La calculadora hipotecària deia 1.850 $ al mes, així que vas fer l'oferta amb confiança — i després va arribar l'Estimat del Préstec mostrant 2.640 $ sortint del teu compte corrent cada mes. No hi havia cap error de cotització. La calculadora només mostrava principal i interessos, mentre que el teu prestador va avaluar una cosa més gran: principal, interessos, impostos i assegurança junts, més tots els altres deutes mensuals que arrossegues, mesurats contra els teus ingressos bruts amb dues ràtios que decideixen silenciosament el teu preu màxim de compra. Si busques casa fent servir només la xifra de principal i interessos, t'enamoraràs d'una casa aproximadament un 30 per cent per sobre del que un prestador t'aprovarà realment.
PITI és l'acrònim que prestadors, gestors de préstecs i documents de tancament fan servir per a aquests quatre components d'una quota hipotecària mensual. Entendre cadascun — i la regla 28/36 de ràtio deute-ingressos construïda al seu damunt — et diu quin serà el teu cost mensual real, quina casa suporten els teus ingressos i quines palanques mouen realment el teu número d'aprovació. Aquesta guia desglossa les quatre parts, explica com l'escrow gestiona les porcions d'impostos i assegurança, recorre les ràtios front-end i back-end amb números reals, i mostra com fer el seguiment de tota la quota de manera neta als teus llibres.
Les quatre lletres: què significa realment PITI
PITI significa Principal, Interessos, Impostos i Assegurança (en anglès: Principal, Interest, Taxes, and Insurance). Les dues primeres retornen el teu préstec; les dues últimes es recapten juntament amb elles perquè les factures que protegeixen la garantia del prestador mai quedin impagades.
P: Principal
El principal és la porció de cada quota que redueix el saldo del préstec mateix. En una hipoteca estàndard de tipus fix amb amortització, la porció de principal comença petita i creix amb el temps: les quotes inicials són majoritàriament interessos, mentre que les quotes posteriors són majoritàriament principal. Cada euro de principal que pagues és un euro de patrimoni net que guanyes i un euro que deixa de generar interessos en tots els mesos futurs.
Aquest és també l'únic dels quatre components que controles directament després del tancament. Els pagaments extra de principal — una mica més cada mes, una quota extra a l'any — escurcen el préstec i redueixen els interessos totals, perquè els interessos sempre es calculen sobre el saldo pendent.
I: Interessos
Els interessos són el càrrec del prestador per l'ús dels seus diners, expressats com a taxa anual però calculats mensualment sobre el teu saldo pendent. És la porció més gran de PITI en els primers anys de la majoria de préstecs a 30 anys: a un tipus del 7 per cent sobre un préstec de 400.000 $, la teva primera quota mensual d'uns 2.661 $ conté aproximadament 2.328 $ d'interessos i només 333 $ de principal.
El teu cost d'interessos depèn del tipus que bloqueges, el termini del préstec i la rapidesa amb què redueixes el principal. Refinançar canvia aquesta porció; res més a PITI respon als moviments de tipus.
T: Impostos (Impostos sobre la propietat)
Els impostos sobre la propietat els recapta el teu comtat o municipi, normalment una o dues vegades l'any, en funció del valor cadastral de la teva llar i el tipus impositiu local. Un tipus efectiu de l'1,1 per cent sobre una casa de 500.000 $ significa 5.500 $ a l'any, o uns 458 $ al mes incorporats a la teva quota.
Dues coses sorprenen aquí els compradors primerencs. Primer, els impostos sobre la propietat es revaloren: compra una casa que ha estat en mans d'un sol propietari durant molt de temps i el valor cadastral pot saltar al teu preu de compra, reajustant la factura d'impostos molt per sobre del que pagava el venedor. Segon, els impostos pugen amb el temps mentre el principal i els interessos romanen fixos, així que la porció T és la raó principal per la qual una quota hipotecària "fixa" encara s'enfila any rere any.
I: Assegurança (Assegurança de llar)
L'assegurança de llar protegeix la casa — la garantia del prestador — contra incendis, vent, reclamacions de responsabilitat civil i els altres perills de la pòlissa. Els prestadors l'exigeixen des del primer dia, i si la teva cobertura caduca, el gestor del préstec contractarà una assegurança imposada per tu a un preu molt pitjor.
Com els impostos, les primes es facturen anualment però es recapten mensualment a través de la teva quota, i com els impostos han pujat ràpidament: la inflació del cost de reposició i el risc regional de catàstrofe han fet pujar les primes de molts propietaris a dos dígits en una sola renovació. Si la teva quota mensual salta a la revisió anual de l'escrow, la renovació de l'assegurança és el primer lloc on mirar.
PITI vs. la teva quota completa d'habitatge: què més s'hi afegeix
PITI és el nucli, però poques vegades és tot el xec que signes. Depenent del teu préstec i propietat, s'hi apilen diverses partides més — i els prestadors les compten totes quan mesuren la teva ràtio d'habitatge:
- Assegurança hipotecària privada (PMI) o prima d'assegurança hipotecària FHA (MIP). Amb menys del 20 per cent d'entrada en un préstec convencional, pagues PMI fins a arribar al 20 per cent de patrimoni net (pots sol·licitar la cancel·lació aquí; s'elimina automàticament al 78 per cent del valor original). Els préstecs FHA cobren la MIP de manera diferent: amb menys del 10 per cent d'entrada dura tota la vida del préstec, i escapar-se'n significa refinançar cap a un préstec convencional.
- Quotes d'HOA (associació de propietaris). Les quotes de comunitats de condominis i urbanitzacions compten euro per euro a la teva ràtio d'habitatge, i les derrames extraordinàries poden arribar sense avís. Una quota mensual d'HOA de 350 $ redueix el teu preu de compra aprovat en uns 50.000 $ a tipus típics — els prestadors la tracten com a cost d'habitatge compromès.
- Assegurança d'inundació. Obligatòria si la casa es troba en una zona d'alt risc d'inundació, i amb un preu separat de l'assegurança de llar. En mercats costaners i fluvials pot rivalitzar amb la porció d'impostos.
- Impostos sobre la propietat suplementaris. Molts compradors en estats com Califòrnia reben una factura d'impostos suplementària separada després de la compra que cobreix la diferència de revaloració. No està al teu càlcul d'escrow en el tancament, així que pressuposta-ho de la teva butxaca el primer any.
Quan un prestador diu "despesa d'habitatge", vol dir PITI més tots els elements aplicables anteriors. El detall és important perquè cadascun és una palanca: una casa amb impostos baixos i sense HOA et pot costar menys al mes que una casa més barata amb impostos alts i una quota de 400 $.
El compte d'escrow: on van la T i la I
Tret que renunciïs a l'escrow — normalment només permès amb almenys un 20 per cent de patrimoni net — el teu gestor del préstec recapta una dotzena part dels impostos sobre la propietat i les primes d'assegurança de l'any vinent amb cada quota mensual i guarda els diners en un compte d'escrow (de vegades anomenat compte de dipòsit). Quan venç la factura d'impostos del comtat o la renovació de l'assegurança, el gestor la paga des d'aquest compte en nom teu.
Un cop l'any el gestor fa una anàlisi d'escrow: compara el que va recaptar amb el que realment va pagar, i després reajusta la teva quota mensual per als dotze mesos següents. Són possibles tres resultats:
- Cap canvi, quan les estimacions de l'any passat van coincidir amb la realitat.
- Un dèficit, quan els impostos o les primes van pujar. El gestor reparteix el dèficit durant l'any següent — i aquest és el mecanisme darrere del temut "la meva quota hipotecària fixa va pujar 180 $". El préstec no va canviar; la porció d'escrow sí.
- Un superàvit, quan les estimacions es van quedar curtes. Els petits excessos s'apliquen a quotes futures; els més grans tornen com a xec de reemborsament.
La llei federal limita quant coixí pot retenir un gestor: sota la RESPA, el saldo d'escrow no pot superar una sisena part dels desemborsaments totals de l'any — uns dos mesos de quotes d'escrow — per sobre del que es necessita per pagar les factures a temps. Si la teva anàlisi mostra que el gestor reté molt més que això, les matemàtiques mereixen una trucada.
La regla 28/36: ràtios front-end vs. back-end
Amb PITI definit, la regla 28/36 és aritmètica simple. Els prestadors mesuren dues ràtios deute-ingressos (DTI), ambdues utilitzant ingressos mensuals bruts (abans d'impostos):
- Ràtio front-end (ràtio d'habitatge): despesa total mensual d'habitatge dividida pels ingressos mensuals bruts. La pauta clàssica la limita al 28 per cent.
- Ràtio back-end (DTI total): despesa d'habitatge més tots els deutes mensuals recurrents — préstecs de cotxe, préstecs d'estudis, mínims de targetes de crèdit, pensió alimentària, préstecs personals — dividit pels ingressos mensuals bruts. La pauta clàssica la limita al 36 per cent.
Pren una llar que guanya 120.000 $ a l'any, o 10.000 $ al mes abans d'impostos. La regla 28/36 diu que la despesa d'habitatge hauria de mantenir-se en o per sota de 2.800 $ al mes, i l'habitatge més tots els altres pagaments mínims de deute haurien de mantenir-se en o per sota de 3.600 $ al mes. Si aquesta llar arrossega 700 $ al mes en pagaments de cotxe i préstecs d'estudis, el límit back-end deixa 2.900 $ per a habitatge — així que el límit front-end de 2.800 $ encara mana, però per poc. Afegeix un arrendament financer de cotxe de 400 $ i les matemàtiques back-end, no les front-end, es converteixen en el sostre que redueix el préstec aprovat.
Fixeu-vos en què ignoren les ràtios: impost sobre la renda, menjar, serveis públics, guarderia, estalvi per a la jubilació i tota la resta que realment gastes. Les pautes mesuren el risc d'impagament per al prestador, no el confort per a tu. Molts compradors troben que una quota al 28 per cent complet deixa menys marge del previst un cop es té en compte la vida real — i per això fer el teu propi pressupost al costat de les ràtios del prestador és el que cal fer, no un substitut.
Quins són realment els límits per tipus de préstec
Les xifres 28/36 són la referència de manual, però els límits reals varien segons el programa de préstec — i cada programa s'estén més per a expedients forts amb factors compensatoris com puntuacions de crèdit altes, reserves de liquiditat o una ràtio préstec-valor conservadora:
| Programa de préstec | Límit front-end típic | Límit back-end típic | Estirament possible |
|---|---|---|---|
| Convencional (Fannie Mae / Freddie Mac) | 28% | 36–45% | Fins al 50% back-end mitjançant subscripció automatitzada |
| FHA | 31% | 43% | Fins al 50% amb factors compensatoris |
| VA | Sense límit fix | Pauta del 41% | Per sobre del 50% amb ingressos residuals forts |
| USDA | 29% | 41% | Una mica més alt amb aprovació automatitzada |
Dues conclusions pràctiques s'amaguen en aquesta taula. Primer, les ràtios més altes de l'FHA són una eina genuïna d'accessibilitat per a compradors amb ingressos moderats i entrades més petites — el programa està dissenyat per aprovar expedients que la subscripció convencional rebutjaria. Segon, "fins al 50 per cent" no és un objectiu: una ràtio back-end propera a la meitat dels teus ingressos bruts significa que la meitat de cada euro abans d'impostos ja està compromès abans de menjar, impostos o estalvis. Aprovació i accessibilitat són preguntes diferents, i només tu respons la segona.
Com calcular els teus propis números abans que ho faci un prestador
Fes-ho abans de visitar una sola casa, perquè triga deu minuts i evita l'emoció més cara del sector immobiliari: l'afecte per un preu que no pots finançar.
- Comença amb els ingressos mensuals bruts. Salari dividit per 12, més bonificacions documentades, comissions, lloguers o ingressos per compte propi mitjanats com ho farà el teu prestador (normalment dos anys d'historial). Un salari de 120.000 $ és 10.000 $ al mes.
- Multiplica per 0,28 per al teu sostre d'habitatge. Aquests 10.000 $ d'ingressos suporten uns 2.800 $ al mes en despesa total d'habitatge — PITI més PMI, HOA i assegurança d'inundació si s'apliquen.
- Suma els pagaments mínims de cada deute del teu informe de crèdit, més la pensió alimentària i qualsevol pagament obligatori que no hi aparegui. Suposem que sumen 650 $ al mes.
- Multiplica els ingressos per 0,36 i resta-hi els deutes. 3.600 $ menys 650 $ deixa 2.950 $ per a habitatge. El teu sostre és el més baix dels dos números: 2.800 $ de la ràtio front-end.
- Treballa cap enrere fins a un preu de compra. Resta les teves millors estimacions d'impostos mensuals, assegurança, PMI i HOA per a la teva zona objectiu del sostre — diguem 2.800 $ menys 460 $ d'impostos, 180 $ d'assegurança, 150 $ de PMI i 0 $ d'HOA deixa 2.010 $ per a principal i interessos. Al 7 per cent en un préstec a 30 anys, 2.010 $ al mes en principal i interessos suporten aproximadament un préstec de 302.000 $; afegeix-hi la teva entrada per obtenir el teu sostre de preu.
El pas que la majoria de compradors s'obliden és la resta del pas 5. Cada euro d'impostos, assegurança o HOA surt directament del pressupost de principal i interessos, i per això dues nòmines idèntiques compren cases molt diferents a Nova Jersey i a Tennessee.
Errors comuns que fan esclatar les matemàtiques
- Comprar només amb principal i interessos. Les calculadores en línia per defecte fan servir P&I; afegeix sempre els impostos i l'assegurança locals abans de comparar el resultat amb el teu pressupost.
- Contreure nou deute abans del tancament. Els prestadors tornen a consultar el crèdit abans de desemborsar. Un préstec de cotxe nou o un compte de mobleria entre l'aprovació i el tancament pot empènyer la teva ràtio back-end per sobre del límit i matar el préstec dies abans de mudar-te.
- Oblidar el salt de revaloració. La factura d'impostos del venedor reflecteix el valor cadastral del venedor. Pregunta al registre del comtat a quin valor s'avaluarà la casa després de la teva compra, i avalua aquest número.
- Ignorar la trajectòria de l'HOA. Una HOA de 250 $ amb historial de derrames extraordinàries és més arriscada que una HOA de 350 $ amb reserves sanes. Llegeix dos anys d'actes de reunions abans de comptar les quotes com a estables.
- Assumir que la quota és fixa per sempre. El principal i els interessos són fixos en un préstec de tipus fix; els impostos i l'assegurança no. Pressuposta uns quants punts percentuals de creixement anual a la porció d'escrow perquè l'anàlisi anual mai t'agafi per sorpresa.
- Renunciar a l'escrow sense un pla. Pagar impostos i assegurança tu mateix en dos pagaments globals a l'any exigeix disciplina i un compte de fons afectat. Perds la data límit del comtat i les penalitzacions s'acumulen ràpid.
Fer el seguiment de PITI als teus llibres
Una quota hipotecària és en realitat quatre esdeveniments econòmics portant una gabardina: reducció de deute, despesa d'interessos, un pagament anticipat d'impostos i un pagament anticipat d'assegurança. Enregistrar tota la quota com una única "despesa hipotecària" sobreestima els teus costos i amaga el teu saldo d'escrow creixent — i fa impossible reconciliar l'anàlisi anual d'escrow. Divideix-la en canvi:
2026-11-01 * "Monthly mortgage payment"
Assets:Checking -2,650.00 USD
Liabilities:Mortgage:Home-Loan 1,200.00 USD
Expenses:Interest:Mortgage 800.00 USD
Assets:Escrow:Mortgage 650.00 USD
2026-12-10 * "County property tax paid from escrow"
Expenses:Taxes:Property 5,400.00 USD
Assets:Escrow:Mortgage -5,400.00 USDL'assentament de la quota redueix el préstec, registra els interessos i aparca la porció d'impostos i assegurança en un compte d'actiu d'escrow. Quan el gestor paga realment al comtat o a l'asseguradora, un segon assentament mou els diners de l'escrow a la despesa real. El saldo del teu compte d'escrow hauria de seguir llavors el saldo informat pel gestor amb una o dues quotes de diferència — i qualsevol avís de dèficit es converteix en una partida de conciliació que pots verificar en lloc d'un número que acceptes per fe. La documentació de Beancount cobreix l'estructura de comptes i les assercions de saldo amb més profunditat si vols automatitzar aquesta comprovació.
A l'hora de declarar, aquesta divisió torna a pagar dividends: els interessos hipotecaris i els impostos sobre la propietat són candidats a deducció detallada, mentre que el retorn del principal no és deduïble en absolut. Amb els components separats tot l'any, el teu Schedule A pràcticament s'escriu sol.
El teu proper pas útil és l'exercici de deu minuts de la secció anterior: agafa els teus ingressos mensuals bruts, multiplica'ls per 0,28, resta'ls-hi impostos, assegurança i HOA realistes per als barris que realment estàs considerant, i converteix el que queda en un import de préstec. Aquest número — no el màxim de la carta de preaprovació, ni la xifra de principal i interessos de la calculadora — és el teu pressupost real. Compra per sota i cada part del procés, des de l'oferta fins a l'anàlisi anual d'escrow, es torna més tranquil·la.
