Comptabilitat per a amfitrions d'Airbnb: la guia completa sobre impostos, deduccions i èxit financer
Aquí teniu una xifra que sorprèn la majoria de nous amfitrions d'Airbnb: el 24%. Aquesta és la taxa de retenció preventiva que l'IRS pot aplicar als vostres pagaments si cometeu un error senzill en el formulari W-9. I aquest és només un dels molts esculls financers que esperen als amfitrions que no entenen els requisits comptables únics dels lloguers a curt termini.
A diferència dels arrendadors tradicionals, els amfitrions d'Airbnb han de navegar per una complexa intersecció de regles sobre ingressos per lloguer, impostos sobre el treball autònom, impostos municipals d'ocupació i peculiaritats comptables específiques de la plataforma. El pagament que arriba al vostre compte bancari només explica una part de la història, i si només feu el seguiment d'aquest número, és molt probable que estigueu pagant impostos de més.
Tant si llogueu una habitació lliure com si gestioneu una cartera de propietats de vacances, aquesta guia cobreix tot el que necessiteu saber sobre la comptabilitat d'Airbnb, des del seguiment de les despeses diàries fins a la preparació de la temporada d'impostos.
Com tributen els ingressos d'Airbnb
Entendre com l'IRS considera els vostres ingressos per lloguer és la base d'una comptabilitat adequada. La classificació afecta des de quins formularis fiscals heu de presentar fins a quant acabareu pagant.
La regla dels 14 dies
Si llogueu la vostra propietat durant 14 dies o menys a l'any, us ha tocat la loteria fiscal: aquests ingressos estan totalment lliures d'impostos a nivell federal. No cal que els informeu en absolut a la vostra declaració. No obstant això, això funciona en ambdós sentits: tampoc podeu deduir cap despesa relacionada amb el lloguer durant aquest període.
Per a la majoria dels amfitrions actius, aquesta regla no s'aplica. Però si us trobeu en un mercat amb un gran esdeveniment anual (penseu en la Super Bowl, el Derby de Kentucky o grans festivals de música), llogar exclusivament durant aquest període podria ser una estratègia legítima.
Schedule C vs. Schedule E: La distinció crítica
El lloc on informeu dels vostres ingressos determina el vostre tractament fiscal:
Schedule E (Ingressos suplementaris) s'aplica quan obteniu ingressos passius per lloguer; bàsicament, actueu com un arrendador tradicional que no ofereix serveis significatius més enllà de l'espai mateix.
Schedule C (Ingressos de treball autònom) s'aplica quan oferiu "serveis substancials" similars als d'un hotel. Això inclou coses com la neteja diària, el subministrament de menjars o serveis de tipus consergeria.
La diferència és enorme. Els ingressos de l'Schedule C activen l'impost sobre el treball autònom (15,3% per a la Seguretat Social i Medicare), mentre que els de l'Schedule E no. No obstant això, l'Schedule C també obre la porta a diferents deduccions i estructures empresarials.
La majoria dels amfitrions d'Airbnb que ofereixen neteja entre estades, roba de llit neta i serveis bàsics es troben en un punt intermedi. L'IRS es fixa en la durada mitjana de l'estada: les estades més curtes (menys de 7 dies de mitjana) tendeixen a rebre el tractament de l'Schedule C.
Impostos estimats trimestrals
Si preveieu que deureu més de 1.000 $ en impostos, l'IRS requereix pagaments estimats trimestrals. Per al 2026, els terminis són:
- 15 d'abril (T1)
- 16 de juny (T2)
- 15 de setembre (T3)
- 15 de gener de 2027 (T4)
No realitzar aquests pagaments comporta sancions i interessos. Una comptabilitat precisa durant tot l'any fa que el càlcul d'aquestes estimacions sigui senzill.
El parany de l'ingrés brut vs. net
Aquest problema és el que causa més pagaments excessius d'impostos entre els amfitrions d'Airbnb que potser qualsevol altre error.
Quan rebeu un pagament d'Airbnb, veieu l'import net: el que arriba al vostre compte bancari després que Airbnb cobri la seva tarifa de servei (normalment entre el 3% i el 16% de la reserva). Però l'IRS vol conèixer els vostres ingressos bruts: l'import total que va pagar l'hoste.
Heus aquí per què això és important: si un hoste paga 1.000 per una estada i Airbnb cobra una tarifa de servei de 150 \, en rebeu 850 com a ingressos. Però l'enfocament correcte és informar de 1.000 com a despesa de negoci.
El resultat net és el mateix, oi? No exactament. Airbnb no inclou les tarifes de servei de l'amfitrió en els formularis 1099-K que envia a l'IRS. Si només feu el seguiment dels pagaments nets, no tindreu documentació per a aquesta deducció. Necessiteu registres separats de cada tarifa que Airbnb us hagi cobrat.
Deduccions fiscals essencials per a amfitrions d'Airbnb
Maximitzar les deduccions legítimes és clau per minimitzar la vostra càrrega fiscal. Mantingueu registres detallats de totes les categories següents.
Despeses directes de lloguer
Aquestos costos es relacionen específicament amb la vostra activitat com a amfitrions:
- Tarifes de plataforma: tarifes de servei d'Airbnb, tarifes de coamfitrió i qualsevol tarifa de publicació d'altres plataformes.
- Costos de neteja: serveis de neteja professional, bugaderia per a la roba de llit i articles de neteja.
- Subministraments per als hostes: articles de tocador, cafè, aperitius i altres serveis que oferiu.
- Mobiliari: mobles, roba de llit, equipament de cuina i decoració per a l'espai de lloguer.
- Fotografia: fotos professionals del vostre anunci.
- Màrqueting: qualsevol publicitat fora de la plataforma.
- Gestió de la propietat: tarifes pagades a gestors o coamfitrions.
Despeses indirectes (requereixen assignació)
Quan llogueu una part del vostre habitatge o utilitzeu una propietat tant per a ús personal com per a lloguer, heu d'assignar aquestes despeses:
- Interessos de la hipoteca: totalment deduïbles per a propietats d'inversió; assignats proporcionalment per a residències personals.
- Impostos sobre la propietat: les mateixes regles d'assignació que els interessos de la hipoteca.
- Serveis públics: basat en el percentatge d'ús per lloguer.
- Assegurança: proporcional a l'ús per lloguer.
- Quotes de la comunitat de propietaris: assignades en funció dels dies de lloguer.
La fórmula d'assignació sol ser: (Dies de lloguer ÷ Total de dies d'ús) × Despesa total
Per exemple, si la vostra propietat es lloga 200 dies a l'any i la feu servir personalment durant 30 dies, el vostre percentatge d'ús de lloguer és 200 ÷ 230 = 87%.
Amortització
Aquesta deducció potent us permet recuperar el cost de la vostra propietat al llarg del temps. Per a propietats de lloguer residencial, l'IRS utilitza un període de recuperació de 27,5 anys. També podeu amortitzar:
- Mobles i electrodomèstics (5-7 anys)
- Moquetes i tractaments de finestres (5 anys)
- Millores importants (27,5 anys o vida útil del component)
A partir del 2025, hi ha disponible una amortització accelerada (bonus depreciation) del 100% per als béns mobles (mobles, electrodomèstics) utilitzats en el vostre negoci de lloguer, cosa que permet una deducció immediata en lloc de repartir les deduccions durant diversos anys.
Reparacions vs. Millores
Comprendre aquesta distinció evita problemes d'auditoria:
Reparacions (totalment deduïbles en l'exercici actual):
- Arreglar una aixeta que goteja
- Reparar plaques de guix
- Substituir electrodomèstics espatllats per models similars
- Pintar les parets
Millores (s'han d'amortitzar):
- Afegir un bany nou
- Actualitzar tots els electrodomèstics a models prèmium
- Reformes importants que allarguen la vida de la propietat
- Ampliar la superfície en metres quadrats
Navegant pels Impostos sobre l'Estada Locals
Més enllà dels impostos sobre la renda federals i estatals, la majoria de jurisdiccions imposen impostos sobre l'estada (també anomenats taxa turística, impost sobre l'allotjament o impost sobre l'estada transitòria) en els lloguers de curta durada. Les tarifes varien dràsticament:
- Ciutats de Califòrnia: 8-15%
- Ciutat de Nova York: Els impostos combinats poden superar el 14%
- Austin, Texas: 15% en total
- Massachusetts: 5,7% estatal més opcions locals de fins al 6%
Qui els recapta?
En moltes ubicacions, Airbnb recapta i liquida automàticament els impostos sobre l'estada en el vostre nom. Tanmateix, això varia segons la jurisdicció, i els amfitrions haurien de verificar:
- Si Airbnb gestiona els impostos locals a la vostra zona
- Si cal registrar-se per separat amb les autoritats locals
- Si algun impost continua sent la vostra responsabilitat de recaptar
El fet de no recaptar els impostos requerits no us n'eximeix del pagament; és possible que hàgiu de pagar l'impost de la vostra butxaca si no el vau cobrar als hostes.
Requisits de Registre
Moltes localitats requereixen permisos o llicències de lloguer de curta durada. Els requisits comuns inclouen:
- Registre de llicència comercial
- Sol·licitud de permís de lloguer de curta durada
- Mostrar els números de permís en tots els anuncis
- Inspeccions de seguretat (extintors, detectors de fum, etc.)
- Mínims d'assegurança de responsabilitat civil
Operar sense els permisos requerits pot comportar multes, la retirada forçada de les plataformes i liquidacions d'impostos endarrerits amb sancions.
Configuració del vostre sistema de comptabilitat
Uns sistemes adequats des del primer dia eviten mals de cap en el moment de declarar impostos i durant tot l'any.
Comptes bancaris separats
Obriu un compte corrent dedicat per al vostre negoci de lloguer. Això proporciona:
- Separació clara entre les finances personals i les del negoci
- Seguiment fàcil de les transaccions a efectes fiscals
- Aparença professional per a qualsevol documentació comercial
- Comptabilitat i conciliació simplificades
Feu el seguiment de cada transacció
Per a cada reserva, registreu:
- Pagament de l'hoste (import brut)
- Comissions de la plataforma deduïdes
- Costos de neteja (tant si pagueu a un servei com si ho feu vosaltres mateixos)
- Qualsevol altra despesa específica de la reserva
Per a la propietat en general, feu el seguiment de:
- Pagaments de serveis públics
- Primes d'assegurança
- Interessos hipotecaris i impostos sobre la propietat
- Reparacions i manteniment
- Compres de subministraments i equipament
Documenteu l'ús personal
Si utilitzeu la propietat personalment, registreu cada dia, inclosos els dies que amics o familiars s'hi allotgin amb tarifes reduïdes (cosa que compta com a ús personal). Aquesta documentació és essencial per a una assignació precisa de les despeses i per superar una auditoria.
Conserveu els rebuts
L'IRS pot sol·licitar documentació de fa diversos anys. Mantingueu registres organitzats de:
- Tots els rebuts de despeses (els digitals són vàlids)
- Confirmacions de reserves i comunicacions amb els hostes
- Extractes de pagaments de la plataforma
- Pòlisses d'assegurança
- Extractes hipotecaris
- Rebuts de l'impost sobre la propietat
- Factures de contractistes
Errors comuns de comptabilitat a evitar
Error 1: Seguiment del net en lloc del brut
Com hem comentat abans, registreu sempre el pagament total de l'hoste com a ingressos i feu el seguiment de totes les comissions per separat com a despeses.
Error 2: Passar per alt les obligacions de l'impost sobre l'estada
Molts amfitrions assumeixen que Airbnb gestiona tots els impostos. Verifiqueu els requisits locals; és possible que hàgiu de presentar declaracions fins i tot quan Airbnb liquida l'impost real.
Error 3: Oblidar els períodes de declaració amb import zero
Moltes jurisdiccions exigeixen declaracions d'impostos sobre l'estada fins i tot per a períodes sense reserves. No presentar una declaració amb import zero pot provocar sancions.
Error 4: Barrejar despeses personals i comercials
Reclamar el 100% dels serveis públics quan viviu en una part de la propietat genera sospites. Calculeu els percentatges d'assignació adequats i apliqueu-los de manera coherent.
Error 5: Classificar erròniament les millores com a reparacions
Aquesta reforma de la cuina sembla una reparació quan esteu signant el xec, però l'IRS ho veu de manera diferent. Les millores s'han d'amortitzar, no comptabilitzar com a despesa immediata.
Error 6: Ignorar les obligacions fiscals estatals
És possible que hàgiu de pagar l'impost sobre la renda de l'estat on es troba la vostra propietat, encara que visqueu en un altre lloc. Les obligacions fiscals multiestatals són comunes per als amfitrions amb propietats en destinacions de vacances.
Planificació per a la temporada d'impostos
Què necessitareu
Reuniu aquests documents abans de reunir-vos amb el vostre assessor fiscal:
- Tots els formularis 1099-K d'Airbnb i altres plataformes
- Informes de resum anual de cada plataforma
- Extractes bancaris del vostre compte de lloguer
- Extracte d'interessos hipotecaris (Formulari 1098)
- Registres de l'impost sobre la propietat
- Documentació de la pòlissa d'assegurança
- Tots els rebuts de despeses organitzats per categoria
- Documentació dels dies d'ús personal
- Declaracions d'impostos d'anys anteriors i taules d'amortització
Escollir el professional adequat
La fiscalitat d'Airbnb té prou complexitat perquè treballar amb un assessor fiscal que entengui els lloguers de curta durada valgui la pena la inversió. Preguntes clau a fer:
- Tens altres clients de lloguers de curta durada?
- Estàs familiaritzat amb l'anàlisi de l'Annex C vs. l'Annex E?
- Em pots ajudar a optimitzar la meva estratègia d'amortització?
- Entens els requisits de les taxes d'ocupació locals?
Optimitzeu les finances de la vostra propietat de lloguer
Gestionar les finances dels lloguers de curta durada requereix una atenció als detalls que les solucions de comptabilitat genèriques sovint passen per alt. Des del seguiment de les comissions de la plataforma per separat fins a l'assignació de despeses entre l'ús personal i el de lloguer, la complexitat exigeix un registre organitzat i transparent.
Beancount.io ofereix comptabilitat en text pla que proporciona als amfitrions d'Airbnb una visibilitat completa de les seves finances de lloguer, sense programari de "caixa negra" que amagui com es calculen els números. Amb registres amb control de versions i la flexibilitat per personalitzar les categories segons la configuració específica de la vostra propietat, podeu mantenir la documentació detallada que exigeix la fiscalitat dels lloguers de curta durada. Comenceu de franc i preneu el control de les vostres finances com a amfitrió.
