Ваш таймшер мав бути передплаченими відпустками. Натомість він став рахунком, який приходить щосічня, незалежно від того, чи ви подорожуєте, чи ні — і він продовжує зростати. Американська асоціація розвитку курортів (American Resort Development Association) оцінює середню річну плату за обслуговування приблизно в $1,480 за інтервал у 2024 році, порівняно з приблизно $1,090 у 2020 році — стрибок більш ніж на третину за чотири роки — і це ще до спеціальних зборів на ремонт, збитки від штормів чи ремонт після ураганів. Плата не зупиняється, коли ви перестаєте приїжджати. Вона триває, доки сама власність не припиниться.
Хороша новина полягає в тому, що законні виходи існують, і більшість із них коштують мало або нічого, крім наполегливості та паперової роботи. Погана новина в тому, що бізнес із виходу з таймшеру оточений операторами, які беруть тисячі доларів авансом за обіцянки, яких ніколи не виконують. Цей посібник розглядає чотири виходи, які справді працюють — розірвання договору, deed-back, перепродаж або передача та пожертва — а потім показує, як розпізнати рятівні пропозиції, від яких слід триматися подалі.
Спочатку точно з'ясуйте, чим ви володієте
Ваші варіанти виходу залежать від типу інтересу, зазначеного у вашому свідоцтві чи договорі, тож дістаньте свої документи, перш ніж робити будь-що інше.
Тиждень, закріплений свідоцтвом (deeded week) — це нерухоме майно: ви володієте конкретним номером протягом конкретного тижня, зареєстрованим в окрузі. Ви можете його продати, повернути або пожертвувати, як і іншу нерухомість, і якщо ви перестанете платити, курорт може стягнути його через foreclosure.
Власність на основі балів дає вам річний обсяг балів для витрачання в мережі курортів, а не фіксований тиждень. Зазвичай все ще існує базове свідоцтво або трастовий інтерес, але передачі та повернення підкоряються власним правилам програми курортної компанії.
Договір права користування — це взагалі не власність, а довгострокова ліцензія на використання майна протягом встановленої кількості років. Коли термін закінчується, закінчується й ваше зобов'язання, а це означає, що сам календар може бути вашим найдешевшим виходом.
Також підтвердьте два показники, які визначають майже кожен вихід: чи виплачено ваш кредит на покупку, і чи сплачено поточні платежі за обслуговування. Майже жоден курорт не приймає deed-back, і майже жоден покупець чи благодійна організація не приймає передачу, поки залишається непогашений залишок.
Варіант 1: Розірвіть договір, якщо ви щойно купили
Кожен штат надає новим покупцям таймшеру період охолодження — який називається періодом розірвання (rescission period) — протягом якого ви можете скасувати договір з будь-якої причини та отримати повне відшкодування. Жодних пояснень, жодних переговорів, жодної компанії з виходу не потрібно.
Період короткий і залежить від штату: Флорида дозволяє 10 днів, Каліфорнія — 7, Невада — 5, Техас — 6, а більшість інших штатів — десь між 3 і 15 днями з моменту підписання або отримання необхідних розкриттів. Якщо ви в межах цього вікна, дійте негайно:
- Напишіть короткого листа про скасування, зазначивши, що ви реалізуєте своє право на розірвання, з вашим ім'ям, номером договору, датою покупки та описом майна.
- Надішліть його рекомендованим листом із повідомленням про вручення на адресу, зазначену у вашому договорі для скасувань — і збережіть копію всього.
- Не приймайте "пропозицію утримання" у вигляді бонусних балів або зниженого апгрейду в обмін на те, що ви залишитеся; це нічого не перезапускає і нічого не скасовує на вашу користь.
Забудовник повинен повернути все, що ви сплатили, як правило, протягом 15–30 днів. Це єдиний вихід, який є безкоштовним, гарантованим і повністю під вашим контролем — саме тому час має значення.
Варіант 2: Попросіть курорт забрати його назад
Якщо вікно розірвання вже закрилося, ваш наступний дзвінок має бути до відділу обслуговування власників курорту, а не до компанії з виходу. Більшість великих забудовників тепер мають формальну програму повернення або "deed-back", яка дозволяє власникам, що відповідають вимогам, повернути свій інтерес курорту.
Для відповідності зазвичай потрібні три речі: кредит на покупку повністю виплачено, всі платежі за обслуговування та збори сплачено, і власність перебуває в належному стані. Деякі програми стягують плату за обробку або передачу, і не кожен курорт рекламує свою програму — вам, можливо, доведеться прямо запитати про відділ "surrender", "deed-back" або "exit". Отримайте умови в письмовій формі, перш ніж щось підписувати: підтвердьте, що передача припиняє всі майбутні зобов'язання щодо плати, хто оплачує витрати на закриття та реєстрацію, і дату, коли ваша відповідальність припиняється.
Deed-back рідко кладе готівку у ваш гаманець, але він зупиняє кровотечу. Для власності без залишкової вартості — а це описує більшість таймшерів — чисте повернення забудовнику часто є найкращим доступним фінансовим результатом.
Варіант 3: Продайте або віддайте його самостійно
Чесною правдою про вторинний ринок є те, що більшість таймшерів перепродаються за невелику частку їхньої початкової ціни, а багато переходить з рук у руки за $1 плюс витрати на закриття. Це не привід уникати перепродажу — це привід реалістично встановити ціну з самого початку та ставитися до будь-якого абонента, який обіцяє швидкий продаж за ціною, близькою до роздрібної, як до шахрая (докладніше про це нижче).
Законні канали самостійного перепродажу включають списки перепродажу RedWeek і оголошення та форуми "бargain-basement" групи користувачів таймшерів (TUG), де власники регулярно пропонують непотрібні тижні безкоштовно тому, хто візьме на себе платежі. Щоб перемістити свій:
- Дослідіть порівнянні перепродажі, а не роздрібні ціни забудовника. Шукайте завершені оголошення для вашого точного курорту, сезону та розміру номера.
- Закладіть бюджет на витрати з передачі. Курорт зазвичай стягує плату за передачу або estoppel, плюс реєстраційні збори округу, а деякі договори дають забудовнику право першої відмови.
- Використовуйте ліцензовану клірингову компанію з досвідом передачі таймшерів, і ніколи не підписуйте quitclaim незнайомцю або компанії, яку ви не перевірили — передача фіктивній структурі, яка ніколи не реєструє свідоцтво, може залишити платежі на ваше ім'я.
- Розгляньте можливість віддати його тому, хто його хоче. Члени сім'ї, друзі або інші власники на тому ж курорті іноді радо приймають безкоштовний тиждень. Передача в дарунок використовує той самий процес закриття, що й продаж.
Якщо ваш тиждень справді не має покупців навіть безкоштовно, це говорить вам дещо важливе: ринок оцінив вашу власність у нуль, і стіл deed-back або пожертва є кращим використанням вашої енергії, ніж ще один рік оголошень.
Варіант 4: Пожертвуйте його на благодійність
Пожертва таймшеру може спрацювати, але планка вища, ніж очікує більшість власників. Оскільки благодійна організація успадковує щорічні платежі, порядні організації приймають лише таймшери, які виплачені, з поточними платежами та або придатні для використання благодійною організацією, або придатні для перепродажу — багато взагалі відмовляються від таймшерів. Очікуйте, що витрати на передачу та закриття ви оплатите самі.
Податковий бік має свої пастки. Ваше вирахування — це справедлива ринкова вартість майна на момент дарунка — те, за що воно фактично продалося б на ринку перепродажу — а не те, що ви спочатку заплатили забудовнику. Якщо ви заявляєте більше $5,000, IRS вимагає кваліфіковану оцінку, виконану не раніше ніж за 60 днів до пожертви, і ви повинні подати Form 8283 разом із декларацією. З огляду на реалії перепродажу, більшість пожертвуваних таймшерів оцінюються значно нижче цього порогу, і ви повинні деталізувати вирахування, щоб взагалі отримати вигоду.
Зроблена правильно, пожертва перетворює зобов'язання на скромну податкову вигоду. Зроблена недбало — завищена оцінка, відсутність оцінки, благодійна організація, яка негайно скидає тиждень назад у дефолт — вона купує вам проблему з аудитом замість виходу. Отримайте незалежну податкову консультацію, перш ніж жертвувати, і перевірте реєстрацію благодійної організації у вашому державному регуляторі.
Пропозиції, від яких слід триматися подалі
Федеральні чиновники з захисту прав споживачів кажуть прямо: ніколи не платіть за обіцянку, спочатку отримайте все в письмовій формі, і платіть лише після того, як ваш номер продано. FTC та державні агенції з захисту прав споживачів закрили нечесних перепродавців таймшерів і операторів виходу за взяття мільйонів авансових платежів на хибних обіцянках покупців, оренди чи гарантованих скасувань. Вважайте будь-що з наведеного нижче сигналом для відходу:
- Холодний дзвінок із заявою, що покупець уже вишикувався. Ніякого покупця в черзі немає. Абонент хоче плату за "оцінку", "рекламу" або "витрати на закриття" до продажу, який ніколи не відбудеться.
- Гарантований вихід за велику авансову плату. Жодна компанія не може гарантувати юридичний результат, а законна допомога — ліцензований адвокат, який переглядає ваш договір на предмет викривлення чи порушень розкриття — виставляє рахунок за виконану роботу, а не за обіцянки.
- Тиск вирішити сьогодні. Терміновість під високим тиском — це тактика продажу, незалежно від того, чи використовується вона для продажу вам таймшеру, чи для продажу вам виходу з нього.
- Порада припинити платити, поки вони "ведуть переговори". Стратегічний дефолт — це не стратегія виходу. Пропущені платежі за обслуговування потрапляють до колекторів, накопичують відсотки та штрафи, шкодять вашій кредитній історії та можуть закінчитися foreclosure — тоді як компанія з виходу в будь-якому разі залишає свою плату собі.
- Передача компанії, про яку ви ніколи не чули, за плату. Так звані схеми "Viking-ship" беруть ваші гроші та ваш підпис, а потім зникають, не зареєструвавши передачу та не сплативши платежі, залишаючи вас відповідальним із ще одним відповідачем, якого треба переслідувати.
Перш ніж мати справу з кимось, пошукайте назву компанії разом зі словами "шахрайство" та "скарга", перевірте у вашого державного генерального прокурора та офісу захисту прав споживачів, і підтвердьте, що будь-хто, хто пропонує юридичні послуги, є ліцензованим адвокатом у належному статусі — а не "консультантом" із назвою, що звучить як юридична фірма.
Підсумуйте, скільки таймшер насправді вам коштує
Який би вихід ви не обрали, спочатку прорахуйте математику за весь час. Підсумуйте вашу початкову ціну покупки, кожен рік платежів за обслуговування та спеціальних зборів, будь-які відсотки за кредитом і членства в обмінних компаніях — потім відніміть вартість відпусток, які ви фактично взяли. Більшість власників виявляють, що заплатили в кілька разів більше, ніж коштувало б еквівалентне перебування в готелі, що робить навіть deed-back із платою за обробку легким рішенням.
Дотримуйтеся тієї ж дисципліни на виході. Якщо ви здаєте свої тижні в оренду, поки влаштовуєте вихід, цей дохід від оренди оподатковується, і витрати потрібно розподіляти між особистим і орендним використанням за правилами для будинків для відпочинку — саме чисті записи не дають побічній оренді перетворитися на податковий безлад. Збережіть кожну квитанцію, пов'язану із самим виходом: плата за передачу, витрати на закриття, плата за оцінку та документи про пожертву — усе це належить до вашого податкового файлу за рік.
Ось де ставлення до вашого домогосподарства як до малого бізнесу окупається. Записуйте кожну витрату на таймшер на окремий рахунок витрат, коли вона проводиться, щоб справжня річна вартість була видимою в одному місці, а не розкиданою по виписках із кредитних карток. Реєстр у простому тексті робить це тривіальним: кожен платіж, збір, орендна квитанція та витрата на вихід стає записом із часовою міткою, який ви можете підсумувати, відфільтрувати та передати вашому податковому консультанту. Якщо ви хочете спочатку побачити збитки візуально, Fava перетворює той самий реєстр на звіти про баланс і доходи, які показують, скільки саме вашого бюджету на відпустку з'їдав таймшер.
Не дайте витратам на відпустку стати довічним рахунком
Таймшер стає пасткою, коли його витрати працюють на автопілоті — платежі списуються, збори надсилаються поштою, і ніхто не підсумовує загальну суму, поки не мине кілька років. Що б ви не вирішили щодо своєї власності, ведення чітких і повних записів про те, скільки коштує кожен долар відпустки, — це те, що не дає наступній застати вас зненацька. Beancount.io забезпечує бухгалтерію в простому тексті, яка дає вам повну прозорість і контроль над вашими фінансовими даними — жодних чорних скриньок, жодної прив'язки до постачальника. Почніть безкоштовно і побачте, чому розробники та фінансові фахівці переходять на бухгалтерію в простому тексті.
