One post tagged with "інвестиції в нерухомість"

Операції з нерухомістю можуть становити найбільшу фінансову активність у житті сім'ї. Ця стаття пояснює, як моделювати нерухомість у Beancount. Я розглядаю нерухомість як актив, а зростання вартості будинку — як нереалізований прибуток. Крім того, іпотека моделюється як зобов'язання, а відсотки вважаються витратами.

Припустимо, пан А придбав елітний будинок за адресою 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 1 січня 2020 року за ціною 1 мільйон. Процентна ставка становить 3,0%, перший внесок — 20%, а сума кредиту — 800 000.

Створення рахунків​

По-перше, ми розглядаємо будинок як Актив. Оскільки будинок вказується як Актив, йому потрібно присвоїти одиницю виміру. У цьому випадку кількість одиниць становить лише одну, малоймовірно, що їх буде кілька, і навіть якщо це n-й будинок, ми хотіли б записати його в окремий Актив. Тобто, один будинок відповідає одному Активу, і цей Актив має особливу одиницю виміру, його значення може бути лише 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

У першому рядку ми визначили одиницю товару, що представляє будинок. У четвертому рядку ми визначили рахунок Активу, який містить одиницю товару, раніше визначену як будинок. У п'ятому рядку ми визначили рахунок для банку-кредитора. Оскільки це зобов'язання, воно належить до категорії Зобов'язань.

Купівля​

З налаштованими вище рахунками, акт купівлі будинку еквівалентний

позика грошей (борг) + витрата грошей (перший внесок) = 1 будинок в активі

Найважливішим документом при купівлі нерухомості, ймовірно, є Заява про розрахунок покупця (Buyer’s Settlement Statement), яка чітко описує рух коштів.

2020-01-01 * "Купівля будинку"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Тут ми деталізуємо операцію купівлі будинку, де гроші витікають з деяких банків (використовуються для першого внеску та інших витрат), береться кредит (додається до зобов'язань), і набувається будинок (додається до активів).

Погашення іпотеки​

На основі вищезгаданого запису про купівлю, ми наразі винні 800 000 USD. Через відсотки, і враховуючи, що всі кредити в США амортизуються рівномірно за основною сумою та відсотками, щомісячний платіж включає частину для відсотків і частину для основної суми боргу. На ранніх етапах відсотки становлять більшу частину.

Щоб записати погашення кредиту, все, що вам потрібно зробити, це перевірити виписку вашого банку-кредитора. Вам просто потрібно знати, яку частину основної суми боргу ви погашаєте щомісяця, а решта — це відсотки. Відсотки враховуються як Витрати.

2020-02-01 * "Іпотечний платіж"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Цей запис деталізує щомісячний іпотечний платіж, який віднімається з вашого спільного ощадного рахунку. Погашення основної суми зменшує зобов'язання, тоді як частина відсотків розглядається як витрати.

Зростання вартості​

Якщо ви хочете записати зростання вартості нерухомості, деякі люди створюють окремий рахунок, записуючи лише зростання вартості поточної нерухомості. Враховуючи, що вартість будинку може збільшуватися або зменшуватися, це зростання може бути негативним. Перевага цього полягає в тому, що у зведенні ваших загальних активів ці два рахунки будуть включені: один для вартості будинку на момент операції, а інший для поточного зростання вартості будинку, таким чином відображаючи реальну ціну будинку.

Я не прийняв цей метод, головним чином з наступних причин:

1. Поточна вартість будинку може бути лише оцінкою, лише для довідки, без практичної цінності. Зазвичай я можу отримати оцінку нерухомості лише на таких вебсайтах, як Redfin або Zillow, і особисто я не вважаю, що вона має високу довідкову цінність. Я також не розглядав можливість включення цих зростань вартості до загальних активів у реальному часі.
2. Особисто я вважаю, що до погашення іпотеки, якщо грошо