2026 年房地产税扣除：新的 $40,400 SALT 上限、规则与策略

如果你自 2024 年以来就没有关注过你的房产税抵扣，你可能正在白白损失数千美元。SALT 上限——即自 2018 年以来让大多数房主觉得逐项扣除变得毫无意义的那个 10,000 美元的天花板——在 2026 年跃升至 40,400 美元。对于在税负较高的州拥有住房的任何人来说，这一单一的变化就可以使计算结果从“采取标准扣除额并继续”转变为“逐项扣除并节省大笔资金”。

但新规则也带有附加条件：收入阶段性缩减、到期失效日期，以及每年都会让申报者损失金钱的一系列常见错误。以下是实际发生的变化、谁将受益，以及如何确保如果美国国税局 (IRS) 进行审计，你的房产税抵扣能够经受住审查。

什么是房产税抵扣？

房产税抵扣允许你从联邦应纳税所得额中减去某些州和地方的房地产税。它是更广泛的州和地方税 (SALT) 抵扣的一个组成部分，该抵扣捆绑了以下内容：

• 房地产（房产）税
• 个人财产税（例如基于价值的年度车辆登记费）
• 州/地方所得税或州/地方销售税（二选一，不能同时抵扣）

对于大多数房主来说，房产税是该捆绑包中占比最大的部分。该抵扣仅在你于附表 A (Schedule A) 中选择逐项扣除时才可用。如果你采取标准扣除额（2026 年单身申报者为 15,750 美元，已婚合资申报者为 31,500 美元），你的房产税将完全无法减少你的联邦税单。

2026 年 SALT 上限：实际发生了什么变化

从 2018 年到 2024 年，SALT 上限被冻结在 10,000 美元（已婚分开申报为 5,000 美元）。这使得纽约州、新泽西州、加利福尼亚州、伊利诺伊州和其他高税收州的数百万房主进行逐项扣除变得不划算。

2025 年通过的立法大幅提高了这一上限：

• 2026 年上限：40,400 美元（已婚分开申报为 20,200 美元）
• 到 2029 年，上限每年增长约 1%
• 到 2030 年，除非国会再次采取行动，否则它将恢复到 10,000 美元

不过有一个显著的限制。针对高收入者的阶段性缩减机制开始发挥作用：

• 如果你 2026 年的改良后的调整后总收入 (MAGI) 等于或低于 505,000 美元，则可以全额适用扩大后的上限
• 超过该门槛后，你的 SALT 上限将按照超过限额的收入每 1 美元减少 0.30 美元的方式进行削减
• 无论你的收入多高，你的 SALT 上限永远不会降至 10,000 美元以下

对于在高税收州年收入 700,000 美元的双薪家庭来说，这种缩减影响很大。但对于绝大多数房主——包括昂贵大都市地区的大多数家庭——40,400 美元的上限是可以全额享有的。

谁能真正从更高的上限中受益？

在假设自己会进行逐项扣除之前，请先计算一下数字。只有当你的逐项扣除总额超过标准扣除额时，你才能从房产税抵扣中受益。

典型的逐项扣除项目包括：

• 州和地方税（上限 40,400 美元）
• 抵押贷款利息（针对 2017 年后贷款，最高支持 750,000 美元的购房债务）
• 慈善捐赠
• 超过 AGI 7.5% 的医疗费用
• 联邦政府宣布的灾难造成的意外损失

举个简单的例子。 新泽西州的一对已婚夫妇支付了 18,000 美元的房产税和 12,000 美元的州所得税。他们的 SALT 总额为 30,000 美元——在新的 40,400 美元上限下，他们可以全额抵扣。加上 15,000 美元的抵押贷款利息和 3,000 美元的慈善捐赠，他们的逐项扣除总额为 48,000 美元——远高于 31,500 美元的标准扣除额。以 24% 的边际税率计算，逐项扣除为他们节省了大约 4,100 美元的联邦税。

在旧的 10,000 美元上限下，这对夫妇的逐项扣除额将被限制在 28,000 美元，从而会选择采取标准扣除额。新规则使得逐项扣除再次变得值得。

哪些房产税实际上是可以抵扣的？

并非县政府税单上的每一个细目都符合条件。IRS 对什么是可抵扣的房地产税有明确的界限。

可抵扣项目

• 基于评估价值的个人主要居所的年度房地产税
• 第二套住房或度假屋的房产税
• 你拥有的土地的房产税，即使尚未开发
• 买卖房屋时在结清（closing）阶段支付的房产税（按你拥有房产的天数比例计算）

不可抵扣项目

• HOA 费和公寓管理费 —— 这些是私人协会收取的费用，不是税收
• 地方改善专项评估 —— 旨在提高你房产价值的费用（如新的行人道、下水道、路灯）。这些必须计入房产的成本基准中。
• 特定服务费 —— 如垃圾清运、水费和下水道使用费，即使这些费用列在你的房产税单上
• 转让税 —— 在买卖房屋时支付的税款
• 滞纳利息和罚款
• 外国房产税（自 2018 年起，个人使用的外国房产税不可抵扣）

专项评估规则是房主最容易犯错的地方。如果你的城市向你收取 2,000 美元用于安装新的路灯系统，那是资本支出，而不是税收。它会增加你房屋的成本基准——在你出售房屋时很有用——但它不会减少你当年的所得税。

租赁与商业房产：一个不同且更好的故事

这是许多房主忽略的部分：SALT 上限仅适用于个人用途房产。如果你拥有租赁或商业房地产，房产税属于业务支出，可以全额扣除，不受任何上限限制。

租赁房产（表 E/Schedule E）

租赁房地产的房产税作为普通且必要的支出列在表 E 中。没有 40,400 美元的上限，也无需在标准扣除与逐项扣除之间做选择。你可以扣除每一分钱。

这很重要，因为拥有三处租赁房产且支付 24,000 美元房产税的地主，无论他们在表 A（Schedule A）中如何操作，都可以在表 E 中获得 24,000 美元的全额扣除。该扣除额还会减少自雇收益，并可能产生受常规租赁亏损规则约束的被动亏损。

商业房地产

如果你的企业拥有其办公楼，房产税将在实体的税务申报表中扣除：

• 独资经营者 (Sole proprietors)：表 C (Schedule C)
• 合伙企业 (Partnerships)：1065 表格
• S 公司 (S corporations)：1120-S 表格
• C 公司 (C corporations)：1120 表格

原则与租赁房产相同——没有 SALT 上限，没有逐项扣除要求。

混合用途房产

如果你出租房屋的一部分（地下室公寓、附属居住单元 ADU，或你居住在其中一个单元的双拼别墅），你需要根据平方英尺或其他合理方法在个人用途和租赁用途之间分配房产税。租赁部分填入表 E；个人部分填入表 A，并受上限约束。

请保留此分配方案的记录。如果你将房产的 40% 用于出租，60% 作为主要住所，那么这种拆分需要一致地体现在你的记录、折旧表和公用事业费用分配中。

常见房产税扣除错误

在审阅了数百份申报表后，相同的错误一再出现。

1. 将 HOA 费用作为税款扣除。 HOA（业主协会）费绝对不是税款。它们是私营协会费用，国税局（IRS）不将其视为个人住所的可扣除项目。（在租赁房产中，它们可以作为经营费用扣除。）

2. 错过特殊摊派税的基准调整。 如果你为社区下水道升级支付了 5,000 美元的特殊摊派税（Special Assessment），你不能扣除它——但你应该将其添加到房屋的成本基准（Cost Basis）中。当你出售房屋时，这 5,000 美元会减少你的应纳税收益。

3. 在错误的年份申报税款。 房产税在你支付的年份扣除，而不是在征收的年份。你在 2027 年 1 月支付的 2026 年 12 月账单属于你的 2027 年申报表。

4. 遗漏结清时的比例分配税费。 你的 HUD-1 或结清披露（Closing Disclosure）显示了买卖双方之间的房产税调整。这些按比例分摊的金额是可扣除的，但如果你只查看年终抵押贷款对账单，很容易忽略它们。

5. 重复计算托管账户（Escrow）支付。 如果你的抵押贷款服务商在托管账户中持有房产税，你只能扣除该年度实际支付给税务机关的金额——而不是你存入托管账户的金额。查看你的 1098 表格或年终服务商声明中的实际支出金额。

6. 在标准扣除额更高时选择逐项扣除。 计算一下数字。即使 SALT 上限提高，只有当你的总逐项扣除额超过 15,750 美元或 31,500 美元的门槛时，逐项扣除才有效。

租房者选项

租房者不直接支付房产税，因此联邦扣除不适用。但许多州提供专门针对租房者的抵免或扣除，以部分抵消计入租金中的房产税：

• 加利福尼亚州 — 不可退还的租房者税收抵免
• 纽约州 — 针对中低收入租房者的房地产税抵免
• 印第安纳州、马里兰州、密歇根州、明尼苏达州等 — 各州特定的房产税退税或抵免

请查看你所在州的税务局网站或州税务软件。由于这些抵免仅在州申报表中申请，因此经常被遗漏。

战略规划：集中申报与时机选择

随着 SALT 上限的提高以及标准扣除额依然可观，一种称为集中申报 (Bunching) 的策略可以帮助处于逐项扣除边缘的纳税人。

核心思想：交替进行扣除额集中的年份。在 12 月预付 1 月的房产税账单，在同一个公历年度内进行两年的慈善捐赠，将可选的医疗程序集中安排在一起。在集中申报年，你选择逐项扣除。在非集中年，你选择标准扣除。

对于一对每年有 20,000 美元房产税、10,000 美元州所得税和 8,000 美元慈善捐赠的夫妇：

• 每年逐项扣除：38,000 美元 × 2 年 = 76,000 美元总扣除额
• 集中申报：第 1 年支付 2 年的房产税并进行 2 年的捐赠，约 58,000 美元；第 2 年采取 31,500 美元的标准扣除 = 89,500 美元总扣除额

仅仅通过调整时机，两年内就多出了 13,500 美元的扣除额。

关于预付房产税的警告：国税局仅允许扣除已**征收（Assessed）**而非仅是预期的税款。如果你的郡县尚未向你开具账单，预付并不能产生当年的扣除。

经得起审计的记录保存

SALT 扣除是国税局函件审计中最常调整的项目之一，因为凭证链分布在多个地方：

• 来自抵押贷款服务商的 1098 表格，报告从托管账户支付的房产税
• 显示估值和金额的郡县税单
• 确认直接支付的注销支票或银行账单
• 购房或售房时比例分摊税费的结清单据
• HOA 和特殊摊派税通知，以便你可以正确排除不可扣除的项目

常见的审计触发因素是贷款人报告的 1098 表格与你的表 A（Schedule A）金额不符。提取 1098 表格，核实房产税行，除非你有证明显示你直接支付了额外金额，否则请在申报表中使用该准确数字。

从年初开始保持良好的记账习惯——特别是对于任何拥有租赁房产的人来说——会让这种对账变得轻松。等到四月才去整理一鞋盒的收据，合法的扣除额就是这样被遗漏的。

让你的房产记录全年保持审计就绪状态

房产税抵扣青睐有条理的人：清晰的记录意味着你可以申请每一分应得的抵扣额度，并且在国税局（IRS）查询时，你能为这些数据提供有力支持。无论你拥有一套住宅还是多套租赁房产，你都需要一个能够追踪付款、区分个人与商业资产并能追溯至原始凭证的系统。

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