Този ред от 6 000 щ.д. в документа за приключване, обозначен като „такса за отпускане на кредит“, изглежда като такса. Но данъчната служба на САЩ (IRS) може да го нарече предплатена лихва — и разликата определя дали ще приспаднете цялата сума този април или около 200 щ.д. годишно през следващите 30 години. Ако сбъркате класификацията в декларацията за наемен или бизнес имот, или давате на IRS лесна корекция, или оставяте пари на масата за десетилетия.
Това ръководство обяснява как работят точките, когато имотът не е основното ви жилище: кои разходи по приключване се считат за предплатена лихва, защо точките за наемни и бизнес имоти се амортизират, а не се приспадат предварително, как работи математиката на плащанията и капанът при рефинансиране със същия кредитор, който тихо удължава старото ви приспадане върху изцяло нов срок на кредита.
Точките са предплатена лихва, а не такса
Думата „точки“ обхваща няколко наименования, които ще видите в извлечението за сетълмент: точки за отстъпка, отстъпка по кредита, такси за отпускане на кредит и максимални такси по кредита. Една точка е равна на 1% от главницата по кредита — 3 000 щ.д. при ипотека от 300 000 щ.д. — и я плащате, за да получите кредита, обикновено в замяна на по-нисък лихвен процент.
Данъчното третиране следва икономическата същност, а не наименованието. Тъй като точките са лихва, платена преди тя да е начислена, общото правило е, че не можете да ги приспаднете изцяло през годината, в която ги плащате. Вместо това ги приспадате пропорционално — на равни части — за срока на кредита.
Но не всичко, което кредиторът начислява, са точки. Сумите, начислени за конкретни услуги, изобщо не са лихва и не можете да ги приспаднете като точки — нито през годината на плащане, нито за срока на кредита. Класическите такси, които не са точки, включват:
- Такси за оценка
- Такси за инспекция
- Такси за титул и застраховка на титула
- Адвокатски хонорари
- Нотариални такси
- Данъци върху имота, събрани при приключване
- Застрахователни премии за ипотека и такси за фонд VA
- Разходи за изготвяне на ипотечния запис или договора за доверителна собственост
Две характеристики помагат да се разграничат точките от таксите за услуги. Първо, истинските точки се изчисляват като процент от главницата по кредита — фиксирана такса от 1 495 щ.д. за „обработка“ или „андеррайтинг“ е такса за услуга, а не предплатена лихва. Второ, точките не могат да се плащат вместо суми, които обикновено се посочват отделно в извлечението за сетълмент. Ако кредиторът включи обичайно детайлизираните разходи по приключване в един ред „първоначална такса“, само частта, която наистина е предплатена лихва, се квалифицира.
Изключението за основно жилище, което вероятно не можете да използвате
Съществува добре познато изключение, което позволява на купувачите да приспадат точките изцяло през годината на плащане — и то почти никога не се прилага за бизнес или наемни имоти. За да приспаднете точките предварително, трябва да изпълните всичките девет теста:
- Кредитът е обезпечен с основното ви жилище.
- Плащането на точки е установена бизнес практика във вашия район.
- Платените точки не надвишават обичайно начисляваните в района.
- Използвате касовия метод на счетоводство.
- Точките не са платени вместо отделно посочени разходи по приключване.
- Средствата, които сте предоставили при или преди приключването (плюс всякакви точки, платени от продавача), са били поне колкото начислените точки — и не можете да сте ги заели от вашия кредитор или брокер.
- Използвали сте кредита за покупка или строеж на основното си жилище.
- Точките са изчислени като процент от главницата по ипотеката.
- Сумата е ясно посочена като точки в извлечението за сетълмент.
Тестове 1 и 7 са стената за инвеститорите: кредитът трябва да е обезпечен с, и използван за покупка или строеж на дома, в който живеете през повечето време. Точките за втори дом никога не могат да бъдат приспаднати изцяло през годината на плащане — те се разпределят за срока на кредита — а точките за наемни или бизнес имоти следват същия път на амортизация. (Кредит за основно подобрение на основното жилище получава малко по-лесно третиране — само тестове 1 до 6 — но това все още изключва инвестиционни имоти.)
Дори и да отговаряте на условията, два детайла могат да намалят предварителното приспадане. Ако средствата, които сте предоставили при приключване, са по-малко от начислените точки, можете да приспаднете само до размера, който сте предоставили, а остатъкът трябва да се разпредели. И ако точките надвишават обичайно начисляваните във вашия район, само обичайната част се приспада предварително.
Как всъщност работи амортизацията: на плащане, а не на година
Ето грешката, която дори внимателните наемодатели допускат: с 4 800 щ.д. точки по 20-годишен кредит те приспадат 240 щ.д. всяка година (4 800 ÷ 20). Това е грешно. IRS изисква да разделите на броя на планираните плащания и да приспадате според броя плащания, които реално сте направили през годината.
Правилната математика за този пример: 4 800 щ.д. ÷ 240 месечни плащания = 20 щ.д. на плащане. Ако сте приключили през октомври и сте направили 3 плащания през първата година, приспадането ви за първата година е 60 щ.д. (3 × 20 щ.д.), а не 240 щ.д. При пълна година с 12 плащания е 240 щ.д. За 30-годишен кредит това означава разделяне на 360 и приспадане на около една тристашестдесета от точките на плащане.
За пропорционално приспадане при личен кредит, кредитът трябва също да отговаря на ограничения — обезпечен с жилище, срок до 30 години, стандартни условия за района за кредити над 10 години, и тавани за броя точки спрямо размера на кредита. Бизнес и наемните кредити следват същата логика на амортизация: точките и другите разходи за получаване на кредита се разпределят за срока на кредита, като годишната част се отчита като наемен или бизнес разход — в Приложение Е за наемни имоти — а не като детайлизирано приспадане.
Водете писмен график на амортизацията от деня на приключване: дата на кредита, име на кредитора, първоначална сума на точките, брой планирани плащания и сумата на плащане. Ще ви трябва години по-късно, когато кредитът приключи предсрочно, а възстановяването му от десетилетно извлечение за сетълмент не е приятно за никого.
Рефинансирането променя правилата — включително за основното жилище
Точките, платени за рефинансиране, обикновено не се приспадат изцяло през годината на плащане, дори когато новата ипотека е обезпечена с основното ви жилище. Точките за рефинансиране се амортизират за срока на новия кредит.
Има едно важно изключение: ако използвате част от постъпленията от рефинансирането за основно подобрение на основното си жилище и отговаряте на първите шест теста за приспадане през годината на плащане, можете да приспаднете изцяло частта от точките, отнасяща се към подобрението. Разпределението е пропорционално — използвате 25 000 щ.д. от рефинансиране от 100 000 щ.д. за допустим ремонт, и 25% от истинските точки се приспадат предварително, докато останалите 75% се амортизират. Останалата част от кредита — тази, която просто заменя стар дълг с по-добър лихвен процент — никога не отговаря на условията за предварително приспадане.
Рефинансирането също така засяга точките от кредита, който оставяте, което ни води до правилото, за което повечето кредитополучатели никога не са чували.
Капанът със същия кредитор: старото ви приспадане следва новия кредит
Когато ипотека приключи предсрочно — чрез предплащане, продажба, възбрана или рефинансиране — общото правило е в полза на данъкоплатеца: можете да приспаднете каквито и да са неамортизирани точки през годината, в която кредитът приключи. Платили сте 3 000 щ.д. разпределени точки по 15-годишен кредит, приспаднали сте 2 200 щ.д. за единадесет години, след което сте изплатили остатъка? Останалите 800 щ.д. се приспадат през годината на изплащане.
Изключението: ако рефинансирате със същия кредитор, не можете да приспаднете остатъка. Вместо това трябва да добавите оставащите точки към точките на новия кредит и да приспадате общата сума за срока на новия кредит.
Нека разгледаме числата. Да предположим, че сте платили 3 000 щ.д. точки по 15-годишна наемна ипотека (200 щ.д. годишно), приспаднали сте 2 200 щ.д. до единадесетата година и след това рефинансирате остатъка в нов 30-годишен кредит:
- Рефинансиране с различен кредитор: приспадате останалите 800 щ.д. тази година, изцяло. Точките на новия кредит започват собствен график на амортизация от 30 години.
- Рефинансиране със същия кредитор: 800-те щ.д. се включват в новия кредит. Ако новият кредит носи 2 000 щ.д. собствени точки, амортизирате 2 800 щ.д. за 360 плащания — около 7,78 щ.д. на плащане, или приблизително 93 щ.д. годишно. Приспадането от 800 щ.д., което бихте могли да вземете тази година, вместо това се проточва за три десетилетия.
Капанът се трупа. Рефинансирате втори път — отново със същия кредитор — и все още неамортизираните остатъци от двата предишни кредита се прехвърлят отново. Но ако при второто рефинансиране преминете към нов кредитор, всичко останало от първото рефинансиране става приспадаемо при изплащане. Когато сравнявате оферти за лихвени проценти, това е реална причина в долари и центове да претеглите офертата на нов кредитор срещу тази на текущата си банка: същият лихвен процент от различен кредитор може да струва стотици или хиляди повече в приспадания през първата година.
Имайте предвид, че капанът се отнася за разпределените точки, а не за истинските такси за услуги — те никога не са били амортизируеми на първо място.
Първоначални такси срещу такси за услуги: прочетете извлечението за сетълмент
Обратно към реда „такса за отпускане на кредит“. Третирането му зависи от това какво всъщност е:
- Изчислена като процент от кредита и ясно посочена като точки или първоначална такса: третирайте я като точки — амортизирайте за срока на кредита (или тествайте за приспадане през годината на плащане при покупка на основно жилище).
- Фиксирана такса за обработка, андеррайтинг, подготовка на документи или администрация: такса за услуга, никога не приспадаема като лихва в лична декларация.
При наемни и бизнес имоти картината има втори слой: разходите попадат в две категории с различна съдба.
Разходите за получаване на кредита се амортизират за срока на кредита. Това са разходи, направени за получаване на финансирането: точки, комисиони за ипотека и дори позиции като такси за оценка или проучване, когато кредиторът ги е изисквал като условие за кредита. Ако ипотекираният имот е бизнес или доходоносен, тези разходи се амортизират — не се приспадат предварително, не се амортизират заедно със сградата.
Разходите за придобиване на имот се капитализират в данъчната ви основа. Такси за прехвърляне на титул, застраховка на титула, такси за вписване, данъци върху прехвърлянето и суми, дължими от продавача, които сте се съгласили да платите, стават част от данъчната ви основа в имота. За жилищен наемен имот тази основа се възстановява чрез амортизация за 27,5 години — много по-бавен процес от амортизацията на кредита и съвсем различен ред в декларацията.
Грешното сортиране на категориите е скъпо и в двете посоки. Отчитането на капитализирани разходи като текущи надценява приспадането за тази година и провокира корекция; капитализирането на амортизируеми разходи по кредита затваря отписване за 15 или 30 години в график на амортизация от 27,5 години. Прегледайте извлечението за сетълмент ред по ред при приключване, маркирайте всеки разход като кредитен или имуществен и приложете маркираното извлечение към декларацията за тази година.
Къде попада всяка част в декларацията
Отчитането следва употребата на имота:
- Основно жилище (с детайлизирани приспадания): приспадаемата лихва и точките, платени през годината, отчетени във Формуляр 1098, обикновено отиват в Приложение А. Точки, които можете да приспаднете, но не са отчетени във Формуляр 1098 — амортизирани части от предишни години често попадат тук — отиват на отделен ред за неотчетени точки. Не предполагайте, че всичко във Формуляр 1098 автоматично се приспада: формулярът може да включва точки, които не можете да приспаднете, особено при множество имоти или декларации с отделно подаване за семейни двойки.
- Наемен имот: лихвата по ипотеката и текущата година амортизирани точки са наемни разходи в Приложение Е. Финансираните разходи обикновено се проследяват като амортизируем актив (такси по кредита), като годишната част отива в декларацията.
- Бизнес имот: лихвата и амортизираната част от разходите по кредита са обичайни бизнес разходи на дейността, която използва имота.
Едно предупреждение, валидно и за трите случая: Формуляр 1098 обикновено отчита само точки, които са напълно приспадаеми през годината на плащане. Амортизираните точки от рефинансиране на наемен имот отпреди три години няма да се появят, което е точно защо вашият собствен график на амортизация — а не извлечението на кредитора — е документът от значение при данъчно време.
Често срещани грешки, които струват реални пари
- Приспадане на точки за наемни имоти изцяло през първата година. Изключението за приспадане през годината на плащане изисква покупка на основно жилище. Точките за наемни и бизнес имоти се амортизират, точка.
- Деление на години вместо на плащания. График от 4 800 щ.д./20 години е 20 щ.д. на месечно плащане, а първа година с 3 плащания дава 60 щ.д. — не 240 щ.д.
- Приспадане на такси за услуги като точки. Оценка, нотариус, титул, адвокат и фиксирани такси за обработка не са лихва, дори когато са до реда за точките.
- Отписване на стария остатък след рефинансиране със същия кредитор. Остатъкът се разпределя за срока на новия кредит. Само изплащане, продажба или рефинансиране с различен кредитор го освобождава.
- Забравяне, че точките, платени от продавача, намаляват основата. Купувачът се счита, че ги плаща (и ги приспада според обичайните тестове), но основата на дома намалява със същата сума — детайл, който има значение при продажба.
- Капитализиране на разходите по кредита в сградата. Точките и таксите, изисквани от кредитора, се амортизират за срока на кредита; само разходите за придобиване на имот влизат в амортизируемата основа.
- Доверяване на Формуляр 1098 като крайна дума. Той пропуска амортизираните части и може да включва неприспадаеми точки. Сверявайте го с вашия собствен график всяка година.
Проследявайте разходите по кредита като многогодишни активи, каквито са
Точките и таксите за финансиране са малки многогодишни активи, скрити в купчина документи по приключване. Наемодателите и собствениците на бизнес, които се справят добре, правят три непривлекателни неща: маркират извлечението за сетълмент при приключване, водят едностраничен график на амортизация за всеки кредит и изваждат този график в момента, в който кредитът бъде изплатен, продаден или рефинансиран — защото това е годината, в която остатъкът или става приспадане, или тихо се прехвърля.
Чистите записи също превръщат решението за същия кредитор в изчисление, а не в изненада. Когато текущата ви банка предложи рефинансиране, вашият график ви казва точно колко неамортизиран остатък е заложен и каква е стойността му като приспадане за тази година другаде — лост, който не можете да използвате, ако числото е заровено в шкаф с документи.
Поддържайте записите си за финансиране организирани от приключването до изплащането
От извлечението за сетълмент до последния запис за амортизация, всеки кредит генерира документална следа, която обхваща десетилетия и пряко влияе върху данъчната ви сметка. Поддържането на тези графици, извлечения и годишни приспадания в един прозрачен регистър превръща решенията за рефинансиране и данъчната подготовка от археология в аритметика. Beancount.io предоставя счетоводство с обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство с обикновен текст.
