У вас есть домик в горах. Каждое лето вы проводите там три недели, отдаёте его сестре на неделю и сдаёте на платформе краткосрочной аренды остаток сезона. Приходит время подачи налоговой декларации, и один вопрос определяет, как трактуется каждый доллар арендной платы и каждый доллар расходов: использовали ли вы это место как дом? Ответ не зависит от того, какие чувства вы питаете к домику. Он зависит от подсчёта дней — дней личного использования против дней аренды — и попадание не на ту сторону может уничтожить тысячи долларов вычетов, на которые вы рассчитывали. Это руководство разбирает три налоговые категории, в которые может попасть дача, как правильно считать дни, как разделять расходы между личным и арендным использованием и какие лимиты убытков применяются к каждой категории.
Три категории: куда попадёт ваша дача
Публикация IRS 527, авторитетное руководство по жилой арендной недвижимости, относит каждую жилую единицу, которую вы и используете, и сдаёте, к одной из трёх трактовок. Жилая единица — это любая недвижимость с базовыми удобствами для проживания: местом для сна, возможностью готовить и туалетом, — поэтому дома, кондоминиумы, передвижные дома, лодки и даже части дома, которые вы сдаёте, всё это учитывается.
Категория 1: сдаётся менее 15 дней. Если вы сдаёте недвижимость менее 15 дней в течение года, вы не отчитываетесь ни о какой части арендной платы как о доходе — ни о едином долларе, — независимо от того, сколько вы получили. Обратная сторона: вы также не можете вычитать никакие расходы по аренде. Это правило лежит в основе так называемого правила Августы, названного в честь домовладельцев близ турнира по гольфу Masters, которые сдают свои дома на одну прибыльную неделю каждую весну. Отметим, что проценты по ипотеке и налоги на недвижимость всё равно вычитаются как личные вычеты по статьям в Schedule A, как если бы вы вообще не сдавали недвижимость; их просто нельзя заявить как расходы по аренде.
Категория 2: используется как дом. Если вы сдаёте 15 дней или более и ваше личное использование превышает большее из двух значений — 14 дней или 10 процентов дней, сданных по справедливой арендной цене, — недвижимость является резиденцией с арендной деятельностью, то есть недвижимостью смешанного использования. Вы отчитываетесь обо всём арендном доходе, но ваши вычеты по аренде ограничены вашим валовым арендным доходом. Вы можете обнулить прибыль от аренды, но никогда не можете показать убыток от аренды, какими бы большими ни были ваши реальные расходы. Неиспользованные вычеты переносятся на будущие годы, а не исчезают.
Категория 3: не используется как дом. Если вы сдаёте 15 дней или более и ваше личное использование остаётся на уровне или ниже большего из двух значений — 14 дней или 10 процентов дней справедливой аренды, — недвижимость рассматривается как чисто арендная. Вы отчитываетесь о доходе и вычитаете все расходы по аренде, включая амортизацию, и если расходы превышают доход, у вас есть убыток от аренды, который может зачесть другой доход — с учётом лимитов убытков от пассивной деятельности, обсуждаемых ниже.
Граница, которая имеет наибольшее значение, — это граница между категориями 2 и 3, поэтому подсчёту дней стоит уделить всё своё внимание.
Подсчёт дней: тесты 14 дней и 10%
Тест, сформулированный точно: вы использовали жилую единицу как дом, если ваши дни личного использования превышают большее из двух значений — 14 дней или 10 процентов от общего числа дней, когда она сдавалась другим лицам по справедливой арендной цене.
Формулировка «большее из» сбивает людей с толку, поэтому разберём, что она означает. Если вы сдаёте домик на 100 дней по рыночной арендной цене, 10 процентов — это 10 дней, а большее из 14 и 10 — это 14, — значит, 15 или более дней личного использования делают его вашим домом. Но если вы сдаёте на 200 дней, 10 процентов — это 20, а большее из 14 и 20 — это 20, — значит, вы можете использовать его лично до 20 дней и всё ещё сохранять статус чистой аренды. Интенсивная сдача приносит вам больше дней личного использования.
Что считается днём личного использования
День считается днём личного использования, если в течение любой части дня любая часть единицы используется в личных целях вами или определёнными другими людьми. Детали важны:
- Ваше собственное использование — даже по полной арендной ставке. Если вы сами останавливаетесь в недвижимости, это день личного использования, и точка. IRS приводит пример владельцев, которые использовали свой коттедж на выходные и заплатили себе справедливую арендную стоимость за это; эти дни всё равно считались личными.
- Использование членами семьи. Использование вашим супругом, братьями и сёстрами и двоюродными братьями и сёстрами, предками (родителями, бабушками и дедушками) и прямыми потомками (детьми, внуками) считается вашим личным использованием — даже если они платят вам справедливую рыночную арендную плату. Если вы позволяете дочери жить там всё лето по полной арендной ставке, это добавляет дни личного использования к вашему подсчёту.
- Использование кем-либо, кто платит меньше справедливой арендной платы. Друг, который останавливается за символическую сумму, победитель благотворительного аукциона, который «выиграл» неделю в вашем домике, или родственник, платящий ниже рыночной ставки, — все они создают дни личного использования. Пожертвование недельного пребывания на благотворительный сбор — это щедро, но это неделя личного использования, а не неделя аренды.
- Дни по взаимной договорённости. Если вы обмениваетесь домами с другим владельцем так, что каждый из вас использует недвижимость другого, эти дни считаются личными.
Есть одно важное исключение для родственников: если член семьи арендует место как своё основное место жительства и платит справедливую рыночную арендную плату, эти дни являются днями аренды, а не личными днями. Это исключение редко применяется к дачам, но оно важно, если родитель или взрослый ребёнок живёт в вашей второй недвижимости круглый год.
Дни, которые не считаются личным использованием
Дни ремонта и обслуживания исключаются. Любой день, который вы проводите за работой существенно полный рабочий день по ремонту и обслуживанию недвижимости — не улучшению, — не является днём личного использования, даже если члены семьи используют недвижимость для отдыха в тот же день. Покраска террасы, починка водонагревателя и обслуживание системы отопления, вентиляции и кондиционирования считаются; добавление новой спальни — нет, потому что это улучшение. Ведите хронологический журнал того, что вы делали каждый день — «3 июня: заменил доски террасы, 7 часов», — потому что IRS толкует «существенно полный рабочий день» как большую часть рабочего дня, и журнал — единственное доказательство, которое у вас будет через два года на проверке.
Пустующие дни не считаются ни в ту, ни в другую сторону. Дни, когда недвижимость стоит пустой, не являются ни днями личного использования, ни днями аренды. Они просто выпадают из дроби — именно поэтому метод распределения Болтона, обсуждаемый ниже, может быть настолько ценным.
Разделение расходов: метод IRS против метода Болтона
Как только вы определили свою категорию, вы должны разделить каждый расход между личным и арендным использованием. Только арендная часть идёт в Schedule E. Существует два признанных способа вычисления арендной доли, и они могут дать очень разные числа.
Метод IRS, единственный, показанный в Публикации 527, делит дни аренды на общее число дней, когда недвижимость использовалась для любых целей, — дни аренды плюс дни личного использования. Если вы сдавали домик 120 дней и использовали его лично 30 дней, арендная доля составляет 120 разделить на 150, или 80 процентов. Каждый расход — проценты по ипотеке, налог на недвижимость, страхование, коммунальные услуги, ремонт, амортизация — берёт эту же 80-процентную арендную долю.
Метод Болтона (также называемый судебным методом) трактует проценты по ипотеке и налоги на недвижимость иначе, чем всё остальное. Поскольку проценты и налоги начисляются равномерно в течение всего года, есть там кто-то или нет, Налоговый суд — подтверждённый Девятым округом, причём второй суд пришёл к тому же результату в более позднем деле — разрешил распределять их по дням аренды в течение полного 365-дневного года, тогда как операционные расходы и амортизация сохраняют долю по методу IRS. На тех же числах проценты и налоги берут арендную долю 120 разделить на 365, или около 33 процентов, тогда как ремонт и амортизация всё ещё берут 80 процентов.
Это звучит хуже для аренды — и в Schedule E так и есть, — но личная часть процентов по ипотеке и налога на недвижимость не теряется. Она переходит в Schedule A как вычет по статьям. Метод Болтона фактически перемещает вычеты процентов и налогов из ограниченной декларации Schedule E в вашу личную декларацию, где они не сталкиваются с лимитом арендного дохода. До налоговых изменений 2017 года это было явной победой для всех, кто использовал вычеты по статьям, и явным проигрышем для всех, кто брал стандартный вычет. Сегодня ответ зависит от вашей ситуации: более высокий стандартный вычет означает, что меньше владельцев используют вычеты по статьям, а ограничение вычетов по налогам штата и местным налогам лимитирует, сколько перенесённого налога на недвижимость вы реально можете использовать. Прогоняйте оба метода каждый год, вместо того чтобы предполагать, что прошлогодний победитель снова победит.
Одно предостережение: IRS никогда не признавал метод Болтона и продолжает публиковать только свой собственный. Налоговое программное обеспечение обычно по умолчанию использует метод IRS, поэтому, если вы хотите применить метод Болтона, вам, возможно, придётся переопределить распределение вручную и сохранить рабочую таблицу с расчётами.
Лимиты убытков: почему ваша категория решает всё
Недвижимость смешанного использования: вычеты ограничены арендным доходом. Если ваш дом попадает в категорию 2 и ваши расходы по аренде превышают ваш арендный доход, Рабочая таблица 5-1 в Публикации 527 распределяет ограниченный пул вычетов в фиксированном порядке. Сначала идут расходы, которые всё равно были бы вычитаемыми — проценты по ипотеке, налоги на недвижимость и убытки от стихийных бедствий. Затем идут операционные расходы, такие как страхование, коммунальные услуги, ремонт и обслуживание. Амортизация идёт последней. Всё, что не помещается в валовой арендный доход, переносится на следующий год, где получает ещё один шанс против арендного дохода того года. Перенос никогда не истекает, но он может зачесть только арендный доход от той же недвижимости — он никогда не уменьшит вашу зарплату или доход от бизнеса.
Порядок имеет практическое следствие: поскольку амортизация стоит последней в очереди, многие владельцы недвижимости смешанного использования никогда не успевают вычесть ни единого доллара амортизации в данном году. Если ваш арендный доход едва покрывает проценты, налоги и коммунальные услуги, ваша амортизация — часто крупнейший бумажный расход — просто присоединяется к очереди переноса.
Чисто арендная недвижимость: убытки разрешены, затем ограничены правилами пассивной деятельности. В категории 3 нет ограничения по валовому доходу; расходы и амортизация могут создать настоящий убыток от аренды. Но арендная деятельность обычно пассивна, поэтому убыток может зачесть только другой пассивный доход, если вы не подпадаете под исключение активного участия: если вы активно участвуете — одобряете арендаторов, организуете ремонт, принимаете управленческие решения, — вы можете вычесть до 25 000 долларов убытков от аренды против обычного дохода. Это послабление постепенно уменьшается между 100 000 и 150 000 долларов модифицированного скорректированного валового дохода и полностью исчезает выше 150 000 долларов. Приостановленные пассивные убытки переносятся бессрочно и высвобождаются, когда вы продаёте недвижимость в полностью облагаемой налогом сделке.
Минимальное использование аренды: ни убытка, ни дохода, ни бумажной работы. В категории 1 нечего терять и нечего вычитать. Не отчитывайтесь об арендной плате, не заявляйте расходы по аренде и сохраняйте подсчёт дней на случай, если IRS спросит, как вы квалифицировались.
Распространённые ошибки, которые дорого обходятся владельцам дач
Неправильный подсчёт семейных дней. Самая распространённая ошибка — трактовать пребывание родственника по полной цене как аренду. Ваш брат платит вам ту же недельную ставку, что заплатил бы незнакомец, поэтому вы записываете это как арендный доход без дней личного использования — но правила говорят иначе. Использование членами семьи считается личным независимо от того, сколько они заплатили, если только родственник не использует дом как основное место жительства. Одно длинное семейное лето может незаметно перевести вас из категории 3 в категорию 2 и уничтожить вычет убытка, на который вы рассчитывали.
Забытая неделя благотворительного аукциона. Пожертвование недельного пребывания на школьный сбор ощущается ни как личное использование, ни как аренда. IRS трактует это как личное использование, потому что occupants заплатили меньше справедливой арендной цены — они вообще ничего вам не заплатили. Записывайте это как неделю личного использования с самого начала.
Запись улучшений как дней ремонта. Исключение для дней обслуживания охватывает только ремонт, поддерживающий недвижимость в рабочем состоянии. Неделя, потраченная на переделку кухни, — это неделя личного использования, если вы живёте там во время работы, даже если вы провели каждый день с ящиком для инструментов в руках. Отделяйте свои ремонтные поездки от поездок по реконструкции в календаре.
Применение теста 10% к неверной базе. 10 процентов измеряются против дней, сданных по справедливой арендной цене, — не против общего числа дней в году, не против использованных дней. Дни аренды ниже рыночной цены не увеличивают базу; они уменьшают ваш подсчёт дней аренды и одновременно добавляют к личному использованию — двойной удар.
Предположение, что убыток вычитается, потому что недвижимость «потеряла деньги». Недвижимость смешанного использования с 18 000 долларов арендного дохода и 26 000 долларов расходов не дала налоговый убыток в 8 000 долларов. Она дала 18 000 долларов обнулённого арендного дохода и перенос в 8 000 долларов. Если ваша декларация показывает убыток в Schedule E по недвижимости, которую вы использовали месяц, что-то не так.
Ведите журнал дней до того, как он понадобится
Каждое правило в этом руководстве работает на двух числах — днях личного использования и днях справедливой аренды, — и IRS запрашивает их постфактум, когда память уже поблёкла. Простой текущий журнал — это самое дешёвое налоговое страхование, которое может купить владелец дачи. Для каждого дня года, когда недвижимость занята, записывайте дату, кто там был, взималась ли справедливая арендная плата и, для рабочих поездок, какой ремонт или обслуживание вы выполняли и примерно сколько часов это заняло. Дополняйте журнал отдельной папкой расходов: выписки по ипотеке, налоговые счета, страхование, коммунальные услуги, квитанции за ремонт, отчёты о выплатах с платформы и короткую служебную записку, обосновывающую вашу цифру справедливой арендной платы, например сопоставимые объявления на аналогичные недели.
Выгода выходит за пределы защиты на проверке. Точные подсчёты дней — это то, что позволяет вам осознанно выбирать метод распределения, планировать личную поездку в конце года, не переходя в территорию смешанного использования, и подтверждать остаток переноса спустя годы после того, как расходы были оплачены. Отслеживайте дни по мере их наступления, и налоговая декларация почти напишется сама.
Держите книги по аренде такими же организованными, как ваш журнал дней
Налоги на дачу вознаграждают владельцев, которые могут доказать точно, что произошло в каждый день и с каждым долларом — какие дни были сданы по справедливой стоимости, какие были личными, какие были днями ремонта и как каждый расход делится между ними. Такое ведение учёта сложно в коробке из-под обуви с чеками и легко в реестре, где каждая транзакция категоризируется в момент её совершения. Beancount.io обеспечивает бухгалтерию в виде простого текста, которая даёт вам полную прозрачность и контроль над вашими финансовыми данными — никаких чёрных ящиков, никакой привязки к поставщику. Начните бесплатно и узнайте, почему разработчики и финансовые специалисты переходят на бухгалтерию в виде простого текста.
