Току-що подписахте първия си договор като лекуващ лекар и нетното ви състояние е приблизително минус 215 000 долара. Това не е печатна грешка и не е личен провал — това е медианният образователен дълг на скорошен завършил медицинско училище, а около 70% от завършилите носят студентски заеми със себе си в резидентството и след това. Сега искате да купите къща близо до болницата и всеки конвенционален ипотечен калкулатор ви казва едно и също: спестете 20% първоначална вноска, оправете съотношението дълг-към-доход, върнете се след пет години.
Лекарският ипотечен кредит съществува именно защото този съвет не пасва на финансовия живот на лекаря. Банките, които предлагат тези програми, ще ви кредитират с малка или никаква първоначална вноска, напълно ще отменят частната ипотечна застраховка, ще ви одобрят въз основа на трудов договор преди първата ви заплата и ще третират студентските ви заеми с необичайна нежност. В замяна обикновено плащате леко по-висок лихвен процент и приемате по-тесен набор от възможности за кредит. Това ръководство обяснява как работи тази размяна, кой отговаря на условията, колко всъщност струва в сравнение с конвенционален кредит и ситуациите, в които конвенционалният кредит все още печели.
Какво прави лекарския кредит различен
Лекарската ипотека — понякога наричана лекарски кредит — е портфейлен кредитен продукт, предлаган от банки, които искат високодоходни медицински специалисти като дългосрочни клиенти. Три характеристики я определят и заедно те решават точно онези проблеми, които новият лекар донася на бюрото на кредитора.
Първо, ниска или нулева първоначална вноска без PMI. Повечето програми позволяват 0–10% първоначална вноска в зависимост от размера на кредита и нито една от тях не начислява частна ипотечна застраховка. При конвенционален кредит всичко под 20% първоначална вноска задейства PMI, което обикновено струва 0,5–1% от сумата на кредита годишно — често 150 до 500 долара или повече, добавени към всяко месечно плащане, докато натрупате достатъчно собствен капитал, за да го премахнете. Лекарският кредит просто изтрива този ред, както потвърждава ръководството за лекарски кредити на Bankrate.
Второ, одобрение въз основа на договор. Конвенционалното оценяване иска фишове за заплата и двегодишна история на доходите. Лекарските програми ще ви оценят въз основа на подписан трудов договор с начална дата, понякога до 90 дни преди да започнете работа. Това е от огромно значение за резидентните лекари, които стават лекуващи: доходът ви предстои да се утрои, но на хартия все още печелите заплата на резидент. Лекарският кредит оценява дохода, към който се насочвате, а не този, който напускате.
Трето, математика на съотношението дълг-към-доход, благосклонна към студентските заеми. Конвенционалният кредитор сумира минималните ви месечни плащания по дългове — включително пълното амортизиращо плащане по студентски заеми от над 200 000 долара — и ги разделя на брутния ви месечен доход. Много нови лекари се провалят на този тест само заради студентския дълг. Лекарските програми се справят с това по различен начин: някои изключват отложените студентски заеми от съотношението изцяло, докато други отчитат само сумата по плащането, обвързано с дохода, вместо стандартното плащане. Този единствен избор при оценяването е това, което прави кредита възможен за кредитополучатели, чийто образователен дълг засенчва всичко останало в баланса.
Кой отговаря на условията за лекарски кредит
Допустимостта е по-широка, отколкото името подсказва, но все още е продукт с ограничен достъп. Типични правила в основните програми:
- Покрити дипломи. Притежателите на MD и DO са универсално допустими. Повечето програми приемат също зъболекари (DDS, DMD), подолози (DPM) и ветеринари (DVM). Подгрупа кредитори разширяват подобни условия към адвокати, медицински сестри, асистенти на лекари и фармацевти — винаги проверявайте конкретната програма, защото списъкът с покрити дипломи е мястото, където кредиторите се различават най-много.
- Етап в кариерата. Резидентите, специализантите и лекуващите лекари в рамките на около 10 години от завършване на обучението са основната аудитория. Някои програми приемат четвъртокурсници по медицина с подписан договор за резидентство; повечето ограничават допустимостта до 10 години след обучението, на теорията, че установеният лекар трябва да има спестявания дотогава.
- Кредитна репутация. Това са продукти за първокласни кредитополучатели. Повечето програми очакват добър до отличен кредит, а най-добрите цени отиват при най-силните досиета. Ако кредитът ви все още се възстановява от оскъдните години на обучение, няколко месеца на почистване преди кандидатстване могат значително да подобрят лихвата ви.
- Само основно жилище. Почти всяка лекарска програма ограничава кредита до обитавано от собственика основно жилище. Вторите домове и инвестиционните имоти са изключени, което е една от най-ясните граници на продукта.
- Тавани за размера на кредита. Повечето програми кредитират до 1 милион долара с минимална първоначална вноска, с намален ливъридж над това — обикновено 10% първоначална вноска до 1,5 милиона долара и по-високи първоначални вноски към 2 милиона долара. Над таваните се връщате в конвенционалната територия на джъмбо кредитите.
Още една врата, която си струва да се знае: лекарските кредити са портфейлни продукти, което означава, че банката обикновено задържа кредита ви, вместо да го продаде на Fannie Mae или Freddie Mac. Затова условията варират толкова много от кредитор до кредитор — няма единен национален правилник и пазаруването в няколко банки не е опция.
Математиката на студентските заеми, която го прави възможно
За да видите защо третирането на DTI има значение, преминете през типично досие на нов лекуващ лекар. Да предположим, че печелите 300 000 долара в първата си година като лекуващ (25 000 долара месечно бруто) и носите 223 000 долара студентски заеми — средният образователен дълг за скорошни завършили, според данни на AAMC чрез Credible. При стандартно 10-годишно погасяване при 7%, този баланс изисква приблизително 2590 долара месечно.
Конвенционалният кредитор добавя тези 2590 долара към другите ви минимални плащания и измерва общата сума спрямо таван на съотношението дълг-към-доход от около 43–45%. Преди дори да сте добавили ипотечно плащане, студентският дълг сам по себе си изяжда повече от 10% от брутния ви доход — а на скъпите болнични пазари ипотечното плащане, необходимо за средно жилище, изтласква общата сума направо през тавана. Кандидатурата е отказана, въпреки доход в топ няколко процента на страната.
Версията на същото досие при лекарски кредитор изглежда различно. Ако федералните ви заеми са в отсрочка по време на резидентство или в план, обвързан с дохода, с месечно плащане от 400 долара, банката отчита 400 долара — или нищо, ако заемите са напълно отложени — вместо 2590 долара. Изведнъж същият доход подкрепя същата къща с място за маневриране. Нищо в действителните ви дългове не се е променило; кредиторът просто избра да оцени бъдещия ви паричен поток, вместо графика на погасяване в най-лошия случай. Този избор е цялата икономическа логика на продукта: банките се конкурират ожесточено за лекарите, защото високодоходните специалисти със стабилна заетост стават доходоносни клиенти за цял живот, а кредитните условия са разходът за придобиването им.
Колко струва: надценката на лихвата срещу спестяването от PMI
Лекарските кредити не са безплатни пари. Банката възстановява отмененото PMI и облекченото оценяване чрез лихвения процент, който обикновено е около 0,125 до 0,50 процентни пункта над сравним конвенционален процент — по-малка разлика, отколкото в минали години, но все още реална. Дали размяната е във ваша полза зависи от това колко дълго задържите кредита и колко би струвало PMI.
Вземете къща за 600 000 долара с 10% първоначална вноска и кредит от 540 000 долара. При конвенционален процент от 7,28% главницата и лихвата са около 3695 долара месечно — плюс PMI от може би 300 долара месечно, докато достигнете 20% собствен капитал. Лекарската версия на същия кредит при 7,53% (надценка от 0,25 пункта) струва около 3787 долара месечно без PMI: приблизително 92 долара повече по лихвата, според това сравнение долар за долар, но около 200 долара по-малко на обща база, след като се отчете липсващото PMI. Лекарският кредит печели решително в ранните години.
При пълен 30-годишен период аритметиката се променя. PMI по конвенционалния кредит в крайна сметка отпада — по закон трябва да се прекрати при 78% от първоначалната стойност при повечето кредити, а можете да поискате премахване при 80% — докато надценката на лихвата по лекарския кредит се натрупва, докато го държите. Точката на пресичане зависи от точната разлика в лихвите, поскъпването на жилището и колко агресивно погасявате главницата, но моделът е последователен: колкото по-кратък е очакваният период на задържане, толкова повече печели лекарският кредит; колкото по-дълго оставате, толкова повече значение придобива по-ниската лихва на конвенционалния кредит. Повечето нови лекуващи лекари се местят, подобряват жилището си или рефинансират в рамките на 5–10 години, затова продуктът пасва толкова добре на аудиторията си.
Още две бележки за разходите. Първо, много лекарски програми са ипотеки с регулируем лихвен процент — обикновено 5/1, 7/1 или 10/1 ARM — а не 30-годишни кредити с фиксиран процент. Първоначалната лихва е по-ниска, което ласкае сравнението в ранните години, но плащането може да се вдигне при преизчисляване. Ако искате фиксиран процент, потвърдете, че програмата предлага такъв, преди да се влюбите в условията за първоначалната вноска. Второ, „без пари надолу“ не означава „без пари при сключване“. Все още ви трябват пари за разходи по сключването, предплатени данъци и застраховка, разходи за преместване и аварийния резерв, който всеки собственик на жилище се нуждае. Кредиторите проверяват резервите и пристигането на сключването с празна сметка е начинът, по който одобренията умират в последната седмица.
Дребният шрифт: пет ограничения, които си струва да знаете
1. Наклонът към ARM. Както бе отбелязано по-горе, регулируемите лихви доминират в лекарските програми. ARM не е непременно лош — може да е рационалният избор, ако очаквате да продадете или рефинансирате преди първото преизчисляване — но трябва да го изберете съзнателно, с отворени очи за плащането в най-лошия случай след преизчисляване, а не да го откриете на масата за сключване.
2. Само основно жилище. Ограничението до обитавани от собственика жилища означава, че лекарският кредит не може да финансира амбициите ви за наемни имоти или ваканционен дом. Лекарите, които изграждат портфейл от недвижими имоти, се нуждаят от конвенционално, DSCR или търговско финансиране за втория и следващите имоти.
3. Тавани, които варират според кредитора. Максимумите от 1–2 милиона долара звучат щедро, докато не пазарувате в Бостън, Сан Франциско или Ню Йорк с един доход. Над тавана структурата се променя: по-голяма първоначална вноска, различна лихва, понякога съвсем различен продукт. Вземете графика на таваните писмено рано.
4. Изкушението на ливъриджа. Нула първоначална вноска за къща за 900 000 долара е лесно да се одобри и лесно да се съжалява. Започвате без собствен капитал, така че плоският или спадащ пазар ви оставя под вода — невъзможно да продадете или рефинансирате, без да внесете пари. Поддръжката на скъпа къща също струва пари като за скъпа къща. Купете къщата, която бюджетът ви подкрепя, а не къщата, която писмото за одобрение ви позволява.
5. Ограничена вселена от кредитори. Само няколко десетки банки и кредитни съюзи предлагат истински лекарски програми, а условията се различават достатъчно, че първата оферта, която получите, рядко е най-добрата. Разширяването на търсенето ви до три или повече лекарски кредитора плюс поне една конвенционална оферта е часът с най-висока възвращаемост в целия процес.
Кога конвенционалният кредит все още печели
Лекарският кредит е правилният отговор за класическия случай — нов лекар, голям студентски дълг, тънки спестявания, основно жилище — но няколко ситуации обръщат присъдата, както последователно отбелязват сравненията между лекарски и конвенционален кредит.
Можете да внесете 20% първоначално. Това е голямото. С 20% първоначална вноска конвенционалният кредит също не начислява PMI — и го начислява при по-нисък лихвен процент от лекарската програма. Ако пестеливостта от резидентството плюс бонусът за подписване са ви довели до пълна първоначална вноска, основното предимство на лекарския кредит се изпарява и вие оставате да плащате надценка за гъвкавост, която вече не ви е нужна.
Планирате да останете на едно място с десетилетия. Надценката на лихвата е бавен теч, който се натрупва при дълъг период на задържане. Ако купувате дома за цял живот в последното си място на практика, 30-годишен конвенционален фиксиран процент на най-ниската цена, която можете да получите, обикновено е по-евтиният избор за цял живот, дори след като се отчетат няколко години PMI.
Купувате нещо различно от основно жилище. Инвестиционен имот, втори дом, кондо-хотел — лекарската програма просто не се прилага. Сравнете конвенционалните и инвеститорските кредитни опции по собствените им достойнства.
Кредитът и DTI вече ви квалифицират конвенционално. Установените лекари с погасени студентски заеми, силен кредит и реални спестявания често получават по-добра цена на конвенционалния пазар, където конкуренцията между хиляди кредитори побеждава малкия клуб от банки с лекарски програми. Винаги вземайте конвенционалната оферта; понякога „специалният“ продукт губи от стоковия.
Можете да рефинансирате стратегически. Това не са ангажименти за цял живот. Често срещан оптимален път е лекарският кредит сега — купуване на години на поскъпване и жилищна стабилност с минимални пари — последван от рефинансиране в конвенционален кредит, след като собствен капитал, спестявания и погасяване на студентски заеми ви направят безупречен конвенционален кредитополучател. Оценете опцията за рефинансиране, не само кредита за покупка.
Как да пазарувате за лекарски кредит
Започнете 3–6 месеца преди целевата дата за преместване. Вземете предварително одобрение (не само предварителна квалификация) от поне три лекарски кредитора и задайте на всеки един същите въпроси, за да са сравними отговорите: Каква е надценката на лихвата спрямо стандартния ви конвенционален процент за моя профил? Фиксиран или ARM, и ако е ARM, какви са таваните и плащането в най-лошия случай? Как третирате студентските ми заеми в DTI — изключени, плащане по IBR или процент от баланса? Какъв е максималният кредит при всяко ниво на първоначална вноска? Какви резерви изисквате при сключване? Има ли някаква неустойка за предсрочно погасяване, ако рефинансирам след две години?
Донесете същото досие на поне един конвенционален кредитор за базова оферта, включително разхода за PMI и месеца, в който то би отпаднало. След това сравнете общия месечен разход в години 1–3 (където лекарският кредит обикновено печели) срещу общата лихва за реалистичния ви период на задържане (където конвенционалният често си връща). Правилният кредит е този, който печели през годините, в които действително ще притежавате дома — не този с най-ниското плащане през първия месец.
Дръжте жилищните си разходи в рамките на реален бюджет
Какъвто и кредит да изберете, първата година от живота като лекуващ лекар е когато инфлацията на начина на живот нанася най-големи щети: по-голямата къща, ъпгрейдът на колата и отложените желания от седем оскъдни години на обучение пристигат всички в същото тримесечие като първите ви истински заплати. Ипотечно плащане, което е изглеждало удобно на работния лист на кредитора, може да се усеща много различно, след като данъци върху имота, застраховка, поддръжка и плащания по студентски заеми се теглят всички от една и съща сметка. Проследяването на всеки един от тези изходящи потоци спрямо действителния ви доход — не договорената заплата, а парите след данъци и след вноски за пенсиониране, които пристигат всеки месец — е това, което поддържа къщата актив, а не котва.
Опростете финансовото си управление
Докато се установявате в първия си дом като лекуващ лекар, воденето на ясни записи за ипотечни плащания, промени в ескроу сметката и натрупване на собствен капитал прави данъчното време и бъдещото рефинансиране много по-лесни. Beancount.io предоставя счетоводство с обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство с обикновен текст.
