Бухгалтерія для господарів Airbnb: Повний посібник з податків, відрахувань та фінансового успіху

Ось цифра, яка дивує більшість нових господарів Airbnb: 24%. Це ставка резервного утримання податку, яку IRS (Податкова служба США) може вирахувати з ваших виплат, якщо ви припуститеся простої помилки у формі W-9. І це лише одна з багатьох фінансових пасток, що чекають на господарів, які не розуміють унікальних вимог до ведення бухгалтерії для короткострокової оренди.

На відміну від традиційних орендодавців, господарі Airbnb стикаються зі складним перетином правил щодо доходу від оренди, податків на самозайнятість, місцевих податків на проживання та специфічних особливостей обліку на платформі. Виплата, яка надходить на ваш банківський рахунок, відображає лише частину картини — і якщо ви відстежуєте лише цю цифру, ви, ймовірно, переплачуєте податки.

Незалежно від того, чи здаєте ви вільну кімнату, чи керуєте портфелем об'єктів для відпочинку, цей посібник охоплює все, що вам потрібно знати про бухгалтерію Airbnb: від щоденного відстеження витрат до підготовки до податкового сезону.

Як оподатковується дохід від Airbnb

Розуміння того, як IRS розглядає ваш дохід від оренди, є основою правильного ведення бухгалтерії. Класифікація впливає на все: від того, які податкові форми ви подаєте, до того, скільки ви зрештою заборгуєте.

Правило 14 днів

Якщо ви здаєте свою нерухомість в оренду на 14 днів або менше на рік, ви отримуєте податковий «джекпот»: цей дохід повністю звільняється від федерального оподаткування. Вам взагалі не потрібно вказувати його у своїй декларації. Однак це правило працює в обох напрямках — ви також не можете вирахувати жодних витрат, пов'язаних з орендою за цей період.

Для більшості активних господарів це правило не застосовується. Але якщо ви перебуваєте на ринку, де відбувається велика щорічна подія (наприклад, Суперкубок, Кентуккі Дербі або великі музичні фестивалі), оренда виключно в цей період може бути цілком законною стратегією.

Schedule C чи Schedule E: критична різниця

Місце, де ви звітуєте про свій дохід, визначає режим вашого оподаткування:

Schedule E (Додатковий дохід) застосовується, коли ви отримуєте пасивний дохід від оренди — фактично виступаєте як традиційний орендодавець, який не надає значних послуг, окрім самого житла.

Schedule C (Дохід від самозайнятості) застосовується, коли ви надаєте «істотні послуги», подібні до готельних. Це включає такі речі, як щоденне прибирання, надання їжі або послуги консьєржа.

Різниця має величезне значення. Дохід за Schedule C передбачає податок на самозайнятість (15,3% на соціальне страхування та Medicare), тоді як дохід за Schedule E — ні. Проте Schedule C також відкриває можливості для різних відрахувань та бізнес-структур.

Більшість господарів Airbnb, які забезпечують прибирання після виїзду гостей, свіжу білизну та базові зручності, знаходяться десь посередині. IRS дивиться на середню тривалість перебування — коротші терміни перебування (в середньому менше 7 днів) схиляють до використання Schedule C.

Квартальні оціночні податкові платежі

Якщо ви очікуєте, що сума ваших податків перевищить 1000 доларів, IRS вимагає сплати квартальних оціночних платежів. Для 2026 року встановлені такі дедлайни:

• 15 квітня (Q1)
• 16 червня (Q2)
• 15 вересня (Q3)
• 15 січня 2027 року (Q4)

Пропуск цих платежів призводить до нарахування штрафів та пені. Точне ведення бухгалтерії протягом року дозволяє легко розрахувати ці суми.

Пастка валового та чистого доходу

Ця проблема спричиняє більше переплат податків серед господарів Airbnb, ніж будь-яка інша помилка.

Коли ви отримуєте виплату від Airbnb, ви бачите чисту суму — те, що надходить на ваш банківський рахунок після того, як Airbnb забирає свій сервісний збір (зазвичай 3–16% від суми бронювання). Але IRS хоче знати ваш валовий дохід — загальну суму, яку заплатив гість.

Ось чому це важливо: якщо гість платить 1000 доларів за проживання, а Airbnb забирає 150 доларів сервісного збору, ви отримуєте 850 доларів. Багато господарів звітують про 850 доларів як про дохід. Але правильний підхід — вказати 1000 доларів як дохід, а потім вирахувати 150 доларів сервісного збору як бізнес-витрати.

Кінцевий результат однаковий, чи не так? Не зовсім. Airbnb не включає сервісні збори господаря у форми 1099-K, які вони надсилають до IRS. Якщо ви відстежуєте лише чисті виплати, у вас немає документального підтвердження для цього вирахування. Вам потрібні окремі записи про кожну комісію, яку стягнула платформа.

Основні податкові відрахування для господарів Airbnb

Максимізація законних відрахувань є ключем до мінімізації вашого податкового тягаря. Ведіть детальний облік за всіма наступними категоріями.

Прямі витрати на оренду

Ці витрати стосуються безпосередньо вашої діяльності як господаря:

• Комісії платформи: сервісні збори Airbnb, збори за співуправління та будь-які збори за лістинг на інших платформах
• Витрати на прибирання: професійні послуги прибирання, прання білизни та засоби для чищення
• Товари для гостей: предмети гігієни, кава, закуски та інші зручності, які ви надаєте
• Облаштування: меблі, постільна білизна, кухонне обладнання та декор для орендованого приміщення
• Фотозйомка: професійні фото вашого об'єкта
• Маркетинг: будь-яка реклама поза межами платформи
• Управління нерухомістю: комісійні, виплачені менеджерам або співгосподарям

Непрямі витрати (потребують розподілу)

Коли ви здаєте частину свого будинку або використовуєте нерухомість як для особистих цілей, так і для оренди, ви повинні розподілити ці витрати:

• Відсотки за іпотекою: повністю вираховуються для інвестиційної нерухомості; розподіляються для особистого житла
• Податки на майно: ті ж правила розподілу, що і для відсотків за іпотекою
• Комунальні послуги: на основі відсотка використання для оренди
• Страхування: пропорційно до використання для оренди
• Збори ОСББ: розподіляються на основі днів оренди

Формула розподілу зазвичай така: (Дні оренди ÷ Загальна кількість використаних днів) × Загальні витрати

Наприклад, якщо ваша нерухомість здається в оренду 200 днів на рік, а ви використовуєте її особисто протягом 30 днів, ваш відсоток використання для оренди становить 200 ÷ 230 = 87%.

Амортизація

Це потужне податкове вирахування дозволяє вам відшкодовувати вартість вашої нерухомості протягом певного часу. Для житлової нерухомості, що здається в оренду, IRS встановлює 27,5-річний період відновлення вартості. Ви також можете амортизувати:

• Меблі та побутову техніку (5-7 років)
• Килимове покриття та оздоблення вікон (5 років)
• Капітальні поліпшення (27,5 років або термін служби компонента)

Станом на 2025 рік для особистого майна (меблів, техніки), яке використовується у вашому орендному бізнесі, доступна 100% бонусна амортизація, що дозволяє здійснити негайне списання замість розподілу вирахувань на роки.

Ремонт проти Покращень

Розуміння цієї різниці запобігає проблемам під час аудиту:

Ремонт (повністю вираховується у поточному році):

• Ремонт крана, що протікає
• Латання гіпсокартону
• Заміна зламаної техніки на аналогічні моделі
• Перефарбовування стін

Покращення (підлягають амортизації):

• Облаштування нової ванної кімнати
• Оновлення всієї побутової техніки до преміум-моделей
• Капітальний ремонт, що подовжує термін служби нерухомості
• Збільшення житлової площі

Навігація у місцевих податках на проживання

Окрім федеральних податків та податків штату на прибуток, більшість юрисдикцій накладають податки на проживання (також звані готельним податком, податком на житло або податком на тимчасове проживання) на короткострокову оренду. Ставки суттєво різняться:

• Міста Каліфорнії: 8-15%
• Нью-Йорк: сукупні податки можуть перевищувати 14%
• Остін, Техас: загалом 15%
• Массачусетс: 5,7% податку штату плюс місцеві варіанти до 6%

Хто збирає податки?

У багатьох регіонах Airbnb автоматично збирає та перераховує податки на проживання від вашого імені. Однак це залежить від юрисдикції, і господарі повинні перевірити:

1. Чи займається Airbnb місцевими податками у вашому регіоні
2. Чи потрібно вам окремо реєструватися в місцевих органах влади
3. Чи залишаються якісь податки вашою відповідальністю для збору

Неспроможність зібрати необхідні податки не звільняє вас від їх сплати — ви можете бути змушені сплатити податок з власної кишені, якщо не отримали його від гостей.

Вимоги до реєстрації

Багато населених пунктів вимагають дозволи або ліцензії на короткострокову оренду. Типові вимоги включають:

• Реєстрація бізнес-ліцензії
• Заявка на дозвіл для короткострокової оренди
• Відображення номерів дозволів у всіх оголошеннях
• Інспекції з техніки безпеки (вогнегасники, детектори диму тощо)
• Мінімальні вимоги до страхування цивільної відповідальності

Робота без необхідних дозволів може призвести до штрафів, примусового видалення оголошень із платформ та нарахування заборгованості з податків разом із пенями.

Налаштування вашої системи бухгалтерського обліку

Належні системи з першого дня запобігають головному болю під час податкового сезону та протягом року.

Окремі банківські рахунки

Відкрийте окремий розрахунковий рахунок для свого орендного бізнесу. Це забезпечує:

• Чітке розмежування між особистими та бізнес-фінансами
• Легке відстеження транзакцій для податкових цілей
• Професійний вигляд будь-якої ділової документації
• Спрощене ведення обліку та звірку

Відстежуйте кожну транзакцію

Для кожного бронювання записуйте:

• Оплата гостя (валова сума)
• Вирахувані комісії платформи
• Витрати на прибирання (незалежно від того, чи платите ви сервісу, чи робите це самі)
• Будь-які інші витрати, пов’язані з конкретним бронюванням

Для нерухомості в цілому відстежуйте:

• Комунальні платежі
• Страхові премії
• Відсотки за іпотекою та податки на майно
• Ремонт та обслуговування
• Купівлю витратних матеріалів та обладнання

Документуйте особисте використання

Якщо ви використовуєте нерухомість в особистих цілях, фіксуйте кожен день — включаючи дні, коли друзі або родина зупиняються за зниженими тарифами (що вважається особистим використанням). Ця документація необхідна для точного розподілу витрат та успішного проходження аудиту.

Зберігайте квитанції

IRS може вимагати документацію за кілька попередніх років. Ведіть упорядкований облік:

• Усіх чеків про витрати (цифрові копії підійдуть)
• Підтверджень бронювань та листування з гостями
• Звітів про виплати з платформ
• Страхових полісів
• Виписок за іпотекою
• Рахунків за податок на майно
• Рахунків-фактур від підрядників

Поширені помилки в бухгалтерії, яких слід уникати

Помилка 1: Відстеження чистого доходу замість валового

Як обговорювалося раніше, завжди записуйте повну оплату гостя як дохід і окремо відстежуйте всі комісії як витрати.

Помилка 2: Ігнорування зобов’язань щодо податку на проживання

Багато господарів вважають, що Airbnb займається всіма податками. Перевірте місцеві вимоги — можливо, вам доведеться подавати декларації навіть тоді, коли Airbnb перераховує фактичний податок.

Помилка 3: Забування про періоди подання декларацій з нульовим показником

Багато юрисдикцій вимагають подання декларацій про податок на проживання навіть за періоди без бронювань. Неподання нульової декларації може призвести до штрафів.

Помилка 4: Змішування особистих та бізнес-витрат

Вимога списання 100% комунальних послуг, якщо ви проживаєте в частині об’єкта, викликає підозри. Розрахуйте правильні відсотки розподілу та застосовуйте їх послідовно.

Помилка 5: Класифікація покращень як ремонту

Оновлення кухні здається ремонтом, коли ви виписуєте чек, але IRS бачить це інакше. Покращення мають амортизуватися, а не списуватися на витрати негайно.

Помилка 6: Ігнорування податкових зобов’язань штату

Ви можете бути зобов’язані сплачувати податок на прибуток штату, де розташована ваша нерухомість, навіть якщо ви живете в іншому місці. Податкові зобов’язання у кількох штатах є поширеними для господарів, які мають нерухомість у курортних зонах.

Підготовка до податкового сезону

Що вам знадобиться

Зберіть ці документи перед зустріччю зі своїм податковим консультантом:

• Усі форми 1099-K від Airbnb та інших платформ
• Річні підсумкові звіти від кожної платформи
• Банківські виписки для вашого орендного рахунку
• Виписка про відсотки за іпотекою (форма 1098)
• Податкові записи на майно
• Документація за страховим полісом
• Усі чеки про витрати, впорядковані за категоріями
• Документація днів особистого використання
• Податкові декларації за попередній рік та графіки амортизації

Вибір правильного спеціаліста

Оподаткування доходів від Airbnb є достатньо складним, тому залучення сертифікованого бухгалтера (CPA) або податкового фахівця, який розуміється на короткостроковій оренді, варте цих інвестицій. Ключові питання, які варто поставити:

• Чи є у вас інші клієнти, які займаються короткостроковою орендою?
• Чи знайомі ви з аналізом форм Schedule C та Schedule E?
• Чи можете ви допомогти оптимізувати мою стратегію амортизації?
• Чи розумієте ви вимоги щодо місцевих податків на проживання (occupancy tax)?

Оптимізація фінансів вашої орендованої нерухомості

Управління фінансами короткострокової оренди вимагає уваги до деталей, яку часто пропускають універсальні бухгалтерські рішення. Від окремого відстеження комісій платформи до розподілу витрат між особистим використанням та орендою — така складність вимагає організованого та прозорого ведення обліку.

Beancount.io пропонує текстовий облік (plain-text accounting), який надає господарям Airbnb повну видимість їхніх фінансів — без «чорних скриньок» програмного забезпечення, що приховують методи розрахунку показників. Завдяки записам із контролем версій та можливості налаштовувати категорії під особливості вашої нерухомості, ви зможете вести детальну документацію, якої вимагає оподаткування короткострокової оренди. Почніть безкоштовно та візьміть під контроль фінанси вашого бізнесу з оренди.