Форма 8829 чи ярлик за $5? Як вибрати метод для домашнього офісу, не купуючи майбутній податковий рахунок

Фактичний метод видатків дає вам відрахування в $4,000 цього квітня — і податковий рахунок того року, коли ви продасте свій дім. Спрощений метод дає вам щонайбільше $1,500 — і нічого не винні згодом. Обидва законні, обидва використовують той самий офіс, і ви можете обирати заново щороку. Більшість власників бізнесу вдома обирають один раз, на автопілоті, і ніколи не прораховують компроміс. Цей посібник показує, як порахувати цифри за формою 8829, коли менше відрахування є розумнішим, і як власники випадково перетворюють сьогоднішнє списання на завтрашнє відновлення амортизації.

Два методи за 60 секунд​

Спочатку ви кваліфікуєтесь, потім рахуєте. Якщо частина вашого дому використовується виключно і регулярно як ваше основне місце ведення бізнесу — або ви регулярно приймаєте там клієнтів — ви можете відрахувати витрати на домашній офіс. Наймані працівники за формою W-2 без доходу від самозайнятості загалом не можуть заявити це відрахування — призупинення діє з 2018 року. Щойно ви подолали цей бар'єр, ви обираєте один метод на рік:

Заголовні цифри вводять людей в оману в обидва боки. Фактичний виглядає очевидно кращим — без обмеження! — поки не настане податок року продажу. Спрощений виглядає як втрата грошей — поки ви не оціните, скільки коштує вам додаткове відрахування згодом. Решта цієї статті це оцінює.

Хто проходить бар'єр (коротко, бо це першочергово)​

Жоден метод не має значення, якщо приміщення не відповідає статті 280A. Три тести, усі обов'язкові:

• Виключне використання. Заявлена квадратура використовується лише для бізнесу. Вільна спальня, що є офісом на повну зайнятість, кваліфікується. Обідній стіл, за яким ви працюєте вдень і їсте ввечері, не кваліфікується, навіть якщо розподіл 90/10. Два вузькі винятки — зберігання запасів і ліцензований дитячий садок — допускають невиключне використання.
• Регулярне використання. Ви працюєте там на постійній основі, а не кілька вихідних на рік.
• Основне місце ведення бізнесу — або зустрічі з клієнтами. Ваш дім вважається основним місцем, якщо ви виконуєте там значну адміністративну чи управлінську роботу і не маєте іншого фіксованого місця для неї, навіть якщо більшість доходу заробляєте в іншому місці. Підрядник, який махає молотком на об'єктах, але складає кошториси, виставляє рахунки й веде книги вдома, може кваліфікуватися. Як альтернатива, кімната, що регулярно використовується для зустрічей з клієнтами, пацієнтами чи покупцями, кваліфікується вже на цій підставі.

Окремий гараж-офіс або студія-сарай проходять найвільніший тест — виключне й регулярне використання у зв'язку з вашим бізнесом, без вимоги бути основним місцем.

За оцінками, 26 мільйонів американців працюють з домашніх офісів, але лише близько 3,4 мільйона заявляють це відрахування, із загальними заявками близько $10 мільярдів за роки, за які IRS публікувала дані. Частина цього розриву — це наймані працівники, які не мають права. Решта — це власники, які мають право, але залишають гроші незаявленими — або заявляють їх неправильно.

Крок за кроком формою 8829: як фактичний метод насправді рахує​

Форма 8829 має три частини, і кожна з них є точкою рішення, а не просто арифметикою.

Частина I: ваш відсоток бізнес-використання​

Поділіть квадратуру вашого офісу на загальну завершену квадратуру вашого дому. Офіс у 200 кв. футів у домі на 2,000 кв. футів дає вам 10%. Вимірюйте чесно — аудитори очікують квадратуру, а датований план поверху з фотографіями — це найдешевше обґрунтування, яке ви коли-небудь створите. Якщо ви використовуєте дві кімнати виключно для бізнесу, додайте обидві; відсоток, очевидно, все одно не може перевищувати 100% дому, а орендодавці, які здають частину житла, мають спершу це вирахувати.

Частина II: прямі проти непрямих витрат​

Це розрізнення вирішує долю методу:

• Прямі витрати приносять користь лише офісу — перефарбування офісу, ремонт його вікна, заміна килима в ньому. Вони відраховуються на 100%.
• Непрямі витрати приносять користь усьому дому — оренда або відсотки за іпотекою, податки на нерухомість, комунальні послуги, страхування домовласника чи орендаря, ремонт усього дому, охоронний моніторинг. Помножте кожну на ваш відсоток бізнес-використання.

Стежте за пасткою з відсотками за іпотекою та податками на нерухомість: офісна частина, заявлена тут, має бути виключена з ваших деталізованих відрахувань за формою Schedule A. Відрахувати 100% за Schedule A і ще 10% за формою 8829 — це подвійне списання, і це одне з найпоширеніших коригувань під час аудиту.

Частина III: амортизація — відрахування, що йде за вами додому​

Власники житла мусять амортизувати офісну частину: візьміть амортизовану базу дому (ціна купівлі плюс поліпшення, мінус вартість землі — земля ніколи не амортизується), помножте на відсоток бізнес-використання і розподіліть на 39 років як нежитлову нерухомість. Амортизована база в $320,000 з 10% офісу дає близько $820 річної амортизації.

Ці $820 зменшують ваш оподатковуваний дохід сьогодні за вашою граничною ставкою. Але вони також зменшують базу вашого дому на $820, і кожен долар амортизації, який ви взяли — або мали право взяти, заявили ви його чи ні — повертається при продажу як невідшкодований приріст за статтею 1250, що оподатковується за ставкою до 25%. Орендарі пропускають цю частину повністю: жодної амортизації, жодного відновлення, ніколи.

Обмеження за валовим доходом і перенесення​

Відрахування за домашній офіс не може перевищувати валовий дохід вашого бізнесу мінус інші бізнес-витрати — воно не може створити або поглибити збиток. Надлишкові витрати за фактичним методом переносяться на наступний рік, доки офіс усе ще кваліфікується і є дохід, щоб їх поглинути. Надлишок за спрощеним методом просто зникає.

Математика відновлення, що перевертає вибір​

Ось робочий приклад, який має значення. Скажімо, ви володієте домом, використовуєте 10% як офіс і заявляєте $800 амортизації щороку протягом 8 років — усього $6,400. Ви продаєте дім із прибутком, достатнім великим, щоб його поглинути.

• Без жодної амортизації домашнього офісу ці $6,400 прибутку могли б бути повністю виключені за винятком для продажу житла за статтею 121 (до $250,000 для одного / $500,000 для спільної декларації).
• З амортизацією ці $6,400 виокремлюються як невідшкодований приріст за статтею 1250 і оподатковуються за вашою ставкою на приріст капіталу до 25% — до $1,600 податку — навіть попри те, що решта вашого прибутку повністю виключена.

Тепер порівняйте: $6,400 відрахувань заощадили вам податок за вашою граничною ставкою щороку. У ставці 22% це близько $1,408 заощаджень за весь час. Рахунок за відновлення при продажу — до $1,600. Ви заплатили більше в кінці, ніж заощадили по дорозі — і зробили вісім років документування за формою 8829 заради цього привілею.

Три речі змінюють цей вердикт:

1. Ваша ставка. У ставці 32% ті самі відрахування заощаджують $2,048 проти максимального відновлення в $1,600 — фактичний метод перемагає вже самими податками.
2. Ваш часовий горизонт. Відновлення настає лише коли ви продаєте. Якщо ви володітимете домом десятиліттями, сильно дисконтуйте цей майбутній рахунок. Якщо продасте за три роки, він настане майже в повній вазі.
3. Чи ви все одно деталізуєте. Відсотки за іпотекою та податки на нерухомість відраховуються за Schedule A незалежно від усього. Додаткова вигода фактичного методу — це лише витрати, які ви не могли б відрахувати інакше — комунальні послуги, страхування, ремонт і амортизація. Оцінюйте приріст, а не загальну суму.

Робочий аркуш точки беззбитковості: порахуйте обидва варіанти за десять хвилин​

Робіть це раз на рік, перед поданням декларації. Це займає десять хвилин і одну суму за комунальні послуги.

Крок 1: Порахуйте спрощений. Квадратура офісу × $5, з обмеженням у $1,500. Офіс у 200 кв. футів дає $1,000.

Крок 2: Порахуйте фактичний. % бізнес-використання × (оренда або відсотки за іпотекою + податки + комунальні послуги + страхування + ремонт), плюс 100% прямих витрат на офіс, плюс амортизація, якщо ви власник.

Крок 3: Виокремте приріст. Відніміть те, що ви все одно відрахували б за Schedule A (частину відсотків за іпотекою та податків). Те, що залишиться, — це справжня перевага фактичного методу.

Крок 4: Оцініть відновлення. Помножте амортизацію цього року на 25%. Це максимальна майбутня податкова вартість вибору фактичного методу цього року. Роки стоять окремо — спрощений цього року створює нульове відновлення за цей рік, навіть якщо торік ви використовували фактичний.

Крок 5: Вирішуйте за ситуацією.

• Орендар із справжнім офісом? Фактичний майже завжди перемагає. Немає амортизації — немає відновлення, а 10–15% від $30,000 річної оренди плюс комунальні послуги значно перевищують $1,500. Офіс у 200 кв. футів у квартирі за $2,400/місяць може дати відрахування понад $4,000 проти $1,000 за спрощеним.
• Власник, що продає протягом ~5 років? Зазвичай перемагає спрощений, якщо ваша ставка невисока, а приріст без амортизації невеликий. Відновлення настає скоро і без дисконту.
• Власник, що залишається на 10+ років? Зазвичай перемагає фактичний. Часова вартість щорічних відрахувань переважує далекий рахунок за відновлення, а перенесення зберігає надлишок у скрутні роки.
• Малий офіс, помірні витрати? Спрощений перемагає вже самими зусиллями. Якщо фактичний перевищує $1,500 на $200, ви робите рік документування і форму 8829 заради $44–$74 податкової економії.

Ви можете змінювати методи щороку — фактичний, поки орендуєте, спрощений у роки перед продажем, знову фактичний після переїзду. Вибір ніколи не зв'язує майбутнє. Єдина заборонена дія — використовувати обидва методи для того самого приміщення в тому самому році.

Сім помилок, що коштують реальних грошей​

1. Заява кімнати зі змішаним використанням. Гостьова спальня з письмовим столом повністю провалює тест виключного використання — відрахування нульове, а не пропорційне. Заявляйте лише простір без особистого використання.
2. Забути виключити вартість землі. Амортизація землі під вашим домом завищує відрахування щороку і завищує відновлення при продажу. Перевірте оцінку податку на нерухомість або оцінку для розподілу земля/будівля.
3. Подвійне відрахування відсотків за іпотекою та податків. Офісна частина за формою 8829 зменшує Schedule A. Оберіть одне місце для кожного долара.
4. Амортизація у спрощений рік. Ставка $5 вже включає амортизацію. Для неї немає рядка, немає її перенесення, і спроба її заявити створює ризик відновлення за відрахування, яке ви ніколи належно не брали.
5. Припущення, що наймані працівники кваліфікуються. Якщо ваш єдиний дохід — це заробітна плата за W-2, відрахування за домашній офіс вам недоступне. Партнери та власники S-корпорацій мають власні правила — невідшкодовані витрати партнера йдуть в інше місце, а S-корпорації загалом потребують відшкодування за підзвітним планом.
6. Дозволити надлишку за фактичним методом померти. Якщо обмеження за валовим доходом обмежило ваше відрахування, відстежуйте перенесення. Воно виживає до наступного року лише якщо ви зберігаєте записи, що показують, що воно існувало.
7. Використання фактичного методу в рік продажу без роздумів. Амортизація в останній рік володіння купує однорічне відрахування за вашою граничною ставкою і продає його назад за ставкою до 25% протягом місяців. Виконайте крок 4 робочого аркуша, перш ніж подавати ту декларацію.

Зберігайте записи, що роблять будь-який метод захищеним від аудиту​

Який би метод ви не обрали, обґрунтування — це той самий невеликий набір: датований план поверху з розмірами кімнат і фотографіями, суми за комунальні послуги та страхування за рік, квитанції за прямі витрати на офіс і — для власників, що використовують фактичний метод — розрахунковий документ купівлі та розподіл земля/будівля, що стоїть за вашою амортизацією. Зберігайте це разом із декларацією. Спрощений варіант IRS був розроблений, щоб заощадити малому бізнесу орієнтовно 1,6 мільйона годин документування на рік; витратьте частку своєї частки на цю теку, і відрахування витримає будь-який запит документів.

Ця тека — це також місце, де ваша система бухгалтерського обліку виправдовує себе. Позначайте прямі витрати на офіс окремим рахунком, щойно вони виникають, тримайте витрати на житло на рахунках, які можна підсумувати в січні, і записуйте вибір методу кожного року поряд із декларацією. Коли настане рік продажу, ви точно знатимете, які роки створили ризик відновлення, замість того щоб відтворювати десятиліття з банківських виписок. Якщо ви хочете структуровані записи з повним аудиторським слідом, документація Beancount проводить через налаштування текстових рахунків, які ви контролюєте, а панель Fava перетворює їх на підсумки, які запитує ваш підготовлювач декларацій.

Спростіть своє управління фінансами​

Вибір між формою 8829 і ярликом за $5 — це рішення про бухгалтерський облік не меншою мірою, ніж про податки — метод, який ви можете обґрунтувати, — це метод, який виживає. Beancount.io забезпечує текстовий бухгалтерський облік, який дає вам повну прозорість і контроль над вашими фінансовими даними, тож кожна офісна витрата, сума за комунальні послуги та графік амортизації перебувають під контролем версій і готові до податкового часу. Почніть безкоштовно і побачте, чому розробники та фінансові фахівці переходять на текстовий бухгалтерський облік.