Sie haben 2018 ein Haus mit einer Hypothek von 900.000 abgeschlossen. Beide stellen monatlich denselben Scheck an denselben Kreditgeber aus, beide machen Einzelabzüge (Itemizing) geltend und beide setzen sich im Februar mit dem Formular 1098 zusammen. Dennoch kann nur einer von Ihnen die Zinsen in voller Höhe abziehen. Der andere muss ein Arbeitsblatt ausfüllen, mit einem Verhältnis multiplizieren und zusehen, wie ein Teil des Abzugs verschwindet.
Das ist Paragraf 163(h) des Internal Revenue Code in der Praxis. Es ist die Regel, die darüber entscheidet, ob die größte einzelne Zeile auf Ihrem Schedule A ein Abzug von 14.000 ist. Es ist auch einer der am meisten missverstandenen Bereiche des Steuerrechts, mit drei verschiedenen Schuldenobergrenzen, zwei verschiedenen Stichtagen, einer Sonderregel für HELOCs und einem brandneuen Abzug für Hypothekenversicherungsprämien, der 2026 zurückgekehrt ist, nachdem er zwei Jahre lang verschwunden war.
Dieser Leitfaden erläutert das alles — was sich unter dem Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) geändert hat, was sich unter dem One Big Beautiful Bill Act (OBBBA) erneut geändert hat und wie Sie Ihre Unterlagen so sauber halten, dass Sie jeden Dollar geltend machen können, der Ihnen zusteht, ohne bei einer Betriebsprüfung Fragen aufzuwerfen.
Warum dieser Abzug im Jahr 2026 immer noch wichtig ist
Der Hypothekenzinsabzug ist nach Dollarvolumen der größte Einzelabzug, den die meisten Hausbesitzer jemals geltend machen werden. In den jüngsten IRS-Daten machten 17,8 Millionen Steuererklärungen diesen Abzug geltend, was einem steuerlichen Gesamtaufwand von etwa 52,6 Milliarden $ entspricht.
Allerdings ist der Kreis der Begünstigten viel kleiner als früher. Vor dem TCJA machten etwa 30 Prozent der Steuerzahler Einzelabzüge geltend. Heute, mit einem Standardabzug von 16.100 für zusammenveranlagte Ehepaare im Jahr 2026, machen nur noch etwa 14 Prozent der Steuererklärungen überhaupt Einzelabzüge geltend. Fast 97 Prozent des Dollarwerts des Abzugs fließen an Steuerzahler mit Einkommen über 100.000 $, und 78 Prozent gehen an Personen mit über 200.000 $.
Dies ist also ein Abzug, der in erster Linie Hausbesitzern mit höherem Einkommen und beträchtlichen Hypotheken hilft — und für diese Personen ist die korrekte Berechnung Tausende von Dollar pro Jahr wert.
Die drei Schuldengrenzen, die Sie kennen müssen
Paragraf 163(h) und die zugehörigen Verordnungen schaffen drei verschiedene Kategorien von „Anschaffungsschulden für Wohneigentum“ (Home Acquisition Indebtedness), jede mit ihrer eigenen Obergrenze. In welche Kategorie Sie fallen, hängt ausschließlich vom Datum der Unterzeichnung des Darlehens ab.
Kategorie 1: Vor dem 14. Oktober 1987 (Bestandsgeschützt)
Wenn Sie vor dem 13. Oktober 1987 eine Hypothek auf ein qualifiziertes Eigenheim aufgenommen haben, gibt es keine betragliche Begrenzung für die Zinsen, die Sie abziehen können, und es gibt keine Einschränkungen für die Verwendung der Mittel. Diese Kategorie ist größtenteils historisch — nur sehr wenige dieser Darlehen sind noch offen —, aber sie ist für ältere Hausbesitzer wichtig, die nie refinanziert haben.
Kategorie 2: 14. Oktober 1987 bis 15. Dezember 2017
Hypotheken, die in diesem Zeitraum aufgenommen wurden, qualifizieren sich für eine kombinierte Grenze von 1 Million bei getrennter Veranlagung von Ehegatten). Es gibt auch eine Ausnahme für verbindliche Verträge: Wenn Sie vor dem 15. Dezember 2017 einen schriftlichen, verbindlichen Vertrag zum Kauf eines Hauses unterzeichnet haben und der Kauf vor dem 1. April 2018 abgeschlossen wurde, können Sie die 1-Million-Dollar-Grenze nutzen, auch wenn der Abschluss nach Inkrafttreten des TCJA erfolgte.
Kategorie 3: Nach dem 15. Dezember 2017
Dies ist die TCJA-Kategorie und diejenige, mit der die meisten Hausbesitzer arbeiten. Die Grenze für Anschaffungsschulden beträgt 750.000 bei getrennter Veranlagung von Ehegatten). Durch den Paragrafen 70108 des OBBBA wurde diese 750.000-Dollar-Grenze dauerhaft festgelegt. Ursprünglich sollte sie am 31. Dezember 2025 auslaufen und zur alten 1-Million-Dollar-Grenze zurückkehren, aber der Kongress hat die niedrigere Schwelle dauerhaft festgeschrieben, bevor das Auslaufen eintrat.
Das ist wichtig, weil jede Analyse von vor ein paar Jahren — einschließlich vieler Immobilienmarketing-Materialien — davon ausging, dass die Obergrenze im Jahr 2026 wieder auf 1 Million an abzugsfähigen Anschaffungsschulden planen.
Was „Anschaffungsschulden für Wohneigentum“ tatsächlich bedeutet
Die Obergrenze gilt für Anschaffungsschulden für Wohneigentum (Home Acquisition Debt), was eine präzise gesetzliche Bedeutung hat. Es handelt sich um Schulden, die drei Kriterien gleichzeitig erfüllen:
- Verwendet zum Kauf, Bau oder zur erheblichen Verbesserung eines qualifizierten Eigenheims.
- Besichert durch dieses qualifizierte Eigenheim.
- Aufgenommen nach dem Erwerb des Eigenheims oder im Zusammenhang mit dem Kauf, Bau oder der Verbesserung.
Hier zählt jedes Wort. Ein Darlehen, das Sie aufnehmen und zur Begleichung von Kreditkartenschulden verwenden, ist keine Anschaffungsschuld für Wohneigentum, selbst wenn die Bank es als „zweite Hypothek“ bezeichnet und selbst wenn Ihr Haus als Sicherheit dient. Ein Darlehen, das Sie aufnehmen, um eine Küchenrenovierung zu finanzieren, die den dauerhaften Wert der Immobilie steigert, ist eine Anschaffungsschuld für Wohneigentum, und die Zinsen können abzugsfähig sein.
Das Ende des allgemeinen Abzugs für „Home Equity Loans“
Vor dem TCJA konnten Sie Zinsen für bis zu 100.000 $ an Eigenkapitalschulden (Home Equity Debt) abziehen, unabhängig davon, wie Sie das Geld verwendet haben. Diese Kategorie existiert nicht mehr. Der genaue Wortlaut in den aktuellen IRS-Richtlinien lautet:
„Unabhängig davon, wann die Verbindlichkeit eingegangen wurde, können Sie die Zinsen für ein durch Ihr Eigenheim besichertes Darlehen nicht mehr abziehen, soweit der Erlös aus dem Darlehen nicht für den Kauf, den Bau oder die wesentliche Verbesserung Ihres Eigenheims verwendet wurde.“
Wenn Sie also einen HELOC (Home Equity Line of Credit) nutzen, um eine Hochzeit, ein Auto oder eine Studienrechnung zu bezahlen, sind die Zinsen nicht abzugsfähig. Wenn Sie denselben HELOC nutzen, um ein neues Dach zu finanzieren, sind die Zinsen abzugsfähig (vorbehaltlich der kombinierten Obergrenze von 750.000 $). Die Bezeichnung des Darlehens spielt keine Rolle – die Verwendung der Mittel hingegen schon.
Was als „wesentliche Verbesserung“ gilt
Das IRS zieht eine Grenze zwischen Instandhaltung und Verbesserung. Routine-Reparaturen – Neuanstrich, Austausch defekter Geräte, Ausbessern eines Dachs – zählen nicht dazu. Um als wesentliche Verbesserung (substantial improvement) zu gelten, muss die Arbeit einen dauerhaften Wert hinzufügen, die Nutzungsdauer des Hauses verlängern oder es an eine neue Nutzung anpassen. Gängige Beispiele, die qualifiziert sind:
- Vollständiger Austausch des Dachs
- Ausbau eines Kellers oder Dachbodens
- Hinzufügen eines Schlafzimmers, Badezimmers oder eines Anbaus
- Installation eines neuen HLK-Systems (Heizung, Lüftung, Klima)
- Eine vollständige Küchen- oder Badrenovierung
- Installation von Solarmodulen oder eines fest installierten Notstromaggregats
Dinge, die für sich genommen nicht qualifiziert sind: Reinigung von Dachrinnen, Streichen eines Zimmers, Ersetzen von Teppichböden, Reparieren eines undichten Wasserhahns oder Kauf von Möbeln.
Die praktische Konsequenz ist, dass Sie einen Belegnachweis darüber benötigen, wofür der HELOC bezahlt hat. Wenn die Unterlagen Ihres Kreditgebers eine Inanspruchnahme von 80.000 für eine Küchenrenovierung belegen, sind Sie auf der sicheren Seite. Wenn Sie das HELOC-Geld mit privatem Bargeld vermischt und die Renovierung über ein Girokonto abgewickelt haben, könnte ein Prüfer Sie zwingen, die Mittel zuzuordnen, und die Zinsen verweigern, die mit der nicht-verbessernden Nutzung verbunden sind.
Was als „qualifiziertes Eigenheim“ gilt
Sie können Hypothekenzinsen für Ihr Haupthaus plus ein weiteres Haus abziehen, das Sie als Ihr zweites Zuhause bestimmen. Beide müssen als Wohnsitz qualifiziert sein, was das IRS funktional definiert: Die Immobilie muss über Schlafgelegenheiten, Kochmöglichkeiten und eine Toilette verfügen. Das ist weit genug gefasst, um Folgendes abzudecken:
- Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Genossenschaftswohnungen (Co-ops)
- Reihenhäuser
- Mobilheime
- Hausboote und Wohnmobile
- Hütten oder Ferienimmobilien
Wenn Sie drei oder mehr Immobilien besitzen, können Sie jedes Jahr neu wählen, welche davon Ihr bestimmtes zweites Zuhause ist. Die Wahl erfolgt auf jährlicher Basis.
Die 14-Tage- oder 10-Prozent-Regel für Zweitwohnungen
Wenn Sie Ihr zweites Zuhause vermieten, müssen Sie es im Laufe des Jahres mehr als 14 Tage lang persönlich nutzen, oder mehr als 10 Prozent der Tage, an denen es zu einer marktüblichen Miete vermietet wurde, je nachdem, welcher Zeitraum länger ist. Wird dieser Schwellenwert unterschritten, wird die Immobilie gemäß Section 280A nicht als Wohnsitz behandelt; die Zinsen werden nach anderen Regeln behandelt, und der Abzug für Anschaffungsschulden findet keine Anwendung.
Dies ist die Regel, die viele Teilzeit-Airbnb-Gastgeber betrifft. Wenn Sie ein Strandhaus gekauft haben, es 200 Tage lang vermietet und selbst 12 Tage dort verbracht haben, ist die 14-Tage-Untergrenze nicht erreicht, und die Immobilie qualifiziert sich für die Zwecke von Section 163(h) nicht als zweites Zuhause.
Refinanzierung: Die Bestandschutz-Falle, die die meisten Hausbesitzer übersehen
Die Refinanzierung eines bestandsgeschützten Darlehens (grandfathered loan) ist der häufigste Weg, wie man versehentlich den Zugang zur 1-Million-Dollar-Obergrenze verliert. Die Regel ist mechanisch: Wenn Sie refinanzieren, behält das neue Darlehen den Bestandschutzstatus nur bis zur Höhe des Kapitalsaldos des alten Darlehens zum Zeitpunkt der Refinanzierung. Alles darüber hinaus wird als neue Anschaffungsschuld behandelt, die dem Limit von 750.000 $ unterliegt.
Ein Rechenbeispiel: Sie haben 2015 mit einer Hypothek von 980.000 abbezahlt. Sie refinanzieren in ein neues Darlehen über 1.000.000 $, um Bargeld für einen Anbau herauszuziehen.
- 850.000 -Grenze behandelt.
- 150.000 -Grenze unterliegen.
- Da 850.000 keine eigene separate Obergrenze – sie fließen in Ihre Gesamtsumme der Anschaffungsschulden ein und sind je nach restlicher Verschuldung voll abzugsfähig oder auch nicht.
Refinanzierungen, die zwischen dem 16. Dezember 2017 und Ende 2025 durchgeführt wurden, bewahrten den Bestandschutzstatus bis zum alten Saldo unter einer speziellen Übergangsregel. Dies gilt gemäß den aktuellen IRS-Richtlinien weiterhin für diese bestehenden Refinanzierungen, aber Neuerwerbe stehen auf eigenen Füßen.
Die andere Regel, die dazu führt, dass Refinanzierungszinsen nicht anerkannt werden: Wenn Ihr ursprüngliches bestandsgeschütztes Darlehen eine endfällige Hypothek (Balloon Mortgage) war, behält das refinanzierte Darlehen den Bestandschutzstatus für maximal 30 Jahre ab dem Datum, an dem das ursprüngliche endfällige Darlehen refinanziert wurde. Danach wird es in ein Kategorie-3-Darlehen umgewandelt.
Die Problematik bei Mischnutzung und Arbeitszimmer
Wenn Sie einen Teil Ihres Hauses als Arbeitszimmer, als Mieteinheit oder für einen anderen nicht-wohnwirtschaftlichen Zweck nutzen, müssen Sie die Hypothekenschulden und die Zinsen zwischen wohnwirtschaftlicher und nicht-wohnwirtschaftlicher Nutzung aufteilen. Der Anteil, der auf die wohnwirtschaftliche Nutzung entfällt, verbleibt unter Section 163(h). Der Anteil, der auf die geschäftliche oder vermietete Nutzung entfällt, verschiebt sich nach Schedule C, Schedule E oder dorthin, wo die entsprechenden Geschäftseinkünfte gemeldet werden.
Ein vermieteter Teil Ihres Hauses bleibt nur dann „wohnwirtschaftlich“ – was bedeutet, dass er als Teil des qualifizierten Eigenheims zählt –, wenn alle drei folgenden Punkte zutreffen:
- Der vermietete Teil verfügt nicht über eigene unabhängige Schlaf-, Koch- und Toiletteneinrichtungen (d. h. er ist faktisch keine separate Wohneinheit).
- Nicht mehr als zwei Mieter belegen die gemieteten Räumlichkeiten.
- Die Vermietung ist nicht Ihre primäre Geschäftstätigkeit in der Immobilie.
Fallen Sie aus diesem Rahmen heraus, betreiben Sie eine Immobilie mit mehreren Einheiten, und die Zinsaufteilung wird komplizierter.
Hypothekenversicherungsprämien kehren 2026 zurück
Für die Jahre 2022 bis 2025 war der Abzug für Hypothekenversicherungsprämien (PMI, FHA-Prämien, VA-Finanzierungsgebühren) nicht vorgesehen – er war ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Der OBBBA hat ihn ab 2026 wieder eingeführt.
Die Mechanik für 2026:
- Prämien für Anschaffungsschulden für ein qualifiziertes Eigenheim werden als abzugsfähige Hypothekenzinsen behandelt und in Anhang A (Schedule A) ausgewiesen.
- Sie unterliegen nicht der Obergrenze für Anschaffungsschulden von 750.000 $ (der Prämienabzug ist vom Zinsabzug getrennt).
- Der Abzug verringert sich stufenweise um 10 Prozent für jeweils 1.000 (500 \, falls verheiratet und getrennte Veranlagung), um die das bereinigte Bruttoeinkommen (AGI) über 100.000 bei getrennter Veranlagung) liegt. Ab einem AGI von 109.000 .
Wenn Sie also mit weniger als 20 Prozent Eigenkapital gekauft haben und eine PMI zahlen, können Sie 2026 einen zusätzlichen Abzug geltend machen, jedoch nur, wenn Ihr AGI moderat genug ist, um die Phase-out-Grenze nicht zu überschreiten.
Wie man die Angaben in Anhang A (Schedule A) macht
Für die Steuererklärungen 2026 sind die relevanten Zeilen:
- Zeile 8a: Hypothekenzinsen, die auf Formular 1098 gemeldet wurden.
- Zeile 8b: Hypothekenzinsen, die nicht auf einem 1098 gemeldet wurden (in der Regel Verkäuferfinanzierung). Sie müssen außerdem den Namen, die Adresse und die TIN des Zahlungsempfängers angeben.
- Zeile 8c: Punkte, die nicht auf Formular 1098 gemeldet wurden (oder auf einem 1098 gemeldete Punkte, die aktuell abzugsfähig sind und nicht abgeschrieben werden).
- Zeile 8d: Hypothekenversicherungsprämien (ab 2026 wieder relevant).
- Zeile 8e: Summe der Zeilen 8a bis 8d.
Wenn Ihr Darlehenssaldo die Obergrenze überschreitet, ist das Arbeitsblatt „Table 1“ aus Publication 936 das offizielle Werkzeug. Es berechnet Ihr qualifiziertes Darlehenslimit und ermittelt eine einzelne Dezimalzahl als „abzugsfähige Quote“, die mit den insgesamt im Jahr gezahlten Zinsen multipliziert wird. Die Mathematik dahinter ist mechanisch, aber die Eingaben – Durchschnittssaldo, Saldo zum Zeitpunkt von Refinanzierungen, Aufteilungen zwischen Anschaffungsschulden und sonstigen Schulden – sind die Stellen, an denen Eigenheimbesitzer stolpern.
Dokumentation, die den Abzug bei einer Betriebsprüfung rettet
Es gibt fünf Dokumente, die Sie in einem einzigen Ordner aufbewahren sollten, idealerweise für die gesamte Lebensdauer des Hauses plus drei Jahre nach dem Verkauf:
- Original HUD-1 oder Closing Disclosure, aus dem die ursprüngliche Darlehenssumme und die Verwendung der Mittel hervorgehen.
- Formular 1098 für jedes Jahr der Hypothek. Kreditgeber versenden dieses im Januar.
- Abschlussdokumente jeder Refinanzierung, die den Kapitalsaldo unmittelbar vor der Refinanzierung, den neuen Darlehensbetrag und die Aufschlüsselung etwaiger Barauszahlungen (Cash-out) zeigen.
- Handwerkerrechnungen und Zahlungsnachweise für alle Arbeiten, die durch einen HELOC, ein Immobiliendarlehen oder eine Cash-out-Refinanzierung finanziert wurden und die Sie als Anschaffungsschulden behandeln.
- Ein einfaches Journal, das jede Inanspruchnahme eines HELOC mit spezifischen Ausgaben für Modernisierungen verknüpft. Wenn 80.000 an Handwerkerrechnungen vorliegen.
Ohne diese Aufzeichnungen kann ein Prüfer Ihre Aufteilung zwischen Anschaffungsschulden (abzugsfähig) und Nicht-Anschaffungsschulden (nicht abzugsfähig) anfechten, und Sie haben keine Möglichkeit, Ihre Position zu beweisen.
Häufige Fehler, die Eigenheimbesitzer Geld kosten
- Absetzen von HELOC-Zinsen, die für persönliche Ausgaben verwendet wurden. Dies ist der häufigste Fehler nach dem TCJA. Die Regeln änderten sich 2018; die Gewohnheiten nicht.
- Behandlung von Routine-Reparaturen als wesentliche Modernisierungen. Der Austausch eines defekten Haushaltsgeräts ist eine Reparatur, keine Modernisierung.
- Vergessen der Ausnahme für bindende Verträge bei der Inanspruchnahme des Bestandsschutzes für einen Abschluss im Jahr 2018. Wenn Sie vor dem 15. Dezember 2017 unterzeichnet und vor dem 1. April 2018 abgeschlossen haben, fallen Sie immer noch unter die 1-Million-Dollar-Grenze.
- Missachten der Nutzungsgrenze für Zweitwohnungen. Wenn Sie eine Ferienimmobilie den größten Teil des Jahres vermieten, ohne sie selbst an 14 Tagen zu nutzen, ist sie nicht abzugsfähig.
- Barentnahmen ohne Neuverfolgung des Teils der Anschaffungsschulden. Jede Cash-out-Refinanzierung verändert die Kalkulation; die Nachverfolgung muss neu aufgesetzt werden.
- Annahme, dass sich der Abzug lohnt. Rechnen Sie nach. Für viele Eigenheimbesitzer mit Hypotheken unter 400.000 $ in einem Niedrigzinsumfeld liegen die gesamten Einzelabzüge immer noch unter dem Standardabzug, und der Abzug von Hypothekenzinsen ist in der Praxis irrelevant.
Halten Sie Ihre Hypothekenunterlagen vom ersten Tag an organisiert
Der Abzug von Hypothekenzinsen belohnt gute Aufzeichnungen. Anschaffungsschulden vs. Eigenkapitalschulden, der Kapitalsaldo bei jeder Refinanzierung, die Verwendung jeder HELOC-Inanspruchnahme – das sind keine Zahlen, die Ihr Kreditgeber für Sie berechnet, und es sind keine Zahlen, die eine Steuersoftware ohne Ihre Eingaben korrekt erraten wird.
Beancount.io bietet Ihnen Plain-Text-Accounting, das diese Art der Verfolgung mühelos macht. Jede Darlehensauszahlung wird zu einer Transaktion, jede Handwerkerzahlung wird einem spezifischen Modernisierungsprojekt zugeordnet, und der laufende Saldo Ihrer Anschaffungsschulden ist nur eine Beancount-Abfrage entfernt. Es ist transparent, versionskontrolliert und bereit für KI – keine Black Boxes, kein Vendor-Lock-in. Beginnen Sie kostenlos und bringen Sie dieselbe technische Disziplin in Ihre Finanzen, die Sie auch in Ihrem restlichen Leben anwenden.
Quellen: