Вероятно сте виждали рекламата: държавно гарантирани възвръщаемости от 16, 18, дори 36 процента, обезпечени с недвижими имоти, достъпни за всеки с няколко хиляди долара и номер на участник в търг. Инвестирането в данъчни залози звучи като вратичка, която финансовата индустрия е забравила да затвори. Рекламата не е точно невярна — държавните закони наистина определят тези проценти — но тя пропуска динамиката на търга, която свежда повечето залози до едноцифрени стойности, периодите на обратно изкупуване, които блокират парите ви за години, и данъчната сметка, която пристига, когато залогът най-накрая се изплати. Това ръководство обхваща как всъщност работят продажбите на данъчни залози и данъчни актове, каква е стойността на обявените проценти след конкуренция, колко дълго е ангажиран капиталът ви и как IRS третира всеки долар, който печелите.
Данъчни залози срещу данъчни актове: Две различни неща, които купувате
Когато собственик на имот спре да плаща данък върху имота, окръгът все още се нуждае от парите си за училища, пътища и спешни услуги. Вместо да чака, окръгът продава своето вземане на инвеститори. Какво точно продава зависи от щата.
В щат с данъчни залози — Флорида, Аризона, Илинойс, Ню Джърси, Айова, Колорадо и други — окръгът продава сертификат за данъчен залог. Вие плащате просрочените данъци от името на собственика и в замяна получавате залог на първа позиция върху имота плюс правото да събирате законния лихвен процент, когато собственикът изкупи обратно. Не притежавате имота. Притежавате вземане, което се изплаща преди почти всичко друго, включително ипотеката.
В щат с данъчни актове — Калифорния, Тексас, Джорджия, Пенсилвания, Ню Йорк и други — окръгът продава самия акт на търг. Печелившият участник получава собственост (при условие, в няколко щата, на период на обратно изкупуване след продажбата, през който бившият собственик все още може да си върне имота, като ви върне парите плюс неустойка). Няма поток от лихви; вашата възвръщаемост идва от закупуване на имот под пазарната стойност.
Няколко щата са хибридни. Флорида първо продава сертификати за залози, но след две години притежател на неизкупен сертификат може да кандидатства за продажба на данъчен акт на самия имот. Тексас и Джорджия продават актове, предмет на обратно изкупуване, които се държат като залози с процент на неустойка през прозореца. Потвърдете кой инструмент продава вашият целеви окръг, преди да изучавате неговите правила — тактиките за залози и тактиките за актове са различни игри.
Как работи търгът за данъчни залози
Повечето търгове са се преместили онлайн, но механиката все още следва закона на окръга. Окръгът публикува списък на просрочените задължения седмици преди продажбата — номера на парцели, оценени стойности, дължими суми — който е вашата вселена за проучване. Регистрирате се, внасяте депозит и получавате номер на участник. След това всеки залог се продава на търг под един от три формата: наддаване надолу по лихвата (Флорида, Аризона), където наддаването започва от законния максимум и печели най-ниският предложен процент; наддаване с премия (части от Ню Джърси, Колорадо), където печели най-високата обща сума над размера на залога и премията се възстановява при обратно изкупуване с малка или никаква лихва; или наддаване надолу по собственост или случаен избор (Айова и някои по-малки юрисдикции) при фиксиран процент. Печелившите обикновено плащат в рамките на 24 до 72 часа и получават сертификата.
Форматът има огромно значение, защото определя дали законният процент е вашата възвръщаемост, или е просто началната точка на надпревара към дъното. В щатите с наддаване надолу по лихвата институционални купувачи с автоматизиран софтуер за наддаване рутинно свеждат печелившите проценти до част от обявеното число. Печеливши залози при 0,25 до 5 процента във Флорида, при 0 процента в Ню Джърси и Илинойс и при 1 до 2 процента в Аризона са обичайни резултати на конкурентни продажби. Законът определя тавана; търгът определя вашата възвръщаемост.
Законни проценти: Какво обещава законът и какво доставят търговете
Ето обявените проценти, които инвеститорите цитират, щат по щат, с контекста, който рекламата пропуска:
- Флорида: до 18 процента, наддаване надолу на търг, 2-годишно обратно изкупуване. Най-конкурентният пазар в страната; очаквайте ниски едноцифрени стойности при желаните залози.
- Аризона: до 16 процента, наддаване надолу на търг, 3-годишно обратно изкупуване. Продажбите в метрополния район на Финикс все още привличат силно наддаване.
- Илинойс: 18 процента на 6-месечен период (често цитирани като до 36 процента годишно), 2- до 3-годишно обратно изкупуване, с наддаване с неустойка в окръг Кук.
- Айова: 24 процента фиксирани (2 процента на месец), приблизително 21-месечно обратно изкупуване. Без наддаване по процента — всички печелят същия процент.
- Ню Джърси: до 18 процента, наддаване надолу на търг, 2-годишно обратно изкупуване, с наддаване с премия, което може да остави част от парите ви да не печелят нищо.
- Колорадо: 9 процентни пункта над федералния дисконтов процент, плаващ с паричната политика.
- Тексас: 25 процента неустойка, ако се изкупи обратно през първата година, нарастваща до 50 процента през втората година за homestead и земеделски имоти. Неустойка, не годишен процент — впечатляваща при 6-месечен оборот, обикновена за целия срок.
- Джорджия: 20 процента неустойка за първата година с 12-месечен период на обратно изкупуване.
Два урока следват от тази таблица. Първо, най-високите законни проценти привличат най-много конкуренция, което най-силно свива действителните възвръщаемости — разликата между тавана и равновесния процент е най-голяма точно там, където таванът е най-висок. Второ, щатите с неустойки (Тексас, Джорджия) могат да произведат поразителни годишни възвръщаемости при бързи обратни изкупувания: 25 процента неустойка, спечелена за три месеца, се годинизира много над всеки щат с лихвен процент. Но неустойка, спечелена за целия период на обратно изкупуване, се годинизира до нещо много по-скромно и вие не контролирате времето.
Периоди на обратно изкупуване: Парите ви са блокирани по-дълго, отколкото мислите
Периодът на обратно изкупуване е прозорецът, през който собственикът на имота може да си върне чистата собственост, като ви плати размера на залога плюс лихва, неустойки и такси. През този прозорец капиталът ви е ангажиран — не можете лесно да продадете повечето сертификати и няма вторичен пазар с нещо близко до ликвидността на фондовия пазар.
Типичните периоди на обратно изкупуване включват 2 години във Флорида и Ню Джърси, 3 години в Аризона, 2 до 3 години в Илинойс, около 21 месеца в Айова, 12 месеца в Джорджия, а в Тексас 6 месеца за повечето имоти, но 2 години за homestead и земеделска земя.
Планирайте паричните си средства около максимума, не около средното. Повечето залози се изкупуват обратно — много от тях рано, което повишава годинизираните възвръщаемости, но принуждава постоянно реинвестиране. Залозите, които не се изкупуват обратно, са непропорционално тези върху проблемни имоти: най-бавни за разрешаване, най-скъпи за възбрана. Оценявайте всеки залог така, сякаш парите са изчезнали за целия период.
Още един капан с времето: в повечето щати със залози се очаква да плащате последващи данъци — сметките за данък върху имота, които стават дължими в следващите години, докато държите сертификата. Платете ги и те се добавят към сумата за обратно изкупуване, обикновено печелейки същия процент; не ги платете и окръгът може да продаде нов залог на някой друг, застрашавайки позицията ви. Това означава, че сертификат за $2 000 може да изисква още няколко хиляди долара последващи плащания за многогодишно държане. Предвидете общата експозиция, не цената на търга.
Пътят от залог към акт: Възбраната е изключение, не планът
Начинаещите често купуват залози с надеждата да стигнат до възбрана и евтин имот. Опитните инвеститори купуват залози с надеждата да получат обратно изкупуване с лихва. Пътят на възбраната съществува, но е бавен, скъп и несигурен:
- Трябва да изчакате целия период на обратно изкупуване, преди да започнете нещо — три години ангажиран капитал в Аризона.
- След това кандидатствате за данъчен акт или завеждате дело за възбрана, в зависимост от щата. Притежателите на сертификати във Флорида кандидатстват за продажба на данъчен акт, където имотът се продава отново на търг и трябва да наддавате срещу обществеността, за да го задържите. В щатите със съдебна възбрана наемате адвокат и съдите, което отнема месеци и струва хиляди.
- Актът, който получавате, рядко е чист. Данъчните актове рутинно носят дефекти в собствеността, които правят застраховката на собственост трудна за получаване. Повечето инвеститори трябва да заведат действие за изчистване на собствеността — още един съдебен процес, още няколко хиляди долара, още няколко месеца — преди имотът да е продаваем на пълна стойност.
- Някои тежести оцеляват. IRS обикновено получава 120 дни след продажбата да изкупи обратно имот, предмет на федерален данъчен залог. Екологично замърсяване, тежести от спазване на строителни норми и специални оценки също могат да оцелеят или да се прикачат към вас като нов собственик.
Възбраната е правен проект с разходи за правен проект, а залозите, които си струва да доведете до възбрана, са тези, чиито имоти сте проучили преди наддаването — точно проучването, което повечето начинаещи пропускат.
Продажби на данъчни актове: Купуване на имота направо
Ако залозите са инвестиция с фиксиран доход с правен остатъчен риск, то актовете са покупка на недвижим имот с отстъпка с остатъчен риск от обратно изкупуване. Наддавате за самия имот, обикновено започвайки от дължимите просрочени данъци плюс разходи — а на конкурентни пазари печелившите оферти стигат далеч над началната. Историите за „стотинки на долара" идват от селски окръзи и затруднени парцели, не от желани парцели в растящи метрополиси.
Критичната променлива е периодът на обратно изкупуване след продажбата. В Тексас бившият собственик на homestead или земеделски имот може да изкупи обратно в рамките на 2 години (6 месеца за други имоти), като ви плати покупната цена плюс неустойката — 25 процента през първата година, 50 процента през втората. В Джорджия бившият собственик има 12 месеца. През този прозорец притежавате имот, който не можете безопасно да подобрите, да продадете с чиста собственост или да заложите. Включете тази неликвидност в офертата си. В чистите щати с актове без обратно изкупуване след продажбата, като голяма част от Калифорния и Пенсилвания, продажбата е окончателна, когато чукът падне — и такава е и вашата собственост върху всеки проблем, който парцелът носи.
Рисковете, които рекламата пропуска
Прегледайте този списък, преди да се регистрирате за който и да е търг:
Безстойностно обезпечение. Залогът е толкова добър, колкото е имотът зад него. Заключени парцели, ивици край магистрали, замърсени терени и осъдени сгради се появяват в списъците с просрочени задължения. Ако собственикът изостави данъчна сметка от $1 800 за парцел, оценен на $40 000, попитайте какво знае собственикът, което оценката не знае.
Конкуренция, свиваща възвръщаемостите към нула. На всеки голям пазар фондове и професионални купувачи наддават за хиляди залози на продажба със софтуер и предимства в мащаба. Вашето предимство не е скорост — а селективност: по-малки окръзи, нестандартни залози и парцели, които филтрите на масовите купувачи отхвърлят.
Последващи данъци и пълзящи разходи. Такси за регистрация, разходи за надлежна проверка, последващи данъчни плащания и правни хонорари — всичко това тежи на обявения процент. Залог от $1 500 с 10 процента, който изисква $3 000 последващи данъци и $400 такси, не е 10-процентна инвестиция върху общия ви капитал.
Закъснения поради банкрут. Ако собственикът подаде молба за банкрут, автоматичното спиране замразява събирането и възбраната, докато делото напредва. Все още държите обезпечено вземане, но времевата ви линия току-що стана времевата линия на съда по банкрута.
Федерални залози и правото на IRS да изкупи обратно. Имот, обременен с федерален данъчен залог, носи право на IRS да изкупи обратно в рамките на 120 дни след данъчната продажба. Общински залози за комунални услуги, залози за събаряне и екологична отговорност могат да оцелеят изцяло след продажбата. Проверката на собствеността преди наддаване не е по избор.
Неизкупени залози, от които не можете да излезете. Ако залог не се изкупи обратно и възбраната няма икономически смисъл, някои юрисдикции позволяват на сертификата просто да изтече — и вашата инвестиция с него. Научете правилата за изтичане на вашия щат, преди да наддавате.
Как IRS облага вашите възвръщаемости
Доходът от данъчни залози е напълно облагаем и начинаещите последователно подценяват планирането за него. Правилата в общи линии:
Лихвата е обикновен доход. Лихвената част от плащането за обратно изкупуване се облага като банкова лихва — по вашия обикновен пределна ставка, не по ставките за капиталови печалби. Отчитайте я като доход от лихви в декларацията си. Ако платещото лице (обикновено окръгът) ви плати $10 или повече лихва през годината, то трябва да ви изпрати формуляр 1099-INT, но прагът за отчитане не променя прага за облагане: цялата лихва е облагаема, независимо дали получавате формуляр. Проследявайте обратните изкупувания сами, вместо да разчитате на окръжните документи, чието качество варира изключително много.
Неустойките обикновено също са обикновен доход. Неустойката от 25 процента в Тексас и неустойката от 20 процента в Джорджия функционират икономически като лихва — компенсация за използването на парите ви — и обикновено се облагат като обикновен доход в годината, в която ги получавате.
Премиите са върнат капитал, не доход. Премията, която наддавате над размера на залога, се връща при обратно изкупуване без данъчни последици (просто си получавате обратно собствените пари), въпреки че всяка лихва, спечелена от самата премия, е облагаема.
Възбраната нулира данъчната ви математика. Ако стигнете до възбрана и вземете имота, базата ви на разходите обикновено включва размера на залога, последващите данъци, които сте платили, и разходите за възбрана. Когато по-късно продадете, печалбата обикновено е капиталова печалба — краткосрочна или дългосрочна в зависимост от периода ви на държане след придобиването. Пазете всяка разписка от покупката до продажбата; възстановяването на базата години по-късно от окръжни документи е мъчение.
Загубите са ограничени. Ако сертификат изтече като безстойностен, загубата обикновено е капиталова загуба, предмет на годишния лимит от $3 000 срещу обикновен доход. Тази асиметрия — печалби, облагани като обикновен доход, загуби, ограничени като капиталови загуби — е още една причина да оценявате консервативно.
Държавните данъци се прилагат отгоре. Повечето щати облагат лихвата от залози също като обикновен доход, а залозите извън щата могат да създадат задължения за подаване на декларации в щата на източника. Потвърдете с CPA преди първия си търг извън щата.
Пенсионните сметки променят картината. Някои инвеститори купуват залози в самостоятелно управлявана IRA, където лихвата се натрупва с отложено или освободено от данъци облагане — но правилата за забранени сделки, рискът от UBIT, попечителските такси и трудността да финансирате последващи данъци отвътре в сметката правят това специализирана територия.
Контролен списък за надлежна проверка, преди да наддавате
Професионалистите отхвърлят огромното мнозинство от това, което преглеждат. За всеки залог или акт в краткия ви списък:
- Проверете, че имотът съществува и е достъпен. Проверете сателитни изображения и потвърдете законен достъп — парцел, заобиколен от частна собственост без сервитут, може да е почти непродаваем.
- Направете проверка на собствеността. Идентифицирайте ипотеки, федерални данъчни залози, съдебни решения и претенции на HOA и за спазване на строителни норми. Знайте кои оцеляват след данъчна продажба във вашия щат.
- Проверете заетостта и състоянието. Заетият имот може да означава производства за изваждане след възбрана; сграда може да струва по-малко от разходите за събаряне.
- Проверете екологичния статус и зонирането. Замърсена земя и незастрояеми парцели са класически капани при данъчни продажби, а екологичната отговорност може да последва собственика.
- Оценете консервативно. Използвайте сравними продажби, не оценена стойност. Оценете downside сценария: колко струва това, ако в крайна сметка го притежавате?
- Моделирайте общата възвръщаемост. Цена на търга плюс такси плюс очаквани последващи данъци плюс резерв за разходи за възбрана, срещу реалистичния равновесен процент — не законния максимум — за целия период на обратно изкупуване.
- Прочетете правилата на окръга. Процедурите за обратно изкупуване, задълженията за последващи данъци и графиците на таксите варират по окръзи, не само по щати.
Поддържайте портфейла си от залози организиран от първия ден
Портфейлът от залози е инвестиция с интензивно счетоводство: десетки сертификати в различни окръзи и щати, всеки със своя покупна цена, процент, срок за обратно изкупуване, график за последващи данъци и следа от такси. Инвеститорите, които се изгарят по време на данъците, рядко са тези с лоши залози — те са тези, които не могат да възстановят, две години по-късно, кой чек за обратно изкупуване е съдържал колко главница спрямо колко лихва.
Проследявайте всеки сертификат като отделна позиция: дата и размер на покупката, законен и действителен процент, краен срок за обратно изкупуване, всяко последващо данъчно плащане и всяка такса. Когато пристигне обратно изкупуване, разделете го веднага на връщане на капитал и облагаема лихва — това разделение е вашата данъчна декларация и еднократният чек от окръга няма да го направи вместо вас. Документацията на Beancount показва как да моделирате активи, вземания и доход от лихви като транзакции в обикновен текст, които можете да одитирате ред по ред, което е точно структурата, от която се нуждае портфейл от залози в няколко окръга.
Опростете счетоводството на вашите данъчни залози
Докато изграждате портфейл от сертификати за залози в различни окръзи и календари за обратно изкупуване, поддържането на базата, последващите данъци и разделението на лихвата за всяка позиция в една последователна книга е това, което превръща добрата стратегия за търгове в чисти данъчни декларации. Beancount.io предоставя счетоводство в обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство в обикновен текст.
