Визнання Boot згідно з розділом 1031: Готівковий Boot, іпотечний Boot та часткове відстрочення у формі 8824

Ви продали орендований дуплекс за $1 000 000, знайшли меншу замісну нерухомість за $900 000 і припустили, що угода не обкладається податком, оскільки ви назвали її «обміном за розділом 1031». Через шість місяців ваш бухгалтер вручає вам Форму 8824 із визнаним прибутком у розмірі $100 000, 25% податком на його частину та федеральним і місцевим податковими рахунками, які знищують ваш запас коштів на витрати при закритті угоди. Що сталося?

Ви активували бут (boot). І в обмінах за Розділом 1031 «бут» є найпоширенішою причиною того, чому «повністю відстрочений» обмін перетворюється на частково оподатковуваний — зазвичай через деталі, про які інвестор навіть не здогадувався запитати. Готівка, що залишилася після закриття, менша сума нової іпотеки, кілька тисяч доларів особистого майна, включеного в угоду, навіть гарантійна застава, що передається разом із будівлею. Будь-що з цього може порушити ваше відстрочення.

Цей посібник детально пояснює, як саме IRS розраховує «бут» в обміні подібними активами, коли вступає в дію часткове відстрочення, як повернення амортизації взаємодіє з «бут» та чотири правила взаємозаліку, які визначають, чи анулюють один одного ваші «зайві» готівкові кошти або борги. До кінця статті ви зможете проаналізувати будь-яку угоду за Розділом 1031 і передбачити — ще до закриття — яка частина прибутку підлягатиме оподаткуванню.

Що таке «Бут» насправді

Розділ 1031 Кодексу внутрішніх доходів дозволяє платнику податків, який обмінює нерухомість, що використовується у торгівлі, бізнесі або для інвестицій, відстрочити прибуток у тій мірі, в якій отримане майно є нерухомістю «подібного типу». Версія Розділу 1031 після 2017 року застосовується лише до нерухомості; обміни особистим майном були скасовані Законом про зниження податків і створення робочих місць.

Проте Розділ 1031(b) визначає важливий виняток: якщо, окрім подібної нерухомості, ви отримуєте «інше майно або гроші», прибуток визнається в межах суми таких грошей та справедливої ринкової вартості такого іншого майна. Це «інше майно або гроші» практики називають бут (boot).

Бут підлягає оподаткуванню. Відстрочення скасовується за принципом «долар за долар» до досягнення суми реалізованого прибутку. Важливо, що бут не дискваліфікує обмін — він просто робить його частину оподатковуваною. Ви отримуєте часткове відстрочення на решту суми.

Існує два основних види бут:

Грошовий бут (cash boot) — фактичні гроші, які ви отримуєте, плюс справедлива ринкова вартість будь-якого майна неподібного типу (автомобіль, доданий до будівлі, обладнання або навіть сертифікат акцій). Класичним прикладом є чиста готівка, отримана через кваліфікованого посередника наприкінці обміну.
Іпотечний бут (mortgage boot, також званий бут у вигляді звільнення від боргу або звільнення від зобов'язань) — зменшення ваших зобов'язань при переході від відчужуваного майна до замісного. Якщо ви позбулися боргу в $500 000, а взяли на себе лише $300 000, то $200 000 чистого звільнення від боргу розглядаються так, ніби покупець передав вам $200 000 готівкою.

Для повноти картини існує третя категорія: бут у вигляді майна неподібного типу, коли продавець замісної нерухомості додає щось, що не є нерухомим майном — акції, транспортний засіб, особисте майно. Його справедлива ринкова вартість додається до вашого бут.

Як насправді розраховується визнаний прибуток

Формула визнаного прибутку в частково оподатковуваному обміні за Розділом 1031 стає зрозумілою, якщо розділити її складові.

Спочатку розрахуйте реалізований прибуток:

Реалізований прибуток = Реалізована сума − Скоригована база відчужуваного майна

Реалізована сума включає справедливу ринкову вартість отриманого замісного майна подібного типу плюс будь-який отриманий бут, мінус будь-який сплачений бут (та витрати на обмін).

Потім застосуйте Розділ 1031(b):

Визнаний прибуток = МЕНША з величин (Реалізований прибуток, Отриманий бут)

Якщо у вас є реалізований прибуток у розмірі $300 000 і ви отримуєте $50 000 чистого бут, ви визнаєте $50 000. Якщо у вас є реалізований прибуток у $20 000 і ви якимось чином отримали $80 000 бут, ви визнаєте лише $20 000 — ви не можете визнати більше прибутку, ніж фактично маєте.

Визнаний прибуток відображається у вашій податковій декларації через Форму 8824, де у Частині III наведено покроковий розрахунок. Оподатковувана частина зазвичай потрапляє до Додатка D (Schedule D) для приросту капіталу або до Форми 4797 для прибутку за Розділом 1231, залежно від характеру базового майна.

Формула перенесеної бази

Будь-який бут, з якого ви не платите податок, не зникає — він переходить у нову власність шляхом зменшення вашої бази. У цьому полягає суть Розділу 1031: відстрочення, а не звільнення.

База замісного майна = Скоригована база відчужуваного майна
                      + Сплачений бут
                      − Отриманий бут
                      + Визнаний прибуток
                      − Визнаний збиток

Отже, якщо ваше відчужуване майно мало скориговану базу $400 000, ви отримали $50 000 чистого бут, визнали $50 000 прибутку і не сплачували бут, база вашого замісного майна становитиме $400 000 − $50 000 + $50 000 = $400 000. Ви зберегли низьку базу, і амортизація нової нерухомості буде меншою, ніж могла б бути за її ринковою ціною.

Саме ця низька перенесена база активує більший податковий рахунок, коли ви зрештою продасте замісну нерухомість без чергового обміну. Відстрочений прибуток повертається до оподаткування.

Грошовий бут: той, який легко помітити

Грошовий бут є простим за концепцією, але жорстким на практиці, оскільки його дуже легко створити випадково.

Класичний тригер грошового буту: ви продаєте відчужуване майно за 1 000 000 доларів і витрачаєте лише 900 000 доларів на заміщувальне майно. Різниця у 100 000 доларів залишається у вашого кваліфікованого посередника (QI) до закриття 180-денного періоду обміну, після чого QI перераховує її вам. Ці 100 000 доларів є грошовим бутом, який повністю визнається в межах вашого реалізованого прибутку.

Менш очевидні джерела грошового буту включають:

Кредитні кошти, що перевищують суму погашення. Ви взяли новий кредит на 700 000 доларів, але для закриття угоди знадобилося лише 500 000 доларів. Зайві 200 000 доларів повернулися вам готівкою.
Пропорційна орендна плата та гарантійні депозити, зараховані під час закриття угоди. Якщо покупець вашої старої будівлі зараховує вам 8 000 доларів авансової орендної плати, це вважається грошовим бутом у розмірі 8 000 доларів, якщо тільки він не компенсується вашою часткою депозитів за заміщувальне майно.
Особисте майно в угоді. Продаж «під ключ», що включає побутову техніку, меблі або бізнес-обладнання — ці предмети не є подібним за типом нерухомим майном, тому їхня справедлива ринкова вартість є бутом.
Повернення завдатку через неправильний канал. Якщо ваш завдаток за заміщувальне майно повертається вам безпосередньо, а не через посередника, ви фактично вступаєте у володіння коштами (конструктивне отримання).
Кредити на ремонт, кредити на покриття витрат на закриття угоди або поступки продавця, які повертаються вам готівкою замість того, щоб зменшити ціну купівлі.

Грошовий бут також є єдиним видом буту, який можна виправити, виписавши чек. Внесіть більше власного капіталу під час закриття угоди щодо заміщувального майна, збільште ціну купівлі або сплатіть частину витрат на закриття угоди поза межами обміну (обережно — не всі витрати на закриття підлягають обміну).

Іпотечний бут: тихо небезпечний

Іпотечний бут підловлює більше інвесторів, ніж грошовий, тому що він залишається невидимим до моменту підготовки податкової декларації. Ви можете завершити обмін без залишку готівки й все одно бути винними податок через зменшення вашого боргу.

Податкова служба США (IRS) розглядає звільнення від зобов'язань як економічний еквівалент отримання готівки. Якщо на ваше відчужуване майно була оформлена іпотека на 500 000 доларів, а заміщувальне майно має іпотеку на 300 000 доларів, ви отримуєте 200 000 доларів чистого зменшення боргу. Це іпотечний бут на суму 200 000 доларів.

Поширені сценарії іпотечного буту:

Зменшення боргового навантаження при обміні. Ви продаєте нерухомість за 1 млн доларів із боргом 500 тис. доларів і купуєте нерухомість за 1 млн доларів із боргом 300 тис. доларів. Зменшення на 200 тис. доларів є іпотечним бутом, навіть якщо ви витратили весь 1 млн доларів.
Кредитор не схвалив таке ж кредитне плече. Стандарти кредитування для певного класу заміщуваного майна (наприклад, багатоквартирний будинок порівняно з комерційним об'єктом з одним орендарем) змушують вас погодитися на нижче співвідношення позики до вартості (LTV).
Ви використали угоду для погашення боргу. Це спокусливо в умовах високих процентних ставок, але IRS розглядає це як бут.
Прийняті кредити проти нових кредитів. Якщо ви прийняли на себе кредит продавця на відчужуваній стороні (500 тис. доларів), але профінансували лише 400 тис. доларів на заміщувальній стороні, ви маєте 100 тис. доларів іпотечного буту.

Спосіб виправити іпотечний бут полягає в тому, щоб або взяти на себе еквівалентний або більший борг на заміщувальній стороні, або внести додаткову готівку під час закриття угоди, щоб компенсувати зменшення боргу. Цей останній крок використовує правила взаємозаліку, наведені нижче.

Чотири правила взаємозаліку

Отриманий бут і сплачений бут не завжди компенсують один одного автоматично. IRS застосовує чотири правила взаємозаліку, які визначають, що саме може бути скасовано:

Сплачений грошовий бут компенсує отриманий грошовий бут. Якщо ви вносите 50 000 доларів нового власного капіталу при закритті угоди й в іншому випадку мали б отримати 50 000 доларів назад через посередника, ці суми анулюються.
Сплачений грошовий бут компенсує отриманий іпотечний бут. Внесіть власні кошти при закритті угоди, щоб компенсувати зменшення боргу. Це найпоширеніший спосіб «скасувати» іпотечний бут.
Сплачений іпотечний бут компенсує отриманий іпотечний бут. Прийняття додаткового боргу за заміщувальне майно (або прийняття кредиту продавця) компенсує борг, від якого ви відмовилися на відчужуваній стороні.
Сплачений іпотечний бут НЕ компенсує отриманий грошовий бут. Це асиметрія, яка дивує людей. Збільшення запозичень за заміщувальне майно не може нівелювати готівку, яку ви вивели під час закриття угоди.

Четверте правило має найбільше значення, коли інвестор надмірно використовує кредитне плече для заміщувального майна та виводить готівку. Якщо ви продаєте нерухомість за 1 млн доларів із боргом 500 тис. доларів, потім купуєте заміщувальну нерухомість за 1 млн доларів із новим боргом у 700 тис. доларів і отримуєте 200 тис. доларів готівкою назад, ви отримуєте 200 тис. доларів грошового буту, який не можете компенсувати додатковими 200 тис. доларів боргу, який ви взяли. Ви сплатите податок з усієї суми в 200 тис. доларів.

Наочний приклад:

Боб продає об'єкт А за 1 000 000 доларів із боргом 500 000 доларів і скоригованою базою 400 000 доларів. Він купує об'єкт Б за 1 000 000 доларів із боргом 300 000 доларів. Він вносить 200 000 доларів нових готівкових коштів для закриття угоди.

Реалізований прибуток: 1 000 000 $− 400 000$ = 600 000 $

Отриманий іпотечний бут: 500 000 $− 300 000$ = 200 000 $

Сплачений грошовий бут: 200 000 $ (власний капітал Боба)

Правило взаємозаліку №2: сплачений грошовий бут компенсує отриманий іпотечний бут → чистий бут = 0 $

Визнаний прибуток: 0 $

Перенесена база: 400 000 $+ 200 000$ (сплачений бут) − 200 000 $(отриманий бут) + 0$ = 400 000 $

Боб відкладає сплату податку на всі 600 000 доларів прибутку, вносячи 200 000 доларів власного капіталу для покриття зменшення боргу.

Повернення амортизації: прихована націнка на бут

Навіть якщо ви визнаєте лише невелику суму буту (доплати), характер цього прибутку може виявитися болючішим, ніж очікувалося.

Коли ви визнаєте прибуток в обміні за статтею 1031, правила розглядають це так, ніби ви визнали прибуток від основного майна. Для нерухомості за Статтею 1250 (більшість комерційної та орендної нерухомості) визнана частина спочатку розглядається як неповернений прибуток за Статтею 1250 у розмірі, що не перевищує меншу з двох величин:

Загальна накопичена амортизація відчужуваного майна, або
Визнаний прибуток (бут).

Неповернений прибуток за Статтею 1250 оподатковується за максимальною федеральною ставкою 25% — що вище, ніж ставка довгострокового прибутку на капітал у 0/15/20%, яка застосовується до решти визнаного прибутку. Таким чином, грошовий бут у розмірі $100 000 за об'єкт із накопиченою амортизацією у $200 000 може бути повністю оподаткований за ставкою 25% на федеральному рівні, хоча ставки податку на довгостроковий прибуток зазвичай обмежені 20%.

Майно за Статтею 1245 (переважно рухоме майно в старіших обмінах або компоненти нерухомості з коротким строком служби) підпадає під ще гірші умови: амортизація повертається як звичайний дохід у межах усієї нарахованої амортизації. Після прийняття Закону про скорочення податків і створення робочих місць (TCJA) майно за Статтею 1245 більше не підпадає під правила обміну подібним майном, але компоненти, включені в угоду з нерухомістю — такі як активи з терміном служби 5, 7 або 15 років, виділені через розподіл витрат (cost segregation) — все одно можуть створювати повернення амортизації як звичайного доходу за наявності буту.

Висновок: 25% ставка повернення застосовується до визнаного прибутку, а не до реалізованого. Чим менший бут, тим менше ризиків повернення амортизації. Але кожен долар буту — це долар прибутку за високою ставкою, доки не буде вичерпано всю накопичену амортизацію.

Звітність за Формою 8824

Форма 8824 — це місце, де все це зводиться воєдино в податковій декларації. Форма складається з чотирьох частин:

Частина I — Ідентифікація подібного майна, що передається та отримується, а також ключові дати, які підтверджують дотримання 45-денного терміну ідентифікації та 180-денного терміну завершення обміну.
Частина II — Правила щодо пов'язаних сторін. Якщо у вашому обміні бере участь пов'язана сторона (член сім'ї, контрольована організація), діють правила дворічного володіння, порушення яких ретроспективно скасовує вашу відстрочку.
Частина III — Механізм розрахунку. Рядок 15 фіксує отримані кошти та чисте звільнення від боргу (бут); рядок 16 фіксує справедливу ринкову вартість отриманого подібного майна; рядки 18–22 розраховують реалізований прибуток, визнаний прибуток та перенесений базис заміщуючого майна.
Частина IV — Окремий режим для федеральних службовців або суддів, які використовують Статтю 1043, що майже ніколи не буває актуальним.

Визнаний прибуток із рядка 22 переноситься до Додатка D (для прибутку на капітал) або Форми 4797 (для прибутку за Статтею 1231), причому характер прибутку розподіляється між неповерненим прибутком за Статтею 1250 та рештою довгострокового прибутку на капітал.

Кілька пунктів Форми 8824 стабільно збивають людей з пантелику:

Рядок 15 включає чисте звільнення від боргу. Іпотечний бут відображається саме тут, а не в окремому рядку. Багато бухгалтерів забувають, що звільнення від боргу на відчужуваній стороні, за вирахуванням боргу, прийнятого на заміщуючій стороні, додається до отриманих коштів.
Витрати на обмін спочатку зменшують бут, а потім збільшують базис. Комісії кваліфікованого посередника, збори за право власності, реєстраційні збори та прямі витрати на обмін зменшують суму отриманого грошового буту до застосування обмеження щодо визнаного прибутку.
Податковий режим штату може відрізнятися. Каліфорнія, Пенсільванія та кілька інших штатів мають правила невідповідності або режими повернення (наприклад, «California claw-back» для обмінів об'єктів у штаті на об'єкти за його межами), які вимагають продовження відстеження навіть після закриття федерального обміну.

П'ять практичних правил для мінімізації буту

Після спостереження за багатьма невдалими обмінами, ось короткий список звичок, які допоможуть зберегти відстрочку податків:

Торгуйте вгору, а не вниз. Купуйте заміщуюче майно з рівною або більшою вартістю, рівним або більшим капіталом (equity) та рівним або більшим боргом. Це емпіричне правило «торгівлі вгору» за визначенням усуває майже всі ризики виникнення буту.
Спочатку визначте загальну ціну покупки, а потім структуру фінансування. Розрахуйте мінімальну прийнятну ціну заміщення (ціна продажу відчужуваного майна за вирахуванням витрат на обмін) до того, як почнете пошук. Відмова від $90 000 через неможливість покрити дефіцит капіталу в $50 000 — це дорога помилка.
Підготуйте чернетку Форми 8824 перед підписанням контракту на заміщення. Розрахункова таблиця, що прогнозує реалізований прибуток, бут і визнаний прибуток, займає 30 хвилин і запобігає шестизначним сюрпризам.
Стежте за виділенням рухомого майна та пропорційним розподілом. Угода з орендою «під ключ» може приховувати $20 000 меблів, побутової техніки та інвентарю як бут. Складайте звіт про закриття угоди так, щоб рухоме майно оплачувалося окремо від обміну, а не через посередника.
Координуйте кожен переказ зі своїм кваліфікованим посередником (QI). Гроші, які торкаються вашого власного банківського рахунку — навіть ненадовго — вважаються конструктивним отриманням і можуть повністю зірвати обмін, а не просто створити бут. Завжди спрямовуйте відшкодування, повернення завдатку та поступки продавця через посередника.

Зберігання документації для перевірок

Відстрочка за Статтею 1231 створює одне з найтриваліших зобов'язань щодо зберігання документації в податковому кодексі. Базис вашого заміщуючого майна залежить від базису відчужуваного майна, який у свою чергу залежить від його початкової вартості та історії амортизації, що сама по собі може сягати корінням у попередній обмін. Об'єкт, що утримувався тридцять років через три обміни, може мати базис, який простежується до транзакції 1990-х років.

Зберігайте безстроково:

Звіт про закриття угоди (HUD-1 або settlement statement) для кожного об'єкта в ланцюжку.
Звіт кваліфікованого посередника про всі кошти, включаючи терміни депозитів і виплат.
Лист про ідентифікацію протягом 45 днів.
Оригінальний робочий лист розрахунку скоригованого базису для кожного об'єкта в ланцюжку обміну.
Графіки амортизації, що показують накопичену амортизацію з розподілом між Статтею 1250 та будь-якими компонентами за Статтею 1245.
Форму 8824 за кожен рік.
Для обмінів у кількох штатах — специфічні для штату форми повернення або звітності.

Коли ви врешті-решт продасте останнє заміщуюче майно в рамках оподатковуваної операції, саме цей архів підтвердить ваш розрахунок прибутку, розподіл неповерненого прибутку за Статтею 1250 і — якщо ви в якийсь момент скористалися виключенням при продажу житла за Статтею 121 — ваше пропорційне виключення.

Тримайте бухгалтерію вашої нерухомості готовою до наступного обміну

Обмін за статтею 1031 настільки чистий, наскільки прозорим є бухгалтерський облік, що стоїть за ним. Відстеження скоригованої бази для декількох об’єктів, розподіл амортизації між первісною вартістю та компонентами із сегрегацією витрат, фіксація кожного звіту про закриття угоди та ведення аудиторського сліду протягом десятиліть — це саме те, де більшість інвесторів втрачають контроль, і де з’являються неочікувані податкові рахунки.

Beancount.io пропонує інвесторам у нерухомість текстову бухгалтерію, яка є прозорою, підтримує контроль версій і створена для довгострокового ведення записів, якого вимагають обміни. Кожне коригування бази, кожен запис амортизації та історія кожного об’єкта зберігаються у зручних для читання файлах, якими ви володієте по-справжньому. Почніть безкоштовно та побудуйте свій ланцюжок обмінів на фундаменті, який ви зможете перевірити навіть через десять років.