Résultats en un coup d'œil
- Période
- FY2026Q3
- Revenus
- 2,4 Md $US (2 387,518 MUSD)
- Résultat net
- 815,7 M $US (815,734 MUSD)
- Marge nette
- 34,2 %
Extrait du grand livre ouvert de PrologisVoir le grand livre en directPublication de l'émetteur (FY2026Q3)
Prologis (NYSE : PLD), le plus grand REIT industriel au monde, a publié un résultat net du troisième trimestre 2026 de \$0,86 par action diluée, contre \$0,82, avec un Core FFO de \$1,60, contre \$1,49, supérieur au consensus. Les revenus totaux de \$2 387,5 millions ont progressé de 7,8 %, portés par des revenus locatifs de \$2 205,3 millions. Puis vint le double mouvement de prévisions qui définit la saison des résultats des REIT : la prévision de résultat GAAP pour l'année entière a été abaissée à \$4,05–4,15 (contre \$4,40–4,55), tandis que la prévision de Core FFO a été resserrée vers le haut à \$6,25–6,29 (contre \$6,22–6,30). L'exploitation s'accélère ; le résultat comptable, non — et pour un REIT, seule l'une de ces deux mesures paie le dividende.
La dissociation se lit aisément dans le trimestre lui-même. La performance opérationnelle a été véritablement solide : 60 millions de pieds carrés de baux signés, un taux d'occupation de 95,5 % en fin de période, \$964 millions de lancements de développement à un rendement estimé de 6,6 %, et une prévision de NOI comparable en trésorerie relevée à 7,00–7,50 %. Mais le résultat GAAP repose sur des plus-values de cessions irrégulières — \$783,6 millions depuis le début de l'année contre \$169,4 millions l'an dernier — et la prévision annuelle suppose désormais qu'il y en aura moins à venir. Le FFO exclut tout cela, ce qui explique pourquoi les deux chiffres ont évolué en sens opposés.
Les chiffres clés
| Indicateur | T3 2026 | T3 2025 | 9M 2026 | 9M 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Revenus totaux | \$2 387,5 M | \$2 213,9 M | \$7 110,7 M | \$6 537,4 M |
| Revenus locatifs | \$2 205,3 M | \$2 054,2 M | \$6 507,4 M | \$6 066,8 M |
| Résultat d'exploitation | \$1 044,7 M | \$940,3 M | \$3 507,1 M | \$2 731,4 M |
| Résultat net consolidé | \$879,9 M | \$821,3 M | \$3 048,7 M | \$2 083,1 M |
| Résultat net attribuable aux actions ordinaires | \$815,7 M | \$762,9 M | \$2 857,1 M | \$1 924,1 M |
| BPA dilué | \$0,86 | \$0,82 | \$3,04 | \$2,06 |
| Core FFO par action | \$1,60 | \$1,49 | — | — |
| Core FFO hors promote | \$1,61 | \$1,50 | — | — |
Les chiffres sur neuf mois flattent la tendance : le résultat net attribuable aux actions ordinaires de \$2 857,1 millions, en hausse de 49 %, s'appuie sur \$783,6 millions de plus-values de cessions contre \$169,4 millions l'an dernier. Le revenu de promote a été quasiment nul ce trimestre (le Core FFO hors promote de \$1,61 dépasse même le chiffre de \$1,60 affiché), si bien que le dépassement du FFO relève purement de l'exploitation — la croissance des loyers et l'occupation, non les commissions de fonds.
La demande : stocks allégés, capacités résorbées, data centers
Le diagnostic de la demande du PDG Daniel Letter a été direct : les clients fonctionnent avec des stocks allégés et les capacités excédentaires du réseau « se sont en grande partie résorbées », le e-commerce, la fabrication avancée et la chaîne d'approvisionnement des data centers tirant la demande. Le pipeline électrique pour les data centers atteint 5,8 gigawatts sécurisés ou en phase avancée — une option d'achat sur le déploiement de l'IA intégrée à un propriétaire d'entrepôts. Les actifs bruts sous gestion ont atteint \$238 milliards contre \$126 milliards de capitaux propres de marché, et le bilan reste de qualité forteresse : dette rapportée à l'EBITDA ajusté de 4,5x, dette représentant 23,9 % de la capitalisation boursière, \$8,8 milliards de liquidités, et un coût moyen de l'emprunt de seulement 3,3 % sur 7,6 ans. La société a encore levé \$1,3 milliard de nouvelle dette à 4,0 % au cours du trimestre sans sourciller.
SEGRO : l'approbation des actionnaires obtenue
Concernant la combinaison SEGRO en attente — l'expansion européenne —, Letter a qualifié l'approbation des actionnaires d'« étape importante », la clôture devant suivre. L'opération étendrait substantiellement la plateforme européenne au moment même où la demande logistique continentale se raffermit. Aucune nouvelle condition n'a été divulguée.
Cinq ans dans le grand livre : l'accord Duke et après
Les six années désormais consignées dans le grand livre ouvert montrent le Prologis d'après Duke Realty : les revenus totaux ont presque doublé, passant de \$4 759,4 millions en 2021 à \$8 790,1 millions en 2025, tandis que le bilan passait de \$58,5 milliards à \$98,7 milliards d'actifs. Chaque compte de résultat et bilan annuel, ainsi que les états financiers condensés de ce trimestre, sont modélisés en Beancount vérifiable ci-dessous.
