Каліфорнія та Нью-Йорк обмежують утримання за контрактами на будівництво до 5%: що варто зробити підрядникам до 2026 року

Запитайте будь-якого генерального підрядника, чому його банківський рахунок виглядає добре на папері, але порожній у реальному житті, і відповідь зазвичай буде одним словом: утримання (retainage). Протягом десятиліть приватні будівельні контракти дозволяли замовникам та генеральним підрядникам утримувати від 5% до 10% кожного проміжного платежу до завершення проекту — гроші, які субпідрядник або ГП вже витратив на оплату праці, матеріали та обладнання, щоб заробити ці гроші. У галузі з нормою прибутку від 2% до 8% ці утримані кошти — не просто похибка округлення. Це різниця між тим, щоб виплатити зарплату, і тим, щоб відмовитися від наступного замовлення.

Два найбільші будівельні ринки країни щойно вирішили, що це змінилося. SB 61 Каліфорнії обмежує утримання за приватними проектами до 5%, починаючи з 1 січня 2026 року. Нью-Йорк пішов далі у грудні 2025 року, закривши лазівку, яку підрядники використовували, щоб обійти власне обмеження у 5%. Якщо ви виконуєте приватні будівельні роботи в будь-якому з цих штатів — або ви бухгалтер, обліковець чи кредитор, який обслуговує підрядників, які це роблять — ці закони змінюють те, скільки готівки проходить через проект і коли.

Що насправді змінилося​

Каліфорнія: SB 61 обмежує утримання до 5%, винятків за умовами контракту немає​

Губернатор Ньюсом підписав SB 61 у липні 2025 року, створивши новий розділ Цивільного кодексу, який застосовується до приватних будівельних контрактів, укладених 1 січня 2026 року або пізніше. Правило просте на перший погляд:

• Утримання з будь-якого окремого проміжного платежу не може перевищувати 5%.
• Загальне утримання за весь термін дії контракту не може перевищувати 5% від загальної ціни контракту.

Це реальне зниження з 10%, які були стандартною практикою на багатьох приватних об'єктах протягом багатьох років, і воно приводить приватні контракти у відповідність до правила 5% утримання, яке застосовувалося до державних будівельних проектів Каліфорнії понад десять років.

Є два винятки, про які варто знати:

1. Малі житлові проекти — будівлі не вище чотирьох поверхів, призначені виключно для житла, звільняються від дії цього правила.
2. Суперечки щодо облігацій — якщо підрядник або субпідрядник письмово запитує облігації виконання та оплати, а інша сторона не надає їх, ліміт утримання не застосовується в цій конкретній ситуації.

Контракти, підписані до 1 січня 2026 року, не мають зворотної сили — обмеження застосовується лише до нових угод. Якщо ви ведете переговори щодо контракту, який перетне новий рік, дата підписання має значення, а не дата початку робіт.

Нью-Йорк: від «5% за замовчуванням» до «5%, і ви не можете обійти це в контракті»​

Історія утримання в Нью-Йорку — гарний урок того, як лазівки закриваються по одній законодавчій сесії. У 2023 році Нью-Йорк запровадив обмеження утримання в 5% згідно зі своїм Законом про своєчасну оплату (вносячи зміни до § 756-c Закону про підприємницьку діяльність) для приватних контрактів на суму від $150 000. Але замовники та генеральні підрядники продовжували знаходити спосіб обійти це: інший розділ того ж закону, § 756-a, історично дозволяв умовам контракту скасовувати захист Закону про своєчасну оплату — тому достатньо односторонній контракт все ще міг вимагати 10% утримання і називати це «погодженим».

19 грудня 2025 року губернатор Хокул підписала S5655, щоб закрити ці двері. Будь-яке положення в приватному контракті, що підпадає під дію закону, яке вимагає утримання понад 5%, тепер є недійсним — не просто нерекомендованим, а недійсним. Обмеження застосовується до загальної суми контракту, а не розраховується платіж за платежем, і воно набуло чинності негайно для контрактів, укладених 19 грудня 2025 року або пізніше.

Практичний результат: якщо ви субпідрядник у Нью-Йорку, якого просять підписати контракт з пунктом про 10% утримання на приватному об'єкті вартістю понад $150 000, цей пункт є недійсним незалежно від того, на що ви погодилися. Варто знати, перш ніж вважати, що ви з цим застрягли.

Чому це важливіше, ніж здається​

Обмеження утримання звучать як деталь документообігу, поки ви не подивитеся на те, що утримані кошти насправді роблять з будівельним бізнесом. Декілька цифр, над якими варто замислитися:

• Частка оборотного капіталу у виручці малих підрядників майже подвоїлася менш ніж за десять років — з 8,3% у 2016 році до 17,8% у 2025 році — оскільки жорсткіші стандарти кредитування змусили підрядників самостійно фінансувати більшу частину грошового потоку своїх проектів.
• В опитуванні будівельної галузі за 2026 рік 90% старших осіб, які приймають рішення в будівництві, сказали, що відмовилися від прибуткового проекту через терміни грошового потоку — а 43% сказали, що робили це більше одного разу. Утримання коштів є одним із найбільших важелів впливу на ці терміни.
• Субпідрядники, які завершують свою роботу на ранніх етапах проекту — електромонтаж, каркас, фундамент — часто найдовше чекають на звільнення своїх утриманих сум, фінансуючи місяці чужого графіка проекту власним капіталом.

Зниження стандарту з 10% до 5% не усуває цей тиск, але на субпідряді на $500 000 це різниця між $50 000 і $25 000, які лежать на чиємусь іншому банківському рахунку до завершення проекту. Для бізнесу з низькою маржею це реальний, витратний оборотний капітал, вивільнений на місяці раніше.

Що насправді варто зробити підрядникам та бухгалтерам​

1. Перевіряйте дату підписання, а не дату проекту. У Каліфорнії контракт, підписаний 30 грудня 2025 року на роботи, які почнуться в березні 2026 року, все ще регулюється старими правилами. Перегляньте контракти, які зараз знаходяться в переговорах, і, де у вас є важелі впливу, наполягайте на завершенні (або відстрочці) підписання, щоб опинитися на сприятливому боці крайнього терміну.

2. Проведіть аудит ваших стандартних шаблонів контрактів вже зараз. Якщо ваш типовий договір все ще передбачає 10% утримання, це не просто застаріло — у Нью-Йорку це може бути юридично недійсним для контрактів, що підпадають під дію закону, а в Каліфорнії це проблема з дотриманням вимог, яка чекає на поверхню у вашій наступній приватній угоді. Оновіть шаблони до вашої наступної пропозиції, а не після того, як клієнт на це вкаже.

3. Відстежуйте утримання як окремий рядок, а не ховайте його в дебіторській заборгованості. Утримання, яке зберігає замовник, є реальним активом — ви його заробили, але ще не отримали — і воно поводиться інакше, ніж звичайна дебіторська заборгованість (зазвичай воно вивільняється одноразово при суттєвому завершенні або остаточному прийманні, а не за 30-денним циклом). Змішування його із загальною дебіторською заборгованістю ускладнює розуміння того, скільки готівки насправді заморожено в очікуванні завершального етапу, а це саме та видимість, яка вам потрібна, коли ви вирішуєте, чи можете взяти наступне замовлення.

4. Перерахуйте прогнози грошового потоку з новими обмеженнями. Якщо ваша фінансова модель все ще передбачає 10% утримання на проекти, які почнуться у 2026 році, ви недооцінюєте доступний оборотний капітал. Це має значення для тендерів, планування зарплати та розмов з вашим банком або компанією, що надає облігації.

5. Знайте винятки, перш ніж вважати, що обмеження вас захищає. Винятки для малих житлових проектів і запитів на облігації в Каліфорнії, а також поріг вартості контракту в $150 000 у Нью-Йорку означають, що не кожен проект підпадає під дію обмеження. Не припускайте, що обмеження застосовується, не перевіривши конкретні умови угоди.

Утримання — це проблема бухгалтерського обліку до того, як стане юридичною​

Юридичне обмеження вказує максимум, який клієнт може утримувати. Чи допоможе це обмеження вашій грошовій позиції, залежить від того, наскільки чітко ваші книги обліковують утримання, щоб ви могли на це реагувати — знаючи точно, скільки утримано за проектом, за клієнтом і коли воно має бути звільнене за контрактом. Головна книга, яка звалює утримання в «Дебіторську заборгованість», робить це невидимим; план рахунків з окремим рахунком дебіторської заборгованості за утриманими сумами на проект робить це числом, яким ви можете реально керувати.

Саме для такої ясності створено plain-text бухгалтерію. Beancount.io зберігає вашу головну книгу в тексті, контрольованому версіями і читабельному для людини, тому налаштування окремого рахунку дебіторської заборгованості за утриманням на проект — і відстеження того, коли саме кожне утримання має бути звільнене — є свідомою частиною вашого плану рахунків, а не думкою, похованою в категоріях за замовчуванням постачальника програмного забезпечення. Почніть безкоштовно і дізнайтеся, чому підрядники та фінансові команди, які хочуть повної видимості свого оборотного капіталу, переходять на plain-text бухгалтерію.