Якщо ви громадянин США, який володіє квартирою у Ванкувері, котеджем у Маскокі або відпочинковою нерухомістю десь у Канаді, ви, напевно, чули хороші новини: федеральний податок на недостатньо використане житло (UHT) скасовано. 26 березня 2026 року Закон про впровадження бюджету на 2025 рік, №1 отримав королівську санкцію, і разом із ним річний податок у розмірі 1% на «недостатньо використане» канадське житло — разом із відповідною декларацією — було скасовано на 2025 рік та всі наступні роки.
Це справжня перемога. UHT був головним болем дотримання вимог для тисяч американських власників, які ніколи про нього не чули, доки їхній канадський бухгалтер (або дуже суворий лист від CRA) не повідомив їм, що вони зобов'язані подати звітність. Але ось частина, яку легко пропустити у святкуванні: скасування не є ретроактивним. Якщо ви володіли канадською житловою нерухомістю у 2022, 2023 або 2024 роках, ви все ще можете бути зобов'язані подати декларації, сплатити податок, штрафи та відсотки за ці роки — і CRA нічого з цього не скасувала.
Цей посібник пояснює, що насправді змінилося, які зобов'язання залишаються після скасування, і як привести бухгалтерський облік вашої канадської нерухомості в порядок, щоб такі сюрпризи не повторювалися — чи то федеральний податок, чи один із провінційних та муніципальних податків на вакантність, які все ще діють.
Що насправді являв собою податок на недостатньо використане житло
UHT набув чинності за 2022 календарний рік у рамках ширшої кампанії канадського уряду з метою стримування іноземних спекуляцій на ринку житла. Він встановлював щорічний податок у розмірі 1% на вартість вакантного або недостатньо використаного житла, яке перебуває в прямій або непрямій власності певних нерезидентів-неканадців.
Проблема, яка спантеличила стількох власників з США, полягала не в самому податку, а в вимозі подання звітності. Декларацію UHT (форма UHT-2900) мав подавати будь-який «постраждалий власник», який не був спеціально класифікований як «виключений власник», навіть якщо цей власник зрештою мав право на звільнення та не сплачував жодного податку. Виключеними власниками, як правило, були громадяни Канади та постійні резиденти, які володіли титулом безпосередньо на своє ім'я. Усі інші — включаючи громадян США, які володіли нерухомістю безпосередньо, а також канадців, які володіли майном через корпорацію, траст або партнерство — повинні були подавати щорічну декларацію, щоб заявити про звільнення (наприклад, звільнення для відпочинкової нерухомості, доступне для кваліфікованих сільських або рекреаційних зон), або сплатити податок.
Оскільки звільнення були щедрими, але зобов'язання подавати декларацію було універсальним, багато власників з США, які ніколи не сплачували жодного цента фактичного податку, все одно були зобов'язані подати звітність — а її пропуск призводив до мінімального штрафу в розмірі 1000 доларів для фізичних осіб (2000 доларів для корпорацій), незалежно від того, чи був податок фактично нарахований.
Що змінилося в березні 2026 року
Бюджет на 2025 рік скасував UHT на майбутнє, починаючи з 2025 календарного року. На практиці це означає:
- Декларацію UHT за 2025 рік та будь-які наступні роки подавати не потрібно. Якщо вашою єдиною причиною подавати звітність був UHT, це щорічне зобов'язання зникло.
- UHT за 2025 рік та наступні роки не сплачується, навіть якщо ви мали б його сплатити за старими правилами.
- Зобов'язання за 2022, 2023 та 2024 роки не були прощені. Вимога подати декларацію — і сплатити, де це застосовно — за ці три роки залишається чинною, включаючи будь-які штрафи та відсотки за прострочені або неподані декларації.
Останній пункт варто добре обміркувати. Якщо ви придбали канадську нерухомість, скажімо, у 2023 році і ніколи не знали про існування UHT, у вас наразі може бути два або три роки неподаних декларацій на рахунках CRA, кожна з яких несе власні мінімальні санкції. Скасування податку знімає майбутній тягар; воно не стирає минулих зобов'язань. Якщо ви не впевнені, чи подали ви декларації за ці роки, варто перевірити це у транскордонного податкового консультанта, перш ніж CRA надішле листа.
Федеральне скасування не стосується провінційних та муніципальних податків на вакантність
Це те, що найбільше застає людей зненацька: скасування федерального UHT ніяк не вплинуло на низку провінційних та муніципальних податків на вакантність, які кілька канадських юрисдикцій наклали зверху. Якщо ваша нерухомість знаходиться в одному з цих регіонів, у вас, ймовірно, все ще є активні зобов'язання щодо звітності та сплати, які абсолютно не пов'язані з змінами в березні 2026 року.
- Податок на спекуляцію та вакантність Британської Колумбії (SVT) — провінційний податок, який за 2026 податковий рік стягує з іноземних власників та власників, які декларують більшу частину своїх доходів за межами Канади, ставку 3% від оціночної вартості (проти 1% для громадян Канади та постійних резидентів). Декларацію SVT необхідно подати до 31 березня щороку, і вона застосовується незалежно від тепер уже скасованого федерального UHT.
- Податок на порожні будинки Ванкувера (EHT) — міський податок поверх провінційного SVT. За 2025 звітний рік ставка на майно, визнане або задеклароване як порожнє, становила 3% від оціночної оподатковуваної вартості, декларації подавалися на початку лютого.
- Податок на вакантне житло Торонто (VHT) — Торонто запровадив це на муніципальному рівні, без провінційного рівня. Ставка на 2025 рік становила 3% від поточної оціночної вартості, декларацію необхідно подати до 30 квітня, а сплата розподіляється на три частини пізніше протягом року.
Іншими словами, громадянин США, який володіє квартирою в центрі Ванкувера, може мати справу з трьома окремими податковими звітностями щодо вакантності за один рік — провінційною, муніципальною та (до 2024 року) федеральною — кожна зі своєю формою, термінами та визначенням того, що вважається «вакантним» або «недостатньо використаним». Федеральне скасування спростило рівно один із цих рівнів.
Що насправді варто зробити власникам з США зараз
- Підтвердьте свій статус подання декларацій UHT за 2022–2024 роки. Якщо ви володіли кваліфікованою нерухомістю в будь-якому з цих років і не впевнені, чи було подано декларацію, не припускайте, що скасування її покриває — це не так. Прострочені подання за ці роки все ще несуть ризик штрафів та відсотків, і термін стягнення не зупиняється лише тому, що програму завершено.
- Перевірте, чи знаходиться ваша нерухомість у межах провінційного або муніципального податку на вакантність. Власність у Ванкувері, інших визначених регіонах Британської Колумбії або Торонто означає, що у вас, ймовірно, є активне щорічне зобов'язання подавати декларацію незалежно від того, що сталося на федеральному рівні.
- Ведіть облік зайнятості цілий рік, а не лише під час подання декларації. Податки на вакантність та звільнення зазвичай залежать від того, скільки днів нерухомість була зайнята кваліфікованим орендарем або власником. Кількість ночей перебування, договори оренди та використання комунальних послуг — це той тип доказів, який перетворює напружений аудит на п'ятихвилинне підтвердження.
- Не плутайте транскордонне податкове резидентство з податками на вакантність нерухомості. Це різні режими з різними правилами — податкове резидентство США не є автоматичною підставою для звільнення або застосування жодного з них, і кожна юрисдикція визначає «іноземного власника» на власний розсуд.
Чому це проблема бухгалтерського обліку, а не лише податкова проблема
Причина, через яку податки UHT та на вакантність застають людей зненацька, зазвичай не в тому, що податок складний — а в тому, що записи, необхідні для підтвердження звільнення, ніколи не велися. Знання того, скільки днів нерухомість була зайнята, які витрати були понесені на неї та яка юридична особа технічно володіє титулом, потребує такої ж дисципліни, як і будь-яка інша частина управління фінансами: послідовні, датовані, категоризовані записи, які ви можете передати бухгалтеру (або CRA), не відновлюючи рік спогадів.
Саме цей вид транскордонної складності отримує вигоду від ставлення до власності як до будь-якого іншого набору бухгалтерських книг — окремого рахунку або журналу для нерухомості, нотаток про зайнятість, прив'язаних до дат, і категорій витрат, які чітко відповідають будь-якому звільненню або декларації, які вам зрештою доведеться підтвердити.
Ведіть транскордонні записи про нерухомість, які ви зможете захистити
Чи то федеральний податок, якого більше не існує, провінційний податок на спекуляцію, чи міська декларація про вакантність, спільна нитка одна і та сама: вам потрібні чіткі, датовані записи про зайнятість та власність, щоб підтвердити все, що ви заявляєте. Beancount.io надає вам бухгалтерський облік у звичайному тексті, який є прозорим та контрольованим версіями, тому нотатки про зайнятість, витрати та історія подань звітності нерухомості зберігаються в тій самій книзі, що піддається аудиту, як і решта ваших фінансів — без панічного відновлення трирічної історії, коли юрисдикція запитає. Почніть безкоштовно та побачте, наскільки легшим стає податковий сезон, коли ваші записи ніколи не викликали сумнівів.