شما یک کلبه در کوهستان دارید. هر تابستان سه هفته آنجا می‌گذرانید، یک هفته آن را به خواهرتان قرض می‌دهید، و بقیه فصل را در یک پلتفرم اجاره کوتاه‌مدت اجاره می‌دهید. با فرا رسیدن فصل مالیات، یک پرسش واحد تعیین می‌کند که با هر دلار اجاره و هر دلار هزینه چگونه رفتار می‌شود: آیا از این ملک به‌عنوان خانه استفاده کردید؟ پاسخ به احساس شما نسبت به آن کلبه بستگی ندارد. به شمارش روزها بستگی دارد — روزهای استفاده شخصی در برابر روزهای اجاره — و قرار گرفتن در سمت اشتباه این محاسبه می‌تواند هزاران دلار کسوراتی که فکر می‌کردید دارید را از بین ببرد. این راهنما سه سبد مالیاتی که یک خانه تعطیلات می‌تواند در آن قرار گیرد، نحوه صحیح شمارش روزها، نحوه تقسیم هزینه‌ها بین استفاده شخصی و اجاره‌ای، و محدودیت‌های زیان قابل اعمال بر هر سبد را بررسی می‌کند.
سه سبد: خانه تعطیلات شما کجا قرار می‌گیرد
نشریه ۵۲۷ سازمان IRS، راهنمای معتبر اموال اجاره‌ای مسکونی، هر واحد مسکونی که هم استفاده و هم اجاره می‌دهید را در یکی از سه نوع رفتار مالیاتی قرار می‌دهد. واحد مسکونی هر ملکی است با امکانات اولیه زندگی — فضای خواب، امکانات پخت‌وپز، و توالت — بنابراین خانه‌ها، آپارتمان‌ها، خانه‌های پیش‌ساخته، قایق‌ها، و حتی بخش‌هایی از یک خانه که اجاره می‌دهید همه حساب می‌شوند.
سبد ۱: اجاره کمتر از ۱۵ روز. اگر ملک را کمتر از ۱۵ روز در طول سال اجاره دهید، هیچ‌یک از اجاره را به‌عنوان درآمد گزارش نمی‌کنید — حتی یک دلار از آن را — صرف‌نظر از اینکه چقدر دریافت کرده‌اید. معامله این است که نمی‌توانید هیچ هزینه اجاره‌ای را نیز کسر کنید. این همان قانونی است که پشت قانون موسوم به «قانون آگوستا» قرار دارد، که به نام صاحبان خانه‌های نزدیک مسابقات گلف مسترز نامگذاری شده که هر بهار خانه‌هایشان را برای یک هفته پرسود اجاره می‌دهند. توجه داشته باشید که بهره وام مسکن و مالیات‌های ملکی شما همچنان به‌عنوان کسورات تفصیلی شخصی در جدول A قابل کسر هستند، دقیقاً همان‌طور که اگر هرگز اجاره نداده بودید؛ فقط نمی‌توان آن‌ها را به‌عنوان هزینه اجاره مطالبه کرد.
سبد ۲: استفاده به‌عنوان خانه. اگر ۱۵ روز یا بیشتر اجاره دهید و استفاده شخصی شما از بیشترِ ۱۴ روز یا ۱۰ درصد روزهای اجاره‌داده‌شده به قیمت اجاره منصفانه فراتر رود، ملک یک اقامتگاه با فعالیت اجاره‌ای است — یک ملک با کاربری مختلط. تمام درآمد اجاره را گزارش می‌کنید، اما کسورات اجاره شما به سقف درآمد ناخالص اجاره محدود می‌شود. می‌توانید سود اجاره را به صفر برسانید، اما هرگز نمی‌توانید زیان اجاره نشان دهید، مهم نیست هزینه‌های واقعی شما چقدر بزرگ باشند. کسورات استفاده‌نشده به سال‌های آینده منتقل می‌شوند و از بین نمی‌روند.
سبد ۳: استفاده نشده به‌عنوان خانه. اگر ۱۵ روز یا بیشتر اجاره دهید و استفاده شخصی شما در حد یا کمتر از بیشترِ ۱۴ روز یا ۱۰ درصد روزهای اجاره به قیمت منصفانه باقی بماند، ملک به‌عنوان یک ملک اجاره‌ای خالص رفتار می‌شود. درآمد را گزارش می‌کنید و تمام هزینه‌های اجاره، از جمله استهلاک، را کسر می‌کنید، و اگر هزینه‌ها از درآمد فراتر روند زیان اجاره‌ای دارید که ممکن است سایر درآمد را جبران کند — مشروط به محدودیت‌های زیان فعالیت غیرفعال که در ادامه بحث می‌شود.
مرزی که بیشترین اهمیت را دارد، مرز بین سبد ۲ و ۳ است، بنابراین شمارش روزها شایسته توجه کامل شماست.
شمارش روزها: آزمون‌های ۱۴ روزه و ۱۰ درصدی
آزمون، به‌طور دقیق: شما از واحد مسکونی به‌عنوان خانه استفاده کرده‌اید اگر روزهای استفاده شخصی شما از بیشترِ ۱۴ روز یا ۱۰ درصد کل روزهایی که به دیگران به قیمت اجاره منصفانه اجاره داده شده فراتر رود.
عبارت «بیشتر از» افراد را گیج می‌کند، پس روی معنای آن کار کنید. اگر کلبه را ۱۰۰ روز به قیمت اجاره بازار اجاره دهید، ۱۰ درصد می‌شود ۱۰ روز، و بیشترِ ۱۴ و ۱۰ می‌شود ۱۴ — پس ۱۵ روز یا بیشتر استفاده شخصی آن را خانه شما می‌کند. اما اگر ۲۰۰ روز اجاره دهید، ۱۰ درصد می‌شود ۲۰، و بیشترِ ۱۴ و ۲۰ می‌شود ۲۰ — پس می‌توانید تا ۲۰ روز شخصاً از آن استفاده کنید و همچنان رفتار اجاره‌ای خالص را حفظ کنید. استفاده اجاره‌ای سنگین روزهای شخصی بیشتری برایتان می‌خرد.
چه چیزی روز استفاده شخصی محسوب می‌شود
یک روز اگر در هر بخشی از آن روز، هر بخشی از واحد برای مقاصد شخصی توسط شما یا افراد خاص دیگری استفاده شود، روز استفاده شخصی محسوب می‌شود. جزئیات مهم هستند:
- استفاده خودتان — حتی با اجاره کامل. اگر خودتان در ملک اقامت کنید، روز شخصی است، تمام. IRS مثالی از مالکانی می‌آورد که آخر هفته از کلبه‌شان استفاده کردند و به خودشان ارزش اجاره منصفانه پرداختند؛ آن روزها همچنان شخصی حساب شدند.
- استفاده اعضای خانواده. استفاده توسط همسر، خواهر و برادر و ناتنی‌ها، اجداد (والدین، پدربزرگ و مادربزرگ)، و نوادگان مستقیم (فرزندان، نوه‌ها) استفاده شخصی شما محسوب می‌شود — حتی اگر اجاره به قیمت بازار به شما بپردازند. اجازه دادن به دخترتان که تمام تابستان با اجاره کامل آنجا زندگی کند، روزهای شخصی به شمارش شما اضافه می‌کند.
- استفاده هر کسی که کمتر از اجاره منصفانه بپردازد. دوستی که برای مبلغ ناچیزی می‌ماند، برنده حراج خیریه که یک هفته در کلبه شما را «برد» کرده، یا خویشاوندی که زیر قیمت بازار اجاره می‌پردازد، همه روزهای استفاده شخصی تولید می‌کنند. اهدای اقامت یک هفته به یک مراسم خیریه سخاوتمندانه است، اما یک هفته استفاده شخصی است، نه یک هفته اجاره.
- روزها تحت یک ترتیب متقابل. اگر با مالک دیگری خانه‌ها را مبادله کنید تا هر یک از شما از ملک دیگری استفاده کند، آن روزها شخصی محسوب می‌شوند.
یک استثنای مهم برای خویشاوندان وجود دارد: اگر یکی از اعضای خانواده ملک را به‌عنوان اقامتگاه اصلی خود اجاره کند و اجاره به قیمت بازار بپردازد، آن روزها روزهای اجاره‌ای هستند، نه روزهای شخصی. این استثنا به‌ندرت برای خانه‌های تعطیلات اعمال می‌شود، اما اگر والدین یا فرزند بزرگسال در ملک دوم شما در طول سال زندگی کند اهمیت دارد.
روزهایی که استفاده شخصی محسوب نمی‌شوند
روزهای تعمیر و نگهداری مستثنا هستند. هر روزی که عملاً تمام وقت مشغول تعمیر و نگهداری ملک باشید — نه بهبود آن — روز استفاده شخصی نیست، حتی اگر اعضای خانواده در همان روز از ملک برای تفریح استفاده کنند. رنگ‌آمیزی عرشه، تعمیر آبگرمکن، و سرویس HVAC حساب می‌شوند؛ افزودن یک اتاق خواب جدید نمی‌شود، چون آن یک بهبود است. یک دفترچه همزمان از آنچه هر روز انجام دادید نگه دارید — «۳ ژوئن: تعویض تخته‌های عرشه، ۷ ساعت» — زیرا IRS «عملاً تمام وقت» را بیشترِ روز کاری تفسیر می‌کند، و یک دفترچه تنها مدرکی است که دو سال بعد در حسابرسی خواهید داشت.
روزهای خالی هم حساب نمی‌شوند. روزهایی که ملک خالی است نه روزهای شخصی هستند و نه روزهای اجاره‌ای. آن‌ها به‌سادگی از کسر خارج می‌شوند — که دقیقاً دلیل ارزشمند بودن روش تخصیص بولتون است که در ادامه بحث می‌شود.
تقسیم هزینه‌ها: روش IRS در مقابل روش بولتون
وقتی سبد خود را دانستید، باید هر هزینه را بین استفاده شخصی و اجاره‌ای تقسیم کنید. فقط بخش اجاره‌ای به جدول E می‌رود. دو روش پذیرفته‌شده برای محاسبه درصد اجاره وجود دارد، و می‌توانند اعداد بسیار متفاوتی تولید کنند.
روش IRS، تنها روشی که در نشریه ۵۲۷ نشان داده شده، روزهای اجاره را بر کل روزهایی که ملک برای هر هدفی استفاده شده — روزهای اجاره به‌علاوه روزهای شخصی — تقسیم می‌کند. اگر کلبه را ۱۲۰ روز اجاره دادید و ۳۰ روز شخصاً استفاده کردید، درصد اجاره ۱۲۰ تقسیم بر ۱۵۰، یعنی ۸۰ درصد است. هر هزینه — بهره وام مسکن، مالیات ملکی، بیمه، آب و برق، تعمیرات، استهلاک — همان سهم اجاره‌ای ۸۰ درصدی را می‌گیرد.
روش بولتون (که روش دادگاه نیز نامیده می‌شود) بهره وام مسکن و مالیات‌های ملکی را متفاوت از هر چیز دیگری رفتار می‌کند. چون بهره و مالیات‌ها به‌طور یکنواخت در تمام سال تعلق می‌گیرند چه کسی آنجا باشد چه نباشد، دادگاه مالیاتی — که توسط حوزه نهم تأیید شد، و دادگاه دیگری در پرونده‌ای بعدی به همان نتیجه رسید — اجازه داد آن‌ها را بر اساس روزهای اجاره بر کل سال ۳۶۵ روزه تخصیص دهند، در حالی که هزینه‌های عملیاتی و استهلاک کسر روش IRS را حفظ می‌کنند. با همان اعداد، بهره و مالیات‌ها سهم اجاره‌ای ۱۲۰ تقسیم بر ۳۶۵، یعنی حدود ۳۳ درصد را می‌گیرند، در حالی که تعمیرات و استهلاک همچنان ۸۰ درصد را می‌گیرند.
این برای اجاره بدتر به نظر می‌رسد — و در جدول E چنین است — اما بخش شخصی بهره وام مسکن و مالیات ملکی از بین نمی‌رود. به‌عنوان یک کسر تفصیلی به جدول A منتقل می‌شود. روش بولتون عملاً کسورات بهره و مالیات را از اظهارنامه محدودشده جدول E به اظهارنامه شخصی شما منتقل می‌کند، جایی که با هیچ سقف درآمد اجاره‌ای روبرو نیستند. پیش از تغییرات مالیاتی ۲۰۱۷ این یک برد آشکار برای هر کسی بود که کسر تفصیلی می‌گرفت و یک باخت آشکار برای هر کسی که کسر استاندارد می‌گرفت. امروز پاسخ به وضعیت شما بستگی دارد: کسر استاندارد بالاتر یعنی مالکان کمتری کسر تفصیلی می‌گیرند، و سقف کسورات مالیات ایالتی و محلی محدود می‌کند که چقدر مالیات ملکی منتقل‌شده واقعاً می‌توانید استفاده کنید. هر سال هر دو روش را اجرا کنید، به‌جای فرض اینکه برنده سال قبل همچنان برنده است.
یک هشدار: IRS هرگز روش بولتون را نپذیرفته و همچنان فقط روش خود را منتشر می‌کند. نرم‌افزار مالیاتی معمولاً به‌طور پیش‌فرض از روش IRS استفاده می‌کند، پس اگر رفتار بولتون را می‌خواهید ممکن است لازم باشد تخصیص را به‌صورت دستی بازنویسی کنید و یک برگه کاری که محاسبه را نشان دهد نگه دارید.
محدودیت‌های زیان: چرا سبد شما همه چیز را تعیین می‌کند
ملک با کاربری مختلط: کسورات محدود به درآمد اجاره. اگر خانه شما در سبد ۲ قرار گیرد و هزینه‌های اجاره شما از درآمد اجاره فراتر رود، کاربرگ ۵-۱ در نشریه ۵۲۷ استخر کسورات محدود را به ترتیب ثابتی تخصیص می‌دهد. ابتدا هزینه‌هایی می‌آیند که به‌هرحال قابل کسر بودند — بهره وام مسکن، مالیات‌های ملکی، و زیان‌های اتفاقی. سپس هزینه‌های عملیاتی مانند بیمه، آب و برق، تعمیرات، و نگهداری. استهلاک آخر می‌آید. هر چه در درآمد ناخالص اجاره جا نشود به سال بعد منتقل می‌شود، جایی که شانس دیگری در برابر درآمد اجاره آن سال پیدا می‌کند. انتقال هرگز منقضی نمی‌شود، اما فقط می‌تواند درآمد اجاره از همان ملک را جبران کند — هرگز حقوق یا درآمد تجاری شما را کاهش نخواهد داد.
ترتیب یک پیامد عملی دارد: چون استهلاک آخر صف است، بسیاری از مالکان با کاربری مختلط هرگز فرصت کسر یک دلار از آن را در یک سال معین پیدا نمی‌کنند. اگر درآمد اجاره شما به‌سختی بهره، مالیات‌ها، و آب و برق را پوشش دهد، استهلاک شما — که اغلب بزرگ‌ترین هزینه دفتری است — به‌سادگی به صف انتقال می‌پیوندد.
ملک اجاره‌ای خالص: زیان‌ها مجاز است، سپس توسط قوانین فعالیت غیرفعال محدود می‌شود. در سبد ۳ هیچ سقف درآمد ناخالصی وجود ندارد؛ هزینه‌ها و استهلاک می‌توانند یک زیان اجاره‌ای واقعی ایجاد کنند. اما فعالیت اجاره‌ای عموماً غیرفعال است، پس زیان فقط می‌تواند سایر درآمد غیرفعال را جبران کند، مگر اینکه واجد شرایط استثنای مشارکت فعال باشید: اگر فعالانه مشارکت کنید — تأیید مستأجران، ترتیب تعمیرات، تصمیم‌گیری‌های مدیریتی — ممکن است تا ۲۵,۰۰۰ دلار از زیان‌های اجاره‌ای را در برابر درآمد عادی کسر کنید. این کمک هزینه بین ۱۰۰,۰۰۰ و ۱۵۰,۰۰۰ دلار درآمد ناخالص تعدیل‌شده به تدریج حذف می‌شود و بالای ۱۵۰,۰۰۰ دلار به‌کلی ناپدید می‌گردد. زیان‌های غیرفعال معلق به‌طور نامحدود منتقل می‌شوند و هنگام فروش ملک در یک معامله کاملاً مشمول مالیات آزاد می‌شوند.
استفاده اجاره‌ای حداقلی: بدون زیان، بدون درآمد، بدون کاغذبازی. در سبد ۱ چیزی برای از دست دادن و چیزی برای کسر کردن وجود ندارد. اجاره را گزارش نکنید، هزینه‌های اجاره مطالبه نکنید، و شمارش روزهایتان را نگه دارید در صورت اینکه IRS بپرسد چگونه واجد شرایط شدید.
اشتباهات رایجی که برای مالکان خانه تعطیلات گران تمام می‌شود
اشتباه در شمارش روزهای خانوادگی. رایج‌ترین خطای واحد این است که اقامت یک خویشاوند به قیمت کامل را به‌عنوان اجاره در نظر بگیریم. برادرتان همان نرخ هفتگی یک غریبه را به شما می‌پردازد، پس آن را به‌عنوان درآمد اجاره‌ای بدون روز شخصی ثبت می‌کنید — اما قوانین چیز دیگری می‌گویند. استفاده خانوادگی صرف‌نظر از آنچه پرداختند شخصی محسوب می‌شود، مگر اینکه خویشاوند از خانه به‌عنوان اقامتگاه اصلی استفاده کند. یک تابستان طولانی خانوادگی می‌تواند بی‌صدا شما را از سبد ۳ به سبد ۲ هل دهد و یک کسر زیان که روی آن حساب می‌کردید را از بین ببرد.
فراموش کردن هفته حراج خیریه. اهدای اقامت یک هفته به یک مراسم مدرسه نه شبیه استفاده شخصی به نظر می‌رسد و نه اجاره. IRS آن را استفاده شخصی می‌داند چون ساکنان کمتر از قیمت اجاره منصفانه پرداختند — آن‌ها به شما اصلاً چیزی پرداخت نکردند. از ابتدا آن را به‌عنوان یک هفته شخصی ثبت کنید.
ثبت بهبودها به‌عنوان روزهای تعمیر. استثنای روز نگهداری فقط تعمیراتی را پوشش می‌دهد که ملک را در وضعیت کارکرد نگه می‌دارد. یک هفته صرف بازسازی آشپزخانه اگر در حین کار آنجا زندگی می‌کنید یک هفته استفاده شخصی است، حتی اگر هر روز جعبه‌ابزار در دست داشتید. سفرهای تعمیر خود را از سفرهای نوسازی در تقویم جدا کنید.
اعمال آزمون ۱۰ درصد بر پایه اشتباه. آن ۱۰ درصد در برابر روزهای اجاره‌داده‌شده به قیمت اجاره منصفانه اندازه‌گیری می‌شود — نه کل روزهای سال، نه روزهای استفاده. روزهای اجاره زیر قیمت بازار پایه را بزرگ نمی‌کنند؛ آن‌ها همزمان شمارش روزهای اجاره شما را کوچک می‌کنند و به استفاده شخصی می‌افزایند، یک ضربه دوگانه.
فرض قابل کسر بودن زیان چون ملک «پول از دست داد». یک ملک با کاربری مختلط با ۱۸,۰۰۰ دلار درآمد اجاره و ۲۶,۰۰۰ دلار هزینه، زیان مالیاتی ۸,۰۰۰ دلاری تولید نکرده است. این ۱۸,۰۰۰ دلار درآمد اجاره‌ای صفرشده و ۸,۰۰۰ دلار انتقال تولید کرده است. اگر اظهارنامه شما زیان جدول E روی ملکی نشان می‌دهد که یک ماه از آن استفاده کردید، چیزی اشتباه است.
دفترچه روز را پیش از آنکه به آن نیاز پیدا کنید نگه دارید
هر قاعده در این راهنما بر دو عدد اجرا می‌شود — روزهای استفاده شخصی و روزهای اجاره منصفانه — و IRS آن‌ها را بعد از واقعه می‌پرسد، وقتی خاطره محو شده است. یک دفترچه ساده روزانه ارزان‌ترین بیمه مالیاتی است که یک مالک خانه تعطیلات می‌تواند بخرد. برای هر روز سال که ملک اشغال است، تاریخ، چه کسی آنجا بود، آیا اجاره منصفانه دریافت شد، و برای سفرهای کاری، چه تعمیر یا نگهداری انجام دادید و تقریباً چند ساعت طول کشید را ثبت کنید. دفترچه را با یک پرونده هزینه جداگانه همراه کنید: صورت‌حساب‌های وام مسکن، قبوض مالیاتی، بیمه، آب و برق، رسیدهای تعمیر، گزارش‌های پرداخت پلتفرم، و یک یادداشت کوتاه که رقم اجاره منصفانه شما را پشتیبانی می‌کند، مانند آگهی‌های قابل مقایسه برای هفته‌های مشابه.
بازده آن فراتر از دفاع در حسابرسی است. شمارش دقیق روزها همان چیزی است که به شما امکان می‌دهد روش تخصیص خود را آگاهانه انتخاب کنید، یک سفر شخصی اواخر سال را بدون عبور به قلمرو کاربری مختلط زمان‌بندی کنید، و مانده انتقال را سال‌ها پس از پرداخت هزینه‌ها اثبات کنید. روزها را همان‌طور که اتفاق می‌افتند پیگیری کنید و اظهارنامه مالیاتی تقریباً خودش نوشته می‌شود.
دفاتر اجاره خود را همان‌قدر منظم نگه دارید که دفترچه روزها را
مالیات خانه تعطیلات به مالکانی پاداش می‌دهد که می‌توانند دقیقاً اثبات کنند در هر روز و هر دلار چه اتفاقی افتاده — کدام روزها به قیمت منصفانه اجاره داده شدند، کدام شخصی بودند، کدام روزهای تعمیر بودند، و هر هزینه چگونه بین آن دو تقسیم می‌شود. این نوع ثبت سوابق در یک جعبه کفش پر از رسید سخت است و در یک دفتر کل که هر تراکنش همان لحظه‌ای که رخ می‌دهد دسته‌بندی می‌شود آسان است. Beancount.io حسابداری متن ساده را ارائه می‌دهد که به شما شفافیت و کنترل کامل بر داده‌های مالی‌تان می‌دهد — بدون جعبه سیاه، بدون قفل شدن به یک فروشنده. رایگان شروع کنید و ببینید چرا توسعه‌دهندگان و متخصصان مالی به حسابداری متن ساده روی می‌آورند.