Platba nájomného od vášho nájomcu pokrýva väčšinu vašej hypotéky, takže vaša platba za bývanie pripadá ako zaokrúhlená chyba. Potom príde daňová sezóna a tá druhá jednotka ticho zmení vaše jednoduché daňové priznanie majiteľa domu na daňové priznanie prenajímateľa. Ak to rozdelenie urobíte správne, prenajímaná polovica vám prinesie odpisy, odpočítateľné opravy a podiel z úrokov z hypotéky. Ak to pokazíte —odpočítate celú hypotéku v prílohe A a polovicu v prílohe E, alebo zabudnete na odpisy úplne—môžete preplácať roky,a potom dostať ďalší úder pri predaji. Tu je návod, ako rozdeliť house hacking na dve daňové polovice, použiť straty, na ktoré máte nárok,a odísť o roky neskôr bez toho, aby ste sa vzdali vylúčenia kapitálových ziskov majiteľa domu, na ktoré ste počítali.
Ako house hacking zmení vaše daňové priznanie
IRS nemá kategóriu „house hacking“. Vidí dve veci, ktoré zdieľajú jednu strechu: váš domov a nehnuteľnosť na prenájom. Polovica na prenájom sa vykazuje v prílohe E (Doplňujúci príjem a strata),zatiaľ čo vaša polovica si zachováva bežné zaobchádzanie s majiteľom domu—úroky z hypotéky a dane z nehnuteľnosti ako položkové odpočty v prílohe A,ak si uplatňujete položkové odpočty. Z tohto rozdelenia vyplývajú tri dôsledky:
- Príjem z prenájmu je zdaniteľný príjem. Každý dolár nájomného ide do prílohy E,aj keď tečie priamo späť ako platba hypotéky. Neexistuje žiadna kompenzácia za „ale to len pokrýva moje náklady na bývanie“.
- Výdavky na prenájom sú odpočítateľné proti tomuto príjmu. Podiel prenájmu na úrokoch z hypotéky, daniach z nehnuteľnosti, poistení, opravách, službách, ktoré platíte,a odpisoch znižuje zdaniteľný zisk z prenájmu.
- Dve polovice nikdy nezdieľajú odpočet. Každý dolár výdavku patrí do prílohy E alebo prílohy A,nikdy do oboch. Toto je najčastejšia daňová chyba pri house hackingu,a stojí za to vytvoriť si špecializovaný návyk na vedenie záznamov od prvého mesiaca, keď vyberáte nájomné.
Jedna dobrá správa: bežný príjem z prenájmu všeobecne nepodlieha dani zo samostatnej zárobkovej činnosti. Vykazujete ho v prílohe E,nie v prílohe C,pokiaľ prenajímate priestor skôr než poskytujete hotelové podstatné služby.
Krok 1: Rozdeľte nehnuteľnosť na dve daňové polovice
Predtým, než niečo odpočítate, vyberte metódu alokácie a držte sa jej rok čo rok. IRS očakáva rozumný, konzistentný základ—počet štvorcových stôp je najobhájiteľnejší pre duplex s bočnými jednotkami, zatiaľ čo počet izieb môže fungovať pre rodinný dom s prenajatou izbou alebo suterénnou jednotkou. Praktický prístup pre približne rovnomerný duplex:
- Spoločné náklady na celú nehnuteľnosť(úroky z hypotéky, dane z nehnuteľnosti, poistenie majiteľa domu, výmena strechy, vonkajšia maľovka)sa rozdelia podľa vášho percentuálneho podielu—povedzme 50/50.
- Náklady špecifické pre jednotku idú 100% do jednotky, ktorej slúžia. Ohrievač vody, ktorý ste vymenili v nájomníkovej jednotke,je plne výdavok na prenájom. Rekonštrukcia kuchyne vo vašej vlastnej jednotke je plne osobná a vôbec nie je odpočítateľná.
- Spoločné služby, ktoré platíte(jeden vodomer, elektrina v spoločných priestoroch)sa rozdelia podľa rovnakého percentuálneho podielu.
Túto voľbu dajte písomne—hoc aj jednostránkovú poznámku do vašich súborov s textom „50% prenájom / 50% osobná podľa dokončenej štvorcovej plochy, aplikované konzistentne“—a aplikujte ju na každý spoločný výdavok. Konzistentnosť je to, čo prežije audit: alokačná metóda, ktorá kolíše od 50% do 70% vždy, keď to vytvorí väčší odpočet,je presne ten typ vzoru, ktorý vyvoláva otázky. Ak sú jednotky veľmi rozdielne veľké, merajte radšej než hádajte; krajčírsky meter a jednoduchý náčrt pôdorysu nestoja nič a túto otázku vyriešia natrvalo.
Krok 2: Odpisujte len polovicu prenájmu
Odpis je tichá superschopnosť house hackera: nepeňažný odpočet, ktorý môže zmeniť prenajímanú polovicu s pozitívnym peňažným tokom na papierovú stratu. Ale tri pravidlá ho ohraničujú.
Odpisuje sa len budova, nikdy pozemok. Začnite s celkovým základom nákladov (kúpna cena plus väčšina záverečných nákladov,a potom vyčleňte hodnotu pozemku—rozdelenie pozemok/budova z vášho daňového výmeru alebo ocenenie pri kúpe fungujú obe. Vynásobte časť budovy vaším percentom prenájmu. Tento výsledok je váš odpisovateľný základ.
Rezidenčná nehnuteľnosť na prenájom sa odpisuje počas 27,5 roka, lineárne,s konvenciou stred mesiaca v prvom a poslednom mesiaci. Hodnota budovy prenajímanej polovice $200,000 vytvorí približne $7,270 ročného odpisu—často najväčšiu jednotlivú položku v prílohe E.
Nárokujte ho, alebo ho stratíte tak či tak. Odpisy sa pri predaji spätne zachytia na sumu „povolenú alebo povoliteľnú“. Vynechanie odpočtu, aby ste to mali jednoduchšie, vás nezbaví dane neskôr—IRS s vami zaobchádza, ako keby ste ho boli uplatnili. Neexistuje žiadna racionálna verzia tejto stratégie, kde necháte odpočet na stole.
Odpis uveďte na formulári 4562 a celkovú sumu preneste do prílohy E. Uchovajte záverečný výpis z kúpy, pracovný list alokácie pozemok/budova a dátum uvedenia do prevádzky s vašimi trvalými súbormi k nehnuteľnosti; budete ich potrebovať všetky tri znova pri predaji.
Krok 3: Vedzte, ktoré straty môžete skutočne použiť
House hacking často vykazuje daňovú stratu na prenajímanej polovici, zatiaľ čo vám vkladá skutočné peniaze do vrecka—odpisy a podiel na úrokoch to robia. Či táto strata chráni váš plat, závisí od dvoch brán.
Brána jedna: aktívna účasť. Väčšina house hackerov to prejde ľahko. Vlastnenie budovy, schvaľovanie nájomcov,a zabezpečovanie opráv sa počíta ako aktívna účasť—oveľa nižšia latka než materálna účasť. Aktívna účasť odomyká špeciálnu úľavu na straty z prenájmu: až $25,000 strát z prenájmu ročne môže kompenzovať bežný príjem, ako sú mzdy.
Brána dva: fázové zníženie príjmu. Úľava $25,000 sa znižuje o 50 centov za každý dolár upraveného hrubého príjmu nad $100,000 a úplne zmizne pri $150,000 ($12,500 a okno $50,000–$75,000 pri manželoch podávajúcich samostatne, ak žijú oddelene. Ak zarobíte nad hornú hranicu rozsahu,nevyužité straty sa nestratia—prenášajú sa neobmedzene dopredu a sú plne uvoľnené proti inému príjmu v roku, keď nehnuteľnosť predáte.
Ak sa váš príjem blíži k pásmu fázového zníženia, načasovanie záleží: zoskupenie odpočítateľných výdavkov, odloženie bonusu, alebo zrýchlenie príspevkov na dôchodok môže zachovať tisícky dolárov úľavy. A ak vám strata na prenájme rok čo rok spôsobuje nervozitu, pamätajte, že kontrola IRS zameraná na hobby činnosti s vedľajšími aktivitami bez motívu zisku len málokedy ohrozuje house hacking—vyberanie trhového nájomného na samostatne meranej jednotke s nájomnou zmluvou je asi tak obchodné, ako aktivita môže byť.
Krok 4: Vybavte papierovačky na strane prenájmu ako prenajímateľ
Daňové výhody vyššie fungujú len vtedy, ak vaše záznamy ich podporujú. Zaveďte si tieto návyky v prvom mesiaci:
- Oddeľte peniaze. Špecializovaný bežný účet pre polovicu prenájmu—nájomné dnu, výdavky na prenájmu von—zmení prípravu prílohy E z archeológie na aritmetiku. Väčšina bánk vám umožní otvoriť druhý účet v priebehu niekoľkých minút.
- Sledujte každý výdavok k jednotke. Označte každý doklad ako celá nehnuteľnosť(rozdelené podľa vášho percenta,a prenájom-only, alebo osobný. Účtovnícky softvér s triedami alebo značkami to zvládne čisto; tabuľka so stĺpcom „jednotka“ funguje tiež.
- Správne zaobchádzajte s kaúciami. Vratná kaúcia nie je príjem, keď ju dostanete. Stane sa príjmom len vtedy, ak si časť alebo celú necháte—za neplatené nájomné alebo škody—vtedy pristane v prílohe E v tom roku.
- Dodržte hranicu 14 dní. Ak ste prenajali časť svojho domu na 14 alebo menej dní v roku, špeciálne pravidlá pre minimálne používanie na prenájom vám umožnia ignorovať príjem úplne. Celoroční house hackeri nikdy nebudú kvalifikovaní, ale záleží to, ak len príležitostne prenajímate izbu počas veľkej miestnej udalosti.
- Skontrolujte miestnu registráciu. Mnohé mestá vyžadujú registráciu prenájmu, inšpekcie, alebo dane z obsadenosti na každú prenajatú jednotku—vrátane voľnej polovice vášho duplexu. Federálne daňové priznanie je len polovica obrazu dodržiavania predpisov.
Žiadne z tohto nevyžaduje účtovnícke oddelenie. Vyžaduje to systém, ktorý skutočne udržiavate, kontrolovaný mesačne,s zladenými bankovými a kartovými výpismi, aby polovica prenájmu stála na vlastných nohách. Pre pracovný postup s čistým textom, ktorý udržiava značky prenájmu a osobné auditovateľné v správe verzií, dokumentácia prechádza organizovaním účtovnej knihy podľa nehnuteľnosti a jednotky.
Krok 5: Naplánujte odchod predtým, než kúpite
Najväčší daňový účet z house hackingu prichádza pri predaji, roky po rozhodnutiach, ktoré ho určujú. Tri pravidlá určujú, koľko z vášho zisku zostane oslobodené od dane.
Vylúčenie podľa paragrafu 121 stále pokrýva vašu polovicu. Ak ste vlastnili a žili v dome aspoň dva z piatich rokov pred predajom,môžete vylúčiť až $250,000 zisku ($500,000 pri manželoch podávajúcich spoločne)pripadajúceho na časť osobného použitia. Bývanie v jednej jednotke svojho vlastného duplexu sa počíta.
Polovica na prenájom nemá nárok na vylúčenie—a odpisy sa vrátia. Zisk pripadajúci na časť prenájmu je zdaniteľný,a odpisy, ktoré ste uplatnili (alebo sa na vás hľadelo, že ste ich uplatnili)po 6. máji 1997, sú vyňaté z vylúčenia úplne. Zdaňujú sa ako nekvalifikovaný zisk podľa paragrafu 1250 s maximálnou sadzbou 25%,aj keď by sa váš celkový zisk inak vošiel do limitu vylúčenia. Toto je ustanovenie, ktoré prekvapuje predávajúcich: zisk $200,000 plne pokrytý vylúčením stále vytvorí daňový účet na,povedzme,$50,000 predchádzajúcich odpisov.
Presťahovanie sa neresetuje hodiny okamžite. Ak sa presťahujete z duplexu a prenajmete obe jednotky,test dvoch z piatich rokov udržuje vylúčenie dostupné ešte niekoľko rokov—ale každý ďalší rok odpisov pridáva k spätne zachytenej sume. Modelujte kompromis predtým, než prevediete: niekedy predaj v rámci okna porazí ďalší rok peňažného toku z prenájmu,keď sa započíta matematika spätného zachytenia. A všimnite si, že výmena podobného druhu nemôže chrániť časť hlavného bydliska—výmeny sú len pre investičné nehnuteľnosti,takže predaj so zmiešaným použitím vyžaduje starostlivé rozdelenie zisku medzi dve polovice na formulári 4797 a v prílohe D.
Päť chýb, ktoré stoja house hackerov skutočné peniaze
- Dvojité uplatnenie hypotéky. Odpočítanie 100% úrokov z hypotéky v prílohe A a potom odpočítanie podielu prenájmu znova v prílohe E. Každý dolár si vyberie jednu prílohu.
- Odpisovanie pozemku. Len budova(krát percento prenájmu)ide na formulár 4562. Odpisovanie plnej kúpnej ceny nadhodnocuje odpočet a vytvorí korekčnú bolesť hlavy neskôr.
- Vynechanie odpisov „aby to bolo jednoduchšie.“ Spätné zachytenie sa vzťahuje na odpisy povolené,nie len uplatnené. Platíte daň pri odchode,či ste ročný benefit využili alebo nie.
- Porušenie dohody o vlastníctve a bývaní. Financovanie viacrodinných nehnuteľností s nízkou zálohou zvyčajne vyžaduje, aby ste sa nasťahovali do 60 dní a žili tam aspoň rok—úvery FHA umožňujú 2–4 jednotkové nehnuteľnosti s zálohou len 3.5% presne za týchto podmienok,a 3–4 jednotkové obchody musia navyše prejsť testom sebestačnosti, kde 75% trhových nájmov pokryje platbu hypotéky. Nákup ako „majiteľ a obyvateľ“ s bez úmyslu tam bývať je hypotekárny podvod,nie sivá zóna.
- Nechanie alokácie kolísať. Použitie štvorcových stôp jeden rok,„vibes“ ďalší,a 100% zaobchádzanie s prenájmom pre spoločnú strechu,pretože číslo bolo väčšie. Vyberte metódu, zdokumentujte ju, opakujte ju.
Udržujte svoje účtovné knihy house hackingu čisté od prvého dňa
House hacking žije alebo umiera na svojom rozdelení: každý spoločný účet rozdelený rovnakým spôsobom, každý doklad špecifický pre jednotku označený k svojej jednotke, odpisy sledované od dátumu uvedenia do prevádzky,aby matematika odchodu bola pripravená roky predtým, než ju budete potrebovať. Zaveďte samostatné účty, zlaďujte mesačne,a uchovajte alokačný pracovný list tam, kde ho nájdete pri predaji—vaše budúce ja, hľadiace na formulár 4797, bude vďačné.
Ako vaša polovica na prenájmu rastie do druhej nehnuteľnosti a potom do portfólia, udržiavanie čistých finančných záznamov je len cennejšie. Beancount.io poskytuje účtovníctvo s čistým textom, ktoré vám dáva úplnú transparentnosť a kontrolu nad vašimi finančnými údajmi—žiadne čierne skrinky, žiadne viazanie na dodávateľa. Začnite zadarmoa uvidíte, prečo vývojári a finanční profesionáli prechádzajú na účtovníctvo s čistým textom. Vizuálny dashboard pre prehľad čísel na úrovni nehnuteľností je k dispozícii cez Fava).