Стоит ли сообщать об арендной плате ваших жильцов в бюро кредитных историй? Руководство для арендодателя

Ваши жильцы платят аренду каждый месяц — часто это их самый крупный платёж — и ни один из этих платежей не отражается в их кредитной истории. А тем временем каждый просроченный платёж, который вы вынуждены выбивать, стоит вам времени, денежного потока и порой заявления о выселении. Отчётность по аренде решает обе проблемы сразу: жильцы строят кредитную историю на платежах, которые и так делают, а вы получаете плату вовремя чаще. Вопрос не в том, работает ли эта идея — данные говорят, что работает — а в том, какой путь отчётности подходит арендодателю вашего масштаба, сколько это стоит и какие правила согласия и точности нужно соблюсти в первую очередь.

Почему платежи за аренду обычно не попадают в кредитную историю​

Платежи по ипотеке попадают в кредитные истории автоматически, потому что кредиторы зарегистрированы как поставщики данных в трёх общенациональных бюро — Equifax, Experian и TransUnion. Арендодатели же исторически оставались вне этой системы. Отчётность требует договора поставщика данных с каждым бюро, данных в формате стандарта Metro 2, поддерживаемого Ассоциацией индустрии потребительских данных, и процесса обработки споров через систему e-OSCAR бюро. Это серьёзная комплаенс-операция, и десятилетиями почти ни один арендодатель — особенно мелкий — этим не занимался.

Результат — странная асимметрия, которую ваши жильцы ощущают ежедневно: двенадцать своевременных платежей за аренду в год ничего не делают для их кредитного рейтинга, тогда как единственный долг, переданный коллекторам после расторжения договора, может преследовать их годами. Сообщается только о неудачах, никогда об успехах.

Именно этот пробел и призваны закрыть сервисы отчётности по аренде. Они находятся между вами и бюро, берут данные о платежах, форматируют их и передают как арендную кредитную линию — запись счёта в кредитном деле жильца, показывающую ежемесячное обязательство по аренде и то, поступал ли каждый платёж вовремя.

Выгода для арендодателей: меньше просроченных платежей​

Самое сильное подтверждение эффективности отчётности по аренде исходит от самих бюро. Опрос TransUnion показал, что 73% арендаторов заявили, что с большей вероятностью платили бы аренду вовремя, если бы их управляющий недвижимостью сообщал о платежах в кредитное бюро — а 67% сказали, что при выборе между двумя похожими квартирами выбрали бы ту, где отчётность уже налажена. Более поздний отчёт TransUnion поднял стимул своевременной оплаты ещё выше — до 85% арендаторов, причём эффект сильнее всего среди жильцов поколений Z и миллениалов, которые активно стараются построить кредитную историю.

Данные программного обеспечения для управления недвижимостью подтверждают результаты опросов: RentRedi сообщила, что фиксация своевременных платежей за аренду в бюро связана с ростом своевременных платежей на 13% среди её пользователей.

Подумайте, что это значит на языке арендодателя:

• Меньше напоминаний. Каждый платёж, поступающий сам по себе, — это сообщение, звонок или уведомление, которое вам не нужно отправлять.
• Ниже риск выселения. Последовательное поведение со своевременной оплатой — лучший единичный прогноз аренды, которая никогда не дойдёт до зала суда. Выселения стоят тысяч на юридических издержках и потерянной аренде, даже когда вы выигрываете.
• Преимущество при сдаче в аренду. Если две трети арендаторов предпочитают квартиру с отчётностью, её предложение — это конкурентное отличие, которое стоит вам немного, а значит много для жильцов, строящих кредитную историю — именно тех ответственных жильцов, которых вы хотите.
• Лучшие отношения с жильцами. Вы даёте жильцам нечто действительно ценное — более полное кредитное дело, которое может помочь им получить автокредит или, в конечном счёте, ипотеку — при минимальных затратах с вашей стороны. Добрая воля — инструмент удержания.

И ипотечный аспект больше не теоретический. С 2021 года автоматизированная система оценки кредитоспособности Fannie Mae Desktop Underwriter учитывает 12 месяцев положительных платежей за аренду для покупателей первого жилья, а FHA с 2023 года требует от кредиторов учитывать положительную историю аренды. Жилец, об аренде которого вы сообщаете, буквально строит себе credential для покупки жилья. Это мощная история, которую можно рассказать при подписании договора.

Как на самом деле работает отчётность по аренде: два пути​

Есть два принципиально разных способа, которыми аренда попадает в кредитную историю. Понимание разницы определяет, кто платит, кто выполняет работу и кто несёт комплаенс-нагрузку.

Путь 1: отчётность силами арендодателя (вы предоставляете данные)​

В этой модели вы — напрямую или через свою платформу управления недвижимостью — поставляете данные о платежах за аренду, которые передаются в бюро для ваших жильцов. Варианты включают:

• Программное обеспечение для управления недвижимостью со встроенной отчётностью. Платформы вроде RentRedi (через надстройку Credit Boost, около $6 в месяц) и аналогичные инструменты позволяют подключать объекты и отчитываться в несколько кликов. Программное обеспечение занимается форматированием и передачей.
• Сервисы отчётности на стороне арендодателя. Компании вроде Esusu работают с управляющими недвижимостью и собственниками, чтобы сообщать о своевременных платежах по целым портфелям. Esusu сообщает о среднем росте кредитного рейтинга примерно на 45 пунктов для арендаторов в своей программе. Цены обычно обсуждаются за объект и часто субсидируются — Fannie Mae даже пилотировала программы, покрывающие расходы для заёмщиков многоквартирных домов, использующих одобренных поставщиков.
• Самим стать поставщиком данных. Теоретически любое предприятие может подать заявку на статус поставщика данных в каждом бюро. На практике это означает аккредитацию, форматирование Metro 2, регистрацию для обработки споров в e-OSCAR, политики поставщика данных по Закону о добросовестном предоставлении информации о потребителях (FCRA) и хранение записей. Для арендодателя с несколькими объектами это избыточно — любое руководство для мелких арендодателей рекомендует вместо этого использовать посредника.

Определяющая черта отчётности силами арендодателя — контроль: вы решаете, что она происходит, обычно вы за неё платите (или включаете в операционные расходы), и каждый жилец в подключённом объекте получает выгоду без оформления потребительской подписки.

Путь 2: отчётность с подключением жильца (подписка жильца)​

Здесь жилец регистрируется в потребительском сервисе отчётности по аренде, подтверждает договор и платежи — иногда при вашем содействии как арендодателя — и сервис сообщает кредитную линию. Популярные варианты включают:

• Boom. Один из самых дешёвых вариантов, тарифы от около $2 в месяц. Сообщает в крупные бюро; также предлагает версию для управляющих недвижимостью, так что проверьте, не использует ли это уже ваш дом, прежде чем жилец заплатит дважды.
• Rental Kharma. Примерно $75 авансом плюс около $9 в месяц, отчётность в TransUnion и Equifax, с обратной отчётностью до 24 месяцев истории. Известна щедрой политикой возврата, включая возврат, если арендодатель отказывается подтверждать платежи.
• LevelCredit (ранее RentTrack). Около $7 в месяц, отчётность по аренде во все три бюро, с опциями отчётности по коммунальным услугам и телефону.
• RentReporters. Около $10 в месяц после платы за подключение, включая до двух лет прошлой истории аренды.
• Piñata. Предлагает отчётность, которая может охватить все три бюро, когда арендодатель участвует через партнёрство с Piñata — гибрид двух путей.
• Zillow CreditClimb (на базе Esusu). Около $20 в год для арендаторов, чтобы сообщать о своевременных платежах во все три бюро.

Подвох с сервисами, подключаемыми жильцом, с вашей точки зрения: большинство полагается на подтверждение арендодателя. Сервис будет связываться с вами — в некоторых случаях ежемесячно — чтобы подтвердить, что жилец заплатил. Если вы игнорируете запросы на подтверждение, кредитная линия застопорится или жильцу вернут деньги. Так что даже модель «платит жилец» требует от вас кое-чего: отзывчивости.

Только положительная или полная отчётность​

Большинство потребительских сервисов сообщают только положительную информацию: своевременные платежи появляются, а пропущенные платежи просто не сообщаются — так что просроченный месяц не добавляет положительной истории, но и не оставляет негативной отметки. Отчётность силами арендодателя, напротив, может включать просроченные платежи как негативные отметки — именно это и создаёт стимул к своевременной оплате, но также и запускает всю полноту обязательств поставщика данных по точности. Узнайте, на какую модель вы подписываетесь, прежде чем что-либо обещать жильцам.

Сколько это стоит: реалистичная разбивка​

Затраты варьируются в зависимости от пути и масштаба, но диапазоны ниже отражают текущие рыночные цены:

Для мелкого арендодателя математика проста: надстройка за $6 в месяц, которая ощутимо снижает просрочки, окупается при первом же предотвращённом раунде взыскания — не говоря уже о выселении. Если вы предпочитаете не платить ничего, направьте жильцов к сервису с их подключением и обязуйтесь оперативно отвечать на запросы подтверждения. Это стоит вам минут в месяц и всё равно даёт большую часть стимула к своевременной оплате.

Правила согласия и комплаенса перед началом​

Отчётность по аренде затрагивает потребительские кредитные данные, а значит, затрагивает Закон о добросовестном предоставлении информации о потребителях (FCRA). Правила различаются в зависимости от того, является ли отчётность необязательной или обязательной — и по крайней мере в одном штате её предложение является требованием закона.

Калифорнийский SB 1157: мандат на предложение, о котором нужно знать​

Закон Сената Калифорнии SB 1157, действующий с июля 2021 года, требует от арендодателей жилищных комплексов с господдержкой предлагать жильцам возможность сообщать об арендных платежах как минимум в одно общенациональное бюро. Ключевые положения:

• Предложение должно быть сделано при подписании договора и не реже одного раза в год после этого.
• Жильцы могут подключиться в любое время и могут прекратить отчётность в любое время (с шестимесячным ожиданием перед возобновлением).
• Арендодатели могут взимать с жильца меньшее из двух: $10 в месяц или фактические расходы на предоставление услуги.

Даже если у вас нет субсидируемых объектов в Калифорнии, SB 1157 — это шаблон, который изучают другие юрисдикции — и его структура (письменное предложение, чёткое подключение/отказ, ограниченная плата) просто является хорошей практикой где угодно. Несколько жилищных органов и отраслевых групп теперь рекомендуют добровольное принятие той же схемы.

Согласие: получайте его в письменной форме, каждый раз​

Вне мандата отчётность по аренде основана на добровольном подключении. Прежде чем данные о платежах любого жильца попадут в бюро:

1. Раскройте, что будет сообщаться и кому. Назовите каждое бюро, получающее данные, и прямо скажите, будут ли просроченные платежи сообщаться как негативные отметки или отчётность только положительная. Жильцы, принимающие решение под ошибочным впечатлением, что «сообщается только хорошее», почувствуют себя обманутыми, когда появится просрочка в 30 дней.
2. Получите подписанное разрешение. Дополнение к договору аренды или отдельная форма согласия должны разрешать отчётность, определять сервис или бюро и объяснять, как отозвать согласие. Храните подписанный экземпляр в деле аренды.
3. Объясните отзыв. Расскажите жильцам, как остановить отчётность и что произойдёт с уже переданной историей (она, как правило, остаётся в деле; прекращается только будущая отчётность).

Точность: обязательство поставщика данных, следующее за данными​

Тот, кто передаёт данные в бюро — вы, ваш поставщик ПО или сервис отчётности — берёт на себя обязанности поставщика данных по FCRA: информация должна быть точной, споры должны расследоваться, а записи должны храниться. Как арендодатель, ваша практическая уязвимость сосредоточена в трёх местах:

• Сообщайте последовательно и полно. Не сообщайте только о тех жильцах, на которых вы злы. Выборочная отчётность только о негативе против отдельных лиц привлекает внимание к вопросам справедливого жилья и недобросовестных практик. Если вы сообщаете, сообщайте о каждом подключённом жильце по одним и тем же правилам.
• Держите записи о платежах безупречными. Журнал аренды теперь является источником кредитных данных. Оспариваемая кредитная линия будет проверена по вашим книгам — дата получения, сумма, как зачтена (аренда против сборов) и любые условия льготного периода в договоре. Небрежные книги превращаются в нарушения поставщика данных.
• Быстро реагируйте на споры. Если жилец оспаривает сообщённый просроченный платёж через бюро, поставщик данных должен провести расследование в установленный законом срок (обычно 30 дней). Если ваш поставщик услуг занимается спорами, подтвердите это в письменной форме; если вы сами поставщик данных, поставьте обязательство в календарь.

Следите за правилами о плате​

Если вы перекладываете расходы на отчётность на жильцов, сначала проверьте законодательство штата. Некоторые штаты ограничивают сборы, взимаемые сверх аренды, а калифорнийская модель ограничивает перекладывание $10 или фактической стоимостью. Плата, спрятанная мелким шрифтом, которую жилец никогда явно не принимал, — это спор, ждущий своего часа. Раскройте её, получите согласие и покажите отдельной строкой — никогда не прячьте молча в «аренду».

Практический чек-лист настройки для мелких арендодателей​

1. Определите свой путь. Отчётность силами арендодателя (вы подключаете и обычно платите) даёт вам эффект стимула по всему объекту; отчётность с подключением жильца (жилец подписывается, вы подтверждаете) не стоит вам ничего, кроме внимания. Любой из них лучше бездействия.
2. Выберите один сервис и стандартизируйте. Отчётность во все три бюро лучше отчётности в одно — кредитная линия, невидимая для бюро, в которое обратится следующий кредитор жильца, — это половина выгоды. Подтвердите охват бюро, прежде чем брать обязательства.
3. Оформите согласие документально. Добавьте дополнение об отчётности в пакет документов аренды: что сообщается, в какие бюро, только положительная или полная история, плата, если есть, и как отказаться.
4. Сначала приведите в порядок журнал аренды. Сверьте каждый счёт жильца перед первой передачей данных. Обратно сообщённая история хороша лишь настолько, насколько хороши записи за ней — а несколько сервисов предлагают обратный просмотр до 24 месяцев, что умножает и кредитную выгоду, и вероятность ошибок.
5. Определите политику просрочки заранее. Если ваша схема сообщает о негативе, определите точно, что считается просрочкой: на сколько дней просрочено? После льготного периода в договоре? Внесите это в дополнение, чтобы ни один жилец не был удивлён.
6. Учитывайте расходы отдельно в своих книгах. Плата за отчётность — берёте ли вы её на себя или перекладываете — должна быть на отдельном счёте расходов, а не спрятана в общем содержании или ПО. В налоговое время взятые на себя расходы — это обычные расходы на аренду; собранные переложенные платежи — это доход от аренды, компенсируемый затратами поставщика. Чистое разделение упрощает и Приложение E, и любой спор о плате с жильцом.
7. Расскажите жильцам ипотечную историю. Жильцы, понимающие, что 12 месяцев сообщённой своевременной аренды могут укрепить будущую ипотечную заявку, ценят эту выгоду — и защищают её, платя вовремя. Включите одно предложение в пакет документов аренды и одно в приветственное письмо.

Распространённые ошибки, подрывающие все усилия​

• Сообщать только в одно бюро и считать дело сделанным. Жильцы проверяют рейтинги из разных источников; узкий охват размывает выгоду, за которую вы платите.
• Подключение без согласия. Даже там, где ни один закон не требует процесса предложения, передача данных жильца без чёткого разрешения — это юридический и репутационный риск. Получите подпись.
• Непоследовательные журналы. Если ваши даты «аренда получена» плавают — чек пришёл в пятницу, а вы записали во вторник — кредитная линия унаследует это плавание. Порядок зачёта платежа тоже важен: зачёт частичного платежа сначала в счёт штрафов за просрочку по сравнению с зачётом сначала в счёт аренды может изменить то, что говорит кредитная линия.
• Игнорирование запросов на подтверждение. На пути с подключением жильца игнорирование ежемесячного подтверждения от сервиса убивает кредитную линию и расстраивает жильца, который за неё платит. Если вы не будете подтверждать, скажите об этом заранее, чтобы жилец выбрал сервис на основе банковских выписок.
• Обещание роста рейтинга. Ни один арендодатель не может обещать цифру. Сервисы рекламируют средние значения — Esusu ссылается на примерно 45 пунктов в среднем — но индивидуальные результаты зависят от полного кредитного дела жильца, а старые модели ипотечных кредитных рейтингов оценивают арендные кредитные линии иначе, чем новые. Обещайте отчётность, а не пункты.
• Забыть о закрытии. Когда аренда заканчивается, закройте кредитную линию согласно процессу вашего поставщика: итоговый баланс точный, статус счёта корректный. Устаревшая открытая кредитная линия с фантомным балансом — это спор — и жалоба бывшего жильца — в ожидании.

Держите свои книги по аренде готовыми к проверке с первого дня​

Нить, проходящая через каждое правило комплаенса выше, одна и та же: ваш журнал аренды больше не только ваши записи — это сырьё для кредитных дел ваших жильцов. Проставленные датами квитанции, последовательные правила зачёта платежей и чёткое разделение аренды, сборов и переложенных платежей — это то, что делает отчётность по аренде защитимой, когда бюро или жилец задаёт вопросы.

Это бухгалтерия, которой вы должны заниматься и так, а отчётность по аренде даёт вам ещё один повод делать её хорошо. Beancount.io предоставляет бухгалтерию в виде обычного текста, дающую вам полную прозрачность и контроль над вашими финансовыми данными — никаких чёрных ящиков, никакой привязки к поставщику. Начните бесплатно и узнайте, почему разработчики и финансовые специалисты переходят на бухгалтерию в виде обычного текста.