La Californie et New York plafonnent la retenue de garantie à 5% pour les chantiers de construction : Ce que les entrepreneurs doivent faire pour 2026

Demandez à n'importe quel entrepreneur général pourquoi son compte en banque semble sain sur le papier mais vide dans la réalité, et la réponse sera généralement le même mot : retenue de garantie. Pendant des décennies, les contrats de construction privés ont permis aux maîtres d'ouvrage et aux entrepreneurs principaux de retenir 5% à 10% de chaque paiement d'avancement jusqu'à la fin d'un projet — de l'argent qu'un sous-traitant ou un entrepreneur général a déjà dépensé en main-d'œuvre, matériaux et équipement pour le gagner. Dans un secteur qui fonctionne avec des marges bénéficiaires de 2% à 8%, cet argent retenu n'est pas une erreur d'arrondi. C'est la différence entre payer la paie et passer au prochain chantier.

Deux des plus grands marchés de la construction du pays viennent de décider que cela change. La loi SB 61 de Californie plafonne la retenue sur les projets privés à 5% à compter du 1er janvier 2026. New York est allée plus loin en décembre 2025, en fermant la faille que les entrepreneurs utilisaient pour contourner son propre plafond de 5%. Si vous travaillez dans la construction privée dans l'un de ces États — ou si vous êtes comptable, expert-comptable ou prêteur au service d'entrepreneurs qui le font — ces lois modifient la quantité de liquidités qui circule dans un projet, et à quel moment.

Ce qui a réellement changé​

Californie : la loi SB 61 plafonne la retenue à 5%, sans exception par clause contractuelle​

Le gouverneur Newsom a promulgué la loi SB 61 en juillet 2025, créant une nouvelle section du Code civil qui s'applique aux contrats de construction privés conclus à compter du 1er janvier 2026. La règle est simple en apparence :

• La retenue prélevée sur un seul paiement d'avancement ne peut excéder 5%.
• La retenue totale sur la durée du contrat ne peut excéder 5% du prix total du contrat.

C'est une véritable réduction par rapport aux 10% qui étaient la pratique courante sur de nombreux chantiers privés depuis des années, et cela aligne les contrats privés sur la règle de retenue de 5% qui s'applique aux travaux publics californiens depuis plus d'une décennie.

Il y a deux exceptions à connaître :

1. Petits projets résidentiels — les bâtiments de quatre étages ou moins qui sont exclusivement résidentiels sont exemptés.
2. Litiges de cautionnement — si un entrepreneur ou un sous-traitant demande par écrit des cautions de bonne exécution et de paiement et que l'autre partie ne les fournit pas, la limite de retenue ne s'applique pas dans cette circonstance spécifique.

Les contrats signés avant le 1er janvier 2026 ne sont pas affectés rétroactivement — le plafond ne s'applique qu'aux nouveaux accords. Si vous négociez un contrat qui chevauchera la nouvelle année, la date de signature est ce qui compte, pas la date de début des travaux.

New York : de « 5% par défaut » à « 5% et impossible de contourner par contrat »​

L'histoire de la retenue de garantie à New York est une bonne leçon sur la façon dont les failles sont fermées une session législative à la fois. En 2023, New York a adopté un plafond de retenue de 5% dans le cadre de sa loi sur les délais de paiement (modifiant l'article 756-c de la loi sur les affaires générales) pour les contrats privés de 150 000 $ ou plus. Mais les maîtres d'ouvrage et les entrepreneurs généraux ont continué à trouver un moyen de contourner : une autre section de la même loi, l'article 756-a, permettait historiquement aux clauses contractuelles de prévaloir sur les protections de la loi sur les délais de paiement — de sorte qu'un contrat suffisamment déséquilibré pouvait encore exiger 10% de retenue et l'appeler « convenu ».

Le 19 décembre 2025, la gouverneure Hochul a promulgué la loi S5655 pour fermer cette porte. Toute disposition dans un contrat privé concerné qui exige une retenue supérieure à 5% est désormais nulle — pas seulement déconseillée, nulle. Le plafond s'applique au montant total du contrat plutôt que d'être calculé paiement par paiement, et il est entré en vigueur immédiatement pour les contrats conclus à compter du 19 décembre 2025.

Le résultat pratique : si vous êtes un sous-traitant new-yorkais à qui l'on demande de signer un contrat avec une clause de retenue de 10% sur un chantier privé de 150 000 $ ou plus, cette clause est inexécutoire quoi que vous ayez accepté. Bon à savoir avant de supposer que vous êtes coincé avec.

Pourquoi c'est plus important qu'il n'y paraît​

Les plafonds de retenue semblent être un détail administratif jusqu'à ce que vous regardiez ce que l'argent retenu fait réellement à une entreprise de construction. Quelques chiffres qui méritent réflexion :

• La part du fonds de roulement dans le chiffre d'affaires des petits entrepreneurs a presque doublé en moins d'une décennie — passant de 8,3% en 2016 à 17,8% en 2025 — alors que des normes de prêt plus strictes ont forcé les entrepreneurs à autofinancer une plus grande partie de leur trésorerie de projet.
• Dans une enquête sectorielle de 2026, 90% des décideurs seniors de la construction ont déclaré avoir renoncé à un projet rentable en raison du calendrier de trésorerie — et 43% ont déclaré l'avoir fait plus d'une fois. La retenue de garantie est l'un des plus grands leviers sur ce calendrier.
• Les sous-traitants qui terminent leur périmètre tôt dans un projet — électricité en second œuvre, charpente, travaux de fondation — attendent souvent le plus longtemps pour la libération de leur retenue, finançant des mois du calendrier du projet d'autrui avec leur propre capital.

Réduire le taux standard de 10% à 5% n'élimine pas cette pression, mais sur un sous-traité de 500 000 $, c'est la différence entre 50 000$ et 25 000 $ qui dorment sur le compte bancaire de quelqu'un d'autre jusqu'à la clôture. Pour une entreprise avec des marges minces, c'est un fonds de roulement réel et dépensable libéré des mois plus tôt.

Ce que les entrepreneurs et les comptables devraient réellement faire​

1. Vérifiez la date de signature, pas la date du projet. En Californie, un contrat signé le 30 décembre 2025 pour des travaux commençant en mars 2026 est toujours régi par les anciennes règles. Examinez les contrats actuellement en négociation et, là où vous avez un levier, poussez à finaliser (ou à retarder) la signature pour vous trouver du bon côté de la date limite.

2. Auditez dès maintenant vos modèles de contrat standard. Si votre clause type spécifie encore une retenue de 10%, elle n'est pas seulement obsolète — à New York, elle peut être légalement inexécutoire pour les contrats concernés, et en Californie, c'est un problème de conformité qui attend de surgir lors de votre prochain chantier privé. Mettez à jour les modèles avant votre prochaine soumission, pas après qu'un client l'ait signalé.

3. Suivez la retenue de garantie comme une ligne distincte, pas noyée dans les comptes clients. La retenue détenue par un client est un actif réel — vous l'avez gagnée, vous ne l'avez tout simplement pas encore — et elle se comporte différemment des créances clients ordinaires (elle est généralement libérée en une somme forfaitaire à l'achèvement substantiel ou à l'acceptation finale, pas sur un cycle de 30 jours). La mélanger aux créances générales rend difficile de voir combien d'argent est réellement immobilisé en attendant une étape de clôture, ce qui est exactement la visibilité dont vous avez besoin pour décider si vous pouvez accepter le prochain chantier.

4. Recalculez vos prévisions de trésorerie avec les nouveaux plafonds. Si votre modèle financier suppose toujours une retenue de 10% sur les projets commençant en 2026, vous sous-estimez le fonds de roulement disponible. Cela compte pour les soumissions, la planification de la paie et les conversations avec votre banque ou votre cautionneur.

5. Connaissez les exceptions avant de supposer que le plafond vous protège. Les exceptions pour les petits projets résidentiels et les demandes de cautionnement en Californie, et le seuil de valeur de contrat de 150 000 $ à New York, signifient que tous les projets ne sont pas couverts. Ne supposez pas que le plafond s'applique sans vérifier les spécificités de l'affaire.

La retenue de garantie est un problème comptable avant d'être un problème juridique​

Le plafond légal vous indique le maximum qu'un client peut retenir. Mais si ce plafond aide réellement votre situation de trésorerie dépend de si votre comptabilité suit la retenue assez clairement pour agir en conséquence — en sachant exactement combien est retenu par projet, par client, et à quelle date de libération contractuelle. Un grand livre qui mélange la retenue dans les « Comptes clients » rend cela invisible ; un plan comptable avec un compte dédié de retenue à recevoir par projet en fait un nombre que vous pouvez réellement gérer.

C'est le genre de clarté pour lequel la comptabilité en texte brut est conçue. Beancount.io garde votre grand livre dans un texte lisible par l'homme et versionné, donc configurer un compte de retenue à recevoir spécifique à un projet — et suivre exactement quand chaque retenue est prévue d'être libérée — fait partie intégrante de votre plan comptable, pas une réflexion après coup noyée dans les catégories par défaut d'un éditeur de logiciel. Commencez gratuitement et voyez pourquoi les entrepreneurs et les équipes financières qui veulent une visibilité totale sur l'emplacement de leur fonds de roulement se tournent vers la comptabilité en texte brut.