Ви, ймовірно, бачили цю рекламу: гарантовані державою прибутки у 16, 18, навіть 36 відсотків, забезпечені нерухомістю, доступні кожному, хто має кілька тисяч доларів і номер учасника торгів. Інвестування в податкові застави звучить як лазівка, яку фінансова індустрія забула закрити. Ця реклама не зовсім неправдива — статути штатів справді встановлюють такі ставки — але вона замовчує динаміку аукціонів, яка збиває більшість застав до однозначних чисел, періоди викупу, які заморожують ваші гроші на роки, та податковий рахунок, що надходить, коли застава нарешті виплачується. Цей посібник охоплює те, як насправді працюють продажі податкових застав і податкових актів, чого варті заявлені ставки після конкуренції, на скільки часу задіяний ваш капітал і як IRS розглядає кожен зароблений вами долар.
Податкові застави проти податкових актів: дві різні речі, які ви купуєте
Коли власник нерухомості перестає сплачувати податок на майно, округу все одно потрібні гроші для шкіл, доріг та служб екстреної допомоги. Замість чекати округ продає своє право вимоги інвесторам. Що саме він продає, залежить від штату.
У штаті з податковими заставами — Флорида, Аризона, Іллінойс, Нью-Джерсі, Айова, Колорадо та інші — округ продає сертифікат податкової застави. Ви сплачуєте прострочені податки від імені власника, а натомість отримуєте заставу першої черги на нерухомість плюс право стягувати встановлену законом процентну ставку, коли власник викуповує. Ви не володієте нерухомістю. Ви володієте правом вимоги, яке сплачується раніше за майже все інше, включно з іпотекою.
У штаті з податковими актами — Каліфорнія, Техас, Джорджія, Пенсильванія, Нью-Йорк та інші — округ продає сам акт на аукціоні. Переможець торгів отримує право власності (з урахуванням, у кількох штатах, періоду викупу після продажу, протягом якого колишній власник ще може повернути нерухомість, сплативши вам назад плюс штраф). Тут немає потоку відсотків; ваш прибуток походить від купівлі нерухомості нижче ринкової вартості.
Кілька штатів є гібридними. Флорида спочатку продає сертифікати застав, але після двох років власник невикупленого сертифіката може подати заявку на продаж податкового акта на саму нерухомість. Техас і Джорджія продають акти з правом викупу, які поводяться як застави зі штрафною ставкою протягом цього періоду. Підтвердьте, який саме інструмент продає ваш цільовий округ, перш ніж вивчати його правила — тактика застав і тактика актів — це різні ігри.
Як працює аукціон податкових застав
Більшість аукціонів перейшли в онлайн, але механіка все ще підпорядковується статуту округу. Округ публікує список прострочених платежів за тижні до продажу — номери ділянок, оціночні вартості, суми заборгованості — це ваш простір для дослідження. Ви реєструєтесь, вносите депозит і отримуєте номер учасника торгів. Потім кожна застава продається за одним із трьох форматів: зниження відсоткової ставки на торгах (Флорида, Аризона), де торги починаються зі статутного максимуму і перемагає найнижча запропонована ставка; преміальні торги (частини Нью-Джерсі, Колорадо), де перемагає найвища загальна сума понад суму застави, а премія повертається при викупі, приносячи мало відсотків або не приносячи їх зовсім; або зниження права власності чи випадковий відбір (Айова та деякі менші юрисдикції) за фіксованою ставкою. Переможці зазвичай платять протягом 24–72 годин і отримують сертифікат.
Формат має величезне значення, бо він визначає, чи є статутна ставка вашим прибутком, чи лише відправною точкою перегонів донизу. У штатах зі зниженням відсоткової ставки інституційні покупці з автоматизованим програмним забезпеченням для торгів рутинно збивають ставки переможців до частки від заявленого числа. Виграшні застави під 0,25–5 відсотків у Флориді, під 0 відсотків у Нью-Джерсі та Іллінойсі і під 1–2 відсотки в Аризоні — усе це звичайні результати на конкурентних продажах. Статут встановлює стелю; аукціон встановлює ваш прибуток.
Статутні ставки: що обіцяє закон і що дають аукціони
Ось заявлені ставки, які цитують інвестори, за штатами, з контекстом, який реклама пропускає:
- Флорида: до 18 відсотків, знижується на аукціоні, 2-річний викуп. Найконкурентніший ринок у країні; очікуйте низькі однозначні числа на привабливих заставах.
- Аризона: до 16 відсотків, знижується на аукціоні, 3-річний викуп. Продажі у метрополії Фінікса все ще приваблюють інтенсивні торги.
- Іллінойс: 18 відсотків за 6-місячний період (часто цитується як до 36 відсотків річних), 2–3-річний викуп, зі штрафними торгами в окрузі Кук.
- Айова: 24 відсотки фіксовано (2 відсотки на місяць), приблизно 21-місячний викуп. Без торгів за ставкою — усі отримують однакову ставку.
- Нью-Джерсі: до 18 відсотків, знижується на аукціоні, 2-річний викуп, з преміальними торгами, які можуть залишити частину ваших грошей без жодного прибутку.
- Колорадо: на 9 процентних пунктів вище облікової ставки ФРС, плаваюча разом з монетарною політикою.
- Техас: штраф 25 відсотків у разі викупу протягом першого року, що зростає до 50 відсотків на другому році для homestead і сільськогосподарської нерухомості. Це штраф, а не річна ставка — вражаюче на 6-місячному обороті, звичайне за повний термін.
- Джорджія: штраф 20 відсотків за перший рік з 12-місячним періодом викупу.
З цієї таблиці випливають два уроки. По-перше, найвищі статутні ставки приваблюють найбільшу конкуренцію, яка найсильніше стискає фактичні прибутки — розрив між стелею та рівноважною ставкою найширший саме там, де стеля найвища. По-друге, штати зі штрафами (Техас, Джорджія) можуть давати приголомшливі річні прибутки на швидких викупах: штраф 25 відсотків, зароблений за три місяці, у річному вимірі набагато перевищує будь-який штат з процентною ставкою. Але штраф, зароблений за повний період викупу, у річному вимірі становить щось набагато скромніше, і ви не контролюєте терміни.
Періоди викупу: ваші гроші заблоковані довше, ніж ви думаєте
Період викупу — це вікно, протягом якого власник нерухомості може повернути чисте право власності, сплативши вам суму застави плюс відсотки, штрафи та збори. Протягом цього вікна ваш капітал задіяний — ви не можете легко продати більшість сертифікатів, і немає вторинного ринку з чимось подібним до ліквідності фондового ринку.
Типові періоди викупу включають 2 роки у Флориді та Нью-Джерсі, 3 роки в Аризоні, 2–3 роки в Іллінойсі, близько 21 місяця в Айові, 12 місяців у Джорджії, а в Техасі 6 місяців для більшості нерухомості, але 2 роки для homestead і сільськогосподарських земель.
Плануйте свої гроші з розрахунку на максимум, а не на середнє. Більшість застав викуповуються — багато рано, що підвищує річні прибутки, але змушує постійно реінвестувати. Застави, які не викуповуються, непропорційно часто стосуються проблемної нерухомості: найдовші у вирішенні, найдорожчі для стягнення. Оцінюйте кожну заставу так, ніби гроші зникли на весь період.
Ще одна пастка з термінами: у більшості штатів із заставами ви зобов'язані сплачувати наступні податки — рахунки за податок на майно, що настають у пізніші роки, поки ви тримаєте сертифікат. Сплатіть їх — і вони додаються до вашої суми викупу, зазвичай приносячи ту саму ставку; не сплатіть — і округ може продати нову заставу комусь іншому, поставивши під загрозу вашу позицію. Це означає, що сертифікат на $2,000 може вимагати ще кілька тисяч доларів подальших платежів протягом багаторічного утримання. Бюджетуйте загальний обсяг exposure, а не ціну аукціону.
Шлях від застави до акта: стягнення — це виняток, а не план
Новачки часто купують застави, сподіваючись стягнути дешеву нерухомість. Досвідчені інвестори купують застави, сподіваючись бути викупленими з відсотками. Шлях стягнення існує, але він повільний, дорогий і невизначений:
- Ви маєте перечекати повний період викупу, перш ніж щось починати — три роки задіяного капіталу в Аризоні.
- Потім ви подаєте заявку на податковий акт або позов про стягнення, залежно від штату. У Флориді власники сертифікатів подають заявку на продаж податкового акта, де нерухомість знову виставляється на аукціон і ви маєте торгуватися з громадськістю, щоб залишити її собі. У штатах із судовим стягненням ви наймаєте адвоката і подаєте до суду, що займає місяці й коштує тисячі.
- Отриманий акт рідко буває чистим. Податкові акти рутинно несуть дефекти титулу, які ускладнюють отримання страхування титулу. Більшість інвесторів мають подати позов про встановлення права власності — ще один позов, ще кілька тисяч доларів, ще кілька місяців — перш ніж нерухомість можна буде продати за повною вартістю.
- Деякі обтяження зберігаються. IRS зазвичай отримує 120 днів після продажу, щоб викупити нерухомість, обтяжену федеральною податковою заставою. Екологічне забруднення, застави за порушення будівельних норм і спеціальні збори також можуть зберегтися або перейти на вас як на нового власника.
Стягнення — це юридичний проєкт з юридичними витратами, і застави, варті стягнення, — це ті, чию нерухомість ви дослідили перед торгами — саме те дослідження, яке більшість новачків пропускає.
Продажі податкових актів: купівля нерухомості напряму
Якщо застави — це інвестиція з фіксованим доходом із юридичним хвостовим ризиком, то акти — це покупка нерухомості зі знижкою з хвостовим ризиком викупу. Ви торгуєтеся за саму нерухомість, зазвичай починаючи з суми прострочених податків плюс витрати — а на конкурентних ринках переможні ставки значно перевищують початкові. Історії про «копійки за долар» походять із сільських округів і проблемних ділянок, а не з привабливих лотів у зростаючих метрополіях.
Критична змінна — період викупу після продажу. У Техасі колишній власник homestead або сільськогосподарської нерухомості може викупити протягом 2 років (6 місяців для іншої нерухомості), сплативши вам ціну купівлі плюс штраф — 25 відсотків на першому році, 50 відсотків на другому. У Джорджії колишній власник має 12 місяців. Протягом цього вікна ви володієте нерухомістю, яку не можете безпечно покращувати, продавати з чистим титулом чи закладати. Закладіть цю неліквідність у свою ставку. У чистих штатах з актами без викупу після продажу, як більша частина Каліфорнії та Пенсильванії, продаж є остаточним, коли падає молоток — і таким самим є ваше право власності на кожну проблему, яку несе ділянка.
Ризики, які реклама пропускає
Пройдіться цим списком, перш ніж реєструватися на будь-який аукціон:
Нічого не варте забезпечення. Застава хороша лише настільки, наскільки хороша нерухомість за нею. Ділянки без виходу, смужки біля шосе, забруднені лоти та занедбані споруди — усе це з'являється у списках прострочених платежів. Якщо власник відмовляється від податкового рахунку на $1,800 за ділянку, оцінену в $40,000, запитайте, що власник знає такого, чого не знає оцінка.
Конкуренція, що стискає прибутки до нуля. На кожному великому ринку фонди та професійні покупці виставляють тисячі застав за продаж із програмним забезпеченням і перевагами масштабу. Ваша перевага не в швидкості — вона у вибірковості: менші округи, незвичайні застави та ділянки, які фільтри масових покупців відкидають.
Наступні податки та зростання витрат. Збори за реєстрацію, витрати на due diligence, подальші податкові платежі та юридичні збори — усе це тягне заявлену ставку вниз. Застава на $1,500 під 10 відсотків, яка вимагає $3,000 наступних податків і $400 зборів, — це не інвестиція під 10 відсотків на ваш загальний капітал.
Затримки через банкрутство. Якщо власник подає заяву про банкрутство, автоматичне зупинення заморожує стягнення та звернення стягнення, поки триває справа. Ви все ще маєте забезпечену вимогу, але ваш графік щойно став графіком суду з банкрутства.
Федеральні застави та право IRS на викуп. Нерухомість, обтяжена федеральною податковою заставою, несе 120-денне право IRS на викуп після податкового продажу. Муніципальні застави комунальних служб, застави за знесення та екологічна відповідальність можуть повністю зберегтися після продажу. Пошук титулу перед торгами не є опціональним.
Невикуплені застави, з яких ви не можете вийти. Якщо застава не викуповується, а стягнення не має економічного сенсу, деякі юрисдикції дозволяють сертифікату просто закінчитися — і вашим інвестиціям разом з ним. Знайте правила закінчення терміну дії у вашому штаті, перш ніж торгуватися.
Як IRS оподатковує ваші прибутки
Дохід від податкових застав повністю оподатковується, і новачки послідовно недооцінюють це при плануванні. Правила в загальних рисах:
Відсотки — це звичайний дохід. Частина викупу у вигляді відсотків оподатковується як банківський відсоток — за вашою звичайною граничною ставкою, а не за ставками на приріст капіталу. Звітуйте про це як про процентний дохід у своїй декларації. Якщо платник (зазвичай округ) сплачує вам $10 або більше відсотків протягом року, він має надіслати вам Form 1099-INT, але поріг звітності не змінює поріг оподатковуваності: усі відсотки оподатковуються, незалежно від того, чи отримуєте ви форму. Відстежуйте викупи самостійно, а не покладайтеся на паперову роботу округу, якість якої дуже різниться.
Штрафи зазвичай теж звичайний дохід. Штраф 25 відсотків у Техасі та штраф 20 відсотків у Джорджії економічно функціонують як відсотки — компенсація за користування вашими грошима — і зазвичай оподатковуються як звичайний дохід у рік їх отримання.
Премії — це повернутий капітал, а не дохід. Премія, яку ви запропонували понад суму застави, повертається вам при викупі без податкових наслідків (ви просто отримуєте свої власні гроші назад), хоча будь-які відсотки, зароблені самою премією, оподатковуються.
Стягнення змінює вашу податкову математику. Якщо ви стягуєте і забираєте нерухомість, ваша базова вартість зазвичай включає суму застави, сплачені вами наступні податки та витрати на стягнення. Коли ви згодом продаєте, прибуток зазвичай є приростом капіталу — короткостроковим чи довгостроковим, залежно від вашого періоду утримання після придбання. Зберігайте кожен чек від купівлі до продажу; відновлення бази через роки за записами округу — це жах.
Збитки обмежені. Якщо сертифікат закінчується нічого не вартим, збиток зазвичай є збитком капіталу, з урахуванням річного ліміту в $3,000 проти звичайного доходу. Ця асиметрія — прибутки оподатковуються як звичайний дохід, збитки обмежуються як збитки капіталу — ще одна причина оцінювати консервативно.
Державні податки застосовуються зверху. Більшість штатів також оподатковують відсотки за заставами як звичайний дохід, і застави з іншого штату можуть створити зобов'язання щодо подання декларації у штаті-джерелі. Підтвердьте з CPA перед своїм першим аукціоном з іншого штату.
Пенсійні рахунки змінюють картину. Деякі інвестори купують застави в межах self-directed IRA, де відсотки накопичуються з відстрочкою або без оподаткування — але правила заборонених операцій, ризик UBIT, комісії за зберігання та складність фінансування наступних податків зсередини рахунку роблять це територією для фахівців.
Контрольний список due diligence перед торгами
Професіонали відкидають переважну більшість того, що розглядають. Для кожної застави чи акта у вашому списку:
- Переконайтеся, що нерухомість існує і до неї можна дістатися. Перевірте супутникові зображення та підтвердьте законний доступ — ділянка, оточена приватною власністю без сервітуту, може бути майже непродаваною.
- Проведіть пошук титулу. Визначте іпотеки, федеральні податкові застави, судові рішення та вимоги HOA і порушень будівельних норм. Знайте, які з них зберігаються після податкового продажу у вашому штаті.
- Перевірте заселеність і стан. Заселена нерухомість може означати процедуру виселення після стягнення; споруда може коштувати менше за витрати на знесення.
- Перевірте екологічний статус і зонування. Забруднена земля та ділянки, непридатні для забудови, — класичні пастки податкових продажів, а екологічна відповідальність може переслідувати власника.
- Оцінюйте консервативно. Використовуйте порівнянні продажі, а не оціночну вартість. Прорахуйте негативний сценарій: скільки це коштує, якщо ви врешті станете власником?
- Змоделюйте повний прибуток. Ціна аукціону плюс збори плюс очікувані наступні податки плюс резерв на витрати стягнення, проти реалістичної рівноважної ставки — не статутного максимуму — за повний період викупу.
- Прочитайте правила округу. Процедури викупу, зобов'язання щодо наступних податків і графіки зборів різняться за округами, не лише за штатами.
Тримайте свій портфель застав організованим з першого дня
Портфель застав — це інвестиція з інтенсивним бухгалтерським обліком: десятки сертифікатів по округах і штатах, кожен з власною ціною купівлі, ставкою, годинником викупу, графіком наступних податків і слідом зборів. Інвестори, які обпікаються під час сплати податків, рідко ті, хто має погані застави — це ті, хто не може відновити через два роки, який чек викупу містив скільки основної суми проти скільки відсотків.
Відстежуйте кожен сертифікат як окрему позицію: дату та суму купівлі, статутну та фактичну ставку, кінцевий термін викупу, кожен наступний податковий платіж і кожен збір. Коли надходить викуп, негайно розділіть його на повернення капіталу та оподатковувані відсотки — цей поділ і є вашою податковою декларацією, і чек округу на загальну суму не зробить його за вас. Документація Beancount показує, як моделювати активи, дебіторську заборгованість і процентний дохід як транзакції у простому тексті, які ви можете перевірити рядок за рядком, — саме така структура потрібна портфелю застав у кількох округах.
Спростіть свій облік податкових застав
Коли ви будуєте портфель сертифікатів застав по округах і календарях викупу, збереження бази кожної позиції, наступних податків і поділу відсотків в одному послідовному реєстрі — це те, що перетворює хорошу стратегію аукціону на чисті податкові декларації. Beancount.io пропонує бухгалтерський облік у простому тексті, який дає вам повну прозорість і контроль над вашими фінансовими даними — жодних чорних скриньок, жодної залежності від постачальника. Почніть безкоштовно і побачте, чому розробники та фінансові фахівці переходять на бухгалтерський облік у простому тексті.
