Salta al contingut principal

Seguiment d'inversions immobiliàries amb Beancount.io

Gestionar la comptabilitat de propietats de lloguer a través d'hipoteques, comptes de dipòsit en garantia (escrow), quadres d'amortització i eventuals vendes d'immobles pot ser un repte. Aquesta guia completa us mostra com configurar i mantenir un seguiment precís de les inversions immobiliàries utilitzant el potent sistema de comptabilitat en text pla de Beancount.io.

Seguiment d'inversions immobiliàries

Exploreu un llibre major d'exemple de béns immobles en viu:

View on Beancount.io

Per què les eines tradicionals es queden curtes​

Problemes comuns amb el programari de comptabilitat immobiliària​

  • Sense seguiment de l'amortització: La majoria de les eines no admeten l'amortització lineal de 27,5 anys amb la convenció de mitjans de mes.
  • Gestió deficient de la hipoteca: Les vistes simplificades no divideixen els pagaments en interessos, capital i dipòsit en garantia.
  • Manca d'ajustos a la base de cost: Les millores de capital que s'afegeixen a la base es tracten com a despeses ordinàries.
  • Sense descomposició del benefici de la venda: No es poden dividir els ingressos de la venda en recuperació d'amortització enfront de guanys de capital a llarg termini.
  • Estructures de comptes inflexibles: Les categories fixes no permeten divisions entre terreny i edifici ni comptes de contraactiu.
  • Dependència del proveïdor (Vendor Lock-in): Els formats propietaris fan impossible mantenir 27,5 anys de registres continus.

Avantatges de Beancount.io​

  • Control complet: Tingueu la propietat de les vostres dades en format de text pla que perdura durant dècades.
  • Personalització il·limitada: Modeleu qualsevol estructura de propietat amb comptes personalitzats.
  • Base de cost precisa: Feu el seguiment del cost original, les millores i l'amortització per separat.
  • Càlculs transparents: Vegeu exactament com s'acumula l'amortització i com es calculen els guanys.
  • La propietat com a mercaderia (commodity): Utilitzeu directives de preu per a la vista d'actius (Holdings) de Fava amb seguiment de la revalorització.
  • Preparat per al futur: El format de text pla garanteix l'accessibilitat a llarg termini durant tot el període de tinença.

Configuració de l'estructura del vostre compte de propietat​

Jerarquia de comptes​

Comenceu amb una estructura de comptes exhaustiva que reflecteixi la vostra inversió immobiliària:

; ============================================================
; Comptes d'actius immobiliaris
; ============================================================

; La mercaderia de la propietat — 1 unitat comprada a la base de cost
1970-01-01 open Assets:Immobles:Propietat
; Contraactiu: l'amortització acumulada redueix el valor de l'edifici al balanç
; Nota: El terreny (80.000 $, 20%) no és amortitzable; l'edifici (320.000 $, 80%) s'amortitza
1970-01-01 open Assets:Immobles:AmortitzacioAcumulada
; Millores de capital afegides a la base
1970-01-01 open Assets:Immobles:MilloresCapital

; ============================================================
; Comptes bancaris
; ============================================================

1970-01-01 open Assets:Banc:CompteCorrent
1970-01-01 open Assets:Banc:Estalvis
; Dipòsit en garantia (Escrow): contribucions mensuals per a impostos i assegurances
1970-01-01 open Assets:Banc:DipositGarantia

; ============================================================
; Comptes de passiu
; ============================================================

; Hipoteca fixa a 30 anys al 7,0% TAE
1970-01-01 open Liabilities:Hipoteca
; Dipòsit de seguretat del llogater — no són ingressos fins que es perden
1970-01-01 open Liabilities:DipositSeguretat

; ============================================================
; Comptes d'ingressos
; ============================================================

1970-01-01 open Income:Immobles:Lloguer
1970-01-01 open Income:Immobles:GuanysCapital:LlargTermini
1970-01-01 open Income:Immobles:RecuperacioAmortitzacio

; ============================================================
; Comptes de despeses
; ============================================================

1970-01-01 open Expenses:Immobles:InteresHipoteca
1970-01-01 open Expenses:Immobles:OberturaPrestec
1970-01-01 open Expenses:Immobles:ImpostBensImmobles
1970-01-01 open Expenses:Immobles:Assegurança
1970-01-01 open Expenses:Immobles:GestioPropietat
1970-01-01 open Expenses:Immobles:Reparacions
1970-01-01 open Expenses:Immobles:Manteniment
1970-01-01 open Expenses:Immobles:Amortitzacio
1970-01-01 open Expenses:Immobles:DespesesTancament
1970-01-01 open Expenses:Immobles:DespesesVenda

Definició de mercaderia amb metadades​

Definiu la vostra propietat com una mercaderia per al seguiment d'estil de cartera:

1970-01-01 commodity PROP123MAIN
  name: "123 Main St, Anytown, CA 90210"
  asset-class: "immobles"

1970-01-01 commodity USD

Això permet que la vista de carteres (Holdings) de Fava mostri el valor de mercat actual de la vostra propietat juntament amb accions, bons i altres inversions.

Seguiment de l'adquisició de la propietat​

Registre de la compra​

Feu el seguiment d'una compra de 400.000 $ amb una entrada del 20% i una hipoteca fixa a 30 anys:

; Entrada — 20% de 400.000 $
2024-03-15 * "Dipòsit en garantia" "Entrada — 20% de 400.000 $"
  Assets:Immobles:Propietat           1 PROP123MAIN {400,000.00 USD, 2024-03-15}
  Assets:Banc:CompteCorrent         -80,000.00 USD
  Liabilities:Hipoteca             -320,000.00 USD

### Despeses de tancament

Registreu cada despesa de tancament com una transacció separada per a una traçabilitat d'auditoria clara:

```bean
2024-03-15 * "Prestador" "Comissió d'obertura del préstec — 1% de 320.000 USD"
  Expenses:RealEstate:LoanOrigination   3,200.00 USD
  Assets:Bank:Checking                 -3,200.00 USD

2024-03-15 * "Empresa de gestió de títols" "Assegurança de títol, despeses de dipòsit, registre"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts      2,800.00 USD
  Assets:Bank:Checking                 -2,800.00 USD

2024-03-15 * "Taxador" "Taxació de la propietat"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts        450.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -450.00 USD

Assignació de terreny/edificació​

L'IRS exigeix separar el terreny no amortitzable de l'edifici amortitzable. Documenteu l'assignació mitjançant comentaris:

; Assignació de costos de terreny / edifici (segons el taxador del comtat):
; El taxador del comtat mostra un 20% de terreny (80.000 $) / 80% d'edifici (320.000 $).
; Només s'amortitza la part de l'edifici (320.000 $) — vegeu la secció d'amortització.
; Font: Registre de parcel·les del taxador del comtat, taxat el 01-01-2024

Dipòsit inicial en garantia (Escrow)​

Els prestadors solen requerir un dipòsit inicial en garantia en el moment del tancament:

; Dipòsit inicial: 3 mesos d'impost sobre béns immobles + 1 any d'assegurança pagada per avançat
; Impost sobre béns immobles: ~5.000 $/any → 416,67 $/mes × 3 = 1.250,00 $
; Assegurança: ~1.800 $/any pagada per avançat
2024-03-15 * "Compte de garantia (Escrow)" "Dipòsit inicial en garantia — impost sobre béns immobles (3 mesos) + assegurança (1 any)"
  Assets:Bank:EscrowImpound              1,250.00 USD
  Expenses:RealEstate:Insurance          1,800.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -3,050.00 USD

Gestió de la hipoteca​

Desglossament del pagament mensual​

Cada pagament de la hipoteca es divideix en despesa d'interessos, reducció de principal i dipòsit en garantia:

; 30 anys fix: 320.000 $ al 7,0% TAE
; P i I mensual: 2.129,06 $
; Dipòsit mensual: 566,67 $ (416,67 $ d'impostos + 150,00 $ d'assegurança)
; Pagament total: 2.695,73 $

; Mes 1: Interessos = 320.000,00 $ × 0,07 / 12 = 1.866,67 $
2024-04-01 * "Banc" "Pagament de la hipoteca — abril de 2024"
  Expenses:RealEstate:MortgageInterest    1,866.67 USD
  Liabilities:Mortgage                      262.39 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound                 566.67 USD
  Assets:Bank:Checking                   -2,695.73 USD

; Mes 2: Interessos = (320.000,00 $ - 262,39 $) × 0,07 / 12 = 1.865,14 $
2024-05-01 * "Banc" "Pagament de la hipoteca — maig de 2024"
  Expenses:RealEstate:MortgageInterest    1,865.14 USD
  Liabilities:Mortgage                      263.92 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound                 566.67 USD
  Assets:Bank:Checking                   -2,695.73 USD

Desemborsaments del dipòsit en garantia​

Feu un seguiment de quan el compte en garantia realitza pagaments per impostos i assegurances:

; Desemborsament semestral de l'impost sobre béns immobles
2024-09-15 * "Recaptador d'impostos del comtat" "Impost sobre béns immobles — primer termini"
  Expenses:RealEstate:PropertyTax    2,500.00 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound        -2,500.00 USD

; Renovació anual de l'assegurança
2025-03-15 * "Companyia d'assegurances" "Renovació de l'assegurança de llar — any 2"
  Expenses:RealEstate:Insurance      1,850.00 USD
  Assets:Bank:EscrowImpound        -1,850.00 USD

Ingressos de lloguer i gestió de la propietat​

Lloguer brut amb comissions de gestió​

Feu un seguiment dels ingressos bruts del lloguer i de les comissions de gestió de la propietat per separat:

; Lloguer: 2.400 $/mes, comissió de gestió: 8% = 192 $
; Net per al propietari: 2.208 $

2024-04-01 * "Llogater" "Lloguer d'abril de 2024"
  Assets:Bank:Checking                    2,208.00 USD
  Expenses:RealEstate:PropertyManagement    192.00 USD
  Income:RealEstate:Rent                 -2,400.00 USD

Fiances de lloguer​

Les fiances de lloguer són passius, no ingressos:

; Recepció de la fiança — crea un passiu
2024-03-20 * "Llogater" "Fiança — 1 mes de lloguer"
  Assets:Bank:Checking                    2,400.00 USD
  Liabilities:SecurityDeposit           -2,400.00 USD

; Devolució de la fiança — elimina el passiu
2025-11-01 * "Llogater" "Devolució de la fiança — finalització del contracte"
  Liabilities:SecurityDeposit            2,400.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -2,400.00 USD

Increments del lloguer​

Documenteu els increments del lloguer de forma clara:

; Increment del lloguer 2025: 2.400 $ → 2.500 $/mes
; Nova comissió de gestió: 8% × 2.500 $ = 200 $
2025-01-01 * "Llogater" "Lloguer de gener de 2025 (incrementat a 2.500 $)"
  Assets:Bank:Checking                    2,300.00 USD
  Expenses:RealEstate:PropertyManagement    200.00 USD
  Income:RealEstate:Rent                 -2,500.00 USD

Seguiment de l'amortització​

Amortització lineal a 27,5 anys amb convenció de mitjans de mes​

Normes d'amortització per a propietats de lloguer residencial:

  • Període de recuperació: 27,5 anys
  • Mètode: Lineal
  • Convenció: Mitjans de mes (mig mes en el primer i l'últim mes)
; Cost de l'edifici: 320.000 $ (80% del preu de compra)
; Amortització mensual: 320.000 $ / 27,5 / 12 = 969,70 $
; Mig mes: 484,85 $

; Primer mes — mig mes (posada en servei el 15/3)
2024-03-31 * "Amortització" "Març de 2024 — mig mes (posada en servei)"
  Expenses:RealEstate:Depreciation          484.85 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation      -484.85 USD

; Mesos complets
2024-04-30 * "Amortització" "Abril de 2024"
  Expenses:RealEstate:Depreciation          969.70 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation      -969.70 USD

2024-05-31 * "Amortització" "Maig de 2024"
  Expenses:RealEstate:Depreciation          969.70 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation      -969.70 USD

### Patró de contraactiu

L'enfocament de contraactiu manté visible el cost original de la propietat mentre es fa el seguiment de la reducció per amortització acumulada:

- `Assets:RealEstate:Property` — sempre mostra el cost original (400.000 $)
- `Assets:RealEstate:AccumDepreciation` — acumula un saldo negatiu al llarg del temps
- **Valor comptable net** = Propietat - |AmortitzacióAcumulada| = base ajustada per a l'amortització

Aquesta separació és essencial per al càlcul de la venda, on necessitareu el cost original, el total de les millores i l'amortització total com a valors diferenciats.

## Millores de capital vs. Reparacions

### La distinció crítica

**Reparacions** (deducció corrent — totalment deduïble en l'any en què s'incorre):

```bean
2024-05-18 * "HVAC Pro" "Reparació d'A/C — condensador substituït"
  Expenses:RealEstate:Repairs             285.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -285.00 USD

2024-06-10 * "Joe's Plumbing" "Reparar aixeta de la cuina que goteja"
  Expenses:RealEstate:Repairs             180.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -180.00 USD

Millores de capital (s'afegeixen a la base — no són deduïbles ara, redueixen el guany en la venda):

2024-08-12 * "Home Depot" "Substituir escalfador d'aigua — gas 50 gal"
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements  1,800.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -1,800.00 USD

2024-10-05 * "Lowe's" "Nous electrodomèstics de cuina — cuina + rentavaixelles"
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements  4,200.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -4,200.00 USD

Com decidir-ho​

CategoriaExemplesTractament fiscal
ReparacióReparar aixeta que goteja, substituir condensador, apedaçar teuladaDeducció corrent (Schedule E)
Millora de capitalNou escalfador d'aigua, nous electrodomèstics, teulada nova, ampliacióAfegir a la base de cost
MantenimentPaisatgisme, control de plagues, netejaDeducció corrent (Schedule E)

Alienació de la propietat​

Càlcul del guany per venda​

Quan veneu, el guany es divideix entre la recuperació de l'amortització i el guany patrimonial a llarg termini:

; === Càlcul del guany ===
;
; Preu de compra:              $400,000.00
; + Millores de capital:       +  6,000.00
; - Amortització acumulada:    - 19,394.00
; = Base ajustada:             $386,606.00
;
; Preu de venda:               $435,000.00
; - Costos de venda (6%):      - 26,100.00
; = Ingressos nets:            $408,900.00
;
; Guany total:                 $ 22,294.00
;   Recuperació amortització:  $ 19,394.00 (taxada al màxim 25% — §1250)
;   Guany capital llarg termini: $  2,900.00 (taxat a tipus LTCG)

Registre de la venda​

; Costos de venda
2025-11-15 * "Realtor" "Comissió de venda — 5% de $435,000"
  Expenses:RealEstate:SellingCosts       21,750.00 USD
  Assets:Bank:Checking                  -21,750.00 USD

2025-11-15 * "Title company" "Costos de tancament del venedor — 1% de $435,000"
  Expenses:RealEstate:ClosingCosts        4,350.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   -4,350.00 USD

; Liquidació de la hipoteca
2025-11-15 * "Bank" "Liquidació de la hipoteca en el tancament"
  Liabilities:Mortgage                  314,744.09 USD
  Assets:Bank:Checking                 -314,744.09 USD

; Alienar propietat i reconèixer el guany
2025-11-15 * "Sale" "Alienar propietat — reconèixer guany"
  Assets:RealEstate:Property              -1 PROP123MAIN {400,000.00 USD, 2024-03-15}
  Assets:RealEstate:CapitalImprovements   -6,000.00 USD
  Assets:RealEstate:AccumDepreciation     19,394.00 USD
  Assets:Bank:Checking                   408,900.00 USD
  Income:RealEstate:DepreciationRecapture -19,394.00 USD
  Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm  -2,900.00 USD

Rendiment de la cartera​

Directives de preu per al seguiment de la revalorització​

Configureu valoracions trimestrals de la propietat:

2024-03-15 price PROP123MAIN  400,000.00 USD
2024-06-30 price PROP123MAIN  405,000.00 USD
2024-09-30 price PROP123MAIN  412,000.00 USD
2024-12-31 price PROP123MAIN  418,000.00 USD
2025-03-31 price PROP123MAIN  425,000.00 USD
2025-06-30 price PROP123MAIN  430,000.00 USD

Fonts per a les valoracions de la propietat: Zillow Zestimate, estimació de Redfin, vendes comparables o taxacions professionals.

Vista de carteres de Fava​

Amb la propietat modelada com una mercaderia (commodity), la vista de carteres (Holdings) de Fava mostra:

  • Base de cost: Preu de compra original
  • Valor de mercat: Basat en l'última directiva de preu
  • Guany no realitzat: Revalorització des de la compra

Això us permet veure els immobles al costat d'accions, criptomonedes i altres inversions en una vista de cartera unificada.

Estratègies d'optimització fiscal​

Categorització de l'Annex E (Schedule E)​

L'estructura de comptes de Beancount es mapeja directament amb les línies de l'Annex E:

Línia de l'Annex ECompte de Beancount
Línia 3 (Rendes rebudes)Income:RealEstate:Rent
Línia 5 (Publicitat)Expenses:RealEstate:Advertising
Línia 8 (Assegurança)Expenses:RealEstate:Insurance
Línia 9 (Serveis jurídics/professionals)Expenses:RealEstate:Legal
Línia 10 (Comissions de gestió)Expenses:RealEstate:PropertyManagement
Línia 12 (Interessos hipotecaris)Expenses:RealEstate:MortgageInterest
Línia 14 (Reparacions)Expenses:RealEstate:Repairs
Línia 16 (Impostos)Expenses:RealEstate:PropertyTax
Línia 18 (Amortització)Expenses:RealEstate:Depreciation

Conceptes de la permuta 1031​

Una permuta 1031 difereix els guanys de capital i la recuperació de l'amortització mitjançant la reinversió en una propietat de naturalesa similar. Tot i que la implementació completa requereix l'assessorament d'un CPA, Beancount pot fer un seguiment del guany diferit mitjançant metadades i entrades de memòria.

Informes i anàlisi​

Consulta d'ingressos nets per lloguer​

SELECT account, sum(position) as total
WHERE account ~ "Income:RealEstate" OR account ~ "Expenses:RealEstate"
GROUP BY account
ORDER BY total;

Anàlisi del flux de caixa​

-- Monthly net cash flow from property
SELECT year(date), month(date), sum(position) as net_flow
WHERE account ~ "Assets:Bank:Checking"
  AND (narration ~ "rent" OR narration ~ "Mortgage" OR narration ~ "repair")
GROUP BY year(date), month(date)
ORDER BY year(date), month(date);

Verificació de final d'any​

Utilitzeu les assercions de saldo per detectar errors abans de la presentació d'impostos:

2025-01-01 balance Assets:RealEstate:Property    1 PROP123MAIN
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements  6,000.00 USD
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation   -9,212.15 USD
2025-01-01 balance Liabilities:SecurityDeposit           -2,400.00 USD

Bones pràctiques i consells​

1. Documentar el desglossament entre terreny i edifici​

Enregistreu l'assignació del taxador del comtat en els comentaris amb la font i la data. L'IRS pot qüestionar les assignacions d'edificis massa agressives.

2. Seguiment mensual de l'amortització​

Encara que s'informi anualment, les entrades mensuals mantenen el vostre balanç de situació precís i faciliten el tancament de l'any.

3. Classificar amb cura les millores vs. les reparacions​

En cas de dubte, consulteu la Publicació 527 de l'IRS. La distinció entre una millora de capital (s'afegeix a la base) i una reparació (deducció corrent) us pot estalviar o costar milers d'euros.

4. Utilitzar assercions de saldo​

Asseriu els saldos trimestralment. Si bean-check informa d'un error d'asserció, detectareu els errors d'entrada de dades a temps.

5. Mantenir les fiances com a passius​

Mai enregistreu les fiances com a ingressos fins que s'hagin perdut legalment.

6. Mantenir les directives de preu​

Actualitzeu les valoracions de les propietats trimestralment utilitzant vendes comparables, estimacions de Zillow o taxacions professionals.

7. Planificar la venda​

Manteniu els vostres comptes nets perquè el càlcul del guany de la venda —cost original + millores - amortització - costos de venda— ja estigui computat quan arribi el moment.

Conclusió​

El seguiment eficaç de la inversió immobiliària requereix precisió, consistència i les eines adequades. Beancount.io proporciona la flexibilitat i la potència necessàries per gestionar la comptabilitat complexa de propietats de lloguer al llarg de tot el cicle de vida de la inversió.

Avantatges clau d'utilitzar Beancount.io per al seguiment immobiliari:

  • Propietat completa de les dades: Les vostres dades en format de text pla que perduren durant dècades.
  • Base de cost precisa: Feu un seguiment del preu de compra, les millores i l'amortització per separat.
  • Informes preparats per a impostos: L'estructura de comptes es mapeja directament a l'Annex E (Schedule E).
  • Vista de cartera: La propietat com a actiu permet la integració amb Fava Holdings.
  • Preparat per al futur: El format obert garanteix l'accessibilitat durant el període d'amortització de 27,5 anys i més enllà.

Comenceu amb una sola propietat i amplieu el vostre seguiment a mesura que creixi la vostra cartera. La inversió en una configuració adequada dona els seus fruits en informes precisos, optimització fiscal i tranquil·litat.

Estàs a punt per prendre el control de la teva comptabilitat immobiliària? Comença amb Beancount.io avui mateix.

Share on TwitterFollow @beancount_io

Comença amb Beancount.io

Pren el control de les teves finances amb el nostre sistema de comptabilitat per partida doble de codi obert. Comença el teu llibre comptable avui mateix.

Comença gratisVeure preus

Primers passos

Funcions

Comunitat

Legal

Beancount.io© 2019 - 2026 Beancount.io
Descarrega a l'App StoreDisponible a Google Play
Creat amb transparència • Controlat per versions • Impulsat per IA