Ви знайшли будівлю: невеликий склад із справжньою навантажувальною платформою, за двадцять хвилин від ваших найкращих клієнтів, за ціною, що ледь вписується у ваш бюджет. Брокер каже, що є ще дві пропозиції, тож ви переказуєте завдаток у розмірі $25 000 на ескроу, щоб підтвердити серйозність намірів. Три тижні потому надходить екологічний звіт із закопаною нафтовою цистерною, про яку ніхто не повідомив, і угода зривається. Тепер питання, яке важить більше за саму будівлю: куди подіються ваші $25 000 і що це означає для ваших книг та податків?
Відповідь залежить від трьох речей: що сказано у вашому договорі купівлі, коли ви вийшли з угоди та як ви відобразили завдаток. Помилка в будь-якій із трьох — і ви або втрачаєте гроші, які могли б повернути, або залишаєте законне вирахування незаявленим. Ось як працює завдаток в угоді з комерційною нерухомістю, три способи, якими він може завершитися, і як провести кожен із них у книгах.
Як працює завдаток в угоді з комерційною нерухомістю
Завдаток — це платіж на підтвердження добросовісності, який ви робите незабаром після прийняття вашої пропозиції. Він сигналізує продавцю про вашу відданість, компенсує йому зняття об'єкта з ринку на час вашої перевірки та дає йому засіб захисту, якщо ви вийдете з угоди без договірної підстави. Гроші не йдуть безпосередньо продавцю. Вони лежать на ескроу-рахунку, який утримує нейтральна третя сторона — зазвичай титульна компанія або адвокат із закриття — до закриття угоди або її скасування.
Скільки ви вносите, залежить від угоди. Завдатки за житлову нерухомість зазвичай становлять 1–5 відсотків ціни, тоді як за комерційну — зазвичай 3–10 відсотків, причому точна сума та строк встановлюються договором купівлі-продажу. У конкурентній ситуації покупці іноді свідомо пропонують більший завдаток: якщо продавець просить 5 відсотків, пропозиція 10 відсотків каже йому, що ви — покупець, який найменш схильний відступити. Для легко-промислового кондо за $800 000 різниця між 3 і 10 відсотками — це різниця між $24 000 і $80 000, замкненими на ескроу — реальні гроші, заморожені на тижні або місяці, тож вимірюйте завдаток за вашою операційною подушкою, а не лише за ентузіазмом.
Два поняття визначають, чи повернете ви гроші:
- Контингенції. Це пункти договору, які дозволяють вам скасувати угоду та повернути завдаток, якщо щось конкретне не складається: фінансування не проходить, інспекція виявляє серйозні дефекти, пошук титулу виявляє обтяження, або екологічне дослідження дає негативний результат. Кожна контингенція має власний строк.
- Тверді проти м'яких грошей. Ваш завдаток є «м'яким», поки контингенції вас захищають — ви можете вийти та повернути його. Щойно ви письмово знімаєте контингенції або строки контингенцій минають без дій, завдаток стає «твердим»: він стає неповоротним, і вихід з угоди після цього зазвичай означає його втрату на користь продавця.
Договір купівлі — це вся гра. Він встановлює суму завдатку, утримувача ескроу, перелік контингенцій та строки, і точно те, що станеться з грошима в кожному сценарії. Усні обіцянки щодо продовжень чи повернень нічого не варті, якщо письмовий договір каже інакше.
Три закінчення: зарахований, повернений або втрачений
Кожен завдаток завершується рівно одним із трьох способів. Кожен має різні бухгалтерські та податкові наслідки.
1. Зарахований у купівлю
Це щасливий шлях. При закритті угоди утримувач ескроу зараховує ваш завдаток у рахунок того, що ви винні — зазвичай спершу в рахунок грошового авансу, потім у рахунок витрат на закриття, а залишок повертається вам. Завдаток не є окремою витратою. Він стає частиною того, що ви заплатили за нерухомість, а отже, стає частиною вашої бази витрат за тими самими правилами, які керують будь-якою іншою витратою на придбання. Коли ви згодом розподіляєте ціну купівлі між будівлею, що амортизується, та землею, що не амортизується, завдаток уже входить у цю загальну суму; ви не відстежуєте його як окремий актив після закриття.
У ваших книгах завдаток починає життя як поточний актив — рахунок на кшталт Escrow deposits або Deposits on property under contract — бо це гроші, які ви досі володієте, просто розміщені в когось іншого. При закритті ви кредитуєте цей рахунок активу й вносите суму в базу нерухомості як частину бухгалтерського запису за розрахунковим звітом. Найпоширеніша бухгалтерська помилка — записати завдаток як витрату при сплаті, а потім записати повну ціну купівлі знову при закритті. Це подвійно враховує завдаток: один раз як фантомну витрату, один раз у базі. Тримайте його як актив, поки угода не завершиться.
2. Повернений у повному обсязі
Якщо ви скасовуєте угоду в межах чинної контингенції — кредитне зобов'язання так і не надходить, контингенція інспекції дозволяє вам вийти, титульна компанія не може надати чистий титул — утримувач ескроу повертає завдаток вам, зазвичай протягом одного-двох тижнів після підписаного скасування. Обидві сторони розходяться, і бухгалтерія зводиться до нуля: гроші повертаються, актив завдатку обнуляється, і немає ні доходу, ні збитку, ні податкової події. Єдине, що ви витратили — це час плюс те, що ви заплатили за інспекції, оцінки та юридичний огляд, які є звичайними діловими витратами невдалої спроби придбання.
Повернення все одно заслуговує на документацію. Отримайте скасування та звільнення, підписані обома сторонами, підтвердіть у письмовій формі строки повернення утримувачем ескроу та зіставте вхідний переказ або чек з початковим записом завдатку під час звірки. Незіставлені записи ескроу — класичне джерело загадкових залишків, які залишаються на балансі роками, бо ніхто не пам'ятає, до якої мертвої угоди вони належали.
3. Втрачений на користь продавця
Якщо ви відступаєте після того, як гроші стали твердими — контингенції минули, ви відмовилися від них, щоб виграти угоду, або ви просто передумали — продавець зазвичай залишає завдаток як ліквідовані збитки за втрачений час і невдалий продаж. Пункт договору купівлі про невиконання зобов'язань керує механікою, і в більшості комерційних угод засіб захисту продавця обмежується саме цим: він залишає завдаток, і жодна сторона не винна іншій нічого більше.
Для продавця утриманий завдаток є звичайним доходом у році, коли він його залишає, і звітується як інший дохід — він досі володіє нерухомістю, тож це не продаж і не зменшує його базу. Для вас як покупця втрачений завдаток за комерційну нерухомість — це місце, де податкова історія стає цікавою, і саме цьому присвячений наступний розділ.
Коли втрачений завдаток стає вирахуваним збитком
Коротка версія: втратьте завдаток за особисте житло, і податковий кодекс знизує плечима. Втратьте за комерційну нерухомість, і ви, найімовірніше, маєте право на списання. Деталі важливі, тож розгляньмо їх по черзі.
Особиста резиденція: жодного вирахування. Роз'яснення IRS щодо витрат на володіння житлом чітко вказують, що завдаток не належить до вирахуваних витрат на купівлю житла, і що втрачені завдатки також не вираховуються. Якщо ви виходите з угоди щодо будинку, у якому планували жити, і втрачаєте $10 000, ці $10 000 просто зникають — жодного вирахування за Schedule A, жодного капітального збитку. Не намагайтеся його врятувати.
Комерційна чи інвестиційна нерухомість: вираховується, але характер збитку залежить від вашої ситуації. Практики зазвичай опиняються в одному з двох місць:
- Режим капітального збитку (поширена відповідь). Втрачений завдаток розглядається як капітальний збиток за невдалим придбанням капітального активу, що звітується за Schedule D. Це працює, але капітальні збитки мають обмеження швидкості: ви можете використовувати їх для заліку капітальних прибутків вільно, але лише $3 000 на рік ($1 500 при поданні окремо для одружених) проти звичайного доходу, переносячи решту на майбутнє. Втрата $40 000 без компенсуючих прибутків стає вирахуванням, яке ви вичерпуєте понад десятиліття.
- Режим звичайного збитку (краща відповідь, коли ви кваліфікуєтесь). Якщо придбання нерухомості було частиною вашої підприємницької діяльності — ви забудовник, дилер, оператор, що розширюється в друге місце — втрачений завдаток може бути звичайним діловим збитком, повністю вирахуваним у році втрати проти будь-якого доходу, часто звітується за Form 4797. На відміну від капітального збитку, він не підлягає щорічному обмеженню. Чи кваліфікуєтесь ви, залежить від фактів і документації: протоколи ради директорів, що уповноважують купівлю, лист про наміри з описом ділового використання, сучасні плани щодо об'єкта.
Багатоцільова нерухомість ділить різницю. Якщо будівля мала бути на 70 відсотків комерційною і на 30 відсотків особистим житлом, лише ділова частка втраченого завдатку підтримує збиток; особиста частка дотримується особистого правила і вмирає разом з угодою. Розподіляйте на розумній основі та зберігайте робочу таблицю.
Час: вираховуйте в році втрати, а не в році сплати. Збиток виникає, коли угода зривається і гроші зникають без можливості повернення — підписане звільнення, лист про втрату від утримувача ескроу, строк, що минув без продовження. Завдаток, що лежить на ескроу 31 грудня за живою угодою, все ще є активом, а не збитком, хоч би як ви хвилювалися через інспекцію.
Два практичні застереження. По-перше, це справді тема для розмови з вашим CPA: межа між капітальним і звичайним режимом залежить від фактів, і суми достатньо великі, щоб виправдати годину професійного часу. По-друге, документуйте намір з першого дня. Файл, що виграє це вирахування, містить договір купівлі, підтвердження переказу на ескроу, лист про втрату або звільнення, і один абзац — написаний, коли угода була живою, а не реконструйований під час податкової звітності — що зазначає ділову мету придбання.
Як провести кожен результат у вашому реєстрі
У текстовому чи традиційному програмному забезпеченні записи мають однакову форму. Налаштуйте один рахунок активу завдатку на угоду — Assets:Escrow:1420-Industrial-Way краще за єдиний змішаний рахунок Escrow deposits, щойно у вас дві живі транзакції — і проводьте кожен результат через нього.
Сплата завдатку (усі випадки):
- Дебет рахунку активу завдатку $25 000
- Кредит готівки $25 000
Занотуйте адресу нерухомості, утримувача ескроу та дату зняття контингенцій. Ця дата в примітці — найдешевша страховка в усій цій статті.
Повернений:
- Дебет готівки $25 000
- Кредит рахунку активу завдатку $25 000
Перевірте, що рахунок обнуляється, і заархівуйте звільнення разом із записом. Пов'язані витрати на інспекцію та юридичні послуги залишаються там, де вони були записані, як звичайні витрати на професійні гонорари за спробу.
Зарахований при закритті:
- Дебет активу нерухомості (розподілений між будівлею та землею згідно з вашим розподілом за сегрегацією витрат або оцінкою) на повну ціну купівлі, включно із завдатком
- Кредит рахунку активу завдатку $25 000 для його обнулення
- Кредит готівки та кредиторської заборгованості за іпотекою на залишок згідно з розрахунковим звітом
Звірте розрахунковий звіт рядок за рядком із вашим записом, перш ніж його зафіксувати. Кожен вибір розподілу, який ви робите тут — будівля проти землі, капіталізовані проти витрачених витрат на закриття — впливає на амортизацію протягом наступних 39 років для комерційної нерухомості, тож це не той запис, який варто поспішати робити.
Втрачений:
- Дебет
Loss on forfeited deposit(з тегом або субрахунком, що називає нерухомість) $25 000 - Кредит рахунку активу завдатку $25 000
Прикріпіть лист про втрату до запису та позначте його для вашого податкового підготовника з приміткою про ділову мету, описаною вище.
Звіряйте рахунок ескроу щомісяця, поки угода жива. Залишок ескроу, що зберігається після закриття або скасування, завжди є помилкою: або повернення, яке ви забули записати, або запис закриття, який пропустив кредит. Виявіть це того ж місяця — і це займе п'ять хвилин; знайдіть це наприкінці року — і це займе цілий день плюс скоригований графік амортизації.
П'ять помилок із контингенціями, які коштують покупцям їхніх завдатків
Більшість втрат — не невдача. Це один із цих п'яти процесуальних провалів.
1. Пропуск строку належної перевірки на один день. Строки контингенцій відраховуються в календарних днях, включно з вихідними, якщо договір не каже інакше, і «нам потрібен ще тиждень» не є продовженням, поки його не підписано. Занесіть кожен строк контингенції в календар того дня, коли договір укладено, з нагадуваннями за тиждень і за два дні, і отримайте продовження в письмовій формі до закінчення строку.
2. Підписання контингенції фінансування, яка насправді вас не захищає. Пункт, що вимагає лише того, щоб ви «подали заявку» на кредит, або той, що минає до того, як кредитори реалістично зобов'язуються за комерційними угодами, може залишити вас зобов'язаним закрити угоду без грошей. Прив'яжіть контингенцію до отримання письмового кредитного зобов'язання на зазначених умовах до реалістичної дати та знайте, чи стане ваш завдаток твердим, якщо кредитор запропонує гірші умови.
3. Відмова від інспекції, щоб виграти, а потім виявлення дискваліфікуючих факторів. У війні ставок спокусливо відмовитися від контингенції інспекції або скоротити перевірку до кількох днів. Іноді це виграє будівлю. Але коли екологічний звіт першої фази або інспекція даху надходить після того, як ваші гроші стали твердими, ви володієте проблемою, за виявлення якої заплатили. Якщо ви мусите відмовитися, обмежте ризик іншим чином: коротшим, але ненульовим вікном перевірки, або правом виходу, прив'язаним до конкретних висновків, що перевищують грошовий поріг.
4. Перехід до твердих грошей до отримання результатів щодо титулу, геодезичної зйомки та екології. Класична комерційна пастка — зняття контингенцій за графіком, поки звіти третіх сторін ще очікуються — а потім зйомка показує порушення межі, або пошук титулу показує сервітут, який вбиває ваше використання. Ніколи не знімайте контингенцію, звіт за якою ви не прочитали. Якщо звіти запізнюються, спершу продовжте, а знімайте потім.
5. Довіра до усних продовжень. Брокер продавця каже по телефону «звісно, беріть ще тиждень», ви розслабляєтеся, і письмовий строк минає. За більшістю договорів лише підписана поправка продовжує будь-що, і утримувач ескроу слідує паперу. Підтверджуйте кожне продовження щонайменше електронною поштою, бажано підписаною поправкою, до початкового строку.
А якщо ви продавець, який залишає завдаток?
Стисло, оскільки власники малого бізнесу теж продають будівлі: завдаток, який ви утримуєте, коли угода покупця зривається, є звичайним доходом у році, коли ви маєте право його залишити — зазвичай звітується як інший дохід, а не як частина будь-якого продажу нерухомості, бо продаж не відбувся. Відкладіть податок на нього так, як ви б зробили з будь-яким несподіваним прибутком, зберігайте документи про втрату разом із декларацією того року та пам'ятайте, що база нерухомості не змінюється: ви досі володієте тією самою будівлею з тією самою базою.
Тримайте купівлю нерухомості організованою з першого дня
Купівля будівлі породжує найдовговічніші записи у ваших книгах — рухи ескроу цього місяця стають графіками амортизації, що тривають десятиліттями, а втрачений завдаток стає або чистим вирахуванням, або втраченим, залежно від вашої документації. Beancount.io забезпечує текстову бухгалтерію, яка дає вам повну прозорість і контроль над вашими фінансовими даними, тож кожен завдаток, рядок розрахунку та примітка про збиток контролюються версіями та піддаються аудиту, а не поховані в чорній скриньці. Почніть безкоштовно і побачте, чому розробники та фінансові фахівці переходять на текстову бухгалтерію.
