Спільна власність (Tenancy in Common): як спільно володіти обмінною нерухомістю, не створивши випадково партнерство

Ви щойно продали орендований будинок, і відлік часу для вашого обміну за статтею 1031 уже почався: 45 днів на ідентифікацію замісної нерухомості, 180 днів на закриття угоди. Проблема в тому, що ваших надходжень вистачає лише на частину того професійно керованого комерційного об'єкта, який ви насправді хотіли б мати. Партнер пропонує об'єднати гроші з вами — але ось пастка, якої більшість учасників обміну ніколи не передбачають. Якщо IRS вирішить, що ваша спільна власність насправді є партнерством, ваш обмін зазнає невдачі вже на самій кваліфікації, і кожен долар приросту вартості, який ви вважали відстроченим, стане оподатковуваним у році продажу.

Спільна власність, яку зазвичай скорочують до TIC, — це форма володіння, створена саме для такої ситуації. Кожен співвласник володіє прямою, оформленою в deed, неподільною дробовою часткою в самій нерухомості — а не часткою в юридичній особі, яка володіє нерухомістю. Саме ця відмінність і вирішує все за статтею 1031, яка прямо виключає частки в партнерстві з пільгового режиму like-kind. Побудуйте структуру правильно — і дробова частка може кваліфікуватися як замісна нерухомість. Дозвольте домовленості дрейфувати в бік спільної підприємницької діяльності — і ви володієте часткою в партнерстві, вдягненою в костюм TIC, яка не дає права ні на що.

Цей посібник пояснює, що таке володіння TIC, чому учасники обміну його використовують, 15 умов, які Revenue Procedure 2002-22 встановлює для отримання рішення IRS, і повсякденні помилки, які руйнують кваліфікацію.

Що насправді означає спільна власність​

Спільна власність — це один з базових способів, якими двоє або більше осіб можуть володіти майном разом згідно з законодавством штату. Кожен співвласник володіє неподільною дробовою часткою в усьому майні. Неподільна означає, що жоден власник не може вказати на конкретне крило будівлі та назвати його своїм: власник 25 відсотків володіє чвертю кожного квадратного фута, кожного долара оренди та кожного ремонту даху.

Кілька особливостей відрізняють TIC від інших поширених форм спільного володіння:

• Нерівні частки допустимі. На відміну від joint tenancy, яка вимагає рівних часток, власники TIC можуть мати 40, 30, 20 і 10 відсотків або будь-який поділ, зафіксований у deed.
• Немає права на переживання (right of survivorship). Коли співвласник помирає, його частка переходить до спадкоємців або за заповітом — а не автоматично до співвласників, що залишилися живими.
• Незалежні права на передачу. Кожен власник зазвичай може продати, закласти або подарувати свою частку без дозволу, хоча угода про спільну власність і кредитор зазвичай встановлюють умови.
• Окрема податкова звітність. Кожен власник звітує про свою частку оренди, витрат і амортизації. Немає звітності юридичної особи.

Останній пункт — це те, де криються податкові ставки. Якщо співвласники починають діяти як бізнес — спільні банківські рахунки, спільна комерційна назва, централізований контроль — IRS може перекваліфікувати домовленість як партнерство для цілей федерального оподаткування, незалежно від того, що написано в deed. Позначки згідно з законодавством штату не контролюють федеральну податкову кваліфікацію.

Чому учасники обміну 1031 використовують частки TIC​

Відкладений обмін за статтею 1031 супроводжується жорсткими механізмами. Ви повинні ідентифікувати замісну нерухомість протягом 45 днів після продажу, закрити угоду протягом 180 днів, використати кваліфікованого посередника для зберігання надходжень і — що критично — отримати право власності на замісну нерухомість так само, як ви володіли переданою нерухомістю. Платник податків, який володів орендованим будинком безпосередньо, не може обміняти його на частку в партнерстві, що володіє торговим центром. Закон прямо закриває ці двері.

Це правило того самого платника податків колись закривало доступ дрібнішим учасникам обміну до більших об'єктів. Ви не могли дозволити собі всю будівлю, і ви не могли купити частку в партнерстві, що нею володіє. Починаючи з кінця 1990-х, спонсори почали пакувати частки TIC як готову до купівлі замісну нерухомість: комерційна будівля, оформлена в deed на до 35 співвласників, кожен з яких купує дробову частку, розмір якої відповідає його надходженням від обміну. Покупець отримує пряме, оформлене в deed право власності на нерухомість, яке може кваліфікуватися за статтею 1031, плюс професійне управління без обов'язків орендодавця.

Частки TIC також вирішують проблему виходу з партнерства. Коли партнери в партнерстві з нерухомості не погоджуються — один хоче вийти з грошима, інший хоче обміняти на нову нерухомість — саме партнерство може розподілити неподільні частки TIC між партнерами в маневрі, який зазвичай називають drop-and-swap. Кожен колишній партнер потім обмінює (або продає) незалежно. Якщо зробити це з достатнім проміжком між розподілом і обміном, кожен власник обмінює свою власну оформлену частку. Якщо зробити це послідовно один за одним, IRS може об'єднати кроки й розглядати всю операцію як продаж партнерством.

Пастка партнерства: чому кваліфікація вирішує все​

Стаття 1031 виключає частки в партнерстві з обох сторін обміну. Саме це виключення й зумовлює існування структурування TIC. Питання, яке ставить IRS, ніколи не «як deed називає це?», а «чи ця домовленість ходить і говорить як господарюючий суб'єкт?»

Попереджувальні ознаки трактування як юридичної особи є практичними, а не теоретичними:

• Подання партнерської податкової декларації для нерухомості
• Діяльність під спільною комерційною назвою або вигаданою комерційною назвою
• Об'єднання оренди та оплата витрат зі спільного рахунку, яким власники керують разом
• Звернення одне до одного як до партнерів або учасників у документах
• Централізація реального прийняття рішень в управителя, тоді як власники лише формально схвалюють
• Настільки жорстке обмеження передачі, що жоден власник реально не може вийти

Будь-яка з цих ознак послаблює історію про спільну власність. Кілька разом можуть її потопити. І оскільки кваліфікація є тестом на основі фактів і обставин, немає контрольного списку, який гарантує безпеку — що підводить нас до найближчого до такого документа, який IRS коли-небудь публікував.

Revenue Procedure 2002-22: 15 умов для рішення​

Відмовивши кільком запитам на приватні рішення (letter ruling) щодо пропозицій TIC, IRS видав Revenue Procedure 2002-22 у 2002 році. Зрозумійте, чим цей документ є, а чим ні. Він не є безпечною гаванню (safe harbor) і сам це зазначає: він перелічує умови, за яких IRS розгляне можливість видати приватне рішення про те, що неподільна частка є спільною власністю, а не господарюючим суб'єктом. Виконання всіх 15 не гарантує сприятливого рішення чи кваліфікованого обміну, і ця процедура не може використовуватися як стандарт аудиту. Податкові консультанти використовують її як основу для структурування та перевірки документів — і не більше.

З цим застереженням, ось 15 умов простою мовою:

Право власності та кількість осіб​

1. Справжній титул TIC. Кожен співвласник володіє титулом безпосередньо як співвласник згідно з місцевим законодавством або через юридичну особу, яку не враховують для податкових цілей. Нерухомість загалом не оформлена на партнерство, корпорацію або LLC, що оподатковується як окрема юридична особа.
2. Не більше 35 співвласників. Подружня пара вважається однією особою, а спадкоємці, які разом успадковують частку одного співвласника, вважаються однією особою.

Виглядати й поводитися як співвласники, а не як компанія​

3. Жодного трактування як юридичної особи. Група не подає партнерську або корпоративну декларацію, не веде діяльність під спільною назвою та не подає своїх членів як партнерів, акціонерів або учасників.
4. Обмежена угода. Угода про спільну власність стосується самої нерухомості — голосування, утримання, право першої пропозиції, перш ніж хтось подасть на поділ, — а не створює управління у стилі юридичної особи.
5. Реальні права голосу. Великі рішення — продаж, здача в оренду, позика під заставу нерухомості, найм управителя — вимагають одностайного схвалення. Поточні питання можуть вирішуватися власниками, які мають більше половини часток.
6. Формально вільний вихід. Кожен власник може передати, поділити або закласти свою частку. Звичайні обмеження кредитора та права першої пропозиції за справедливою ринковою вартістю дозволені, але власник, який ніколи не може вийти, виглядає як заблокований партнер.

Гроші відповідають відсоткам у deed​

7. Надходження від продажу йдуть власникам. Коли нерухомість продається, загальна іпотека погашається, а решта надходить до співвласників.
8. Доходи та витрати залишаються пропорційними. Кожен власник отримує оренду та несе витрати в точній пропорції до своєї частки в deed. Якщо один власник покриває нестачу іншого, аванс має бути регресним боргом, погашеним протягом 31 дня — а не неформальною субсидією.
9. Борг також залишається пропорційним. Загальна позика, забезпечена всією нерухомістю, розподіляється між власниками за відсотком володіння.

Жодних замаскованих гарантій чи побічних бізнесів​

10. Опціони лише за справедливою ринковою вартістю. Будь-який опціон колл на частку повинен мати ціну виконання за справедливою ринковою вартістю на момент виконання, і жоден власник не може мати опціон пут проти спонсора, кредитора, управителя, орендаря або пов'язаної особи, який тихо гарантує вихід.
11. Лише орендна діяльність. Нерухомість займається лише тим, що орендодавці зазвичай роблять — утримання, ремонт, оренда, лізинг. Ведення операційного бізнесу на території або надання значних нетипових послуг штовхає домовленість до трактування як юридичної особи. Послуги, виконані агентами або пов'язаними особами, можуть бути приписані власникам.

Управитель, оренди, кредитор і спонсор на ринкових умовах​

12. Обмежений управитель. Угоди про управління поновлюються щонайменше щорічно, управитель не може також бути орендарем, чистий дохід має бути розподілений протягом трьох місяців, і — найгостріший момент — оплата управителя не може залежати від доходу або прибутку нерухомості.
13. Реальні оренди. Орендна плата має бути добросовісною за справедливою ринковою вартістю, а не формулами, прив'язаними до чистого доходу, грошового потоку або зростання капіталу.
14. Незалежний кредитор. Кредитор не може бути пов'язаний зі співвласником, спонсором, управителем або орендарем згідно з правилами процедури щодо пов'язаних осіб.
15. Економіка спонсора за справедливою вартістю. Ціна купівлі та кожна комісія спонсора повинні відображати справедливу ринкову вартість і не можуть бути прив'язані до доходу або прибутку нерухомості.

Зверніть увагу на закономірність, що проходить через умови з 8 по 15: усе має бути пропорційним, за ринковими ставками та незалежним від прибутковості. Щойно економіка схиляється до винагородження когось за результативність або захисту когось від ризику, домовленість починає відгонити спільним підприємством.

Як учасники обміну зазвичай ламають структуру​

Умови вище описують добре побудовану пропозицію. Більшість невдач кваліфікації походить від звичайної поведінки після закриття угоди, а не від початкових документів:

• Подання форми 1065. Ніщо так не говорить «ми партнерство», як партнерська декларація. Кожен власник TIC звітує про свою частку оренди та витрат у власній Schedule E. Спільна декларація може зруйнувати ретельне структурування одним поданням.
• Ведення одного спільного рахунку. Збирання всіх орендних чеків на спільний рахунок і оплата рахунків з нього виглядає як об'єднані бізнес-операції. Пропорційна економіка означає пропорційні грошові потоки.
• Звертання одне до одного як до партнерів. Неохайні формулювання в електронних листах, побічних угодах і маркетингових матеріалах стають доказами. Власники — це співвласники, і крапка.
• Надання управителю carte blanche. Якщо управитель може рефінансувати, переукладати оренду або продавати без реального схвалення власників, положення про одностайне голосування — фікція, а одностайне голосування є одним з найясніших маркерів справжньої спільної власності.
• Винагорода на основі прибутку. Управитель або спонсор, якому платять відсоток від чистого грошового потоку, не відповідає умові 12 уже на своїй поверхні. Комісії мають бути фіксованими або прив'язаними до валової оренди за ринковими ставками.
• Блокування виходів. Обмеження на передачу, жорсткіші за звичайне право першої пропозиції, свідчать, що група, а не окрема особа, контролює інвестицію.
• Поспішний drop-and-swap. Розпуск партнерства на частки TIC за кілька днів до обміну запрошує IRS об'єднати кроки. Дайте володінню TIC «визріти», задокументуйте незалежний інвестиційний намір і дозвольте кожному власнику приймати власні рішення щодо обміну.

Якщо ви купуєте частку в спонсорованій пропозиції TIC, прочитайте угоду про управління та умови фінансування, перш ніж читати брошуру. Комісії спонсора, пов'язані кредитори та дискреція управителя — саме там пропозиції тихо відхиляються від умов рішення.

Звітування про вашу частку: бухгалтерія, яка доводить спільну власність​

Чисті книги виконують подвійну функцію для власника TIC. Вони забезпечують правильність вашої податкової звітності, і вони є паперовим слідом, який показує, що ви діяли як незалежний співвласник, а не як партнер.

Кожен власник відстежує свою частку: свій відсоток валової оренди, свій відсоток операційних витрат, свою частку загального боргу та свою власну базу, що амортизується. Амортизація заслуговує особливої уваги — ваша база, дата введення в експлуатацію та попередня амортизація переданої нерухомості (зменшена на будь-який отриманий boot) переносяться в розрахунок обміну, і лише ваша частка бази замісної нерухомості є вашою для амортизації. Тримайте записи про нерухомість TIC фізично окремо від будь-яких партнерських або бізнес-книг, які ви також ведете, і ніколи не змішуйте її кошти з рахунком іншої юридичної особи.

Книги власника TIC — це переважно арифметика розподілу — ті самі відсотки, застосовані до кожного орендного реєстру, податкового рахунку та страхового внеску, місяць за місяцем. Запис цих розподілів як явних, перевірюваних проводок у реєстрі під контролем версій означає, що ви можете показати своєму бухгалтеру, а якщо колись дійде до цього — і перевіряючому, точно, як кожен долар слідував за deed. Документація Beancount покроково розповідає про відстеження кількох об'єктів нерухомості.

Під час податкової звітності опирайтеся будь-яким пропозиціям — від налаштувань програмного забезпечення до доброзичливих співвласників — подати єдину декларацію для нерухомості. Одна форма 1065 з вашим ім'ям — це найдорожча канцелярська помилка, яку може зробити власник TIC.

TIC проти DST: яка дробова структура підходить?​

Відколи IRS видав Revenue Ruling 2004-86, Delaware Statutory Trust значною мірою перебрав на себе ринок заздалегідь упакованих дробових часток. DST — це траст, який володіє нерухомістю; інвестори володіють бенефіціарними частками, які рішення розглядає як прямі частки в нерухомості для цілей статті 1031. Варто порівняти ці дві структури, перш ніж зобов'язуватися:

Компроміс — контроль проти зручності. TIC залишає вас справжнім власником зі справжніми голосами — а тому кредитори ретельно перевіряють кожного співвласника і тому один незгодний може заблокувати продаж. DST обмінює весь контроль на простоту і дружність до кредиторів. Підбирайте структуру відповідно до того, наскільки залученими ви хочете бути протягом наступних п'яти-десяти років.

Контрольний список належної обачності перед покупкою​

Незалежно від того, чи частка походить від національного спонсора, чи від трьох братів і сестер, які успадковують дуплекс, пройдіться цим списком зі своїм податковим радником, перш ніж ваш період ідентифікації вичерпається:

1. Підтвердьте, що deed справді передає титул співвласника згідно із законодавством вашого штату, у відсотках, описаних у пропозиції.
2. Прочитайте угоду про спільну власність щодо голосування, передачі, поділу, позик і умов дефолту та порівняйте кожен пункт з 15 умовами вище.
3. Переконайтеся, що оренда, витрати, борг і майбутні надходження від продажу слідують відсоткам у deed — і що будь-які дозволені аванси є короткостроковими регресними позиками.
4. Відобразіть кожне повноваження, яке має управитель, як йому платять, як часто поновлюється угода та що відбувається з нерозподіленими грошима.
5. Перевірте оренди на справедливу ринкову орендну плату, кредитора на зв'язки з пов'язаними особами та комісії спонсора на прив'язку до прибутку.
6. Залучайте кваліфікованого посередника до закриття продажу переданої нерухомості та окремо підтвердьте ідентичність платника податків, строки та вимоги like-kind — кваліфікація є лише однією частиною дійсного обміну.

Дробове володіння, зроблене правильно, — один із небагатьох способів для учасника обміну середнього масштабу вийти на нерухомість інституційного рівня без відмови від пільгового режиму обміну. Ціна входу — дисципліна: пропорційні гроші, одностайні великі рішення, постачальники послуг на ринкових умовах і книги, які все це доводять.

Тримайте записи про обмін організованими з першого дня​

Коли ви переміщуєте надходження від обміну в спільно власну нерухомість, важливо вести чіткі записи про ваш відсоток володіння, розподілений дохід і витрати та частку боргу — ваші книги є частиною вашого захисту кваліфікації. Beancount.io пропонує бухгалтерію у форматі plain-text, яка дає вам повну прозорість і контроль над вашими фінансовими даними — без чорних скриньок, без прив'язки до постачальника. Почніть безкоштовно і дізнайтеся, чому розробники та фінансові фахівці переходять на plain-text бухгалтерію.