2 дописи з тегом "нерухомість"

Ведення успішного бізнесу в сфері нерухомості вимагає більше, ніж просто укладання угод і пошук ідеальних об'єктів для ваших клієнтів. За кожним успішним ріелтором стоїть надійна система фінансового управління, яка забезпечує організованість доходів, відстеження витрат і контроль над податками. Якщо ви професіонал у сфері нерухомості, якому важко підтримувати порядок у своїх книгах, ви не самотні – і цей посібник тут, щоб допомогти.

Унікальні фінансові виклики, з якими стикаються ріелтори​

Професіонали у сфері нерухомості мають справу з фінансовими складнощами, з якими багато інших власників малого бізнесу не стикаються. Розуміння цих викликів є першим кроком до ефективного управління ними.

Коливання доходів і грошовий потік​

На відміну від найманих працівників, ріелтори відчувають значні коливання доходів протягом року. Ви можете закрити три угоди за один місяць, а потім тижнями обходитися без чека на комісійні. Ця нерегулярність робить складання бюджету та управління грошовим потоком особливо складним завданням. Вам потрібно планувати на важкі місяці, максимізуючи при цьому вигоди від періодів високого заробітку.

Сезонний характер нерухомості посилює цю проблему. Весна та літо, як правило, приносять більше активності, тоді як зимові місяці можуть бути значно повільнішими на багатьох ринках. Це означає, що ви повинні бути стратегічними щодо заощаджень у пікові сезони, щоб покрити як бізнес-витрати, так і особисті потреби в більш спокійні часи.

Відстеження доходів на основі комісійних​

Коли ви працюєте на комісійних, кожна транзакція передбачає участь кількох сторін і потенційні розділення. Ви можете ділити комісійні зі своєю брокерською компанією, іншими агентами або членами команди. Ведення точного обліку того, хто що отримує, і коли, є важливим як для податкових цілей, так і для бізнес-планування.

Крім того, структура комісійних може відрізнятися від угоди до угоди. Деякі транзакції можуть включати реферальні збори, інші можуть мати різні домовленості про розподіл, і вам потрібно точно відстежувати все це, щоб зрозуміти свій справжній заробіток.

Управління бізнес-витратами​

Професіонали у сфері нерухомості несуть численні витрати, які підлягають вирахуванню з податку, але відстеження їх усіх вимагає старанності. До загальних витрат, які підлягають вирахуванню, належать:

Маркетинг і реклама: професійна фотографія, віртуальні тури, рекламні оголошення, кампанії в соціальних мережах, пряма поштова розсилка та ваш веб-сайт – усе це швидко складається. Ці витрати повністю підлягають вирахуванню як законні бізнес-витрати.

Пробіг і транспорт: ви постійно їздите на покази, дні відкритих дверей, перевірки та зустрічі з клієнтами. IRS дозволяє вам вираховувати бізнес-пробіг за стандартною ставкою (наразі 67 центів за милю на 2025 рік), що може призвести до значної економії податків, якщо ви точно відстежуєте свої поїздки.

Безперервна освіта: ліцензії на нерухомість вимагають постійної освіти. Плата за курси, вартість іспитів і пов'язані з ними матеріали – усе це бізнес-витрати, які підлягають вирахуванню.

Професійні збори та членство: плата за MLS, внески в асоціацію ріелторів, брокерські збори та страхування професійної відповідальності – усе це кваліфікується як витрати, які підлягають вирахуванню.

Відрахування на домашній офіс: якщо ви підтримуєте виділене місце у своєму домі виключно для використання в бізнесі, ви можете мати право на відрахування на домашній офіс, яке покриває частину вашої орендної плати або іпотеки, комунальних послуг і витрат на утримання.

Постановка та підготовка нерухомості: витрати, пов'язані з постановкою нерухомості для продажу, часто можуть бути вирахувані як бізнес-витрати, хоча це залежить від вашої конкретної домовленості з клієнтами.

Складність податків і дотримання вимог​

Як самозайнятий професіонал у сфері нерухомості, ви несете відповідальність за сплату щоквартальних податків. Пропуск цих платежів може призвести до штрафів і нарахування відсотків. Вам також потрібно буде керувати своїм податком на самозайнятість, який покриває внески до соціального забезпечення та Medicare, які зазвичай діляться з роботодавцем.

Звітність за формою 1099-NEC додає ще один рівень складності. Ви отримаєте 1099 від своєї брокерської компанії, і якщо ви платите підрядникам (наприклад, фотографам або віртуальним помічникам), вам також потрібно буде видати їм 1099.

Закон про процедури врегулювання нерухомості (RESPA) вимагає дотримання конкретних фінансових практик для запобігання шахрайству та забезпечення прозорості операцій з нерухомістю. Хоча RESPA в основному регулює послуги врегулювання, ріелтори повинні розуміти, як це впливає на виплати комісійних і вимоги щодо розкриття інформації.

Основні практики фінансового управління​

Впровадження надійних фінансових звичок зараз заощадить вам стрес і гроші в довгостроковій перспективі.

Розділіть особисті та ділові фінанси​

Відкрийте спеціальний бізнес-рахунок і використовуйте його виключно для операцій, пов'язаних з нерухомістю. Це розділення спрощує ведення бухгалтерського обліку, полегшує підготовку податків і забезпечує юридичний захист, якщо ваш бізнес коли-небудь буде перевірено або залучено до судового процесу.

Подумайте про те, щоб отримати бізнес-кредитну картку для бізнес-витрат. Це створює чіткий слід документів і може забезпечити додаткові переваги, як-от бали винагороди за ваші бізнес-витрати.

Впровадьте надійну систему відстеження​

Виберіть метод відстеження доходів і витрат, який ви дійсно будете використовувати послідовно. Варіанти варіюються від простих електронних таблиць до комплексного бухгалтерського програмного забезпечення. Ключем є послідовність – відстежуйте кожну транзакцію, незалежно від того, наскільки вона мала.

Для відстеження пробігу використовуйте спеціальний додаток, який використовує GPS для автоматичного запису ваших поїздок. Ведення журналів пробігу вручну займає багато часу, і про це легко забути, але програми роблять цей процес безперебійним.

Ведіть детальну документацію​

Зберігайте квитанції, рахунки-фактури та документацію для кожної бізнес-витрати. IRS вимагає підтвердження для відрахувань, а хороші записи захищають вас у разі перевірки. Зберігайте документи в електронному вигляді з хмарним резервним копіюванням, щоб запобігти втраті.

Для великих покупок або незрозумілих категорій витрат робіть нотатки про ділову мету. Цей контекст допомагає пізніше, коли ви готуєте податки або переглядаєте свої фінанси.

Відкладайте гроші на податки​

Поширеною помилкою серед нових професіоналів у сфері нерухомості є витрачання всіх своїх чеків на комісійні, не відкладаючи гроші на податки. Як правило, резервуйте 25-30% свого доходу на податкові зобов'язання, включаючи як податок на прибуток, так і податок на самозайнятість.

Негайно перекажіть ці гроші на окремий ощадний рахунок, призначений для податків. Таким чином, у вас не буде спокуси витратити їх, і ви будете готові до сплати щоквартальних податків.

Сплачуйте щоквартальні розрахункові податки​

IRS вимагає від самозайнятих осіб сплачувати щоквартальні розрахункові податки, якщо вони очікують заборгованості понад 1000 доларів податків за рік. Ці платежі мають бути сплачені 15 квітня, 15 червня, 15 вересня та 15 січня.

Розрахуйте свої розрахункові податки на основі вашого очікуваного річного доходу або використовуйте податкові зобов'язання за попередній рік як безпечну гавань. Пропуск цих платежів призводить до штрафів, тому встановіть нагадування задовго до кожної дати.

Регулярно переглядайте свої фінанси​

Заплануйте щомісячні фінансові перевірки, щоб оцінити свої доходи, витрати та прогрес у досягненні своїх цілей. Ця регулярна увага допомагає вам виявляти проблеми на ранній стадії, визначати моделі витрат і приймати обґрунтовані бізнес-рішення.

Під час цих перевірок звіряйте виписки з банку, класифікуйте будь-які незрозумілі транзакції та переконайтеся, що всі доходи були належним чином зафіксовані.

Максимізація податкових відрахувань​

Розуміння доступних податкових пільг може значно зменшити ваш податковий тягар.

Відрахування кваліфікованого доходу бізнесу​

Багато самозайнятих професіоналів у сфері нерухомості мають право на відрахування кваліфікованого доходу бізнесу (QBI), що дозволяє вираховувати до 20% вашого кваліфікованого доходу бізнесу. Це відрахування може призвести до значної економії податків, але воно має обмеження щодо доходу та складні правила.

Проконсультуйтеся з податковим фахівцем, щоб визначити свою правомочність і переконатися, що ви правильно розраховуєте відрахування.

Статус професіонала з нерухомості​

Якщо ви відповідаєте певним критеріям IRS щодо часу, витраченого на участь у діяльності з нерухомості, ви можете претендувати на статус "професіонала з нерухомості" для податкових цілей. Це позначення може надати значні податкові переваги, особливо пов'язані з обмеженнями збитків від пасивної діяльності.

Вимоги є суворими: ви повинні витрачати понад 750 годин на рік на діяльність з нерухомості та більше половини свого робочого часу на нерухомість. Детальні журнали обліку часу мають важливе значення для підтвердження цього статусу.

Пенсійні внески​

Як самозайнята особа, ви можете скористатися пенсійними планами, розробленими для власників малого бізнесу, такими як SEP IRA або Solo 401(k). Ці плани дозволяють вносити значно більше, ніж традиційні IRA, зменшуючи при цьому ваш оподатковуваний дохід.

Наприклад, SEP IRA дозволяє вносити до 25% вашого чистого доходу від самозайнятості з максимумом 69 000 доларів США на 2025 рік. Ці внески підлягають вирахуванню з податків і зростають з відстроченням сплати податків.

Поширені фінансові помилки, яких слід уникати​

Вчіться на чужих помилках, щоб підтримувати свій бізнес з нерухомості фінансово здоровим.

Змішування особистих і ділових витрат​

Використання вашого особистого рахунку для ділових витрат (або навпаки) створює кошмар з ведення бухгалтерського обліку і може викликати тривогу під час перевірки. Підтримуйте суворе розділення між особистими та діловими фінансами.

Нехтування відстеженням дрібних витрат​

Ті 5 доларів за паркування та 10 доларів за харчування складаються протягом року. Дрібні витрати легко пропустити, але в сукупності вони становлять значні відрахування. Відстежуйте все.

Очікування податкового сезону​

Не чекайте до березня або квітня, щоб організувати свої фінансові записи. До того часу ви забудете важливі деталі та будете намагатися знайти квитанції. Залишайтеся в курсі свого бухгалтерського обліку протягом року.

Недооцінка податкових зобов'язань​

Багато ріелторів недооцінюють, скільки вони будуть винні у вигляді податків, особливо в перший прибутковий рік. Це може призвести до неприємних сюрпризів і фінансового стресу. Завжди помиляйтеся в бік відкладання більшої суми на податки, а не меншої.

Не звертатися за професійною допомогою​

Хоча ви можете самостійно керувати основним бухгалтерським обліком, податкові закони для професіоналів у сфері нерухомості є складними і часто змінюються. Вартість найму кваліфікованого податкового фахівця зазвичай компенсується додатковими відрахуваннями, які вони знаходять, і штрафами, яких вони допомагають вам уникнути.

Планування довгострокового успіху​

Фінансове управління – це не лише виживання в податковий сезон, це побудова сталого, прибуткового бізнесу.

Створіть фонд надзвичайних ситуацій​

Прагніть заощадити 3-6 місяців ділових та особистих витрат у легкодоступному фонді надзвичайних ситуацій. Ця подушка захищає вас у періоди спаду і дає вам спокій, щоб зосередитися на розвитку свого бізнесу, а не на стресі через гроші.

Інвестуйте в зростання свого бізнесу​

Відкладіть частину свого доходу на розвиток бізнесу. Це може включати оновлення ваших маркетингових матеріалів, інвестування в кращі технології, проходження курсів підвищення кваліфікації або наймання допоміжного персоналу. Стратегічні інвестиції у ваш бізнес можуть прискорити ваше зростання та потенціал доходу.

Відстежуйте ключові показники ефективності​

Відстежуйте показники, які мають значення для успіху вашого бізнесу, такі як середній розмір комісійних за транзакцію, коефіцієнти конверсії, витрати на залучення клієнтів і рентабельність маркетингових інвестицій. Ці цифри розповідають історію здоров'я вашого бізнесу та керують стратегічними рішеннями.

Плануйте вихід на пенсію​

Без внесків роботодавця на відповідність 401(k), ви несете виключну відповідальність за своє пенсійне планування. Зробіть пенсійні заощадження пріоритетом, автоматизувавши внески на свій пенсійний рахунок. Ваше майбутнє "я" подякує вам.

Висновок​

Фінансове управління може бути не найцікавішою частиною роботи ріелтором, але воно абсолютно необхідне для довгострокового успіху. Запроваджуючи надійні системи, старанно відстежуючи свої доходи та витрати, дотримуючись податкових зобов'язань і плануючи стратегічно, ви створите міцну фінансову основу для свого бізнесу з нерухомості.

Пам'ятайте, що час, який ви інвестуєте у фінансове управління, приносить дивіденди у вигляді зменшення стресу, нижчих податкових рахунків і кращих бізнес-рішень. Незалежно від того, чи керуєте ви своїми фінансами самостійно, чи працюєте з професіоналами, зробіть фінансове управління пріоритетом у своїй практиці нерухомості.

Найуспішніші ріелтори не просто чудово знаходять нерухомість – вони також вміють керувати бізнесом з нерухомості. Почніть впроваджувати ці практики вже сьогодні, і ви будете на шляху до побудови процвітаючого, фінансово здорового бізнесу з нерухомості.

Операції з нерухомістю можуть становити найбільшу фінансову активність у житті сім'ї. Ця стаття пояснює, як моделювати нерухомість у Beancount. Я розглядаю нерухомість як актив, а зростання вартості будинку — як нереалізований прибуток. Крім того, іпотека моделюється як зобов'язання, а відсотки вважаються витратами.

Припустимо, пан А придбав елітний будинок за адресою 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 1 січня 2020 року за ціною 1 мільйон. Процентна ставка становить 3,0%, перший внесок — 20%, а сума кредиту — 800 000.

Створення рахунків​

По-перше, ми розглядаємо будинок як Актив. Оскільки будинок вказується як Актив, йому потрібно присвоїти одиницю виміру. У цьому випадку кількість одиниць становить лише одну, малоймовірно, що їх буде кілька, і навіть якщо це n-й будинок, ми хотіли б записати його в окремий Актив. Тобто, один будинок відповідає одному Активу, і цей Актив має особливу одиницю виміру, його значення може бути лише 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

У першому рядку ми визначили одиницю товару, що представляє будинок. У четвертому рядку ми визначили рахунок Активу, який містить одиницю товару, раніше визначену як будинок. У п'ятому рядку ми визначили рахунок для банку-кредитора. Оскільки це зобов'язання, воно належить до категорії Зобов'язань.

Купівля​

З налаштованими вище рахунками, акт купівлі будинку еквівалентний

позика грошей (борг) + витрата грошей (перший внесок) = 1 будинок в активі

Найважливішим документом при купівлі нерухомості, ймовірно, є Заява про розрахунок покупця (Buyer’s Settlement Statement), яка чітко описує рух коштів.

2020-01-01 * "Купівля будинку"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Тут ми деталізуємо операцію купівлі будинку, де гроші витікають з деяких банків (використовуються для першого внеску та інших витрат), береться кредит (додається до зобов'язань), і набувається будинок (додається до активів).

Погашення іпотеки​

На основі вищезгаданого запису про купівлю, ми наразі винні 800 000 USD. Через відсотки, і враховуючи, що всі кредити в США амортизуються рівномірно за основною сумою та відсотками, щомісячний платіж включає частину для відсотків і частину для основної суми боргу. На ранніх етапах відсотки становлять більшу частину.

Щоб записати погашення кредиту, все, що вам потрібно зробити, це перевірити виписку вашого банку-кредитора. Вам просто потрібно знати, яку частину основної суми боргу ви погашаєте щомісяця, а решта — це відсотки. Відсотки враховуються як Витрати.

2020-02-01 * "Іпотечний платіж"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Цей запис деталізує щомісячний іпотечний платіж, який віднімається з вашого спільного ощадного рахунку. Погашення основної суми зменшує зобов'язання, тоді як частина відсотків розглядається як витрати.

Зростання вартості​

Якщо ви хочете записати зростання вартості нерухомості, деякі люди створюють окремий рахунок, записуючи лише зростання вартості поточної нерухомості. Враховуючи, що вартість будинку може збільшуватися або зменшуватися, це зростання може бути негативним. Перевага цього полягає в тому, що у зведенні ваших загальних активів ці два рахунки будуть включені: один для вартості будинку на момент операції, а інший для поточного зростання вартості будинку, таким чином відображаючи реальну ціну будинку.

Я не прийняв цей метод, головним чином з наступних причин:

1. Поточна вартість будинку може бути лише оцінкою, лише для довідки, без практичної цінності. Зазвичай я можу отримати оцінку нерухомості лише на таких вебсайтах, як Redfin або Zillow, і особисто я не вважаю, що вона має високу довідкову цінність. Я також не розглядав можливість включення цих зростань вартості до загальних активів у реальному часі.
2. Особисто я вважаю, що до погашення іпотеки, якщо грошо