Строка на 6000 долларов в вашем документе о закрытии сделки с надписью «комиссия за выдачу кредита» выглядит как комиссия. Налоговая служба (IRS) может назвать это предоплаченными процентами — и разница определяет, вычтете ли вы всю сумму в этом апреле или около 200 долларов в год в течение следующих 30 лет. Если вы неправильно классифицируете это в декларации по арендуемой или коммерческой недвижимости, вы либо предоставите IRS легкую корректировку, либо оставите деньги на столе на десятилетия.
Это руководство объясняет, как работают пункты, когда недвижимость не является вашим основным жильем: какие затраты на закрытие считаются предоплаченными процентами, почему пункты на арендуемую и коммерческую недвижимость амортизируются, а не вычитаются сразу, как на самом деле работает математика в расчете на платеж, и ловушка рефинансирования у того же кредитора, которая незаметно растягивает вашу старую амортизацию на срок совершенно нового кредита.
Пункты — это предоплаченные проценты, а не комиссия
Слово «пункты» охватывает несколько названий, которые вы увидите в документе о расчетах: дисконтные пункты, скидка по кредиту, комиссии за выдачу кредита и максимальные комиссии по кредиту. Один пункт равен 1% от основной суммы кредита — 3000 долларов на ипотеку в 300 000 долларов — и вы платите его за получение кредита, обычно в обмен на более низкую процентную ставку.
Налоговое обращение следует за экономической сутью, а не за названием. Поскольку пункты — это проценты, которые вы платите до того, как они начисляются, общее правило заключается в том, что вы не можете вычесть их все в год их оплаты. Вместо этого вы вычитаете их равномерно — равными долями — в течение срока действия кредита.
Но не все, что взимает кредитор, является пунктами. Суммы, взимаемые за конкретные услуги, вообще не являются процентами, и вы не можете вычесть их как пункты ни в год оплаты, ни в течение срока кредита. Классические не-пунктовые сборы включают:
- Комиссии за оценку
- Комиссии за инспекцию
- Комиссии за оформление титула и страхование титула
- Гонорары адвокатов
- Комиссии нотариуса
- Налоги на недвижимость, собранные при закрытии
- Страховые взносы по ипотеке и сборы VA
- Затраты на подготовку закладной или договора доверительной собственности
Два критерия помогают отделить пункты от сборов за услуги. Во-первых, настоящие пункты рассчитываются как процент от основной суммы кредита — фиксированная плата в 1495 долларов за «обработку» или «андеррайтинг» — это плата за услуги, а не предоплаченные проценты. Во-вторых, пункты не могут быть оплачены вместо сумм, которые обычно указываются отдельно в расчетном листе. Если кредитор объединяет то, что обычно было бы отдельными затратами на закрытие, в одну строку «выдача», только часть, которая действительно является предоплаченными процентами, квалифицируется.
Исключение для основного жилья, которое вы, скорее всего, не сможете использовать
Существует хорошо известное исключение, которое позволяет покупателям вычитать пункты полностью в год оплаты — и оно почти никогда не применяется к коммерческой или арендуемой недвижимости. Чтобы вычесть пункты сразу, вы должны соответствовать всем девяти следующим критериям:
- Кредит обеспечен вашим основным жильем.
- Оплата пунктов является установившейся деловой практикой в вашем регионе.
- Уплаченные пункты не превышали обычно взимаемые в этом районе.
- Вы используете кассовый метод учета.
- Пункты не были оплачены вместо отдельно указанных расходов на закрытие.
- Средства, которые вы предоставили при закрытии или до него (плюс пункты, оплаченные продавцом), были не меньше, чем сумма пунктов — и вы не могли заимствовать эти средства у вашего кредитора или брокера.
- Вы использовали кредит для покупки или строительства вашего основного жилья.
- Пункты были рассчитаны как процент от основной суммы ипотеки.
- Сумма четко указана как пункты в расчетном листе.
Критерии 1 и 7 — стена для инвесторов: кредит должен быть обеспечен и использован для покупки или строительства дома, в котором вы живете большую часть времени. Пункты на второй дом никогда не могут быть полностью вычтены в год оплаты — они распределяются на срок кредита — и пункты на арендуемую или коммерческую недвижимость следуют тому же пути амортизации. (Кредит на существенное улучшение вашего основного жилья получает немного более легкое обращение — только критерии с 1 по 6 — но это все равно исключает инвестиционную недвижимость.)
Даже если вы соответствуете требованиям, две детали могут уменьшить немедленный вычет. Если средств, которые вы принесли на закрытие, было меньше, чем сумма пунктов, вы можете вычесть только сумму, которую вы предоставили, а остальное должны распределить. И если пункты превышают обычно взимаемые в вашем районе, только обычная часть подлежит немедленному вычету.
Как на самом деле работает амортизация: в расчете на платеж, а не на год
Вот ошибка, которую совершают даже внимательные арендодатели: с 4800 долларами пунктов по 20-летнему кредиту они вычитают 240 долларов каждый год (4800 ÷ 20). Это неправильно. IRS требует делить на количество запланированных платежей и вычитать в соответствии с тем, сколько платежей вы фактически сделали в этом году.
Правильная математика для этого примера: 4800 ÷ 240 ежемесячных платежей = 20 долларов за платеж. Если вы закрыли сделку в октябре и сделали 3 платежа в первый год, ваш вычет за первый год составит 60 долларов (3 × 20), а не 240. В полном году из 12 платежей это 240 долларов. Для кредита на 30 лет это означает деление на 360 и вычет примерно одной трехсотшестидесятой пунктов за каждый платеж.
Для равномерного вычета по кредиту личного пользования кредит также должен соответствовать ограничениям — быть обеспеченным жильем, сроком 30 лет или меньше, стандартными условиями для кредитов более 10 лет, и ограничениями на количество пунктов относительно размера кредита. Кредиты на бизнес и аренду следуют той же логике амортизации: пункты и другие затраты на получение кредита распределяются на срок кредита, а годовая доля отражается как расход на аренду или бизнес — в Приложении E для арендуемой недвижимости — а не как детализированный вычет.
Ведите письменный график амортизации с дня закрытия: дата кредита, название кредитора, первоначальная сумма пунктов, количество запланированных платежей и сумма в расчете на платеж. Это понадобится вам через годы, когда кредит закончится досрочно, и восстановление его из документа о расчетах десятилетней давности — удовольствие не для всех.
Рефинансирование сбрасывает правила — в том числе для вашего основного жилья
Пункты, уплаченные за рефинансирование, как правило, не подлежат полному вычету в год их оплаты, даже если новая ипотека обеспечена вашим основным жильем. Пункты за рефинансирование амортизируются в течение срока нового кредита.
Есть одно важное исключение: если вы используете часть доходов от рефинансирования на существенное улучшение вашего основного жилья и соответствуете первым шести критериям для вычета в год оплаты, вы можете полностью вычесть часть пунктов, относящуюся к улучшению. Распределение пропорционально — используйте 25 000 долларов из 100 000 долларов рефинансирования на соответствующий ремонт, и 25% настоящих пунктов подлежат немедленному вычету, а остальные 75% амортизируются. Остальная часть кредита — та, которая просто заменяет старый долг по более низкой ставке — никогда не получает немедленного вычета.
Рефинансирование также влияет на пункты от кредита, который вы оставляете, что подводит нас к правилу, о котором большинство заемщиков никогда не слышали.
Ловушка того же кредитора: ваш старый вычет следует за новым кредитом
Когда ипотека заканчивается досрочно — из-за досрочного погашения, продажи, foreclosure или рефинансирования — общее правило благоприятно для налогоплательщика: вы можете вычесть все оставшиеся неамортизированные пункты в год окончания кредита. Заплатили 3000 долларов распределенных пунктов по 15-летнему кредиту, вычли 2200 долларов за одиннадцать лет, затем погасили остаток? Оставшиеся 800 долларов подлежат вычету в год погашения.
Исключение: если вы рефинансируете у того же кредитора, вы не можете вычесть оставшуюся сумму. Вместо этого вы должны добавить оставшиеся пункты к пунктам нового кредита и вычесть объединенную сумму в течение срока нового кредита.
Посчитаем. Предположим, вы заплатили 3000 долларов пунктов по 15-летней арендуемой ипотеке (200 долларов в год), вычли 2200 долларов через одиннадцать лет, а затем рефинансируете остаток в новый 30-летний кредит:
- Рефинансирование у другого кредитора: вычтите оставшиеся 800 долларов в этом году, полностью. Собственные пункты нового кредита начинают свой собственный 30-летний график амортизации.
- Рефинансирование у того же кредитора: 800 долларов включаются в новый кредит. Если у нового кредита есть 2000 долларов собственных пунктов, вы амортизируете 2800 долларов на 360 платежей — около 7,78 доллара за платеж, или примерно 93 доллара в год. Вычет в 800 долларов, который вы могли бы получить в этом году, вместо этого растягивается на три десятилетия.
Ловушка усугубляется. Рефинансируйте второй раз — снова у того же кредитора — и все еще неамортизированные остатки от обоих предыдущих кредитов переносятся дальше. Но если при втором рефинансировании вы перейдете к новому кредитору, все, что осталось от первого рефинансирования, становится вычитаемым при погашении. Когда вы сравниваете предложения по ставкам, это реальная причина в долларах и центах взвесить предложение нового кредитора против вашего текущего банка: та же ставка от другого кредитора может стоить на сотни или тысячи долларов больше в вычетах за первый год.
Обратите внимание, что ловушка применяется к распределенным пунктам, а не к настоящим комиссиям за услуги — те никогда не были амортизируемыми в первую очередь.
Комиссии за выдачу против сборов за услуги: читайте расчетный лист
Вернемся к строке «комиссия за выдачу кредита». Ее обращение зависит от того, чем она на самом деле является:
- Рассчитана как процент от кредита и четко указана как пункты или выдача: относитесь к ней как к пунктам — амортизируйте в течение срока кредита (или проверьте вычет в год оплаты для покупки основного жилья).
- Фиксированная плата за обработку, андеррайтинг, подготовку документов или администрирование: сбор за услуги, никогда не вычитаемый как проценты в личной декларации.
В случае арендуемой и коммерческой недвижимости картина имеет второй слой: затраты делятся на две категории с разными судьбами.
Затраты на получение кредита амортизируются в течение срока кредита. Это расходы, понесенные для получения финансирования: пункты, комиссии за ипотеку и даже такие вещи, как плата за оценку или съемку, если кредитор требовал их как условие кредита. Если заложенная недвижимость является коммерческой или приносящей доход, эти затраты амортизируются — не вычитаются сразу, не амортизируются вместе со зданием.
Затраты на приобретение недвижимости капитализируются в вашу базу. Комиссии за передачу титула, страхование титула, сборы за регистрацию, налоги на передачу и суммы, которые продавец должен был заплатить, но вы согласились оплатить, становятся частью вашей налоговой базы в недвижимости. Для жилой арендуемой недвижимости эта база возмещается через амортизацию в течение 27,5 лет — гораздо более медленный процесс, чем амортизация кредита, и совсем другая строка в декларации.
Неправильная сортировка категорий дорога в обе стороны. Отнесение капитализированных затрат к расходам завышает вычет в этом году и приглашает корректировку; капитализация амортизируемых затрат на кредит запирает 15- или 30-летний вычет в 27,5-летний график амортизации. Пройдите по расчетному листу построчно при закрытии, отметьте каждый сбор как затраты на кредит или затраты на недвижимость и сохраните размеченный лист вместе с декларацией за этот год.
Куда каждая часть попадает в декларации
Отчетность следует за использованием недвижимости:
- Основное жилье (детализация): вычитаемые проценты и пункты, уплаченные в год оплаты, отраженные в Форме 1098, обычно идут в Приложение A. Пункты, которые вы можете вычесть, но которые не были указаны в Форме 1098 — амортизированные доли за предыдущие годы часто попадают сюда — идут в отдельную строку для неучтенных пунктов. Не предполагайте, что все в Форме 1098 автоматически вычитается: форма может включать пункты, которые вы не можете вычесть, особенно при нескольких объектах недвижимости или при подаче отдельно от супруга.
- Арендуемая недвижимость: проценты по ипотеке и амортизированные пункты текущего года являются расходами на аренду в Приложении E. Финансируемые затраты обычно отслеживаются как амортизируемый актив (комиссии за кредит) с годовой долей, попадающей в декларацию.
- Коммерческая недвижимость: проценты и амортизированная доля затрат на кредит являются обычными операционными расходами деятельности, использующей недвижимость.
Одно предостережение, касающееся всех трех: Форма 1098 обычно сообщает только пункты, полностью вычитаемые в год оплаты. Амортизированные пункты от рефинансирования аренды три года назад не появятся, именно поэтому ваш собственный график амортизации — а не заявление кредитора — является документом для налоговой отчетности.
Распространенные ошибки, которые стоят реальных денег
- Вычет всех пунктов за аренду в первый год. Исключение для года оплаты требует покупки основного жилья. Пункты за аренду и бизнес амортизируются, точка.
- Деление на годы вместо платежей. График 4800/20-лет — это 20 долларов за ежемесячный платеж, и первый год с тремя платежами дает 60 долларов — а не 240.
- Вычет сборов за услуги как пунктов. Плата за оценку, нотариуса, титул, адвоката и фиксированные комиссии за обработку не являются процентами, даже если они находятся рядом со строкой пунктов.
- Списание старого остатка после рефинансирования у того же кредитора. Остаток распределяется на срок нового кредита. Только погашение, продажа или рефинансирование у другого кредитора открывает его.
- Забывание, что пункты, оплаченные продавцом, уменьшают базу. Считается, что покупатель платит их (и вычитает по обычным критериям), но база дома уменьшается на ту же сумму — деталь, важная при продаже.
- Капитализация затрат на кредит в здание. Пункты и сборы, требуемые кредитором, амортизируются в течение срока кредита; только затраты на приобретение недвижимости включаются в амортизируемую базу.
- Доверие Форме 1098 как окончательному слову. Она опускает амортизированные доли и может включать невычитаемые пункты. Сверяйте ее со своим собственным графиком каждый год.
Отслеживайте затраты на кредит как многолетние активы, которыми они являются
Пункты и комиссии за финансирование — это небольшие многолетние активы, спрятанные в стопке документов о закрытии. Арендодатели и владельцы бизнеса, которые хорошо с ними обращаются, делают три непривлекательные вещи: помечают расчетный лист при закрытии, ведут одностраничный график амортизации по каждому кредиту и достают этот график в момент погашения кредита, продажи или рефинансирования — потому что это год, когда оставшийся баланс либо становится вычетом, либо тихо переносится.
Чистые записи также превращают решение о том же кредиторе в расчет, а не в сюрприз. Когда ваш текущий банк предлагает рефинансирование, ваш график говорит вам точно, сколько неамортизированного остатка поставлено на карту и сколько он стоит как вычет в этом году в другом месте — рычаг, который вы не можете использовать, если цифра похоронена в картотеке.
Держите записи о финансировании в порядке от закрытия до погашения
От расчетного листа до финальной записи амортизации каждый кредит создает бумажный след, который охватывает десятилетия и напрямую влияет на ваш налоговый счет. Хранение этих графиков, заявлений и годовых вычетов в одной прозрачной книге превращает решения о рефинансировании и подготовку налогов из археологии в арифметику. Beancount.io предоставляет текстовый учет, который дает вам полную прозрачность и контроль над вашими финансовыми данными — никаких черных ящиков, никакой привязки к вендору. Начните бесплатно и узнайте, почему разработчики и финансовые специалисты переходят на текстовый учет.
