствения си амортизационен график и записвайте всеки аванс в момента, в който го финансирате, защото авансите увеличават основата ви и вземането ви при принудително изпълнение.
Счетоводството в обикновен текст пасва добре на този работен процес: един файл на запис или едно поддърво от сметки на заем, под контрол на версиите, с всяко плащане, разделено на лихва, главница и възстановяване на такси, видимо на открито. Когато данъчният ви съветник поиска натрупана отстъпка на инструмент или основата ви при освобождаване, отговорът трябва да е заявка, не уикенд.
Грешки на начинаещи, които струват истински пари
- Започване с подчинени обезпечения. Отстъпките са съблазнителни, а рискът от заличаване е реален. Усвоете първите обезпечения, преди да посегнете надолу по капиталовата структура.
- Пропускане на проверката на собствеността, за да спестите няколкостотин долара. Едно пропуснато данъчно обезпечение или обезпечение с приоритет на сдружението на собствениците заличава години доходност.
- Самостоятелно обслужване на документи в неизпълнение. Режимите за съответствие съществуват именно за тази ситуация. Предвидете средства за лицензиран обслужващ кредитор от първото наддаване.
- Пренебрегване на щатското законодателство за принудително изпълнение. Стратегия, изградена за 90-дневен неюрисдикционен срок, се срива в юрисдикционен щат с двегодишен срок. Оценявайте щата, в който всъщност се намирате.
- Без парични резерви. Авансите за данъци, застраховка, правни такси и поддръжка излизат от джоба ви много преди всяко възстановяване. Опитните купувачи държат 10 до 20 процента от инвестирания капитал ликвидни точно за това.
Поддържайте книгите на портфейла си от записи толкова чисти, колкото обезпечението му
Купуването на първия ви запис ви прави банката — а банките живеят или умират според счетоводните си книги. Проследяването на UPB спрямо основата, правилното начисляване на пазарната отстъпка и сверяването на всяко извлечение от обслужващия кредитор е това, което превръща купчина потоци от плащания в портфейл, който всъщност можете да оцените. Beancount.io предоставя счетоводство в обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите специалисти преминават към счетоводство в обикновен текст.
