So werden Sie PMI los: Kündigung bei 80 % LTV, automatische Beendigung bei 78 %, und warum FHA-Darlehen nach anderen Regeln spielen

Jeden Monat zahlen Sie womöglich ein paar hundert Dollar für eine Versicherungspolice, die jemand anderen schützt. Die private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) deckt Ihren Kreditgeber ab – nicht Sie – gegen das Risiko eines Zahlungsausfalls, und bei einem herkömmlichen Darlehen mit weniger als 20 Prozent Anzahlung kostet sie typischerweise 0,46 bis 1,50 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, so das Housing Finance Policy Center des Urban Institute. Bei einem Darlehen über 400.000 Dollar sind das rund 150 bis 500 Dollar im Monat – für einen Schutz, von dem Sie persönlich nie profitieren werden. Die gute Nachricht: Das Bundesrecht gibt Ihnen nicht nur einen, sondern zwei Auswege, und viele Eigenheim-Besitzer gehen jahrelang am ersten vorbei, ohne es zu merken.

Dieser Leitfaden erklärt genau, wann Sie PMI kündigen können, wann Ihr Servicer sie automatisch streichen muss, welche Bedingungen Sie blockieren können und warum FHA-Kreditnehmer vor einem völlig anderen Regelwerk stehen.

PMI in 60 Sekunden: Wofür Sie bezahlen​

Wenn Sie bei einer herkömmlichen Hypothek weniger als 20 Prozent anzahlen, verlangt Ihr Kreditgeber in der Regel PMI. Sie wird vom Kreditgeber arrangiert, von einem privaten Versicherer bereitgestellt und Ihnen in Rechnung gestellt – meist als eigener Posten innerhalb Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung. Ihre Kosten hängen vor allem von Ihrer Kreditwürdigkeit und Ihrem Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) ab: Je niedriger Ihre Bonität und je geringer Ihre Anzahlung, desto höher die Prämie.

Zwei Dinge ist PMI nicht:

• Sie ist keine Wohngebäudeversicherung. Diese schützt Ihr Eigentum vor Feuer, Stürmen und Haftungsansprüchen. PMI schützt nur die Position des Kreditgebers in Ihrem Darlehen.
• Sie ist nicht dauerhaft – bei einem herkömmlichen Darlehen. Anders als bei manchen staatlich gestützten Programmen hat herkömmliche PMI ein gesetzlich vorgeschriebenes Enddatum. Die Regeln zu kennen ist der Unterschied zwischen drei Jahren und zehn Jahren Zahlung.

Ihre zwei Bundesrechte nach dem Homeowners Protection Act​

Vor 1998 waren Kreditgeber nicht verpflichtet, Ihnen mitzuteilen, wann Ihre PMI wegfallen könnte, und viele Kreditnehmer zahlten noch lange weiter, nachdem sie die 20-Prozent-Eigenkapitalmarke überschritten hatten. Der Kongress antwortete mit dem Homeowners Protection Act von 1998 (HPA), der die meisten herkömmlichen, konformen Hypotheken auf einem selbstgenutzten Wohnsitz abdeckt, die am oder nach dem 29. Juli 1999 abgeschlossen wurden. Er gibt Ihnen zwei getrennte Rechte.

Eine Definition ist für beide entscheidend: „Originalwert" bezeichnet den niedrigeren von vertraglichem Kaufpreis und Verkehrswert bei Abschluss – nicht das, was Ihr Haus heute wert ist. Alle unten genannten Prozentwerte beziehen sich auf diese eingefrorene Zahl, es sei denn, Sie bitten Ihren Servicer ausdrücklich, den aktuellen Marktwert zu berücksichtigen, was ein anderer Prozess mit strengeren Regeln ist (mehr dazu weiter unten).

Recht 1: Kündigung auf Wunsch des Kreditnehmers bei 80 Prozent​

Sie haben das Recht, Ihren Servicer schriftlich zu bitten, die PMI zu dem Datum zu kündigen, an dem Ihr Kapitalsaldo planmäßig erstmals 80 Prozent des Originalwerts erreicht – der Punkt, an dem Sie 20 Prozent Eigenkapital halten. Ihr PMI-Offenlegungsformular vom Abschluss sollte dieses Datum nennen, und Ihr Servicer muss Sie jährlich an Ihre Kündigungsrechte erinnern.

Für eine Kündigung müssen Sie in der Regel all dies nachweisen:

• Sie sind mit Ihrer Hypothek auf dem aktuellen Stand. Keine Zahlung, die in den vergangenen 12 Monaten 30 oder mehr Tage zu spät kam, und keine, die in den vergangenen 24 Monaten 60 oder mehr Tage zu spät kam.
• Keine nachrangigen Grundpfandrechte. Ein Eigenheimkredit oder eine HELOC auf der Immobilie kann die Kündigung blockieren, bis sie abbezahlt ist oder der kombinierte Beleihungsauslauf die Schwelle des Servicers erfüllt.
• Der Immobilienwert ist nicht gesunken. Der Servicer kann einen Nachweis verlangen – oft ein Broker Price Opinion oder ein Gutachten auf Ihre Kosten –, dass das Haus noch mindestens seinen Originalwert hat.
• Ein schriftlicher Antrag. Bei 80 Prozent ist die Kündigung nie automatisch. Wenn Sie nie fragen, zahlen Sie weiter bis zur nächsten Schwelle.

Recht 2: Automatische Beendigung bei 78 Prozent​

Wenn Sie nichts unternehmen, muss Ihr Servicer die PMI automatisch zu dem Datum beenden, an dem Ihr Saldo planmäßig erstmals 78 Prozent des Originalwerts erreicht – gemäß Ihrem ursprünglichen Tilgungsplan –, vorausgesetzt, Sie sind an diesem Datum auf dem aktuellen Stand. Kein Antrag, kein Gutachten, keine Aktion von Ihnen.

Zwei wichtige Einschränkungen:

• „Planmäßig" leistet echte Arbeit. Das 78-Prozent-Datum wird aus Ihrem ursprünglichen Zahlungsplan berechnet, nicht aus Ihrem tatsächlichen Saldo. Zusätzliche Tilgungszahlungen bringen Sie im echten Leben früher auf 78 Prozent des Saldos, doch die automatische Beendigung erfolgt trotzdem zum planmäßigen Datum – weshalb die Beantragung der vorzeitigen Kündigung bei 80 Prozent statt des Wartens meist mehr spart.
• Hochrisikodarlehen sind von der automatischen Beendigung bei 78 Prozent ausgenommen. Bei Darlehen, die der HPA als hochriskant einstuft, muss der Servicer nicht bei 78 Prozent beenden – doch das abschließende Sicherheitsnetz unten greift weiterhin, und Sie können die Kündigung bei 80 Prozent weiterhin beantragen.

Das Sicherheitsnetz: Beendigung zur Darlehensmitte​

Sollte die PMI zur Mitte Ihrer Tilgungsperiode immer noch in Kraft sein – etwa Jahr 15 eines 30-jährigen Darlehens –, muss der Servicer sie dann beenden, solange Sie auf dem aktuellen Stand sind. Dies fängt Sonderfälle ab: Hochrisikodarlehen, Kreditnehmer, die in Verzug geraten und ihn geheilt haben, und Darlehen, die älter sind als die übrigen Schutzbestimmungen des Gesetzes.

Was der HPA nicht abdeckt​

• FHA- und VA-Darlehen. Diese haben ihre eigenen Hypothekenversicherungssysteme (siehe FHA-Abschnitt unten). VA-Darlehen haben überhaupt keine monatliche Hypothekenversicherung – nur eine einmalige Funding Fee.
• Vom Kreditgeber gezahlte Hypothekenversicherung (Lender-Paid Mortgage Insurance, LPMI). Wenn Ihr Kreditgeber die Prämie im Austausch für einen etwas höheren Zinssatz gezahlt hat, gibt es nichts zu kündigen: Ihre „PMI" ist in den Zinssatz selbst eingebaut. Refinanzierung ist der einzige Ausweg.
• Darlehen, die vor dem 29. Juli 1999 abgeschlossen wurden. Die Kündigungs- und Beendigungsrechte des Gesetzes gelten nicht, doch Ihr Darlehensvertrag oder Landesrecht kann ähnliche Rechte gewähren – Ihr Servicer muss Sie darüber informieren. Andernfalls entfernen Sie PMI auf die altmodische Art: fragen und 20 Prozent Eigenkapital dokumentieren.

So beantragen Sie die Kündigung: Ein Schritt-für-Schritt-Plan​

Die 80-Prozent-Regel zu kennen ist Schritt null. So setzen Sie sie tatsächlich um.

1. Finden Sie Ihr Auslösedatum und Ihre Zahlen. Ziehen Sie Ihre ursprüngliche PMI-Offenlegung aus dem Abschlusspaket heraus (dort ist das planmäßige 80-Prozent-Datum genannt) oder rufen Sie Ihren Servicer an und fragen Sie danach – Servicer müssen eine Telefonnummer speziell für PMI-Fragen unterhalten. Teilen Sie Ihren aktuellen Kapitalsaldo durch den Originalwert Ihres Hauses. Bei 0,80 oder darunter können Sie fragen.

2. Prüfen Sie zuerst Ihre Zahlungshistorie. Ziehen Sie 12 Monate Kontoauszüge heran. Eine einzige 30-tägige Verspätung im letzten Jahr ist der häufigste Grund, warum Servicer die Kündigung ablehnen, und zugleich der am leichtesten mit Geduld zu behebende: Warten Sie, bis die Verspätung aus dem Fenster fällt, und beantragen Sie dann erneut.

3. Fragen Sie nach Investor-Overlays, bevor Sie für ein Gutachten bezahlen. Ihr Servicer ist dem Investor rechenschaftspflichtig, dem Ihr Darlehen gehört (oft Fannie Mae oder Freddie Mac), und Investoren fügen Wartezeitregeln hinzu, wenn die Kündigung auf dem aktuellen Verkehrswert Ihres Hauses statt auf planmäßiger Tilgung beruht. Ein typisches Overlay verlangt 75 Prozent LTV, wenn Sie das Haus seit zwei bis fünf Jahren besitzen, und lockert sich auf 80 Prozent nach fünf Jahren, plus zwei Jahre Eigentum, bevor ein wertbasierter Antrag überhaupt geprüft wird. Wenn Sie auf Grundlage des planmäßigen Saldos bei 80 Prozent des Originalwerts beantragen, gilt der Standard-HPA-Test – aber bestätigen Sie, auf welcher Spur Sie sich befinden, denn ein für die falsche Spur bestelltes Gutachten über 300 bis 600 Dollar ist verschwendetes Geld.

4. Reichen Sie den Antrag schriftlich ein. Rufen Sie an, um den genauen Prozess des Servicers zu erfahren, und befolgen Sie ihn aufs Wort – die meisten verlangen einen schriftlichen Antrag plus Wertnachweis (ein Gutachten oder Broker Price Opinion, das sie bestellen, meist auf Ihre Kosten) und eine Erklärung, dass Sie keine nachrangigen Grundpfandrechte haben. Bewahren Sie alles mit Datum auf.

5. Überprüfen Sie den Wegfall auf Ihrem nächsten Kontoauszug. PMI sollte im Monat nach der Genehmigung aus der Zahlungsaufschlüsselung verschwinden. Servicer wurden dafür bestraft, bei berechtigten Kündigungen zu zögern; wenn also Monate ohne Änderung vergehen, eskalieren Sie schriftlich – und wissen Sie, dass das Consumer Financial Protection Bureau Beschwerden über misslungene PMI-Kündigungen annimmt.

Vier schnellere Auswege​

Auf den Tilgungsplan zu warten ist der langsamste Weg. Diese verschieben das Datum nach vorn:

Leisten Sie zusätzliche Tilgungszahlungen. Jeder zusätzliche Dollar Tilgung bringt Ihren tatsächlichen Saldo schneller in Richtung 80 Prozent – woraufhin Sie die Kündigung beantragen, statt auf die automatische Beendigung bei 78 Prozent zu warten. Lassen Sie Ihren Tilgungsplan durchlaufen, um zu sehen, wie ein bescheidener monatlicher Zusatz das Datum verschiebt; die PMI-Ersparnis kommt zur Zinsersparnis obendrauf.

Beantragen Sie eine wertbasierte Kündigung nach Wertsteigerung oder Renovierung. Wenn Ihr Markt gestiegen ist oder eine Renovierung echten Wert geschaffen hat, kann ein neues Gutachten, das 80 Prozent LTV gegenüber dem aktuellen Wert zeigt, die PMI Jahre früher beenden. Beachten Sie die Wartezeit-Overlays oben, und seien Sie realistisch bei der Gutachtensmathematik: Bei einem Kauf über 400.000 Dollar mit 10 Prozent Anzahlung muss das Haus auf 450.000 Dollar geschätzt werden, um bei einem Saldo von 360.000 Dollar die 80 Prozent zu erreichen.

Refinanzieren Sie in ein neues Darlehen mit 80 Prozent LTV oder darunter. Eine Refinanzierung ersetzt Ihr Darlehen vollständig, sodass PMI beim neuen schlicht nicht existiert, wenn Sie 20 Prozent Eigenkapital haben. Das ist der richtige Schritt, wenn die Zinsen seit Ihrem Kauf gefallen sind oder wenn allein die Wertsteigerung Sie über die Linie gebracht hat – aber vergleichen Sie die Gesamtkosten, nicht nur die Monatsrate: 2 bis 5 Prozent Abschlusskosten können Jahre brauchen, um sich allein durch PMI-Ersparnisse wieder einzuspielen.

Beseitigen Sie ein blockierendes nachrangiges Grundpfandrecht. Wenn eine HELOC oder ein Eigenheimkredit das Einzige ist, was zwischen Ihnen und der Kündigung steht, kann deren Tilgung oder Schließung die günstigste verfügbare „PMI-Entfernung" sein.

Eines entfernt PMI übrigens nicht von selbst: ein Loan Recast (Neuamortisierung). Ein Recast senkt Ihre Rate nach einer Einmalzahlung, doch die meisten Servicer behalten die PMI bei – Sie müssen die Kündigung weiterhin nach den Standardregeln beantragen.

Warum FHA-Darlehen nach anderen Regeln spielen​

Wenn Sie ein FHA-Darlehen haben, gilt fast nichts von alledem. Die FHA-Hypothekenversicherung heißt MIP (Mortgage Insurance Premium), sie unterliegt HUD-Regeln statt dem HPA, und die Ausgangstüren sind enger:

• Darlehen, die am oder nach dem 3. Juni 2013 gezeichnet wurden, mit weniger als 10 Prozent Anzahlung: Die MIP gilt für die gesamte Laufzeit des Darlehens. Es gibt kein 80-Prozent-Antragsrecht und keinen automatischen Wegfall bei 78 Prozent. Die einzigen Auswege sind die Rückzahlung des Darlehens oder die Refinanzierung in ein Nicht-FHA-Darlehen.
• Darlehen derselben Ära mit 10 Prozent oder mehr Anzahlung: Die MIP endet nach 11 Jahren. Nicht bei einer Saldoschwelle – sondern nach der Uhr.
• Darlehen, die vor dem 3. Juni 2013 gezeichnet wurden: Die MIP endet bei 78 Prozent LTV, im Geiste ähnlich der herkömmlichen automatischen Beendigung.

Die FHA-Versicherung hat außerdem zwei Teile: eine Vorabprämie von 1,75 Prozent des Darlehens (meist in den Saldo eingerechnet) plus eine Jahresprämie – 0,15 bis 0,75 Prozent je nach Darlehensgröße und Laufzeit, wobei die meisten Kreditnehmer 0,55 Prozent zahlen –, monatlich abgerechnet. Diese gestapelten Kosten sind der Grund, warum die Refinanzierung aus der FHA in ein herkömmliches Darlehen einer der ertragreichsten Schritte ist, die ein FHA-Kreditnehmer mit 20 Prozent Eigenkapital machen kann: Sie werfen die monatliche MIP vollständig ab, und wenn sich Ihre Bonität seit dem Kauf verbessert hat, landen Sie womöglich auch bei einem besseren Zinssatz. Bestätigen Sie nur, dass Zinssatz und Abschlusskosten des neuen Darlehens den Wechsel rechtfertigen, und denken Sie daran, dass eine Refinanzierung Ihre Tilgungsuhr neu startet, sofern Sie keine kürzere Laufzeit wählen.

Fehler, die PMI länger am Leben halten, als sie sollte​

• Annehmen, sie falle bei 80 Prozent automatisch weg. Das tut sie nicht. Achtzig Prozent sind ein Recht, das Sie schriftlich ausüben müssen; nur 78 Prozent sind automatisch.
• Die jährliche PMI-Offenlegung ignorieren. Ihr Servicer muss Sie jährlich an Ihre Kündigungsrechte erinnern. Behandeln Sie diesen Hinweis als Anlass, Ihre LTV-Rechnung erneut durchzuführen.
• Eine kleine Verspätung im Fenster verharren lassen. Eine 30-tägige Verspätung in 12 Monaten kann einen Antrag zunichtemachen. Richten Sie eine automatische Zahlung mindestens in Höhe des Mindestbetrags ein, wenn Ihre Historie ansonsten sauber ist.
• Ein Gutachten bestellen, bevor Sie fragen, für welche Spur Sie qualifiziert sind. Kündigung auf Grundlage des planmäßigen Saldos und Kündigung auf Grundlage des aktuellen Werts haben unterschiedliche Nachweisregeln und unterschiedliche LTV-Schwellen unter Investor-Overlays.
• Nachrangige Grundpfandrechte vergessen. Eröffnen Sie nach dem Kauf eine HELOC, kann sie die Kündigung blockieren, bis der kombinierte LTV Ihren Servicer zufriedenstellt.
• Auf einem FHA-Darlehen nach 2013 mit 20 Prozent Eigenkapital sitzen bleiben. Jeder Monat, den Sie warten, ist ein Monat MIP, den kein Gesetz je erstatten wird. Preisen Sie jetzt eine herkömmliche Refinanzierung.

Verfolgen Sie PMI wie den Posten, der sie ist​

PMI versteckt sich in Ihrer Hypothekenzahlung – genau deshalb überzieht sie ihr Willkommen: aus den Augen, aus dem Sinn, aber weiter abgerechnet. Weisen Sie sie in Ihren Büchern als eigenen Posten aus, wie Sie es bei jedem Abonnement tun würden: Betrag pro Monat, der Saldo oder das Datum, an dem sie endet, und die kumulierte Summe, die Sie bis dahin gezahlt haben werden. Diese eine Gewohnheit bewirkt dreierlei zugleich: Sie beziffert, was eine vorzeitige Kündigung wert ist, sie gibt Ihnen einen planmäßigen Anlass, alle paar Monate Ihren LTV zu überprüfen, und sie lässt Sie – Kontoauszug für Kontoauszug – verifizieren, dass der Servicer die Belastung tatsächlich gestrichen hat, wenn er es musste. Wenn Sie Ausgaben in der Plain-Text-Buchhaltung verfolgen, macht eine monatliche Buchung auf ein Aufwandskonto wie Expenses:Housing:MortgageInsurance die laufende Summe mühelos sichtbar, und Ihr Dashboard zeigt den Monat, in dem der Posten endlich auf null geht.

Halten Sie Ihre Wohnkosten vom ersten Tag an organisiert​

Während Sie darauf hinarbeiten, PMI loszuwerden – Ihren Saldo gegenüber dieser 80-Prozent-Schwelle verfolgen, den Wert Ihres Hauses dokumentieren und jeden Kontoauszug überprüfen –, verwandelt eine klare Finanzdokumentation ein vages Ziel in einen planmäßigen Ablauf. Beancount.io bietet Plain-Text-Buchhaltung, die Ihnen vollständige Transparenz und Kontrolle über Ihre Finanzdaten gibt – keine Blackbox, kein Vendor Lock-in. Starten Sie kostenlos und sehen Sie, warum Entwickler und Finanzprofis zur Plain-Text-Buchhaltung wechseln.