Ergebnisse auf einen Blick
- Zeitraum
- FY2026Q3
- Umsatz
- 2,4 Mrd. $ (2.387,518 MUSD)
- Nettoeinkommen
- 815,7 Mio. $ (815,734 MUSD)
- Nettomarge
- 34,2 %
Aus dem Open Ledger von PrologisLive-Ledger ansehenEmittentenbericht (FY2026Q3)
Prologis (NYSE: PLD), der weltweit größte Industrie-REIT, meldete für das dritte Quartal 2026 einen Nettogewinn von 0,86 $ je verwässerter Aktie (Vorjahr: 0,82 $) bei einem Core FFO von 1,60 $ (Vorjahr: 1,49 $), der die Konsensschätzung übertraf. Der Gesamtumsatz von 2.387,5 Mio. $ stieg um 7,8 %, getragen von Mieteinnahmen in Höhe von 2.205,3 Mio. $. Dann folgte der Prognose-Doppelschritt, der die REIT-Berichtssaison prägt: Die GAAP-Gewinnprognose für das Gesamtjahr wurde auf 4,05–4,15 $ gesenkt (zuvor 4,40–4,55 $), während die Core-FFO-Prognose nach oben eingeengt wurde auf 6,25–6,29 $ (zuvor 6,22–6,30 $). Das operative Geschäft beschleunigt sich, das bilanzielle Ergebnis nicht – und bei einem REIT finanziert nur eines davon die Dividende.
Die Diskrepanz lässt sich im Quartal selbst leicht ablesen. Die operative Performance war tatsächlich stark: 60 Millionen Quadratfuß vermietete Fläche, Auslastung zum Periodenende von 95,5 %, 964 Mio. $ Entwicklungsstarts bei einer geschätzten Rendite von 6,6 % und eine auf 7,00–7,50 % angehobene Cash-Same-Store-NOI-Prognose. Doch das GAAP-Ergebnis stützt sich auf unregelmäßige Veräußerungsgewinne – 783,6 Mio. $ seit Jahresbeginn gegenüber 169,4 Mio. $ im Vorjahr – und die Gesamtjahresprognose geht nun von weniger solcher Gewinne aus. Der FFO rechnet all das heraus, weshalb die beiden Kennzahlen in entgegengesetzte Richtungen liefen.
Die Kennzahlen im Überblick
| Kennzahl | Q3 2026 | Q3 2025 | 9M 2026 | 9M 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Gesamtumsatz | 2.387,5 Mio. $ | 2.213,9 Mio. $ | 7.110,7 Mio. $ | 6.537,4 Mio. $ |
| Mieteinnahmen | 2.205,3 Mio. $ | 2.054,2 Mio. $ | 6.507,4 Mio. $ | 6.066,8 Mio. $ |
| Betriebsergebnis | 1.044,7 Mio. $ | 940,3 Mio. $ | 3.507,1 Mio. $ | 2.731,4 Mio. $ |
| Konsolidierter Nettogewinn | 879,9 Mio. $ | 821,3 Mio. $ | 3.048,7 Mio. $ | 2.083,1 Mio. $ |
| Nettogewinn auf Stammaktien | 815,7 Mio. $ | 762,9 Mio. $ | 2.857,1 Mio. $ | 1.924,1 Mio. $ |
| Verwässertes EPS | 0,86 $ | 0,82 $ | 3,04 $ | 2,06 $ |
| Core FFO je Aktie | 1,60 $ | 1,49 $ | — | — |
| Core FFO ohne Promote | 1,61 $ | 1,50 $ | — | — |
Die Neunmonatszahlen beschönigen den Trend: Der Nettogewinn auf Stammaktien von 2.857,1 Mio. $, ein Plus von 49 %, beruht auf 783,6 Mio. $ Veräußerungsgewinnen gegenüber 169,4 Mio. $ im Vorjahr. Der Promote-Ertrag war in diesem Quartal praktisch null (der Core FFO ohne Promote von 1,61 $ übersteigt sogar die 1,60 $ der Überschrift), sodass die FFO-Übertreffung reines operatives Geschäft ist – Mietwachstum und Auslastung, nicht Fondsgebühren.
Nachfrage: schlanke Lagerbestände, freigewordene Kapazitäten, Rechenzentren
Die Einschätzung der Nachfrage durch CEO Daniel Letter war unverblümt: Die Kunden fahren ihre Lagerbestände herunter, und überschüssige Netzkapazitäten „sind weitgehend abgebaut“, wobei E-Commerce, fortschrittliche Fertigung und die Lieferkette für Rechenzentren die Nachfrage treiben. Die Strom-Pipeline für Rechenzentren beläuft sich auf 5,8 Gigawatt gesichert oder in fortgeschrittenen Stadien – eine Call-Option auf den KI-Ausbau, eingebettet in einen Lagerhaus-Vermieter. Die Bruttoaktiva unter Verwaltung erreichten 238 Mrd. $ gegenüber 126 Mrd. $ an Marktkapitalisierung, und die Bilanz bleibt erstklassig: Verschuldung zu bereinigtem EBITDA von 4,5x, Verschuldung bei 23,9 % der Marktkapitalisierung, 8,8 Mrd. $ Liquidität und durchschnittliche Fremdkapitalkosten von nur 3,3 % über 7,6 Jahre. Das Unternehmen nahm im Quartal ohne Zögern noch 1,3 Mrd. $ an neuen Schulden zu 4,0 % auf.
SEGRO: Zustimmung der Aktionäre steht
Zur ausstehenden SEGRO-Fusion – der europäischen Expansion – bezeichnete Letter die Zustimmung der Aktionäre als „einen wichtigen Meilenstein“, wobei der Abschluss folgen soll. Die Transaktion würde die europäische Plattform erheblich erweitern, gerade während sich die kontinentale Logistiknachfrage festigt. Es wurden keine neuen Konditionen bekannt gegeben.
Fünf Jahre im Hauptbuch: der Duke-Deal und danach
Die nun sechs Jahre im offenen Hauptbuch zeigen das Prologis nach der Duke-Realty-Übernahme: Der Gesamtumsatz hat sich von 4.759,4 Mio. $ im Jahr 2021 auf 8.790,1 Mio. $ im Jahr 2025 nahezu verdoppelt, während die Bilanz von 58,5 Mrd. $ auf 98,7 Mrd. $ an Aktiva anwuchs. Jede Jahres-Gewinn- und Verlustrechnung und jede Bilanz sowie die verkürzten Abschlüsse dieses Quartals sind unten als prüfbares Beancount modelliert.
